从行业瞩目沦为法拍，商业项目的群星陨落，谁最令人惋惜？

编者按：

从线下到线上，从单纯销售到注重体验，从增量爆发到存量改造，从人力运维管理到数智化运营模式……时代发展浪潮下，商业世界变幻莫测，更新不止。

山东商业地产起步较晚，但经过十余年发展，商业格局也发生了翻天覆地的变化。超60家购物中心将于2022年亮相；青岛、济南作为新一线城市和省会城市已率先步入“存量改造”阶段，商业下沉趋势明显；同时，商超巨头沃尔玛正式退出山东市场，地标型购物中心百丽广场闭店法拍……旧观念、旧模式被取代，新理念、新方法正在降临。

此次，赢商网山东站特别策划系列选题——消失的商业，聚焦山东商业发展中惊鸿一瞥却又消失无踪的商圈、商业项目、品牌、业态等因素，从另一角度还原山东商业的发展历程，为记录山东商业变迁提供更全面、更详实的背书。

存量的结局之一：法拍

商业地产增量与存量的矛盾由来已久，从全国范围内来看，存量早已进入“过剩”阶段。

近年来,城市化进程的减速、增长红利的消失,推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场过渡。因此，存量项目的升级和改造成为城市商业更新的关键性一步。

山东商业地产起步晚，局部过热和局部不足在矛盾中并存。青岛作为新一线城市，随着市中心区域购物中心布局增多，存量已趋于饱和状态，商业发展显现出下沉的明显趋势。

据赢商网大数据统计，2022年山东预计开出超60家购物中心，青岛以超10家待开项目位列首位。面对增量强势抢滩，存量如何自处成为购物中心必须面对的问题，其商业表现也各有不同。

有不断升级调改稳坐C位的青岛海信广场，也有逐渐销声匿迹，面临法拍的百丽广场；有的推陈出新，乘势而上，口碑与销售额齐飞；有的则从行业翘楚沦为烂尾项目，落入法拍境地难以东山再起……

据赢商网统计，截止2目前，青岛已有5个商业项目登上法拍平台，分别是青岛西海岸金砖广场、青岛即墨中纺服装城、青岛百丽广场（开业时间:、已签约46个品牌）、青岛财富中心Q1、青岛市北区十五大街项目，分布于青岛黄岛区、即墨区、市南区及市北区。

其中，青岛即墨中纺服装城已多次被法拍，而青岛百丽广场也为二度法拍。

青岛法拍项目的前世今生

1、青岛西海岸金砖广场

近日，京东法拍平台显示，青岛西海岸金砖广场3套别墅法拍成功，成交总价为2902万元。其中有一套出价13次，溢价率为5.28%。

据公开资料显示，位于青岛西海岸凤凰岛旅游度假区内金砖广场项目土地使用权、部分地下车位及地上在建工程、建筑物、附着物于2021年11月29日法拍，产权人为金砖置业（青岛）有限公司，最终该项目评估价为28905.3万元，起拍价20234万元。

据悉，金砖广场项目因股东更换，已于2018年10月份停工。项目预计拍卖时间为2021年11月29日10时；位于黄岛区南庄一路东侧、南庄三路南侧，是缦沙半岛项目的酒店、商务楼部分。

2、青岛即墨中纺服装城

自上世纪八十年代，即墨服装市场得到了快速发展，中国即墨服装市场已经发展成为一个在全国范围内影响力比较大的成熟服装批发市场，即墨中纺服装城就成为延续辉煌的希望。

随着线上网络平台对实体服装行业的冲击巨大，且即墨商业和消费活力并不足够完全撑起一个实体服装市场，商业环境整体竞争压力较大，因此项目运营情况不容乐观。

据赢商网了解，即墨中纺服装城位于即墨城西板块鹤山路1617号，毗邻即墨小商品批发市场、即墨服装批发市场等。

根据早期规划，中纺城总占地面积609亩，计划总投资72亿元，总建筑面积116万平方米。当时项目分为三期开发，包含中纺服装城、轻纺物流城、时尚创意城三大板块。其中，一期中纺服装城总建筑面积38.5万平方米，总投资19亿元，主体划分为四馆一街，A、B馆就位于一期。而规划中二期轻纺物流和三期项目文化创意城就是现在看到的中冶和万达项目。

中纺服装城在早前曾多次降价，A区和B区大部分房源曾降价2.2亿后，被即墨国资8.7亿元收入囊中。

据了解，2021年10月法拍的A、B两个场馆评估价15.5亿，成交价与其相比几乎腰斩。如今拍卖的B区地上19间商铺及C区部分房屋、地下停车位起拍价分别为0.17亿元和7.17亿元，但结果并不理想，再次流拍。

3、青岛百丽广场、青岛财富中心Q1

百丽广场曾是青岛的标志性购物中心。项目位于青岛市原北海船厂院内西端，总建面约20万平米，不仅毗邻五四广场、奥帆中心，也身处市南商圈核心位置，规划有百货、超市、电影院等娱乐业态，成立之初十分兴隆。

但自2015年左右起，商场经营每况愈下，开始陆续有店铺退出。2018年，永旺超市宣布闭店；2021年，星巴克及百老汇影城也宣布停业。目前，据网络消息，酒吧、咖啡馆及银行大都已撤出，百丽广场已关闭。

据阿里法拍平台显示，青岛百丽广场（开业时间:、已签约46个品牌）西区，位于青岛市南区澳门路86号110户等23套商业网点再度登上法拍平台，拍卖于3月16日进行，评估价为333 032 834.22元，起拍价为333 032 834.22元。

本次拍卖已是百丽广场的第二次拍卖。据拍卖公告显示，本次拍卖标的物所有人为青岛泰山房产开发有限公司，而据坊间流传，此次拍卖原因则是百丽广场的开发商青岛泰山房地产开发有限公司涉及一宗合同纠纷案，执行总标的达1.47亿元。

值得注意的是，青岛泰山房地产开发有限公司不仅是青岛百丽广场的开发商，还是市南区金茂湾的多栋住宅、香港中路10号颐和国际的多套房产以及财富中心Q1等项目的开发商。该公司成立于1992年，为青岛本土开发商。

其中，青岛“第一高”的青岛财富中心Q1——市南区汕头路10号国有土地使用权及其在建工程，Q1所在地块原为中国核工业集团的保留用地，将于2022年4月7日进行法拍，起拍总价13.54亿。据了解，青岛财富中心于2013年封顶，2016年因为资金链断裂停工。

4、青岛市北区十五大街项目

2022年1月份，市北区十五大街83处房产在法拍平台以1.37亿元的起价进行了拍卖，最终因无人出价而惨遭流拍。在此之前的2021年12月份，该标的物也曾挂出过一次，但因案外人提出执行异议，而暂缓拍卖，当时的拍卖房产为86处，起拍价为1.42亿元。

据坊间流传，目前十五大街多数商铺处于空置状态，部分正在经营的店铺也多经营不善。

此次待拍的83处房产，均系十五大街项目开发商青岛威乃达投资有限公司所有。据官方判决书显示，该公司涉案金额约为4.76亿元，且全部未履行，已违反财产报告制度，被青岛市中级人民法院列为失信企业名单，且有被限制高消费记录13条。

结语：

纵观青岛法拍市场，大多数项目走向法拍的原因主要是开发商企业出现涉事纠纷，导致项目流产，难以为继；当然，也有像即墨中纺服装城一样，与市场脱节被迫被淘汰的项目。

法拍作为存量项目的结局之一，也为岛城新项目的落地和旧项目的改造提出警示。法拍之后，是否有新项目填补，以及填补后，对商圈与城市的影响如何，仍需观望。