吴江滨湖新城商圈：地处商业发展新中轴 知名房企下沉明显

编者按：苏州作为长三角区域中心城市之一，商业实力位居2021城市商业力排行榜第九位，商业丰富程度与城市消费潜力紧跟北上广深等一线城市的步伐。但受苏州“一核四城”发展规划和强势的县级市影响，苏州缺乏一个真正意义上的“核心”商圈。近年来，随着苏州传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈又如雨后春笋般冒出，商圈整体呈现出“全面开花、相对均衡”的态势。那么，苏州各商圈现有格局如何？未来又将发生怎样的变化？赢商网独家策划苏州各商圈发展现状解读系列文章，以期为行业带来更多参考价值。

吴江太湖新城是苏州市委市政府"一核四城"城市发展战略的重要组成部分。2010年，吴江太湖新城启动建设，标志苏州由“运河时代”走向“太湖时代”。一开始对于吴江太湖新城的发展前景，不少人存在质疑。但随着规划的不断出台和落地，吴江太湖新城迎来了自身的飞速发展期。

地处商业发展新中轴

随着苏州南向发展的持续深入，曾经以观前商圈为中心，东西向发展的商业轴逐步转向沿南北轴向南向北发展，吴江滨湖商圈、吴中商圈、高铁新城商圈，均为当前南北向高速发展的商圈。

吴江滨湖新城商圈置身苏州新内环的核心区域与城市商业南北发展的中轴线上，虽然并不会撼动市区现有成熟商圈的地位，但也在一定程度上截取了大批原本流向这些商圈的客流。而随着商圈未来发展的不断成熟，太湖新城商圈或将成为辐射整个吴江，甚至吴中、昆山部分区域的城市商业副中心。

交通、生态、教育资源优越

在交通上，地铁4号线经过太湖新城，由北向南，连接相城区、姑苏区、吴中区、吴江区，串联全城；地铁S3号线以及地铁S6号线，将连接嘉兴、苏州两座城市；规划建设中的五条有轨电车，中环二期将建设的两条湖底隧道：苏州湾隧道、东太湖隧道，后期将无缝连接吴江、吴中两个区域。立体的交通网络架构为区域居民和消费者提供了便捷的出行条件。

在教育方面，吴江太湖新城公办与民办学校共同发展。北京外国语大学苏州湾外国语学校、苏州韩国学校等高端学校相继建成并投入使用；另外还有笠泽实验初级中学、震泽中学、吴江中学、苏州中学等多所名校在侧。

在生态方面，2016年苏州湾地区被评为国家4A级旅游景区。太湖生态园、黄金沙滩等旅游胜地都带动太湖新城的繁荣发展。周边的东太湖大酒店、苏州湾美食新天地、太湖迷笛公园、音乐喷泉、苏州文博中心等都已对外开放。

优越的交通、教育、医疗卫生、生态等方面的规划，吸引了华润、中海、新希望、绿地等大量房企扎堆，在这里开发了一系列高质量的住宅社区，并使太湖西城成为苏州刚需购房族外溢的首选区域，大量“新苏州人”选择在这里安家落户，社区入驻率不断提升，区域消费潜力巨大。

南苏州商业中心雏形已现

围绕“产城融合，城旅一体”的发展思路，吴江太湖新城在开发建设中对现代服务业尤为青睐，而作为现代服务业之一的商业项目也成为吴江打造南部苏州人气聚集地不可或缺的重要环节。随着吴江吾悦广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物公园、砂之船（苏州湾）超级奥莱的相继开业，滨湖新城商圈南苏州商业中心的雏形已经初现。

滨湖新城商圈目前共有5家已开业购物中心，分别为吴江吾悦广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物公园、砂之船（苏州湾）超级奥莱和联杨缤纷汇，体量共计51.75万㎡。

从赢商大数据上来看，吴江滨湖新城商圈面积约751.99万㎡，工作日去重客流约29.07万人次，节假日去重客流约30.11万人次，与2018年同期相比，增长率近100%。商圈内拥有写字楼4座，公寓住宅73个，消费者年龄结构偏低，19-44岁人群年龄占比约84%，以年轻家庭客群为主。商圈内已开业购物中心餐饮业态占比约23.38%，零售业态占比48.54%，儿童业态占比16.26%，休闲娱乐和生活配套分别占比4.07%和7.5%，各业态占比分布较为科学合理。

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头部房企下沉明显

一个新兴商圈的崛起，离不开核心商业的支撑。成功的商圈和好的商业是唇齿相依的关系。太湖新城商圈凭借自身良好的规划条件，成功吸引了新城、华润、爱琴海、砂之船等头部房企下沉。吴江吾悦广场、吴江万象汇与吴江爱琴海购物公园均与轨交四号线苏州湾东地铁站无缝对接，属于标准的TOD 布局，商圈内竞争激烈程度可见一斑。

在新城吾悦广场进驻之前，商圈内商业以沿街商铺和住宅社区的配套商业为主，缺少大规模、多业态、重体验的购物中心项目。在交通、教育、医疗、生态各方面规划都较为完善的情况下，新城集团率先瞄准苏州的下一个人居高地，在商业严重缺乏的太湖新城核心区域落下一子，成为商圈内的先行者。2015年6月开业的吾悦新城广场，不仅为商圈带来了众多区域首进业态和品牌，更为吴江消费者带来了独特的购物体验，成为当时吴江新的商业地标。

苏州吴江万象汇是华润置地在苏州的重要布局，通过三大主题街区的创新打造、多家首进品牌的引入以及全方位的服务体验，与新城吾悦广场形成差异化竞争，为苏州开启“万象汇”时代的全新商业体验。

而吴江爱琴海购物公园则是以独特的体验业态和美轮美奂的购物场景，与吾悦广场和万象汇形成错位经营。通过引入和打造苏州首家室内滑雪场、苏州首个mall内时尚夜市、吴江首个生态全景屋顶花园、吴江首个风情蜡像馆、吴江首家新零售超市……既丰富了项目空间的体验感，也激发了吴江商业新的发展能级。

而砂之船（苏州湾）超级奥莱的前身为水秀天地，因交通不变、运营不善等原因，被砂之船接手。项目于2021年10月1日重新开业，以奥莱商场为经营主体，承袭砂之船“A×(1+ N)×DT”的商业模式，打造购物、休闲、娱乐等全方位一体化的购物体验，吸聚了600多家品牌共同入驻，经营涵盖国际名品、精品女装、时尚男装、户外运动、潮流鞋包、童装童玩、特色餐饮、休闲娱乐等全业态。

四个项目在开业之初，都力求以差异化的定位实现项目的错位经营。但在实际运营过程中，水秀天地率先闭店，由砂之船接受；吴江爱琴海购物公园目前也存在大量空铺、人气也较差，吴江万象汇和吴江吾悦广场，人气较好。

结语：目前，滨湖新城商圈的商业，以苏州湾东站为中心，形成新城吾悦广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物公园、砂之船（苏州湾）超级奥莱鼎立的局面，瞄准高品质的商业，为周边大量的居民住宅区提供商业资源，是苏州未来发展的潜力所在。