苏州湖东商圈：大型商场汇聚 商圈影响力逐年下滑

编者按：苏州作为长三角区域中心城市之一，商业实力位居2021城市商业力排行榜第九位，商业丰富程度与城市消费潜力紧跟北上广深等一线城市的步伐。但受苏州“一核四城”发展规划和强势的县级市影响，苏州缺乏一个真正意义上的“核心”商圈。近年来，随着苏州传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈又如雨后春笋般冒出，商圈整体呈现出“全面开花、相对均衡”的态势。那么，苏州各商圈现有格局如何？未来又将发生怎样的变化？赢商网独家策划苏州各商圈发展现状解读系列文章，以期为行业带来更多参考价值。

数读湖东商圈

金鸡湖以东原本是苏州极其偏远的郊区，但随着中心城区发展的东进战略，苏州湖东商圈在短短的十余年时间里迅速崛起，圆融时代广场、久光百货、圆融星座、新光天地、诚品等一大批商业体的入驻，让湖东商圈内的业态构成和消费层级不断提升，成为苏州最为繁华的商圈之一。

据赢商大数据显示，湖东商圈面积约96.07万㎡，属于成熟的区域商圈。工作日去重客流为14.41万人次，节假日去重客流为11.13万人次。

湖东商圈截止目前共有9家已开业商场，体量达57.8万㎡。分别为圆融时代广场、久光百货、圆融星座、新光天地、苏州诚品、丰隆汇、景城邻里中心、协鑫广场、晋合88PLAZA。各商业项目以圆融时代广场为中心，大体呈对称分布。除了现有商业项目，湖东商圈未来两年内还将迎来高端商业-环贸广场ICC的开业。

数据来源：赢商大数据

充分发挥商圈繁荣优势 多渠道扩展客流

湖东商圈常住人口较少，商圈内客源主要来自区域写字楼内的办公人群。而在非工作日，湖东商圈依托自身繁华的商业氛围、各具特色的商业项目、便利的交通条件、临近景区的强大资源，吸纳了来自轨交沿线、临近商圈、周边景区的大量客流。

湖东商圈汇聚了轨交一号线的庞大客流。商圈所在的轨交一号线时代广场站，临近一号线终点站钟南街站。在时代广场站到钟南街站的四站地铁站沿线，仅钟南街有一家永旺梦乐城分布，其余地铁站周边均无大型商业体。

湖东商圈吸纳了斜塘、奥体、方洲路等商圈的消费人群。湖东商圈处于城市CBD核心区，其附近3公里范围内拥有多个商圈。其中，斜塘商圈属于苏州传统意义上的成熟商圈，但商圈内仅有邻瑞广场一家购物中心；方洲路商圈内则以邻里中心、购物超市等社区商业为主，消费层级较低；而刚刚处于起步的奥体商圈目前也仅有奥体商业广场一个购物中心，难以满足商圈内社区居民的消费需求。

借助景区资源，变游客为顾客，也是湖东商圈各购物中心扩展客源的一种方式。在这一点上，圆融时代广场和苏州诚品做的比较突出。不管是金鸡湖广场、月光码头，还是临近的博览中心，都是本地市民和外地游客经常光顾的景点。圆融时代广场借助自身开放式街区的设计优势，将商业与轨交、水景完美的交融，已经成为金鸡湖畔的一处景点；而苏州诚品则依靠自身浓郁的小资、文化气质，吸引了国内众多文艺青年前来打卡。

各大商场独具特色 竞争激烈

湖东商圈的购物中心，除丰隆汇和协鑫广场以外，均为开业6年以上的购物中心。在开业时间上差别不大，商场人气的对比，更多则取决于商场位置、自身定位以及营销方式。

目前湖东商圈内人气最旺的购物中心是苏州诚品和久光百货，其次是新光天地，丰隆汇人气表现较差，近年来，圆融星座人气下滑也较为严重。接下来，笔者将对商圈内各购物中心的经营现状及亮点进行逐个分析。

苏州诚品是诚品集团在大陆打造的首家旗舰店，是苏州小资阶层最爱逛的商场。在不足5万平方米的空间里，不仅囊括了商场、诚品书店、美食餐厅和咖啡厅，还有画廊、多功能视听展演厅、实验剧场、艺文空间等，是一座融合了人文、自然与繁华的城市文化综合体。苏州诚品会定期举办各种具有IP效应的文化展览、作家见面会、音乐节等活动，增加与目标客群的黏性。

有别于传统购物中心，苏州诚品在动线设计上更加错综复杂，让游客不自觉的“迷失”其中。在品牌引进上，苏州诚品偏爱一些别具特色的独立品牌和网红品牌，小小的诚品商场内一共拥有200多个品牌。错综复杂的动线设计和挤满空间的品牌店铺，让节假日的诚品变得人挤人，在购物体验上较差。

圆融时代广场是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的超大型购物街区。它的总建筑面积约为51万㎡，分为办公商务区、时尚购物街区、生活休闲区、河滨步道-水滨餐饮娱乐区以及建筑面积约10万㎡的久光百货。整个圆融时代广场被圆融和与华池街切割为四部分。

圆融时代广场注重购物的情景体验，通过500米的步行街将多个独立建筑有机串联，将休闲、娱乐与购物融合在一起。但松散的的门店布局，也容易让部分客流流失。

圆融时代广场品牌的更新换代也比较快，大约每半年就会对一些效应不好的品牌进行调整。目前，圆融时代广场目前拥有喜茶、鹅夫人、凑凑、顺电味、小米、威尔士、卡通尼乐园知名品牌。

圆融星座和圆融时代广场一样，都是圆融集团开发的商业项目。在设计上，有别于圆融时代广场的街区式设计以坡地和峡谷的设计和圆融购物中心相互结合。丰富的建筑形态，让其与周边的景区资源相互融合。

2020年以前，圆融星座在激烈的湖东商圈内人气排名位于前列。不仅因为开业较早，周边消费群体形成了自己的购物习惯；而且圆融星座对于自身的定位比较准确。圆融星座将都市白领、亲子家庭和景区游客作为目标客群，拥有时尚精品、美食餐饮、休闲娱乐、家庭亲子等多元业态。引入了西贝莜面村、避风塘、松鹤楼、星巴克、多伦多等餐饮品牌；金宝贝、番茄田、Mothercare等儿童品牌；还有英派斯健身、中影国际影城等休闲娱乐品牌。

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近年来，圆融星座空铺率一直居高不下，目前空铺由2021年的38个增加至41个，空铺率高达29.71%。2022年一季度项目引进品牌6家，入驻品牌总数共计97个。项目在新开门店、空铺率、在营门店总数等方面表现均有所下滑。从2021年四季度开始，自身定位以及招商成为两大难题。　　

新光天地B1层与轨交一号线时代广场站相连接，在客流上却并不乐观。由此可见，在越来越注重购物体验的当下，百货的劣势还是较为明显的。

虽然新光天地以百货为主，但其内部也引入了大量的餐饮、儿童、文娱及生活配套业态。在业态布局上更加偏向于购物中心。其中，餐饮品牌共57家，占比31.32%；儿童业态品牌也有32家，占比17.58%。这也是新光天地站在百货的肩膀上，适应新的商业大环境做出的一些改变。

丰隆汇是湖东商圈内近几年开业的购物中心，但其人气状况也相对最差。这很大程度上取决于项目的落位情况。丰隆汇位于湖东商圈的最南端，既不属于地铁上盖，也不位于城市主干道的交汇处，同时距离各个景区也较远。此外，丰隆汇位于圆融星座的南面，主入口开在圆融星座与丰隆汇之间的狭长小路上，这里平时的人流量极少。

虽然丰隆汇目前的人气不够旺盛，但它却是目前湖东商圈品牌业态最具吸引力的项目。丰隆汇休闲娱乐业态及生活配套业态是整个湖东商业占比最高的，高达40%。丰隆汇开业时引入了大量区域首进品牌，如苏州首家桂满陇、海昌萌宠乐园，区域内的首家冠军冰场、UME影城、 UCAN儿童水育生活馆等。在儿童、休闲娱乐、生活配套等方面都走在了商圈内的前列。但由于整体经营状况不理想，场内空铺率也在不断提高。

商圈影响力逐年下滑 筹开项目值得期待

2018年以前，湖东商圈是与狮山商圈比肩的两大商圈。但随着苏州中心的开业，湖西商圈强势崛起，近年来，湖东商圈的辐射范围和影响力逐渐下滑，湖西商圈已逐步取代湖东商圈在苏州的地位。目前，湖东商圈各项目在客流、品牌层级、业态分布等方面较前几年均有明显下滑，在项目定位、品牌业态等方面亟待升级。

作为成熟的区域型商圈，近年来湖东商圈待入市项目仅环贸广场ICC一家，这也是目前湖东商圈破局的一大重点项目。苏州环贸广场ICC是新鸿基地产在苏州打造的首座城市综合体。该项目定位为苏州高端购物商业载体及国际超一流酒店综合体，将通过引入大量国际一线品牌，打造具有苏州文化特色的高端品牌购物中心。

环贸广场ICC综合体总高300米，底部为精致商业区，繁华时尚；中部为国际标准甲级写字楼，现代化且资源利用合理；顶部则为住宅区域。

新鸿基地产一贯以世界级水准的建筑设计精心打造项目，环贸广场ICC同样是新鸿基地产的倾力之作。项目整体以“泉水”为设计灵感。裙楼的花园平台从地面逐层而起，高雅的塔楼则从花园中冉冉高升，犹如潭中涌起美丽的喷泉。塔楼在外立面上纳入了流线元素，而裙楼的花园平台也延绵弯曲，宛若水流回漩为塔楼带来波浪的能量。项目落成后，将成为苏州城市天际线的靓丽景观。　　

结语：湖东商圈内容纳了购物中心、街区商业、百货商场等多种形式的商业项目，各个项目之间，互有竞争，也互有借鉴。近年来，湖东商圈人气下滑严重，急需勠力同心，共同促进商圈的后续发展。