仅靠龙岗万达广场“赢麻了”？平湖商圈还有不少期待！

提及龙岗平湖，在大部分深圳人的眼中是一个关外边陲城市。实际上，昔日的边陲之地曾经也因华南城商贸物流中心人气媲美华强北，如今也因龙岗万达广场而重拾辉煌。

素有深圳小前海之称的百年商埠平湖，在近几年的默默发力下商业发展情况如何？迎着深圳大力建设国际消费中心的东风，未来商业潜力又是如何？本篇试着挖掘平湖的商业现状与未来！

01.

边缘平湖,商业条件不断向好

平湖位于深圳中轴线的北端，龙岗区西北部，与东莞接壤。辖区内占地面积40.99平方公里，拥有50余万人口人口。自建墟以来，平湖已有近500年的发展历史。

从地理位置来看，平湖处于深圳边缘地带。但作为深圳早期传统的工业重镇与商贸重镇，在经历了多次的转型之后，商业基础条件得以完善，商业向上发展也具有了一定的优势。

——政策规划。平湖的定位是以“金融＋科技＋总部”为特色的战略新兴产业基地，与深圳湾超级总部基地齐平的深圳17个重点发展区域之一。按照龙岗的规划，其也是龙岗实施“一芯两核多支点”发展战略的西核力量。城市基础面向好，将促进商业的进一步发展。

——产业转型。平湖是深圳的产业重镇，从1979年彩云毛织厂的进驻，平湖就开启了其工业发展之路。随后还跟着时代不断转型，传统工业区腾笼换鸟，新兴产业蓬勃发展。一面是以信息产业为主导，打造万亿级世界级电子信息产业集群承载区的重要区域；另一方面以跨境电商为招牌，2020年被挂牌为“国家电子商务示范基地”的华南城已经是深圳最大的跨境电商聚集区，区域内聚集电商企业400多家，其中跨境电商120家。产业的转型升级带到经济发展以及人口结构转型，商业也将随之升级。

——交通完善。作为深圳北部枢纽新城，平湖投入了300亿建设平湖枢纽，汇集了广深城际、深惠城际、深大城际等城际轨交系统。除了目前已经投入运营的地铁10号线，还规划有地铁18号线、17号线、21号线以及10号线东延线，未来将通往宝安空港新城、光明、盐田、罗湖、龙岗大运新城等核心区域。公共交通的完善有利于促进客流流通，加强区域商业聚集度。

根据区域特色，平湖已经提出了新的商业发展方向，主要以平湖中部片区为主阵地，以特色商业与零售商业为两个方向，一依托华南城建设平湖跨境电商小镇，二依托万达广场打造大湾区特色消费中心。

02.从专业市场到大型消费中心

龙岗万达广场推动商圈整体升级

由于地处深圳边缘地带，且早期受粗放型工业影响，平湖的商业并不十分凸显。初期以产业带动专业市场繁荣，而后随着产业转型以及交通改善，社区型购物中心以及大型商业中心相继进驻，改善了区域商业面貌。

商圈萌芽期：专业市场带动商贸繁荣

华南城与海吉星等商贸产业是平湖早期主要的商业形态。

2003年前后深圳华南城建设一站式工业原材料采购基地，规划五大交易中心进行展示与交易而大获成功。2007年华南城转型整合专业化市场形成超大型综合商贸物流中心，并完善商务服务设施，涵盖专业市场、商业物业、商务写字楼、休闲、娱乐、餐饮等多种业态，升级后的华南城一铺难求，与华强北并称为深圳人气双雄。

其中华南城引入的好百年国际家居建材博览中心，是航母级的家居旗舰MALL,总面积31万平方米，是一个可以满足消费者休闲、娱乐、餐饮、购物等多元需求的城市综合体。该项目现在已经被万达改造成为了平湖最大的商业中心龙岗万达广场。

2011年引入的华盛奥特莱斯，引进了国际一二线品牌折扣店、大型工厂直销店、国货精品直销店，从商品级次上升级了区域消费。但由于距离深圳市中心远、交通不便，华盛奥特莱斯也未能有足够的消费力支撑，火爆过后。也曾面临掉铺、人气稀少等困境。

此外，平湖还在民生消费领域建设有深圳最大的农产品商贸中心——占地30万平方米的海吉星国际农产品物流园，四大分区，上千个商铺，与全市70多个大型商超、电商平台、连锁生鲜企业相连，是一个配套齐全的农产品现代物流枢纽中心。

除了以华南城、海吉星等专业市场为消费主阵地外，早期平湖消费主要集中在商业步行街，百年老街-平湖守珍街是平湖传统的商业中心，也是平湖曾经最繁华的商业街，集步行街、市场和美食街为一体，吃喝玩乐等一应俱全。

商圈成长期：小型社区购物中心冒头

2015年平湖商业开始迈入现代化购物中心时代。

2015年开业的平湖熙璟城开启了平湖的购物中心时代。在该项目4.8万平方米的商业空间中带来数百家国内外一线品牌进驻，包括星巴克、君盛百货、华润万家、华夏影城等，填补了区域内无购物中心的空白，为平湖得带来更为舒适精致的购物商场。

8.6万平方米的平湖凤凰城购物中心是当时平湖最大、最全的一站式生活体验中心，引入了引进广东首家永辉高端精品超市旗舰店BRAVO YH，德国家居品牌卓伯根、中影国际影院、肯德基等品牌，但该项目自2015年宣布开业至今未能成功开业。且在2018年还转型与同学都荟教育城打造“同学都荟·凤凰荟”平湖最大的教育综合体，目前来看，该项目也并未有太大起色。

但在该阶段，以社区型购物中心为主，影响力有限。且仍然受限于位置偏选、交通不便等原因，各商业体表现平平，平湖商业整体发展较为滞后。

商圈蝶变进阶：地铁开通加速人气聚焦，巨无霸商业亮相

2020年地铁10号线的开通让平湖正式进入地铁时代，且在中心区存量竞争压力大，开发商向外围进军，平湖商业才逐步迈入正轨。

这一阶段，围绕地铁10号线“华南城站”，人气加速聚集，平湖商圈逐渐热闹。不仅社区MALL迎来了品牌开发商，30万平方米的龙岗万达广场更是直接推动平湖商圈的火爆。

2020年12月30日，平湖迎来了天虹旗下的首个开放式街区-海源城·平湖天虹。该项目定位便利休闲的品质生活中心，结合海源城“街区+盒子”的建筑特色，以亲子、亲宠、亲自然为主题，以餐饮和儿童品类为主，进驻了30多家特色餐饮、40多家百货零售及生活服务品牌，并带来了平湖最大的超市、最大影院，塑造平湖休闲生活新地标，提升了平湖商业的品质感。

2021年9月30日，30万平方米的龙岗万达广场正式开业。横跨6个楼层的世界最高最长室内扶梯、77.77米长的室内玻璃栈道鹊桥，以及室内马术馆、室内冲浪馆、文创书店等超150家全国首店、创新概念旗舰店，打破了人们对平湖商业的印象，将平湖商业拉入体验式商业阵营。作为深圳东部的商业新地标，龙岗万达广场自开业以来吸引了无数人前来打卡，也让平湖商圈进入大众视野。

值的一提的是，借助华南城地铁站，以及疫情后奥莱市场的风口，华盛奥特莱斯也迎来新机遇，商业运营情况向好。据奥莱领袖数据显示，2021年华盛奥特莱斯销售额迈入10亿大关。

目前，由龙岗万达广场与华盛奥特莱斯两大大型商业中心的集群效应形成了平湖商圈。据赢商大数据显示，平湖商圈的商圈面积为206万平方米，日均客流46万人次，工作日客流47万人次，节假日客流为44万人次。

商圈3公里范围内覆盖了常住人口44.7万，办公人口8.2万，人口结构多为年轻客群与年轻家庭客流，占比分别在40%左右。在消费力上，商圈人口多为小康群体，占比均在55%以上。

从到访客群来源来看，平湖商圈还吸引了约20%的异地客群，由于毗邻东莞，异地客群主要来源于东莞。

03.品牌开发商进驻

未来商业值得期待

平湖作为深圳首批商贸服务型国际物流枢纽，在建设国际消费中心上也将发挥该优势，未来将依托区域内的80万平方米高标准物流设施，大力发展物流、跨境电商等商贸产业，弥补深圳市在国际消费中心城市建设中的物流基础设施短板。

从增量商业来看，目前平湖主要有平湖佳纷广场，商业建筑面积约10万平方米，定位为平湖品质生活中心，规划了安居、慢享、有型、趣玩、食刻五大主题业态，并创造了一条室内跃层商业街，将进一步丰富平湖的商业形态。

尽管目前而言，平湖的储备项目并不多，但在轨道交通的逐步投入运营后，平湖的商业势必会有新一轮迭代。同时平湖还拥有非常多的旧改项目，如：

• 千亿级的旧改项目华南城城市更新已经启动，该项目占地面积43万平方米，更新后面积超250万平，由华南城与特区建发联合，将以百万级规模再造一座崭新的华南城；

• 保利平湖街道平湖片区城市更新自带15万平方米的商业街；

• 此外还有华侨城规划的高端商住综合体；绿海城、远洋、宝能等品牌商也在此布局旧改项目。

平湖未来的商业潜力十分值得期待。