购物中心成专业批发市场转型主流？

曾经以价格优势出圈的专业批发市场，随着消费升级和电商冲击及主力买手变为90后人群，已经不再具备竞争优势。购物中心因具有商业地产增值价值，体验式的生态更能吸引客流，成为专业批发市场转型的主流方向。

从批发市场转型购物中心，业主与运营商将面对完全不同的商业模式和经营逻辑，想要实现成功转型，叮梆商业设计提出以下几点建议：

一、转换经营思维

批发市场以销售为中心，追求业绩的最大化，而购物中心以消费者为中心，强调将人吸引到场所中，追求流量的最大化。

由此出发，转型购物中心不能只是简单的对批发市场进行业态调整，而应从空间改造提升、场景多样化营造等方面，增强终端消费者的体验感和社交。

二、品牌差异化定位

购物中心之间的竞争日渐白热化，为了形成差异化竞争优势，专业批发市场转型购物中心，一定要从定位开始树立品牌个性，并通过精心规划的业态、突出的场景特色及丰富多元的体验，形成商业独一无二的竞争优势。

品牌差异化定位，叮梆建议，如果无法做到高端品质，那就做出场景特色，以巧取胜。将特色主题化为空间的故事情境，引发文化与情感共鸣，实现精准的圈层捕捉，使其成为当地难以替代的社交场所。

三、业态配置与品牌引入

遵循流量最大化的原则，引进适应目标群体的餐饮、娱乐、社交、文化等功能、业态，通过创新的业态组合、多维度社交娱乐内容的注入、原创、新奇元素的点缀。

不少由专业批发市场转型的购物中心，受原来的运营思维影响，将租金回报作为运营优先考虑的因素，往往更愿意选择租金高的中低档品牌，而非租金较低的高端品牌。此举存在一定弊端：缺少高端商户资源品牌很难引流；而中低档品牌入驻后，一旦发现经营不下去，会马上撤店，带来后续的风险。

四、兼顾经济效益与社会效益

为更多地聚集人流，实现经济效益与社会效益最大化，专业批发市场在转型规划时，可适当配套一些公共空间，如婚姻登记处、老年人活动室、牙科诊所、心理咨询机构等公共服务项目。

目前，专业批发市场转型购物中心，国内做得比较成功与典型的，有以下几个案例。

深圳龙岗万达广场

非核心商圈商业，将特色做足

深圳龙岗万达广场，是一个经由已停业的建材市场——华南城家居四号馆改建而来的轻资产万达，商业位于非核心商圈、离最近地铁站1公里左右，传统的购物中心打法难以吸引更多的人流。

为了有效盘活资产，30.5万平米的建筑，将体验业态占比提升至80%，打造出城市“微旅游”目的地。世界最高最长的室内天梯、巨型LED天幕、巨大悬球天穹、玻璃栈道鹊桥等一系列引流体验，迎合深圳科技之城的基因将科技特色做到极致。

景观方面，设计师们在原有下沉广场的基础上，重新打造了五个下沉庭院，结合周边业态打造出风格迥异的休闲空间，包括集市庭院、自然庭院、时尚庭院、运动庭院和生活庭院，为下班后及周末提供一个可供探索的城市休闲场。

统计数据显示，开业5天，龙岗万达广场客流就超过100万。开业3个月，总客流突破800万，总销售额达6.5亿元。

三里屯太古里西区

植入品牌时尚基因，循旧出新

三里屯太古里西区，改建自北京著名的服装批发市场——雅秀大厦。项目为太古里南区和北区的重要补充，增强了整个片区的商业氛围与连接性，同时也为三里屯社区的旧有城市肌理带来全新活力。

▲改造前

过去的雅秀大厦，建筑是一个尺度巨大的铁皮盒子，外围由一层幕墙包裹，幕墙之内还隐藏着退台式的结构和传统的坡屋顶。

▲改造后外立面

为使建筑更好的融入城市景观，设计重现了其逐级退台的建筑原貌，并拆解了原来扁平而单一的立面，以互相错动、富有变化的立方体，为建筑外形植入了时尚的基因。

内部的改造则以空间的整合和重新划分为主，旨在创造出自由流动的商业空间。在建筑东侧增加了一处巨大的玻璃中庭。围绕着中庭，还增加了扶手电梯以改善人流动线循环，为顾客提供更直观的体验流线。

西区以UNIQLO、NIKE RISE作为两大主力店，定位更加年轻、亲民。在定位上与南区起承接作用，同时像UNIQLO这样从南区移位到西区，也为南区未来引进更多时尚引领型品牌腾挪了空间。

广州悦汇城

存量空间二次改造，蜕变家庭式购物中心

项目改造前，曾是广州规模最大的三大旧改项目之一：财富天地国际鞋业广场，并且是由80年代的旧水泥厂变身而成。

项目周边3公里内的客户群体肖像以亲子家庭为主，改造以全功能型家庭式潮流购物中心为定位，并通过立面翻新、室内动线调整、业态重新规划等方式进行重塑与翻新。

出于可持续发展和项目成本等因素，原建筑消防策略、天窗范围、主机电设备、主要结构等仍可正常运作的内容，需要尽量保留和利旧。

▲改造前

动线设计颠覆原来格子铺的平面布局，在不能大改原有的建筑结构条件下，重新规划动线组织，构建了“十字“主动线结合环形次动线的洄游空间，全场共设置14个大小中庭，形成四主、三副商业入口，确保客流能有效导入和横向、纵向流动。

室内改造以“悦游园”为设计灵感源泉，把岭南特色、多媒体艺术、业态主题区、自然生态、美学场馆等缤纷多彩的主题空间贯穿起来，塑造“一步一景”、“愉悦畅游”的购物体验。

▲不同主题中庭空间

此外，西南、西北两个次入口由于场地南高北低的高差条件，分别设计两个不同尺度和形态的下沉广场，从流线上把市民从前广场渗透到负一层，使负一层的业态向外展示，提升负一层的活力。

结合丰富的水景、绿植、互动装置、休息台阶，下沉广场不再是枯燥单调的步行台阶，而成为了周边居民四季日常休息、交流聚集、聊天停留的空间节点。

郑州二七佳纷天地

传统商圈批发市场转型的差异化定位

项目位于郑州传统商圈——二七商圈，曾是年营业流水达10亿的专业鞋批发市场，在商圈发展饱和、产能过剩、同质化竞争严重的冲击下，开业五年后艰难维系，2020年随着商圈复兴顺势转型为新零售商业——郑州佳纷天地。

▲改造前

距离项目1.2公里处有17万㎡万达购物中心，该竞品开业时间较长，已经形成商圈影响力及顾客粘性，项目再以标准化商业定位打造已难具吸引力。

设计借势河南文化觉醒之东风，以“国潮郑州”为主题，提炼当地代表性的汉字起源、汉服文化、地方豫剧、少林武术、北宋文化等元素，打造出沉浸式场景体验。

文化演绎上，基于周边的青年及家庭需求，以传统文化碰撞现代潮流元素，满足以年轻消费者为主的商圈客群对个性化体验的追求，以业态与场景的有机结合，创造“商业+文化+艺术+娱乐”的全新商业情景体验。

全新的定位与规划设计，使改造后的二七佳纷天地人潮如流、商业门店营业率创新高，不仅重新焕发商圈活力，更引领郑州国潮新风。

叮梆观点：就行业整体情况而言，购物中心面临着激烈的存量竞争，专业批发市场转型购物中心，业主与运营方仍需要在充分考虑与调研之后做决定，而定位与改造设计，则最好寻找专业的设计团队进行担纲，通过他们的专业与经验，对转型进行进一步论证与保障。

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