机遇与难点共存的杭州屋顶经济 应该如何破局？

华尔街有一句经典名言：location,location,location。

此言从杭州近段时间的土拍情况可以验证一二：核心区域地块表现良好，远郊地块较为平淡，常以底价成交，两极分化态势显著。

这也侧面反映出优质区位地块的“寸土寸金”，于商业项目而言，在有限的空间中创造出“无限的”价值，极为重要。

同时，随着商业不断向前，同质化问题凸显，“过饱和”成为商业地产的普遍难题，革新求变渐成未来发展主基调。

而屋顶这一“第五立面”，不仅可作为室内空间的延伸，还有较大的创意发挥空间，逐渐被商业项目看到：据睿意徳此前发布的《天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告》中显示，从在建项目的规划来看，屋顶商业利用率将由1%提升至10%，增长迅速。

多元业态、主题化运营、主力店……

杭州屋顶经济典型模式一览

着眼杭州，屋顶经济的模式主要有：打造多元业态、主题化协同运营与引入主力店等。

以下是在杭较为典型的项目：

//印力汇德隆杭州奥体印象城

（印力汇德隆杭州奥体印象城天空之境）

印力汇德隆杭州奥体印象城位于杭州奥体板块，体量约为25万方，其屋顶空间由泰国著名景观设计事务所LCO（Landscape Collaboration）设计，造就了杭城第一个天空跑道和第一个天空之境水景。景观搭配上，在兼备美学的同时，具有独特性。

此外，项目将多个主题场景与酒吧、轻商务餐饮、居酒屋等夜经济业态搭配，营造“钱江之畔的酒香夜色”氛围。

印力汇德隆杭州奥体印象城因体量较大，屋顶可发挥空间多，融合了运动、景观、社交等属性，构筑了一个多元、包容的“第五空间”。

//龙湖杭州滨江天街

龙湖杭州滨江天街利用屋顶空间，建造了一个以美式街头为主题的“1515空中街区”，该主题系国内首创。

项目在天台空间大面积刻画美式涂鸦，同时设有“网红更衣室”、“钟漫街道”、“爱情小筑”、“树洞公园”、“涂鸦广场”等主题区域，营造美式街头氛围感。据悉，龙湖杭州滨江天街曾在屋顶区域内成功举办了领克空间LYNK&CO全球首场品牌发布会、亚洲涂鸦大赛、兔子山下音乐节等活动。

此外，项目还在屋顶空间引入网红火锅品牌湊湊、创意杭帮菜柒园等自带热度的餐饮品牌，起到了一部分“向上导流”作用。

//杭州滨江宝龙城

杭州滨江宝龙城是宝龙在杭打造的一个“时尚宝藏空间”，在建筑构造上，采撷了杭州钱江潮、西湖等名胜元素，极具特色。其屋顶空间视野开阔，引入了多种业态。

杭州滨江宝龙城于屋顶空间构筑的宝龙艺术中心，是其亮点所在。宝龙艺术中心是一个承接艺术展览、设计展览、商业展览、艺术教育和培训的商业艺术生活空间，曾举办了致敬达芬奇全球光影艺术体验大展、AURA当代艺术展等。而宝龙与艺术在这一空间的跨界联动，不仅强化其特有的“艺术”标签，也吸引着文艺青年们前来打卡，在“淋浴效应”的带动下，增长销售额。

此外，宝龙自营的第一家豪华型艺术酒店——艺珺酒店也落户于此，同样深化了项目“艺术感”。

随着时间的推移，杭州商业“屋顶+”模式渐成，通过不断“叠BUFF”的方式，做出特色，借此在存量时代获得竞争力。

屋顶经济打造“招式百样”

机遇之下，仍存难点

放眼全国，诸多商业项目对于屋顶空间的打造颇有心得。从成都IFS的爬楼熊猫到上海大悦城的屋顶悬臂式摩天轮，对于屋顶这一“第五立面”的构筑逐渐成为全国购物中心在空间创新中的一部分，便于存量时代赋能商业打造差异化，构成自身记忆点。

而当我们盘点这些优质项目的时候，往往能发现一些共性。

//场景构造新意频出

随着国内开发商对屋顶空间的探索不断加深，现已形成了较为成熟的场景构造模式，并衍生出一些创意在线的趣味主题。

如成都IFS，在屋顶放置了熊猫爬楼原创IP艺术装置，形成其特有标签。甚至由于太火，掀起了一波模仿潮：全国频频涌现爬楼熊猫各地“分猫”。

（图片来源：视觉中国）

此外，长沙IFS于屋顶放置两个巨型的KAWS人偶；深圳万象天地独创泡泡喷水大象装置；上海松江印象城引入精灵宝可梦，在屋顶放置招着手的皮卡丘，打破次元壁……随着屋顶经济飞速发展，屋顶IP不断翻新，变着法地彰显着购物中心的独特气质。

如果说屋顶空间+艺术装置只是相对简易的场景构筑，那么在屋顶空间打造一个统一主题的“乐园”，则是将场景化“玩出花儿”了。

购物中心将屋顶空间与运动/亲子/农场/生态等元素融合，引申出相应主题，并进行协同化运营。

以发展的较为成熟的屋顶农场为例，上海凯德七宝购物广场将广阔的屋顶空间打造成一站式的城市田园家庭体验中心，在钢筋水泥塑成的城市森林中，开辟出一方田园风光，是市民亲近自然的好去处。

//业态融合空间美学

场景塑造之外，契合的业态搭配也很重要，这对提升屋顶空间的利用率大有裨益。

据相关研究表明，国内发展较为稳定的热门的屋顶业态有宠物乐园、空中影院、摩天轮、主题书店、酒吧、轻食等。

如上海前滩太古里，以“双层开放空间”（Double-open park concept）在屋顶打造街区形态，由ScenicBridge悦目桥、天空环道和绿色生态景观共同组成。其中天空环道串联起日本茑屋书店、各式餐厅等一众特色品牌，打造屋顶复合社交空间，满足消费者欣赏景观、运动、品尝美食等多元需求。

（来源：前滩太古里）

//精细化运营维持热度

纵观国内打造的成功案例，其流量的获取离不开长久的精细化运营。

具体来看，需要商业项目通过不定期地举办营销活动、开设展览等导客手段，将客流上引；同时，实时更新场内品牌，保障项目的新鲜度。

如成都合景·悠方，在屋顶结合了花园+酒吧的形式，配合定期举行的音乐live show，带动客流往上层空间走。

不同于室内空间的“封闭感”，屋顶空间以更开阔自由的姿态，容纳了更多可能性。同时，由于其稀缺和个性鲜明的特性，以较为惹眼的“标签”，达到吸引客流的作用，甚而成为城市地标。

然而，事物总有两面性。概念华丽的屋顶经济，在实际打造上，难点重重。

首先，最重要的安全问题。当将自然生态融入屋顶时，需要考虑屋顶的承重能力，以科学的布局和规划，兼顾安全与美学。此前，就有墨西哥一座屋顶花园在建造过程中出现坍塌的案例。这就意味着项目方需要具备精准的空间分析能力，以确保绝对的安全。

同时，由于屋顶空间多以生态景观为亮点，在后期的养护上需要付出更多的精力和成本；同样，屋顶装置因受“风吹日晒”，折损率相对偏高，需要定期维护，在成本上高于室内项目；还有而作为商业“第五空间”，屋顶一直以来就是容易被消费者忽视的区域，如何将客流上导，除了前期场景化打造构建吸引力外，后续精细运营也极为重要，这也同样叠加在成本之上。

此外，由于屋顶空间“靠天吃饭”的特性，对入驻业态的要求颇高，目前基本以文体娱、儿童等体验类业态为主，选择面受到一定限制。而热门品牌更愿意“占领”客流量最大的商场首层，导致屋顶空间受品牌热度红利较小。

概览全国大多“屋顶经济”项目，不难发现存在“后继力量不足”的问题：在亮相阶段凭借出彩的创意博得一波眼球之后，后续运营没把握住客流，使得其屋顶空间成为了可有可无的“摆设”。

差异化打造势在必行

杭州未来路径何如？

随着杭州商业一路向前，经过了高速发展的红利期，逐步迈入存量时代。据赢商大数据统计，截至2021年底，杭州商业存量已达1118.06万方，首破千亿大关，加之杭州以屋顶空间作为亮点的项目并不多，在后期发展上，仍具有较大空间。基于此，而屋顶经济作为存量时代下，商业差异化构筑中的一个重要思路，或将为杭州带来些许借鉴。

（图源：视觉中国）

在场景构筑上，可以选用自带热度的IP，或原创有“故事感”、“显眼”、“富有创意”的IP，以此在消费者内心烙下记忆点；可搭建契合杭州地域属性，且符合杭州消费群体需求的主题，以体验感作为切入点，增加吸引力。

在空间打造上，可在兼顾美学的同时，合理规划，保障安全。

在业态引入上，选择契合整体氛围感的业态，并叠加新时代消费语境下的热门品牌，借此吸引消费者。据早先数据显示，屋顶农场的建设成本约为500-1000元/㎡；屋顶花园约为1000-2000元/㎡；屋顶儿童乐园为1500-3000元/㎡；屋顶运动场为2000-25000元/㎡，购物中心可以综合考量成本，选择引入合适业态，或可引入自己负责养护的品牌，以减轻成本负担。

在后期运营上，实时进行场内商户的汰换，保证区域内的年轻力；举办营销活动等，借此“向上引流”。

针对于气候的不确定性，可以借鉴上海前滩太古里的“双层开放空间”，做成半开放式结构，达到既利用了自然空间，但又不完全受限于自然天气的双赢效果。

此外，创意是判定屋顶经济“火不火”的重要因素之一；“可持续发展力”决定了屋顶经济能否为项目带来长久营收。

在高速发展的商业世界，新意仍是稀缺品，在“老经验”的基础上迸发“新思路”，或将赋能商业地产，构筑亮点。同时，在前期“惊艳亮相”后，还需持续打造营销活动等举措，持续吸引消费者向上层空间“探索”，从而达到可持续发展。

结语：

中国商业下半场，创意PK战打响。

大存量时代，商业项目各出“奇招”，“卷”得愈发“凶狠”。而屋顶经济作为差异化打造进程中的一个选择，在巨大的机遇之下，仍存重重难点。而如何将虚浮在想象空间中“理想的”概念转化成现实的营收，杭州商业或许还有很长一段路要走。