冰雪围城：房企入局难，退出更难

“雪粉华，舞梨花，再不见烟村四五家。”

人们对冰与雪的向往和憧憬由来已久。2022年，随着谷爱凌夺冠、苏翊鸣摘银、全网“一墩难求”……冬奥会将冰雪产业的热度推至顶点。

新风口之下，那些早早布局的房企们，纵享红利。

据同程旅行大数据显示，2022年春节小长假期间，全国冰雪类型景区订单量同比上涨68%。

其中，广州、成都与无锡融创雪世界、吉林万科松花湖度假区、长白山万达国际度假区等冰雪场地游客量大幅增加，仅万科松花湖项目，从除夕到大年初六共接待客流3.92万人次，同比增长72%，营业收入同比增长126%。

冬奥来了，冰雪也热了，越来越多企业加码布局冰雪产业。

不过，随着时间来到2022年中期，也许是冬奥结束与热度消退，也许是重资产、长周期等难题浇灭热情，也有企业开始逐步淡出。

近日，一份网传会议纪要显示，深圳地铁、万科在政府牵头下，拟接手融创·华发深圳冰雪文旅城51%股权。

熟悉融创的相关人士表示，公司对冰雪业务十分重视，暂时没有收到出售的消息。

随后，观点新媒体亦向万科、华发求证上述消息，相关人士均表示，暂不知情。

城外的人想进去，城里的人想出来，这并非个案。在这一座冰雪围城当中，类似的故事还在不断上演……

风口

冬奥会的申办与启幕，是房企加码布局冰雪产业的重要契机。

2013年，中国奥委会正式致函国际奥委会，以北京市名义向国际奥委会申办2022年冬奥会，由北京市承办冰上项目的比赛，河北省张家口市崇礼县承办雪上项目的比赛。

两年后，国际奥委会第128次全会在马来西亚吉隆坡投票决定，2022年冬奥会举办权敲定北京。

在冬奥会推动下，我国冰雪旅游城市的建设开始提速，冰雪产业也进入到快速发展阶段。

与此同时，这一时期，恰逢房企多元化转型的关键时期，作为文旅地产的一个细分领域，冰雪产业吸引了大量房企的目光，其中最具代表性的莫过于万科、融创。

相比于其他企业的“思虑再三”，万科的布局更像是创始人王石“拍拍脑门”就决定的兴趣投资。

据了解，2010年前后，万科在吉林投资的万科城大获成功，于是，当地政府邀请万科共同开发旅游项目，而王石对滑雪度假村很感兴趣，双方一拍即合，于是有了万科的第一个冰雪项目——万科松花湖度假区。

数据来源：公开报道、企业官网、观点指数整理

恰逢冬奥申办成功，万科忽然就坐上了风口，不断加大冰雪版图的投资与布局。

2016年，万科负责对北京石京龙滑雪场进行升级改造及运营管理。翌年，成立了冰雪事业部，并将冰雪事业、万物云、印力商业等一起纳入万科可持续发展的一部分。

随后几年，这家企业又以轻资产模式运营管理了北京西山滑雪场、呼和浩特马鬃山滑雪场、北京顺义莲花山滑雪场等。

据观点指数不完全统计，截至目前，万科旗下运营管理的已开业冰雪项目共计6个；其中，今年6月，该公司将继续接管北京小海坨滑雪场；同时，位于张家口和内蒙古包头市的万科崇礼汗海梁滑雪度假区、包头市奥运冰雪中心也将于2023年开业。

数据来源：公开报道、企业官网、观点指数整理

相比万科，融创在冰雪产业方面的布局稍晚一些，不过却有“后来居上”之势。

2017年，孙宏斌斥资295.75亿元收购万达旗下包括哈尔滨万达文旅项目（当时已开业）等13个文旅项目，并规划了多个室内滑雪场，由此开启了冰雪生意。

借此，融创接连开业5家室内滑雪场，分别位于广州、无锡、昆明、重庆和成都。此外，还签约了包括深圳、武汉、西安等城市，计划打造冰雪文旅城。

不止是室内滑雪场，融创亦不断加码布局室外滑雪度假区。据了解，2020年12月，其首个室外雪场、位于青岛的“融创藏马山滑雪场”开业。

2021年开始，融创文旅以轻资产管理输出模式与吉林北大湖滑雪度假区、河北承德滦平金山岭国际滑雪旅游度假区、吉林长白山和平雪场及南山雪场等达成了战略合作。

截至目前，融创旗下共计有5个室外滑雪场，6个已开业室内滑雪项目以及9个规划在建项目。

数据来源：公开报道、企业官网、观点指数整理

除万科、融创之外，世茂、鲁能、复星、奥山控股、奥悦冰雪以及中赫集团等多家企业亦相继在国内涉足了冰雪业务。

不可否认，北京冬奥点燃了房企加码布局冰雪业务的热情。

分析人士亦提到，冰雪经济的兴起，实则是冬奥会带来的一系列连锁反应，背后有政策支持以及全民消费升级的支撑。

的确，任何一个新兴业态的兴起，企业更关注的是未来发展潜力、盈利空间。

对冰雪业务而言，一方面，近两年国家频频出台政策支持冰雪产业的发展。

其中，2015年申奥成功以来，国务院办公厅出台《关于以2022年北京冬奥会为契机大力发展冰雪运动的意见》等多项利好政策，助力我国冰雪产业规模增长。

在冰雪运动“南展西扩”的国家战略与“带动三亿人参与冰雪运动”的号召之下，更多特色运动基地及相关产业基础设施不断完善。

数据来源：公开报道、观点指数整理

另一方面，我国城镇化进程加快，城市休闲娱乐空间面临总量和结构短缺，而冰雪参与人数逐年增加，发展潜力巨大。

国家统计局统计调查报告显示，全国冰雪休闲旅游人数从2017-2018冰雪季的1.97亿人次增加至2020-2021冰雪季的2.3亿人次，冰雪休闲旅游收入超过3900亿元。

未来，随着冰雪运动参与人群从小众走向大众，参与空间从地区走向全国，参与时间从冬季变为全年，还有较大的增长空间。

有报告预计，到“十四五”规划末期的2025年，中国冰雪旅游人数将超过5亿人次，冰雪旅游收入超过1.1万亿元。

模式

房企布局的冰雪产业本质上还是文旅地产，也因此这类冰雪项目均存在“烧钱”的特点，前期投入大、运营成本高、回报周期长是这一行业的通病。

此外，室外雪场往往有明显的淡旺季，这也是大型滑雪场盈利的“痛点”。

有数据显示，万科松花湖度假区滑雪场投资额超400亿元，而松花湖度假区主要收入来源为雪季滑雪收入和酒店收入、房地产收入。

2016年及2017年两年，松花湖开发公司均处于亏损状态，分别实现总营收2.51亿元、3.72亿元，其中滑雪场收入占比分别为19.5%、13.6%，房地产开发收入占比分别为55.3%、67.8%。

如果不计房地产销售收入，2016/2017年雪季、2017/2018年雪季和2018/2019年雪季，松花湖开发公司分别实现营收9603.16万元、1.11亿元、1.45亿元，这与400亿元的投资额相距甚远。

此前，不少投资人在公开平台调侃：万科靠卖门票苦苦支撑着他的滑雪场。

丁长峰也曾公开表示：“中国现在的冰雪产业基本上是不赚钱的，也许日常的经营盈利是有的，但是滑雪场是一个巨大的重资产投资。”

至于室内滑雪场，以广州融创雪世界为例，该项目于2019年6月15日开业，截至2021年年底，上述项目累计客流突破190万人次，平均单日客流超过2500人。

根据携程等平台数据显示，广州融创雪世界票价最低198元/张/人，最高398元/张/人，取298元/张/人的平均数粗略计算，全年（按365天）收入大约为2.72亿元（注：不计算融创茂、融创乐园等收入）。

相比之下，室内滑雪场不受季节限制，盈利能力似乎更优一些，不过计算每年的运营成本，真正实现盈利也至少需要八至九年时间。

在盈利难、周期长的原因下，房企需要寻求多重方式实现资金的平衡。

其一，以地产先行，带动后续的开发和运营。

这种模式是当下冰雪产业乃至是文旅地产惯用的模式，通过住宅开发销售收入，进而反哺项目运营，与此同时，文旅项目、商业等的配套，亦能为地产项目带来增值。

其中，万科松花湖度假区正是采用了住宅+度假区的模式，配套住宅项目为四季小镇；根据第三方数据，该项目新盘报价7500元/平方米，项目所在的吉林市丰满区二手房价为6673元/平方米，项目附近再无其他新房。

同样，万科翡翠都会毗邻包头市万科奥运冰雪中心，项目最新报价1万元/平方米，片区二手房价7795元/平方米。

周边在售的其他新房包括金地风华九里、远洲·大都会等，报价分别为8200元/平方米、9500元/平方米，不及万科翡翠都会。

数据来源：公开报道、观点指数整理

无独有偶，广州融创文旅城于2015年6月首次开盘，彼时售价为9400元/平方米，而同期花都区楼盘均价9514元/平方米。

2019年，融创茂及融创乐园开园，同年加推住宅售价达到2.8万元/平方米，彼时片区楼市均价还未突破2万元/平方米。

显然，这类商业、文旅项目能够对项目及周边片区形成较强的辐射作用，与此同时，周边住宅也将为商业、文旅项目带来丰富客流。

其二，配套冰雪教育，增加用户粘性。比如长春莲花山世茂滑雪场配套了冰雪人才培训基地、长白山鲁能胜地滑雪场推出专业的滑雪教学服务、万科松花湖度假区亦推出了营地教学等等。

其三，合作开发和轻资产运营模式，是企业降低资金压力的重要举措。

据了解，在万科已开业项目当中，除了吉林万科松花湖度假区、北京万科石京龙滑雪场及徐州新淮中心，其他均为轻资产管理输出模式。

而融创自去年11月到今年初，接连与吉林北大湖滑雪度假区、河北承德滦平金山岭国际滑雪旅游度假区、吉林长白山和平雪场及南山雪场等达成了战略合作，融创文旅将向这些大型室外滑雪场进行轻资产管理输出，在运营端和投资端全方位赋能。

运营管理输出，意味着企业能够轻装上阵，从而降低运营风险和自持项目的资金压力。

除此之外，近几年，融创亦不断通过合作开发扩容，深圳冰雪文旅城项目正是与华发合资开发。

数据来源：公开报道、观点指数整理

另外，也有企业探寻冰雪业务的资产证券化，以打通资金闭环。

2018年7月，万科松花湖信托收益权资产支持专项计划成功发行，总规模10.59亿元，不过有消息称，上述ABS在2020年提前终止。

进退

虽然不断寻找新的模式运营冰雪项目，但这类对资金要求极高的业务，依旧让不少房企打起了退堂鼓。

据观点新媒体获悉，万科自成立冰雪事业部以来，布局更加谨慎，独立发展近四年时间未有更多动作。2020年12月，万科宣布撤销冰雪事业部，该业务和团队并入新的事业部——酒店及度假事业部。

直至2021年，这家企业才开始重启冰雪业务。

反观融创，虽然前期布局迅猛，甚至喊出“希望实现冰雪业务IPO”口号，但在资金压力之下，也只能无奈退出自己不熟悉的领域。

今年1月，武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司股权发生变化，浙江武越置业有限公司持股比例由50%上升至85%，而长沙融创汇房地产开发有限公司持股比例由50%下降至15%。

武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司目前开发楼盘为武汉城建融创甘露山文创城。

最新消息显示，近日深圳地铁、万科在政府牵头下，拟接手融创·华发深圳冰雪文旅城51%股权。

据了解，上述项目由融创和华发2020年11月以127.1亿元摘地，并合作开发。次年3月，融创·华发深圳冰雪文旅城项目已动工，计划于2026年12月完工。

对于本次交易，有分析人士提到，若能够成交，对融创而言是有利的，企业不用再为项目后续开发建设提供资金，而且成功退出，也能迅速补充现金流。

不过有市场消息称，谈判存在一定难度，因为未支付剩余50%土地款，且此前融创、华发协议，由华发对土地款进行超投，融创负责支付项目自持部分资金。

因此，潜在接盘方如果想收购融创手上51%股权，不仅需要支付剩余土地款，还需要负责雪世界开发以及自持部分的投入和运营，但项目住宅配地很少，很难算得过账。

也就是说，接盘深圳冰雪文旅城51%股权的代价，并不是一笔小数目；与此同时，接盘之后还面临大量投入，以及超高的运营难度。

冰雪业务可谓是难赚钱，也难撒手。毕竟有能力操盘的企业不多，有能力接盘的企业更是少之又少。

另一方面，冰雪业务背后往往也有政府的身影，这意味着，一个项目的退出不再是简单的企业对企业，而是买方、卖方以及政府三方的博弈。

以融创·华发深圳冰雪文旅城为例，上述项目最早在2019年深圳全球招商大会上，深圳宝安区政府和融创中国签订的合作协议。

根据协议，宝安区与融创中国将建立战略合作伙伴关系，由融创中国投资，在宝安建设融创中国大湾区总部及冰雪文旅综合体项目，项目投资总额达到367亿元。

随后，上述项目被列入深圳宝安区2021年重大项目计划以及深圳2022年重大项目计划清单当中。

也就是说，项目不允许出现停止开发或者烂尾的结果，融创·华发深圳冰雪文旅城面临着箭在弦上，不得不发的境地。

不过，融创当下的资金困境或许也无法支撑其完成上述项目的建设，于是各方开始寻求“白衣骑士”。

不止是深圳冰雪文旅城，万科、融创过往涉足的大型文旅项目，运营时间长、投资金额大、回款周期长，社会资本一旦进入就很难找到退出渠道。

而政企合作能够为冰雪项目的建设提供强力支持，同时以资源、要素聚集保障项目的良性发展。

不过，政企合作当然也对项目退出与转让增加了要求。

有业内人士曾提到，当时万达几个文旅城都和当地政府有过协议，所以融创接盘之后，在退出方面也有比较多的限制。

入局难，退出更难。

尽管如此，在冬奥红利之下，仍旧有不少资本涌入这一赛道。

数据显示，2021年至今，冰雪运动行业共发生9起融资，高瓴资本、红杉资本、金沙江创投等投资机构均有涉猎，甚至新东方等教培机构也在2021年投资冰雪赛道……

​