赢商网&中城研究院廖洁：《2022年度购物中心发展报告》分享

2022年7月13-14日，第17届中国商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举办，本届大会围绕“以远见超越未见”的大主题，深入联结零售商业上下游产业链优秀企业，远见未来新趋势，探寻创变新方向。

7月14日，在“商业推动地产论坛第17届年会”上，赢商tech研究总监廖洁带来了《2022年度购物中心发展报告》主题报告发布。

在演讲中，廖洁提到：商业地产市场端，2022年上半年市场复苏信号强烈，实体商业的“至暗”时刻或已过去；行业端，疫情重置了商业基本面，中长期行业竞争结构化，轻重分离加速进行；品牌端，服装跑输“大盘”，文体娱持续上行。

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01 市场复苏：客流反弹，“至暗”或已过去

自2021年二季度以来，全国商场日均客流总体水平呈下降趋势，4月客流开始复苏，同比仍下跌23%。

分线级来看，商业一线城市客流基本盘稳固，快速复苏力强。若剔除上海4月份数据，今年1-4月，商业一线城市（北京、上海、广州、深圳、重庆、成都）的客流同比下降16%，跌幅相比其他级别城市较小。由此可见，虽然疫情深度影响了商业一线城市，但其客流基本盘仍然稳固。客流下跌很大程度上是由暂时的管控制度而造成，这也就意味着，一旦疫情管控解除，商业一线城市将快速复苏。

数据来源：赢商大数据

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从商圈来看，商圈辐射范围越广，客流跌幅越大。尽管市级商圈绝对值仍然最高，但今年1-4月，其场日均客流同比下跌达28%，而区域级商圈整体下跌27%，社区级商圈整体下跌24%。

市级商圈通常具备规模效应和多商家聚集带来的资源优势，辐射的消费客流大，且有强黏性受众基础，以及良好的行业口碑，复苏速度快。在消费恢复的情况下，客流弹性很高。在严格的防控措施之下，越是高级别的商圈，防控愈加谨慎，这在某种程度上造成无形的消费场景限制，人群减少远距离移动，缩小消费范围，故客流跌幅较区域、社区商圈明显。

数据来源：赢商大数据

从档次来看，项目档次越高，客流受疫情影响越大。究其原因，高端、中高端mall多数选择落户高线城市、市级商圈等核心地段。相比2021年初，今年这些区域是新一轮疫情的主要爆发地，且城市核心区域疫情防控相对谨慎，受到的商业冲击最大，不少商场暂时关闭已经成为常态。

而若以项目体量为切入点，则会发现，项目体量不论大小，下跌幅度均高达20%。这是由于不同的业态均产生深度的系统性影响：不同体量的项目，与业态组合高度相关。超大型项目通常是文旅项目、综合度很高、业态组合很丰富的项目，而小型项目通常是有明显主导业态的项目，如社区级商圈的小型项目，通常是餐饮业态主导。

数据来源：赢商大数据

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当客流触底反弹，解除场景限制，或将短时间内带来脉冲式消费恢复。这一市场特征给商业地产运营商们带来两个层面的思考：

其一，运营商需要深度挖掘消费者的新消费需求。市场对线下实体商业提出更高要求，如何巩固客群粘性，推陈出新满足顾客社会角色需求、情感需求及交互需求，是必须攻克的重要课题。

其二，还需深入思考资源如何更高效配置。新消费形势下，注重新消费趋势，提高商场运营能力，困难环境中苦修内功者，必然能在消费市场逐步回暖中领跑下半场。要以更成熟的管理以及更超前的营运导向，在长期探索中穿越市场周期，提升自身营运能力和管理效率。

02 竞争格局：疫情重置商业基本面，中长期仍要看市场格局

疫情三年，重置了中国商业的基本面，也让原有的一些商业趋势加速发生：

2015年起购物中心全面进入“存量时代”，全国存量增速整体放缓，开业率持续走低。企业端，中国购物中心CR5企业的存量增速在2020-2021年明显加快并维持在约20%；

商办土地稀缺、宏观经济下行环境下，开发商投拓更加谨慎，拓展方式更多元化，头部企业轻资产输出的步伐加快；

空置率疫后较高，未来关键在于运营创新。中高档mall招商资源、运营能力强，对品牌的吸引力大，而开业3年内创新mall亦受品牌商青睐。

数据来源：赢商大数据

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三年来，有的企业转向精细化运营，有的企业稳健为本，有的企业反而逆势扩张。在“适者生存”规则之下，中国商业世界的运行系统正演化迭代。

但中长期来看，决定着行业发展的还是市场格局。

疫情常态化之下，流量红利短期不会再有，资本红利短期不再有。可尽管活下去不易，中国商业地产人仍然可以继续相信国内线下商业之韧性。因为，这里有持续在线的消费需求，有汹涌而来的创新大潮，有应时而变的技术赋能。

市场格局来看，重奢、高能、下沉，结构性分化。疫情三年，国内购物中心展示出了强韧性及不可替代性，以及因城市格局、人口结构、消费偏好变迁而呈现的分化和结构性增长。

数据来源：赢商大数据

大宗交易方面与2020年相比，2021年交易数量下降42%，投资者偏好稳现金流项目，但涉及总金额更高。市场越来越向头部集中，优良项目在头部资本方中形成交易闭环，可能是未来的趋势。

资产证券化方面，2021年，由于金融政策收紧等原因，头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，为构筑多渠道金融链条赢得先机。头部企业的优良资产融资在金额上占比极高，且市场集中度越来越高，马太效应明显。

行业竞争结构化趋显，重、轻资产企业抗周期能力分化。

复盘中国商业地产相关企业的2021年报，可以看到：不同资源禀赋的企业成长秘密，以及它们面对疫情呈现出的不同程度抗周期能力。

中长期看，行业竞争结构化趋势渐显，行业“规则”开始兑现。轻重分离加速进行，走向资本高效、运营高效之路。同样不可逆的趋势是，长期资本与长期资产之间的加速匹配。

数据来源：赢商大数据

目前，轻资产趋势已十分明显，独立上市商管公司加剧混战。

疫情催化下，商业地产从增量向存量转变明朗，“轻资产化运作”的商业模式受到追捧，加速着商业地产领域的碎片化整合。这种整合，叠加着存量改造、规模扩张，以及高能玩家之于低效物业的重现分割与排列组合。

截至2021年底，29个商业地产企业（有轻资产输出业务，且总在管面积≥10万㎡）共有388个已开业在管轻资产商业项目。而至2022年3月底，这一数字已经攀升至417个（包括今年计划开业项目）。

数据来源：赢商大数据

玩家阵营中，头部企业规模优势明显，新秀加速入局。

在据赢商大数据统计的417个样本中，万达商管旗下的轻资产项目，多达97个。全面转型轻资产的万达商管现在已是业内的一家巨无霸企业，截止2020年末，其在管商业项目面积在中国以及全球皆排第一，并超过国内第二名至第十名的总和。另一方面，新秀们瞅准时机，纷纷入局。

中长期看，行业竞争结构化趋势渐显，行业“规则”开始兑现。轻重分离加速进行，走向资本高效、运营高效之路。同样不可逆的趋势是，长期资本与长期资产之间的加速匹配。

于重资产而言，重要的是资产的规模与质量；于轻资产而言，重要的是品牌溢价与运营效率。

03 消费品牌趋势：服装跑输“大盘”，文体娱持续上行

2022年一季度，200个标杆商场调整了5400家店，开关店比仅为0.86，环比上季度下降32%。分业态来看，零售、餐饮、儿童亲子明显收缩；文体娱表现最佳，开关店比达1.17；生活服务逆袭，开关店比0.99，发展优于上季度。

数据来源：赢商大数据

零售方面，服装跑输“大盘”，时尚生活抗跌力强。

服装整体开关店比0.72，跑输零售大盘：运动装、家居服/内衣，环比四季度回暖；女装开关店比0.79，优于服装平均水平；男装颓势明显，环比四季度大幅收缩；服饰集合店整体疲软，开关店比0.67。

时尚生活波动较小，整体开关店比0.92，多数品类表现弱于四季度，但下滑幅度相对较小，呈现出较强的抗跌力。美妆护理开关店比0.91，招商宠儿更迭。

数据来源：赢商大数据

数据来源：赢商大数据

餐饮方面，休闲餐饮易出“尖子生”，面馆领衔中餐。

餐饮开关店比0.89，其中休闲餐饮明显扩张，烧烤/铁板烧、复合餐饮、餐吧等小品类亦呈上行；中式餐饮较四季度大幅下滑，异国风情餐饮表现最弱。

休闲餐饮中，饮品、烘焙甜品均有调整数量较多的品牌，不少“尖子生”冒头，咖啡品牌表现亦十分出色。茶饮热度稍显下降，中国风品牌成新宠。

中式餐饮品类商场集中度较低，保持拓店的多为面馆品牌。

数据来源：赢商大数据

儿童亲子/生活服务/文体娱方面，儿童教育一蹶不振，宠物馆迎春天。

儿童亲子开关店比0.72，整体表现不佳。主要由于儿童教育剧烈收缩，开关店比0.39，为所有品类中表现最差者，早教、才艺、语言、科技无一幸免。

生活服务开关店比0.99，生存欲满满。其它生活服务中，治愈人心的宠物馆迎来春天，兔窝镇、爪爪喵星球、狗道均有新店。值得一提的是，医疗健康虽调整数量少，但呈现明显扩张态势，牙科、孕产护理、医美诊所等纷纷扎入中档mall。

文体娱开关店比1.17，持续上行。体育运动积极上扬，健身会所加速洗牌，传统品牌趋于关店，新零售品牌受青睐；滑雪、冰球、格斗、篮球、瑜伽受欢迎，呈现高端化、细分化趋势。

娱乐休闲亦保持较好势头，娃娃机、密室逃脱/剧本杀、KTV发展向好，VR体验馆、酒吧持续更迭。

数据来源：赢商大数据

疫情进入第三年，消费者的恐慌情绪逐渐减弱，疫情的不断反弹致使线下消费需求更加疲弱，偶发性疫情导致的大范围封控式管理正对原有的市场秩序形成冲击。市场短暂停摆的“阵痛”也成为商业地产所必须面对的“新常态”。