广州第二轮土拍收金209.6亿 天河热度分化与保利豪夺3宗地

作者：兰英杰

7月18日午间，广州第二批集中供地落下帷幕，共有11宗地成交，其中一宗因触顶将在3日内进行摇号，另有3宗地流拍，总成交金额达209.6亿元。

此次共出让14宗地，分9时和10时两个时间段，总出让面积47.4万平方米，总建筑面积146.6万平方米，总起价约为253亿元。

其中，花都区有3宗，天河区、荔湾区、海珠区和白云区各有2宗，南沙区、黄埔区和增城区各有1宗出让。

从成交的结果来看，宝信独自摘得2宗，总成交价4.3亿元，联合广州交投摘得1宗，成交价12.29亿元；越秀独自摘得1宗，成交价14.86亿元，另与海珠安居置业联合摘得1宗，成交价为11.1亿元。

保利则豪掷48.81亿元拿下位于南沙区、黄埔区及荔湾区3宗地；珠江实业、广州交投也分别以18亿和19亿元的代价各竞得一宗地。备受瞩目的天河区燕塘地块三（AT020883地块）触顶摇号。

此外，天河区育新街南侧AT0304011-1地块、白云区小坪村AB2711014地块和增城区中新镇新福大道东侧18103206A21165号地块均流拍。

天河两宗地热度分化

此次土拍最大的热点之一当属天河区燕塘地块三（AT020883地块），该宗地仅起拍价就达到了70.60亿元，起始楼面价更是为此次供地的最高价4.2万元/平方米。

该地块2016年开始出现在供地蓝皮书里时，便令不少开发商垂涎。在竞拍之前，就已获得7家房企的关注。

该地块在经过了54轮的报价之后，达到上限价格81.19亿元进入了摇号期，预计摇号结果将在竞价之后3个工作日内公布。

燕塘地块三的出让面积为4.6万平方米，规划为住宅用地，容积率3.65，建筑面积16.81万平方米，是中心区难得的大面积地块。

除此之外，该宗地位于天河区中西部，临近3号线梅花园站，五站即可直达珠江新城，交通条件的优势毋庸置疑；同时，附近有华润万家、广垦天河商业中心、天河金茂广场、大塘商业中心等商场，居住氛围浓郁、商业服务配套设施充足，房企的热衷自然也不足为奇。

与此同时，天河区的另一宗地育新街南侧AT0304011-1地块则无人问津，出现了流拍。

该地块位于天河智慧城核心区、火炉山森林公园南面，生态资源丰富。其出让面积2.55万平方米，容积率2.50，建筑面积为6.38万平方米，起始价约为24.42亿元，楼面起始价为3.82万元/平方米，配建的要求是须提供计算容积率建筑面积6384平方米的保障性租赁住房。

据业内人士分析，起拍价过高，地段略微边缘，目标客群与售价定位“尴尬”，是其流拍的主要因素。

保利、宝信、越秀落子

从此次拿地的结果来看，保利或已经吸引了足够多的关注。

保利以共计48.82亿元豪夺南沙区南沙街金岭南路2022NJY-5地块、黄埔区开源大道以南，隧南路以北SDK-A-3地块和荔湾区西塱AF022050地块，3宗住宅地总出让面积可达10.11万平方米，总建筑面积达30.60万平方米。

其中，竞得的南沙区的地块位于金岭南路西南侧，广兴路东南侧，距离地铁4号线广隆站约900米，临近莞佛高速、进港大道等，交通条件较好；荔湾区地块不仅交通条件优越，40分钟内可到达越秀老城区、珠江新城和天河体育中心等，而且拥有江景资源，周边的教育和医疗配套设施也很完善。

宝信此次的收获也不小，其独自摘得2宗地的同时，还与广州交投联合摘得1宗地。3宗地都地处花都区，其中有一宗为租赁住房用地。

据悉，宝信摘得的地块为花都区天贵路以东、新华路以南J12-S102地块和花都区炭步镇炭步广场以东HDJ07-11地块，总成交价为底价4.3亿元，2宗地总出让面积为4.68万平方米，总建筑面积13.09万平方米，后者规划为全自持保障性租赁住房用地。

联合竞得的花都区广花公路以东、雅瑶中路以南CA1207006、CA1207019地块，成交价为12.29亿元，该地块出让面积为4.07万平方米，建筑面积为12.19万平方米，附近教育设施齐全，另有新雅街生活广场等生活设施。

此外，越秀也将海珠2宗地揽入囊中。其除了以14.86亿拿下海珠区琶洲西区AH040329、AH040157地块，还与海珠安居置业联手竞得了海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块，成交价11.1亿元。海珠2宗地都被越秀包揽。

其中，位于海珠区的地块周边有很好的商住氛围，与琶洲南TOD仅相隔一个黄埔涌，附近还有环球商贸中心、海港花园、轻工职业技术学校等。

除了上述房企，珠江实业、广州交投也分别以底价18亿元和19亿元摘得了荔湾区南岸路26号AL011113地块和白云区黄金围AB2302100、AB2302101、AB2302102地块，2宗地出让面积分别为1.27万平方米和4.24万平方米。

与广州2022年首批集中供地成交17宗，流拍1宗相比，此次的成交率略低；成交金额也减少了一大半，上次为341亿。有观点认为，此次房企的拿地行为，趋向于更加理性。

据了解，此次为了激活房企的积极性，政府对土拍规则进行了调整，由原来限地价+竞自持+摇号，改成了限地价+摇号，同时取消了竞自持环节（要求地块获得者持有相关建筑物的面积一定年限，不能作分割处理，只能自用或出租），新规则下一旦地块竞拍至15%的封顶价，便会直接进入摇号环节。

广东房协此前预测，竞自持模式中，资产归拿地房企所有，只能对外出租，不能销售，对开发商而言，相当于变相增加了一项成本。取消该环节，相当于让利房企。成本减少，房企的拿地动力自然提高，尤其是民企。

但此次竞拍房企还是以央企国企以及地方国企为主，除了天河天河燕塘地块结果未出以外，其余地块均有国央企及地方国企包揽。房企们的热情仿佛也没有因交易规则的变化而大增，此前的估计还是过于乐观。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次集中供地政府的诚意很足，但市场情绪不算太高。主要原因有，供给端房企仍有顾虑，供给端风险事件还在爆发，开发商经营思路处于保卫现金流之中；同时，融资端也并未好转。

他还预计，“销售端热、供给端冷”的局面，还会保持一段时间。下一步，只有在商品房市场回升趋势确定，民企开发商层面风险开始妥善解决，银行等对企业融资正常化了，土地市场才能彻底复苏。

广州市房协专家委顾问、知名房地产专家黎文江对观点新媒体表示，此次广州供地是一次计划内的、常规的拍地，没有很特别的意义。其中有卖不出去的地是很正常的，本身这些地块有一些缺点，房企不看好很正常，流拍不等于是市场不好。

其续称，广州市房地产市场一直都是比较平稳健康的，下半年将会继续的复苏回暖。