建业地产自救样本

胡葆森苦心经营30年，建业地产还是没能在地产逆周期里逃出生天。先是割肉文旅、放手商业，后又引入国资纾困。

更大的考验在于，三十而立的建业在国资助力下，如何彻底走出流动性危机。4年前，胡葆森就已决定，在建业30岁时退休。现在，已经由不得他了。

国资援手

经过一个多月时间等待，河南铁建投正式入场，67岁的胡葆森终于松了一口气。

6月初，河南铁建投、建业地产尚只是签署框架协议，国资究竟能不能帮建业地产（00832.HK）解围，一直悬在半空。

直至7月21日，双方合作才尘埃落定。

公告披露，河南铁建投旗下地产业务平台河南同晟以6.48亿港元对价，受让恩辉投资持有的建业地产29.01%股权，成为建业地产第二大股东。

恩辉投资持股41.72%，仍为建业地产的控股股东，胡葆森仍是公司实控人。恩辉方面称，股权转让款将以股东贷款形式为建业地产输血。

与此同时，河南同晟还将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期票息5%、到期收益率9%的可换股债券。

当国资与建业的合作已不限于项目等，而是走向更深层次的股权融合，胡葆森在自救方面，应该是做出了不小的妥协。

这种让步，可能会威胁到他对公司的控制权。因为，一旦河南同晟选择换股，胡葆森的控股地位或将不保。

其实，公司与河南国资的磨合早有铺垫。今年5月，公司持有的河南戏剧幻城项目51%股权、电影小镇90%股权均由河南文投接手，甩掉了周期长、回款慢的项目包袱，进一步降低了风险。

今年4月，建业地产和万达集团合作，就旗下商业项目运营期合作达成一致，万达商管将全面负责建业地产相关商业项目招商、租赁及运营等。

今年2月开始，胡葆森就提出精简赛道，不再开辟新赛道、不再追求规模过快增长，精简组织结构、盘活不动产成为主要工作指引。

尽管建业的风险尚未完全解除，但在触雷的上市房企中，算是较为体面的一家。

危机

引进国资并不一定能让企业彻底脱离危险，但对胡葆森来说，也算是换得了一点喘息的时间。

在楼市逆周期时代，市场上稍稍风吹草动，房企内部便地动山摇。早在2020年那次河南多家地产商齐聚的闭门会议上，建业地产带头不涨价不降价来应对市场波动，就已隐隐嗅到风雨欲来。

2021年河南汛情和疫情，让公司彻底陷入窘境。当年，公司重资产合同销售规模601.05亿元、年度溢利12.35亿元，较上年分别下降12.05%和40.4%，成为上市以来经营最差的年份。

据财报，2021年末，公司现金及现金等价物59.02亿元，一年内须偿还银行借款23.99亿元、其他借款12.02亿元及优先票据31.60亿元，资金缺口一度告急。

去年9月，公司向河南省有关方面求救，称疫情叠加水灾，导致损失超过50亿元，将公司窘状正式公开。

尽管马上得到了有关方面积极回应，但公司面临的风险远没有排除。

截至目前，公司偿债压力山大，今年8月到期的5亿元美元债尚需兑付。截至目前，公司存续8笔美元债，涉及总金额24.6亿美元。

公司离岸债务集中，债务偿还能力并不被评级机构看好。

由于融资不畅和经营乏力，穆迪、惠誉早在去年10月下调对建业地产信用评级，并展望负面。

今年7月中旬，惠誉宣布将建业地产长期外币发行人违约评级从B+下调至B，并将其高级无抵押评级及其未偿美元优先票据评级从B+下调至B；标普将建业地产长期发行人信用评级从B下调至B-，并列入负面影响信用观察名单。

经营方面，今年上半年，公司实现合约销售额140.40亿元、合同销售建筑面积191.15万平方米、销售均价7332元，同比分别下降54.8%、52.7%和4.3%。

今年上半年合同销售规模仅为年度计划的26%，加之停工等不利因素，进一步影响到公司回款状况。

标普悲观地预计，今年公司合约销售规模将下降30%-40%。

深耕河南利与弊

在上市房企中，建业地产一直是一个特殊的存在。

上世纪90年代，胡葆森从香港回到河南，创立建业地产，开启对河南市场的深耕。

30年来，公司鲜少走出河南省，大部分土地储备和项目集中在河南，覆盖到河南各个地市，楼盘项目甚至下沉到122座县城。截至去年底，公司土地储备建筑面积5345万平方米，河南省内占比98.95%。

在胡葆森的商业构想里，覆盖河南所有县城，让河南人住好房子，是第一步。第二阶段是，开拓文旅、足球等板块业务，从地产开发商转型生活运营商，让河南老百姓过上好生活。

梦想很好，实现很难。

2016年，在去库存和棚改货币化政策推动之下，建业地产野心被迅速撑大，喊出冲击千亿目标。2019年，公司年销售规模实现1011.5亿元，踏进千亿房企阵营。

人算不如天算，2020年中国房地产行业急转直下，建业地产增长几近停滞。去年，销售规模大降4成左右。

这几年来，公司举债冲击千亿，负债规模从2016年的373.28亿元增至2021年的1330.63亿元，同期，毛利率从24.15%降至16.23%。

随着棚改红利逐渐消失，建业地产在河南省内县城项目去化不力。以至于在民权县、杞县的楼盘，出现用小麦、大蒜抵首付的促销怪象。

同时，随着市场竞争加剧，建业地产在河南市场占有率持续下滑，2019年至2021年，分别为7.97%、7.24%和6.9%。

去年，公司放弃只在河南省内发展战略，将发展范围扩大至以郑州为中心的500公里半径，并通过收购西安荣华，进入陕西市场。