13亿！加拿大资管收购合景、富力上海项目

​作者：刘新歌 

合景泰富相关人士对时代财经称，交易进行有一段时间了，代价为13亿元。

来自加拿大的资管公司博枫资产管理（以下简称"博枫"）拿下了在中国的第一个租赁住宅项目。

9月14日，仲量联行官方微信公众号发文称，经其代理和促成，富力地产和合景泰富在上海杨浦区新江湾城板块联手打造的嘉誉云景项目被外资机构收购，收购标的面积约4.2万平方米，包含三座新建楼栋，计划提供约560间客房。

博枫官方微信号在8月中旬已"官宣"这笔交易。其称，作为在中国的第一个租赁住宅项目，该项目标志博枫在中国租赁住宅板块布局的起点。交易完成后，该项目正式命名为上海五角场博邻行政公寓，定位中高端租赁住宅。项目一期于2022年9月正式对外营业，并计划于2023年中全面开放营业。

合景泰富相关人士对时代财经称，交易进行有一段时间了，代价为13亿元。不过，截至目前，合景泰富和富力地产均未公告该项物业的出售事宜。

资管公司成包租公

博枫是全球最大的另类资产管理公司之一，总部位于加拿大多伦多，管理总资产约6500亿美元，在全球有可再生能源、房地产、私募股权、基础设施等四大传统业务板块及新发展的第五项业务--信贷资产投资。在中国，其管理资产规模达130亿美元。

收购上述公寓项目是博枫在华业务的又一次拓展。此前，办公楼、零售和工业物流是博枫在中国区重点关注的领域。

2014年，通过收购瑞安房地产旗下的中国新天地高端办公和零售街区股权，博枫首次进入中国。2019年，博枫收购了上海的绿地黄浦滨江综合体项目（即绿地五里桥项目），现名为博荟广场；收购标的包括三座办公楼和一座零售商场，总面积达15.45万平方米，出售估值高达105.65亿元。2021年6月，博枫以89亿元对价，收购了上海悦荟广场、青岛悦荟广场、西安悦荟广场、重庆东原·悦荟·新新Park、北京悦荟万科广场等五个购物中心资产包。

除了商业地产，博枫在中国的业务还拓展到了物流领域，在东莞虎门港建成并交付了冷链仓库，现为沃尔玛东莞配送中心。2018年，博枫与在中国东部沿海地区运营着超3300万平方米物流空间的普洛斯设立了一家合资公司，计划使用普洛斯物流仓储空间打造分布式太阳能电网。

中国尤其是上海租赁市场的发展前景为博枫所看好。博枫董事合伙人、房地产业务亚洲区负责人司徒默表示，"得益于有利的市场趋势和政策支持，我们认为中国的租赁住宅市场将在未来几年内实现快速发展。上海超过1000万的外来人口是租赁住宅市场发展的主要驱动力，年轻一代购房门槛高、租赁需求庞大"。

据其介绍，博枫在全球租赁住宅市场持有资产规模超220亿美金，总房间数超7万间，未来将持续扩张在中国租赁住宅市场的投资版图，且已设立专注于中高端项目的租赁住宅品牌"blinq博邻"，上述项目即第一个在该品牌下运营的项目。

上海中原地产首席分析师卢文曦对时代财经称，一般意义上的长租公寓更多聚焦中低端消费，但很多酒店式管理的公寓也从事长租业务，主要面向高端需求。这类业务基本是境外的一些品牌在运作，如凯德投资成员之一雅诗阁有限公司。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，近年来随着国家持续出台对租赁住房的利好政策，更多元化的投资者对长租公寓资产类别表现出强烈兴趣和关注。随着公募REITs的持续推出，未来长租公寓市场的交易会更趋于活跃。

仲量联行数据显示，2021年投资市场中长租公寓类别的占比为7.6%（按项目数量），截止至2022年第二季度，该比例已攀升至15%。

富力、合景再出售资产

新江湾城位于上海杨浦区，规划定位为"东方新硅谷、国际智慧城"，也是近年来上海楼市价值增长最快的板块之一。嘉誉云景是新江湾城综合旗舰项目嘉誉湾的商业部分。

嘉誉湾是合景泰富在上海最早的数个项目之一，与富力地产联手打造。项目地块为新江湾城第七块地C5地块，原由美国地产巨头汉斯集团持有。2006年10月，上海城投以公司股权合作的形式，以17亿元的价格将C5地块70%的股权卖给汉斯。2010年11月，初入上海市场的合景泰富联合富力地产收购了上述70%权益，交易代价为3.535亿美元（约合人民币23亿元）。

同年12月，上海城投在上海联合产权交易所挂牌了项目公司上海城投悦城置业有限公司剩下的30%权益，底价为10.14亿元。2011年1月，合景泰富、富力地产上海公司联手以底价拿下该30%权益。该项目对彼时的合景泰富和富力地产均意义重大。

新江湾城被称为"上海第三代国际社区"，合景泰富、富力地产宣称要在此建设总体量近53万平方米的"区域高端城市综合体"，包括住宅、商业、办公等产品，其中住宅总建筑面积约为27万平方米，商业总建筑面积约为26万平方米。

出售嘉誉云景或与两家房企的财务状况不无关系。近年来，在流动性压力下，富力不断出售旗下资产，仅今年内就先后出售了海南海口大英山项目、伦敦One Thames City项目50%权益、北京富力万达嘉华酒店等。

合景泰富则于9月2日启动了对公司境外美元债的交换要约和同意征求。9月13日，合景泰富公告称，约8.4亿美元（约占2022年9月到期美元债总额的93%）及6.4亿美元（约占2023年美元债总额的91%）的债务交换要约获得通过。

数据显示，2022年上半年合景泰富收入约84.7亿元，同比减少34.7%；拥有人应占溢利约4.35亿元，同比减少84.2%；合景泰富在中期报告中表示， "保交付"为公司下半年工作重点。