头部央企逆势进取，向资管“动刀”！

行业风向转变，从增量转轨至存量时代。

赢商大数据显示，全国购物中心（3万方以上）截止今年上半年数量已达5451个，存量面积为4.82亿㎡。尤其是近年来受疫情影响，商业地产高速增长的黄金时代一去不返。

这一背景下，行业的资产管理属性与价值逐步释放，资管能力正成为竞逐行业新赛道的关键。

不少战略意识较强的地产企业已意识到资管业务的重要性，通过积极求变，创新资产管理运营模式，并摆在企业长期发展的战略高度。

自我求变

资产运营转型绘就新图景

商业世界从来不乏引领者和创新者，能够脱颖而出，并赢得市场认可，必定有其独到之处。

赛道上，既有聚焦轻资产快跑的万达、也有大走“旧改”路进行批量复制的太古，更有资产组合多元进阶的凯德，不同资源禀赋的企业跑出了不同的发展路线。

而保利发展作为央企，在新赛道上的发展路线，亦有其特殊之道。

目光投向保利的华南版图，自2005年落子佛山千灯湖起，保利华南实业有限公司作为保利发展控股集团股份全资子公司和最大的区域平台，成为城市升级、经济发展共赢的有力助推者。

17载城市深耕，沉淀出大量的资产规模，要实现优化资产配置，需从根本转型升级策略：

• 一方面，在市场变化中，保利华南创新成立地产职能部门资产运营部，并于年初逐步转型为资产运营公司——保华（珠海横琴）商业管理公司，谋求创新发展，实现组织架构调整创新；

• 另一方面，结合产城发展趋势，坚定立足商业运营专业线条，盘活存量资产，确保资产保值增值，从产品开发设计到运营管理，实现房地产的全生命周期闭环。

尤其是在现如今受疫情影响下，经济承压、行业正经受冲击和考验，保利华南通过资管带来价值提升，实现逆势上扬，于行业而言，有着极大的参考意义。

资产升级焕新点亮夜经济

点燃经济复苏之光

以佛山为锚点，保利华南将首个商业作品佛山水城购物中心（现：佛山保利MALL）推向市场后，资产运营能力开始得以展现。

直面2022年逆市困境，当全国购物中心普遍承压，佛山保利MALL通过保利华南资产运营优化，挥起招调舞步，上半年共焕新27家品牌，带动商场销售总额达5.7亿元，下半年还将全新带来11+家新店开业，逆市下取得亮眼成绩，不断巩固自身市场领先的地位。

保利华南的硬核运营实力，不仅表现在经营成绩上，接连佛山保利MALL的灯湖西街，通过保利华南的升级改造和造节活动，再度为行业提供一个资产运营的范本视角，更突显这家央企社会担当及资源创新能力。

//灯湖西街升级焕新，提升佛山城市品质与形象

在今年，位于千灯湖水道沿岸的灯湖西街，经过保利华南改造提升，包括外立面改造、天幕建设、灯光提升、滨水景观带优化、公共艺术提升、景观绿化提升等，打造更有层次、更联通的特色开放式商业街区。

灯湖西街被列为桂城街道重点打造的十二大网红打卡点之一，全面改造升级后，带来总长60米宽8米华南区最大的灯光水幕全息水秀，以及欧式风情街区、滨水城市广场、艺术雕塑、天幕投影等。

//“环湖经济圈”点亮夜经济，打造网红消费型城市

为了呼应佛山南海加快“环湖经济圈”建设，打造“夜经济”品牌，保利华南充分发挥商业载体的辐射带动作用，通过佛山保利MALL以及全新升级的灯湖西街，在7月盛夏举办2022年乐享南海缤纷消费节暨第三届南海汽车美食嘉年华。

活动现场超过40个国内外汽车品牌商，近50个美食摊位，并引入尾箱集市、电音乐队等多元文化打造“现象级”消费节品牌。活动3天成交汽车538台，成交金额超亿元。

透过本次活动，可以看到，保利华南借助自身旗下商业资产在城市的影响力，积极响应保利发展的“城市运营赋能”、“消费体验升级”的能力价值提升，更通过政企联动多渠道资源整合，推动城市面容更新和消费经济升级，成为资产运营又一进阶之举。

扛起资产盘活重任

办公市场逆市突围

在佛山，除了内卷严重的购物中心外，写字楼也面临市场存量大、市场状况严峻等问题。

戴德梁行研究报告显示，2021年佛山全市甲级写字楼存量规模达到176.5万平方米，空置率高达32.2%。

面对此困境，基于市场的深耕，保利华南扛起区域写字楼资产运营盘活的重任，特色化打造新城和大良片区的CBD商办产品，保利中心及保利国际金融中心，两大项目通过出圈优势和创造能力互相呼应，务求逆市突围，塑造华南商办品牌范本。

//国际权威级楼宇认证，引领行业风潮

后疫情时代，叠加着“双碳”目标，商业地产在整个资产生命周期中均面临去碳化挑战，其中LEED作为绿色建筑的评判标准，成为头部商业地产企业抢占市场的新赛道。

在这条“逐绿”赛道上，佛山保利中心已完成“LEED V4.1 O+M:EB 铂金级最高级别的认证”，为佛山首个LEED EB v4.1铂金级认证项目，亦是保利体系内首个运营类铂金级认证，并已于9月15日由USGBC&GBC北亚区董事总经理亲自授牌。

另外，保利国际金融中心亦已获取WELL HSR（WELL 健康-安全评估）健康建筑奖项认证，引领健康人居发展。

在国际权威LEED及WELL楼宇认证光环加持下，保利华南已将可持续发展作为商办资产项目差异化竞争力，一方面通过环境效益的正向溢出，体现企业社会责任；另一方面国际高标准认证可为项目树立绿色品牌印象，后续将成为商业资产增值的重要推手。

//商办招商市场逆势上扬，提升资产增值空间

针对佛山写字楼市场高企的空置率，保利华南发挥自身强大的招商实力，为旗下两大商办项目带来强劲的吸纳。

• 保利中心2021年以招商新租24000平方米的面积，位列佛山新城写字楼招商业绩TOP1；

• 保利国际金融中心则通过对项目进行租户结构优化、展示面提升、项目定位以及物业服务提质等多项重要举措，吸纳了众多区内外重要金融机构、科技企业进驻办公。

对于仍在去化阶段的佛山写字楼市场来说，保利华南两大商办项目通过招商实现市场逆势上扬，随着众多企业落户，为项目带来更为成熟的商务氛围，也以此有效提升资产增值空间。

像保利国际金融中心，近两年项目平均租金高于同片区10-15元/平方米，为大良容桂片区成交租金均价之冠。

//政协资源联动、集群共筑，促进大宗销售

招商之外，保利华南也将商业运营模式应用至商办物业当中，通过政协资源联动，举办多场活动，推动大宗资产的销售去化。

其中，保利中心作为政府参观的“网红打卡点”，全年接待超百场次，配合政府接待市内外知名企业等各种参观考察团，走出了政企联合招商、共同促进区域繁荣的新道路，并促成大宗资产成交。

而保利国际金融中心则与顺德区金融业联合促进会、深圳金融商会（大良分会）、佛山市上市企业促进协会、大良青年协会、大良总商会、大良双创基金会、佛山市顺德区村级工业园提升改造协会等超10家重要协会单位，积极推进项目合作事宜洽谈。同时，项目还吸引了如佛山市顺德区城市更新发展中心、佛山市顺德区银行同业商会、佛山市顺德区证券投融资协会等多家重点行业组织机构进驻，进一步助力大宗销售去化。

多业态资源整合

创新营销拓宽经营边界

剖析一个企业的资产运营逻辑，管的是资产，服务的是人。在如今存量商业时代，用户已成为寻找新增量的重要构成部分。

铺开保利华南的多元资产业务板块，背后关联着庞大的业主群体。如何进行资源联动，丰富业主权益，并带来更强的粘性，保利华南有着自己的战略考量。

为此，保利华南创建业主权益专属小程序【POLYDAY】，通过多业态资源整合创新，搭建多元化秒杀产品福利，每月定期秒杀等活动，保持业主粘性，深化品牌价值，内外双频共振，实现营销推广方式的突破与创新，以此提升业主服务感知度与尊贵感。

与如今单一的数字化平台不同的是，POLYDAY不只是局限于单业态的营销活动，该平台更打通了保利华南旗下各个业务板块，有效强化线上的资源整合。

从成效来看，POLYDAY小程序上线当月总注册用户量已突破3万人。

而成效的背后，保利华南通过客群服务，不断强化资产的精细化运营，并利用线上优势实现各业态活动资源的整合，为保利华南旗下资产项目创造良好业绩，以此提升资产运营管理的服务力，也在不断拓宽经营边界。

品牌价值赋能

助力资产增值

资产运营管理最终目的，是通过运营实现资产赋能，并为资产带来增值作用。

保利华南已运营超百万㎡体量的资产项目，成熟的资管模式，不仅实现旗下“两翼”业务板块的资产增值和赋能，更可以此反哺至“主航”业务住宅项目。

//主力品牌赋能，助力资产销售去化

保利华南通过品牌主力店赋能，促进资产销售去化和实现展示区退出模式创新，突显品牌商家引进及运营合作模式对助力销售去化和实现资产增值的作用。

当中，位于千灯湖CBD的保利天际，项目有效利用4万㎡商业配套及会所功能，通过前置引入盒马生鲜（B1）等知名品牌商家，以主力店营造活力商业氛围，提升资产溢价和增值空间，赋能项目其他链条产品（写字楼、公寓）的销售去化。

后续，保利天际基于保利华南全方位的资产管理策略，将继续引进更多特色美食、潮玩时尚及新奇体验类业态，打造CBD花YOUNG潮趣新聚场。

//线下品牌合作，实现资产价值盘活

相较于以往楼盘项目销售后展示区只能改造为会所或销售的模式，保利华南以资运为底层逻辑，通过商管引进特定调性的商家，由此盘活楼盘展示区的资产价值。

如位于映月湖畔的保利天珺的展示区，创新性引入唐宁书店，搭建出五大生活方式场景，借此通过文化连接社区生活。

又如，保利天汇以展示区为合作试点，将绽放文创线下空间品牌绽放花园落地该社区，提供早咖晚酒、主题沙龙、情景剧场，绽放书房与全时餐饮。

此外，保利华南还在南海之眼项目引入PVM花馆酒吧、禅城秀台天珺项目引入东成西就博物馆西餐厅及一界艺术廊等文艺气息浓郁的代表性品牌，通过复合业态的集结，将实现售楼部展示区与商业运营结合。

在提升项目品牌调性的同时，保利华南也通过系列品牌活动的联动，与社区邻里建立起关系纽带，强化展示区运营性质，活化资产用途和物业增值空间，创新楼盘展示区的全新运营模式与存在价值。

结语

疫情三年，重置了中国商业的基本面，也让原有的一些商业趋势加速发生。

有的企业转向精细化运营，有的企业稳健为本，有的企业反而逆势扩张。在“适者生存”规则之下，中国商业世界的运行系统正演化迭代。

在大本营华南区17载深耕，沉淀超百万的资产图谱，保利华南向资产运营管理方向转型升级，无论是资产升级焕新，还是资产盘活，亦或是业态资源整合、品牌价值赋能，均映照着其在行业中求变的突破与决心。

保利华南的优质资产沉淀，奠定其资产运营篇章的基础，而资产的退出是资产价值兑现的重要方式，保利华南借助保利发展打通资产管理“投融建管退”全链条，正为资管赛道加速助力。

目前，保利华南借助资产运营转型，主推的大宗优质资产亦饱含合作机遇，这背后，既有区域价值与项目品质的综合考量，也给市场投资指引了方向。

在这个资管领衔的存量时代，保利华南适时抢进新赛道，进击的步伐坚实且响亮，拓展轮廓也愈发清晰。