房企首家！千亿债务压顶，富力地产135亿元境内债成功展期

作者：刘新歌 

本次获得展期的公司债券为富力地产目前已发行的全部境内债。

继境外债展期成功后，富力地产进一步将境内债务的还款期限延长。

11月10日上午，富力地产公告称，经过债券持有人会议表决通过，“H16富力4”等8笔境内公司债券获得展期，债券总额135亿元。展期后，8笔债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

富力地产9月30日发布的《公司债券2022年中期报告》显示，公司于2022年到期的公司债券为“16 富力 11”和“18 富力 08”，到期日分别为10月19日、12月4日，债券余额分别为11.2亿元、40亿元。

“18富力10”原本到期日为2023年1月3日，债券余额42.5亿元；“H16富力4”、“16 富力 05”到期日为2023年4月7日，余额分别为19.5亿元、9.5亿元。剩下3笔债券在2023年5月内到期，“19富力02”余额4亿元，“16富力06”余额9.95亿元，“19富力01”余额为0.00201亿元。

本次获得展期的公司债券为富力地产目前已发行的全部境内债。它也成为国内首家将境内外债券全部展期的房企。

今年上半年，在摩根大通的协助下，富力地产将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期、合计金额49.44亿美元的美元票据，合并置换为三笔票利均为6.5%(或首18个月7.5% PIK票息率)的票据，分别将于2025年、2027年、2028年到期，即整体展期3-4年。

这次“打包”展期成为中资房企最大的具有债务重组性质的同意征求项目，亦是亚洲最大的同意征求交易之一。

这无疑让同样陷于流动性危机的房企羡慕不已。目前，遭遇流动性危机的房企，多数只能获得单支或少数几支前端到期的债券展期，展期期限也往往只有1年甚至仅半年左右。

摩根大通是富力境外债展期交易的主牵头同意征求代理人，其中国房地产投资银行部负责人郗方朔在接受媒体采访时表示，“企业本身的运营能力以及资产质量是获得投资者信心的基石，投资者对富力这方面比较认可。”

事实上，境外投资人对富力的“宽容”并非没有条件，据悉，为成功获得债务展期，富力以伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两处海外资产出售产生的现金流作为增信，以及同时推出的债券重组支持协议以做备用。

不过，房企化债的核心还在于销售。摩根大通亚洲（除日本外）房地产投资银行部主管陈妍妮表示，富力未来的还款来源主要是海内外项目的销售回款现金流；如果市场条件允许，新债券发行的再融资也可以作为还款来源。

今年以来，富力的销售持续承压。据其10月14日公告，前9月总销售收入约331.7亿元，较去年同期的932亿元下跌约66.41%。

与此同时，富力仍面临着不小的债务压力。数据显示，截至2022年上半年，其有息债务余额1262.45亿元，除469.30亿元公司信用类债券外，还有银行贷款余额579.77亿元、非银行金融机构贷款123.93亿元、其他有息债务余额89.45亿元，占有息债务余额的比例分别为45.92%、9.82%、7.09%。

对债权人来说，债务展期不仅拉长了还款日期，后续执行也仍存在不小的不确定性。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，境内债债权人相对有点被动，“国内债权人相对容易被说服，他们的被动性比较大。房企境内债一般能获得展期， 相关的政策环境影响比较大，关键看窗口指导。”

今年下半年以来，房企融资端积极信号不断释放。8月中旬，监管部门指示，中债信用增进投资股份有限公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。11月8日，交易商协会官网发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民营房企债券融资，后续可视情况进一步扩容。