又一匹地产黑马？全年拿地超600亿元，厦门国企建发年末接连补血

作者：刘新歌

大手笔拿地后，厦门国企建发股份在年末接连为自己“输血”。

12月26日，建发股份连发两份《公开发行公司债券预案公告》（下称《预案公告》），发债规模分别为不超过50亿元、150亿元，募资用途则均为补充流动资金、偿还有息债务等。两笔公司债均为固定利率债券，其中150亿元规模债券为可续期公司债券。

在目前已公布发债计划的房企中，建发股份合计200亿元的公司债规模排在前列。据中指研究院统计数据，目前债券意向发行额度达200亿元规模的仅有龙湖（200亿元）和万科(280亿元)两家，二者均为储架式注册发行。

近年来，建发股份扩张意图日趋明显，尤其是自2020年晋升千亿房企后，一边拿地扩张、一边融资“输血”成为它的常态化动作。

根据《预案公告》，两笔公司债均可一次发行或分期发行，基础期限不超过10 年。建发股份称，发债计划实施后，有助于进一步改善财务状况、优化财务结构，降低短期偿债压力，同时可以拓宽融资渠道，获得长期稳定的资金。

《预案公告》也披露了其经营及债务情况。2019年至2021年，其营业收入分别为3372. 39亿元、4329. 49亿元、7078. 44亿元，年平均复合增长率为44.88%。但综合毛利率较低，分别为6.61%、5.44%、3.57%。

建发股份主营业务为供应链运营和房地产两大主业，房地产业务主要由子公司建发房产、联发集团开展。从利润总额和总负债来看，房地产业务或成为“负累”。其三季度报告数据显示，今年1-9月，房地产业务的营收为368. 83亿元，利润总额27.41亿元，归母净利润仅有6.6亿元，总负债则高达4670亿元。而同期，供应链运营业务的营收、利润、总负债分别为5277亿元、41.11亿元、1449亿元。

由于经营规模的扩大，建发股份的负债规模逐渐攀升。2019年至2021年，其负债额分别为2300. 29亿元、3010. 99亿元、4655. 41亿元。其中，流动负债额分别为1662. 37亿元、2125. 67亿元、3562. 36亿元，占总负债的比例分别为72.27%、70.60%和76.52%。

流动负债主要由短期借款、预收款项、合同负债、应付账款及应付票据等构成。其在总负债中的占比，反映一家公司对短期资金的依赖性，也体现其偿债风险。该比率升高或因业务量增大，也或是盈利能力下降。

从去年下半年开始，土地市场开始明显降温，城投公司、央企、国企在各地土拍市场唱“主角”，建发股份尤其活跃，在全国保持着较强的拿地节奏。

其2022年半年报透露，上半年获取土地40宗，全口径拿地金额合计约631.34亿元。其中，在一、二线城市的土地储备预估权益货值占比近70%。

进入下半年，建发在土地市场持续发力，仅9月份就在北京、上海、苏州、福州4个城市拿下6宗地，总代价超150亿元。在北京，建发股份控股子公司建发房产（建发股份持有其54.654%股权）下属公司连拿丰台区、昌平区两宗地块，以总拿地金额66.47亿占据北京第三批集中供地拿地榜单第二。在上海第三批集中供地中，建发房产下属公司又以52亿元拿下闵行区梅陇镇古美北社区地块，楼面价58875元/平方米。

中指研究院房企拿地榜显示，1-11月，建发房产全口径新增货值达1104亿元，权益拿地金额达544亿元，升至行业第4名，较去年同期提高7个名次。而该榜单上的前三名，分别为华润置地、中海地产、保利发展。频繁大手笔拿地的建发房产，也成为地产“黑马”新的代言人。

不过，疯狂拿地后，建发股份负债持续攀升。三季报显示，截至2022年前9月，建发股份的流动负债总额较2021年末的3562.35亿元增长1410.75亿元至4973.10亿元。其中，短期借款由2021年末的89.99亿元飙升至2022年前三季度的248.17亿元；应付票据由2021年末的207.02亿元增加至2022年前三季度的446.74亿元。

债务快速增长显然给建发股份带来不少资金压力，除A股平台，建发房产持有61.353%股权的港股平台建发国际也于12月初完成8亿港元的配股融资；此外，12月，建发集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行可续期公司债券，发行金额为150亿元。

一手拿地，一手融资，这匹来自厦门的黑马房企似乎仍在循着旧有的地产逻辑奔跑。只是在地产行业进入下行周期，如今的疯狂扩张能否承载市场的诸多不确定性，仍有待观察。