2023“首”字当头：剧透各大商企今年新产品线落地“首”秀

本文由猫头鹰研究所旗下《场景观察》团队原创

在万物复苏，整装待发的2023年，很多商业地产企业选择开业新产品线的首发项目。

一方面，首发项目是商业地产企业的全新试水，需要一定的培育期，每个产品线也都需要进行根据具体开业情况打磨调整。而在市场环境向好的时候，才能更好更快速地打响知名度，对于新产品线的培育有着良好的环境土壤；

另一方面，商业地产企业经历了疫情的洗礼，经历了一场大考，对于市场的新消费趋势和自身的抗风险能力等等都有了新认知和发力方向，新产品的落地可以看出很多商业企业对于未来5年的商业发展预判和行进策略。 同时新产品线的首发落地，也进一步完善、优化了企业的产品结构，丰富客群选择场景也对于企业自身构建了层次更加丰富的产品体系。

通过整理一些今年拟开业的“首”个项目，猫头鹰研究所看到了以下几点趋势：

越来越多的商业地产企业在拓展多条产品线，同时也越来越注重同一产品线中非标产品的打磨：

高端的SKP向社区靠拢；合生商业走出了自己的首条高端路线；爱琴海也即将开出了自己的首个非标街区城市书香；瑞安新天地则在既有新天地街区的模式上拓展出了2.0版产品线，同时，在城市商业与文化运营方面能看的出更加得心应手，将实现新街巷商业理念的落地。

华润和中骏今年将分别开出自己的首个城市奥莱项目，未来，或将有更多的商业地产企业入局奥莱业态。

产品“首”落地

北京华联SKP

聚焦高端家庭社区消费的新产品线——北京DT51

开业时间：2023年1月6日试营业

城市及商圈：北京大屯路商圈

产品线定位：高端家庭社区消费，与高奢百货形成差异化产品互补

2023年1 月 6 日，北京华联旗下新产品线项目 DT51 开始试营业，该项目位于亚运村板块，从大屯路出发，辐射亚奥板块及北京北部126万中高端社区居民。、

相较于强目的性消费的奢品百货SKP和SKP-S，DT51定位高端社区消费，是面向年轻时尚家庭的创新零售商业项目。从区位来看，DT51所处区域周边小区房价均价约在10万元左右。同时，DT51所在位置的南、西方向正对和睦家、美中宜和高端私立医院，医疗优势和高端住宅的集合，无疑为DT51带来了匹配项目定位的天然发展优势。

DT51 分为地上 7 层，地下 1 层，汇集了包括化妆品、时尚名品（轻奢 + 少量高奢）、母婴儿童、运动休闲、家居家电、高端超市、精选餐饮等业态共200余家品牌。一层以国际名品、珠宝、化妆品为主；二、三、四层为女装和儿童服装配饰区域；五层则引入了一些运动品牌的高端线，及男装和家具家电用品；其余楼层以餐饮为主。其中，DT Select引入了20多个全国首发品牌。

此外，DT51 同样引入自有品牌集合店，并打造了艺术装置——袋鼠领地，花花奇遇，带来沉浸式的艺术体验。

值得一提的是，从建筑设计到艺术装置，从每个楼层不同的渐变色调到与知名调香大师合作定制商场专属香调，还有量身打造馆内所有播放音乐，DT51着力营造出具有独特体验的沉浸式购物空间。

DT51内的儿童书店——RENDEZ VOUS KIDS

合生商业

高端产品线首个项目——上海静安MOHO购物中心

开业时间：2023年1月13日

城市及商圈：上海静安商圈

购物中心面积：约8万㎡

新产品线类型：合生商业旗下首个高端商业

项目亮点：摩登+海派场景打造；50+首进品牌

2023年，合生商业开出了旗下的首个高端产品线项目——上海静安MOHO购物中心，项目总建筑面积约18万平方米，包含购物中心、甲级智能写字楼、高端酒店式公寓等。

其中购物中心面积约为8万平方米，分为地下二层、地上三层，是融合了多元IP、潮奢、跨界、社交、自然、科技、沉浸体验等诸多元素的商业新物种，并将文化、艺术、美学和思想力共植于城市核心地段，致力打造“城市文化潮流聚集地”。

项目位置紧邻静安寺商圈、南京西路商圈、不夜城商圈三大市级核心商圈，堪称南京西路的“后花园”，打造具有城市绿洲基因的“未来城中之城”。

作为合生旗下的首个高端商业项目，上海MOHO购物中心打造了独家原创IP空间，以及超50家品牌首店。为了和谐融入周围城市风貌，项目在室内及户外分别以上海弄堂、红砖、海派文化为灵感，打造红砖庭院、复古钟楼、复古电梯厅等情景空间。

与此同时，MOHO以城市绿洲为理念，通过内外绿景智能兼容的空间建立人与自然之间的亲密联系，从艺术、文化、创意等角度，打造娱乐社交、餐饮休闲、时尚购物、商务办公为一体的城市生活体。

爱琴海商业

上海临港爱琴海——爱琴海购物公园+城市书香

预计开业时间：2023年11月

城市及所处商圈：上海浦东临港商圈

新产品线类型：城市书香非标街区

项目亮点：突出复古烟火气；创新四大主题空间

临港爱琴海定位为“原力新生乌托邦”，并根据项目“MALL+街区”的商业建筑形态，及其各自业态的特殊性，分别打造了「潮流领地」爱琴海购物公园和「烟火引力」城市书香两大商业功能板块。

其中，爱琴海购物公园建面7.81万㎡，地上5层；

产品定位 “烟火引力” 的城市书香街区，建面2.91万㎡，地上三层；

城市书香是爱琴海集团中高端文化街区定位下的一条全新产品线，作为一个非标城市街区产品线，以聚焦当地文化、小众艺术和特色美食为主，也让商业的表现形式于文化有了更大的想象和发挥空间。

在临港爱琴海项目的设计中，城市书香街区突出复古烟火气，融合了复古海派文化与摩登现代商业基因。在街区的开放式特性下，城市书香围绕“滨水广场-中心活力广场-入口广场”层层打开的商业动线，也有效串联了商业街与城市街道，打通了商业与城市的空间壁垒。

同时，临港爱琴海城市书香产品线还做出了内容优化，以时尚零售、休闲娱乐、亲子教育为三大主力业态，创新“不着集、Passion乐动、Live晓梦、Holiday造趣”四大主题空间，构建全面的“新消费体系”。

• 不着集: 将引入沪上首座FOODHALL，打造品牌化社交美食目的地，满足周边潮流青年、年轻家庭、外来游客一站式美食社交体验需求；

• Passion乐动:将聚合露营、萌宠、滑雪、冲浪、滑板等时下年轻人最受堆崇的热门生活方式一站式开启潮人社交生态圈；

• Live晓梦: 微重酒吧、江湖livehouse、COMMUNE公社等将共同开启24H青年享乐主义；

• Holiday造趣:全球首座商业街区式国际花园艺术中心的落地，将成为魔都最具浪气息的新打卡地。

华润万象生活

首个城市奥莱项目——长沙麓谷欢乐颂Outlets

预计开业时间：原定2022年开业，预计2023年开业

城市：长沙（原华润万家麓谷购物中心）

总建筑面积：约7万㎡

目前工程进度：截至2022年年底，项目水电工程整体完成90%、弱电工程整体完成60%、消防工程整体完成80%、暖通工程整体完成85%、精装工程整体完成40%、外立面工程整体完成30%、园林景观工程整体完成30%

招商进度：招商完成占比超83%，主次力店占比超100%

长沙麓谷欢乐颂Outlets是华润首个城市奥莱代表作，定位为汇集大零售、餐饮美食、影院、KTV、休闲娱乐、生活等业态的一站式购物中心。总建筑面积为 67782.16 平方米，地上 5 层，地下 2 层，投资约5亿元。

作为华润首个城市奥莱代表作，项目以创新商业模式为主要方向，

将以“欢乐由心”为品牌主张，用欢乐动人心，为城市打造多维度的欢乐美好生活发生地。作为城市奥莱作品，长沙麓谷欢乐颂Outlets坐落于梅溪湖畔，拥有枫林三路主干道，2号线、6号线双地铁接驳等交通优势。

项目原为华润万家麓谷购物中心，曾于2016年停工。后根据发展规划进行调整复工。计容建筑面积由49391.82㎡调整为49734.59㎡，建筑占地面积由原8154.34㎡增加至8351.79㎡，容积率由原2.49增加至2.50，建筑密度由原40.94%增加至41.94%，绿地率为28.22%，地下停车位数保持420辆不变。

据其官方消息，截至2022年末，其品牌招商完成占比超83%，主次力店占比超100%，目前已进入人员招聘阶段，整体预计将于2023年开业。

大悦城控股

“大悦汇”产品线全国首个项目——广州黄埔大悦汇

预计开业时间： 2023年

项目类型：轻资产项目

城市：广州

建筑面积：6万㎡

新产品线类型：大悦汇首个落地项目

项目亮点：黄埔区首个裸眼3D巨幕；近5000㎡的五大主题生态公园

2022年4月，大悦城控股商业与黄埔文化集团就黄埔区科学城商业项目签署合作协议，联手打造广州黄埔大悦汇，标志着大悦城控股商业首进广州。

该项目是大悦城控股商业全新产品线“大悦汇”的首次亮相。大悦城控股商业以轻资产模式正式进入广州市场，完成其在4座一线城市的战略版图布局。

项目位于科学城绿地中央广场，位于21号线神舟路地铁站上盖，定位“得意生活社交场”。

建筑方面，项目将致力于在都市中打造一座精致的悦享休憩地。结合数字科技与视觉艺术打造全新地标，带来黄埔区首个裸眼3D巨幕。

除此之外，还将把自然元素与生态景观融入建筑，打造近5000㎡的五大主题生态公园，包含站前公园、屋顶公园以及贯穿整个园区的三大下沉广场，为忙碌的科学城带来闲适惬意的休憩社交空间。

品牌方面，将以20%首店、8大主力店与次主力店及多重业态的组合，升级区域消费与生活体验。目前已签约金声金逸电影院、优衣库、覔书店(广州首店)、星聚会KTV、广州酒家、西贝莜面村、西塔老太太、太二酸菜鱼、wagas、名创优品、NIKE KICKS LOUNG等品牌。

值得一提的是，未来项目将开展智能化会员体系运营，深度洞察客群，展开与社交深度融合的新奇、好玩的营销活动。

珠江商管

主题型商业产品线“珠江·星X”首个项目——珠江·星火1926

拟开业时间：2023年8月

城市：广州越秀区

建筑面积：3.5万㎡

新产品线类型：“珠江·星X”产品线首个项目

项目亮点：聚落式布局； 中庭巨型冰屏

珠江·星火1926是珠实集团首个集投资、建设、运营于一体的纯商业项目，是珠江商管成立之后的开山之作。项目位于广州越秀区中山四路和德政中路交界东南侧，广州地铁一号线农讲所站上盖，总建筑面积约3.5万㎡，规划了地上6层、地下4层，以“老广新潮聚集地”为项目定位，打造主题式商业空间。

珠江·星火1926与革命圣地农讲所仅一路之隔，建筑设计充分考量广州老街区的城市肌理与建筑尺度，携手德国知名建筑事务所GMP，打造聚落式布局，以雅韵红砖打造外立面，精心呈现与农讲所相呼应的“三拱门”，并对骑楼、雕花铜屏等传统元素进行新派演绎，呈现独有的岭南格调和气派，收获坊间昵称：中山四路小红楼。

项目内部空间设计由美国知名设计事务所建斐GreenbergFarrow操刀，设置跨层电梯，中庭以更具视觉冲击力的巨型冰屏代替LED屏幕，还打造了开放式屋顶花园、退台式户外露台，意在“为新一代商业创造一个充满活力的空间，满足X、Y、Z世代的消费需求”。

目前，精品超市永旺、越秀首家M Stand、越秀首家瑞幸MIX、六福珠宝、奈雪的茶、苏阁鲜茶、挞柠等品牌已率先进驻。

珠江商管目前已梳理出“珠江·星环”区域型商业、“珠江·星聚社”社区商业，“珠江·星+X”街区主题型商业三条商业产品线。2021年9月9日，珠江商管成功推出聚德·珠江荟社区商业中心。作为珠江商管社区商业品牌线首个试点改造项目，根据周边社区特点，重新进行商业策划和招商定位，将其打造成社区商业新标杆，成功引进浦发银行、星巴克、7-11、民强茶铺等优质商户，建立大众餐饮、邻里超市、亲子教育等社交消费体验式多重立体业态。

中骏商管

首个都市奥莱产品线项目——北京西长安中骏世界城

拟开业时间：2023年2月

城市：北京

商业面积：8万㎡

新产品线类型：中骏商管首个都市奥莱产品线项目

项目亮点：定位“24H京西新奥莱”；引进北京首个非洲探险主题儿童乐园

北京西长安中骏世界城·奥莱中心是中骏商管基于TOD模式打造的首个都市奥莱创新产品线的首个落地项目，以“24H京西新奥莱”为定位，项目致力于打造“北京首座TOD轻生活奥莱中心”、“京西首座沉浸式微度假购物首选地”和“年轻力生活社交磁力场”商业标签形象。

项目位于长安街西延线、门头沟区桥户营地铁站旁，地处门头沟区重点打造的永定商圈核心区，是中骏商管继北京CBD中骏世界城之后，在北京区域打造的第二座世界城。项目建筑面积16万平方米，商业面积8万平方米，配套公寓、写字楼及周边高端住宅，未来一层接驳门头沟地区最大交通枢纽中心，预计将有20余条公交线路汇集于此，二层将与地铁S1号线桥户营站无缝对接，到达便利。

在品牌和定位方面，项目从奥莱当前发展态势、北京城市发展规划、区域消费潜力、目标客群需求等多个维度出发，“量身定制”产品组合，与周边商业和传统奥莱形成差异化，计划引进300余个品牌，其中，零售部分约75%品牌出自各大奥特莱斯项目热选榜单，约25%的品牌拟为年轻潮流、优质平价的好物集合店，同时项目发力首店经济，预计将有100余家首进京西品牌、50余家特色网红品牌，以及部分首进北京品牌及创新体验店。

在业态规划方面，项目将充分迎合年轻消费群体对于时尚轻生活的追求，进一步优化网红餐厅、社交娱乐、亲子休闲等体验业态占比，用心打造城市会客厅、屋顶花园、生活市集等创新空间，引进北京首个非洲探险主题儿童乐园、充满烟火气的主题餐饮街区、挑战与刺激并存的创新运动空间，全客群量身定制复合型业态，满足“轻生活派”的个性化需求。

中骏商管

“都市流行”产品线首个落地项目——福州中骏世界城

拟开业时间：2023年9月

城市：福州

商业面积：14万㎡（项目总体量超45万方）

新产品线类型：中骏商管重点打造的企业标杆项目以及“都市流行”产品线首个落地项目

项目亮点：将开启城市TOD4.0新时代

2023年是中骏商管实现商业产品线全面落地的一年。作为中骏商管重点打造的企业标杆项目以及“都市流行”产品线首个落地项目，福州中骏世界城定位“城市新潮活力中心”，总建筑体量超45万方，商业面积达14万方，智能停车位逾1100个。

作为城市级TOD领先范本，福州中骏世界城将开启城市TOD4.0新时代，推进着城市人-站-城的一体化进程。

据悉，空间设计方面，打造了以“水·城”与“山·筑”为概念的空间设计，业态方面，项目将打造成为集轻奢时尚、国际美妆、潮流运动、餐饮休闲、娱乐配套为一体的城市地标级购物中心，规划引入超300家国内外知名品牌，首批意向入驻品牌已超600家，福州首进品牌占比超30%、区域首进品牌占比超80%，其中不乏品牌旗舰店、概念店等特色升级店和网红潮流店。

中海环宇商业

中海环宇商业首个MAX作品——普陀上海城市真如副中心

拟开业时间：2023年末

城市：上海（上海普陀真如城市副中心）

商业面积：15万㎡

新产品线类型：中海环宇商业首个MAX作品；中海商业环宇系购物中心进军上海的首个旗舰产品

项目亮点：上海中环以内规模最大、复合度最高的商业文化综合体；是上海中心城区规模最大的整体开发城市更新项目

上海中海环宇城MAX由中海地产开发运营，为中海环宇商业首个MAX作品。作为中海环宇商业进军上海市场的首个大商业综合体，中海环宇城MAX位于上海真如副中心主核心位置，是上海中心城区规模最大的整体开发城市更新项目，是“中海真如境”最主要的功能承载体。

项目位于上海普陀区真如城市副中心核心区，曹杨路与铜川路交叉口，11、14号线地铁上盖，7、15、20号线区域交汇。开发面积近百万方，涵盖购物中心、写字楼、剧院、长租公寓、高端住宅等复合业态。其中，商业综合体面积32.2万平方米，定位“全域生活新中心”，计划于2023年末开业。

项目包括15万平方米的购物中心以及2座高200多米的地标型国际甲级写字楼，联动毗邻的地下山姆会员店与中海大剧院，共同组成上海中环以内规模最大、复合度最高的商业文化综合体。

作为中海商业环宇系购物中心旗舰产品，环宇城MAX在场景打造方面结合滨水绿洲生态，将真如古寺、百年银杏、铜川路水产市场等文化基因融入空间体验，构建摩登诗意的生活消费场域。目前山姆会员店已进场，将规划为上海首个结合TOD及城市公园综合开发的山姆会员店。

未来，还计划引进诸如室内滑雪、室内冲浪、精致露营等运动社交体验店、线上备受瞩目的新锐国潮品牌等，以契合年轻一代消费群体多元化的需求，建立“年轻力MAX”发源地。以内容文化为抓手，打造情景化综合体超级IP，项目东南侧的中海剧场将引进开心麻花总部入驻。

瑞安新天地

“Be Market”全新商业理念首落地——上海鸿寿坊

预计开业时间：2023年年中

城市：上海普陀区

总建筑面积：8.8万㎡

投资额：近30亿

新产品类型：首次引入瑞安新天地全新商业概念“Be Market”——万物皆可市集

项目亮点：赋新老旧区域和新商业模式结合的“街巷文化”；瑞安新天地“Be Market”商业理念首个落地项目

鸿寿坊项目北邻长寿路，东抵西康路，南与新会路接壤，紧邻轨道交通7、13号线长寿路站，周边一公里内汇集地铁3、4以及14号线，可快速通达各大核心商圈及城市枢纽。在保留始建于20世纪20年代的鸿寿坊里弄住宅建筑的肌理脉络上，瑞安融入现代设计语言创新融合，打造一个集办公、娱乐、生活、休闲于一体的城市可持续社区，根据规划，这里将打造由里弄商业和两栋甲级办公楼组成的商办综合体，总建筑面积约8.8万平方米。

鸿寿坊项目地处上海近代工业发源地的长寿路一带，曾经是沪西著名的商业街。在商业规划方面，鸿寿坊项目引入的瑞安新天地全新商业概念“Be Market”——万物皆可市集，将涵盖四个部分，包括个性、活力、包容、开放等具有Market DNA属性的零售品牌、成熟且能够共创Market新概念店的餐饮品牌、具有人情味的“菜食场”「FOODIE SOCIAL南里食集」以及原创设计和小众宝藏品牌共同打造周末主题市集。

在办公楼配套上，鸿寿坊企业天地项目内含近4.8万平方米的办公楼宇资源。其中，西塔楼将打造办公小独栋，助力总部经济；东西塔楼连廊处将引进瑞安办公旗下workx social商务空间。

瑞安新天地

新一代天地系代表作品——上海蟠龙天地

预计开业时间：2023年5月

城市：上海

总建筑面积：总占地面积752亩,包含23万方蟠龙公园、约5万方蟠龙商业及25万方住宅区

新产品线类型：新一代天地系代表作品

项目亮点：构建“Urban Retreat”位核心理念的未来城市理想生活；23万方蟠龙绿地、Urban Retreat概念首店、城市户外、艺术人文、滨水美食等特色业态组团

目前蟠龙天地计划2023年5月正式开业，这是瑞安在上海市场继上海新天地、瑞虹天地、创智天地、虹桥天地后的第5个项目，商业结合江南的山水意境与蟠龙的龙文化等元素，要打造新天地的2.0版。

蟠龙天地在平面规划方面分为了“庵市、南市、北市”三个区域。庵市由项目中的“蟠龙庵”而得名，会主打有特色的文化属性商业业态。南市作为中部核心区域，打造主流的商业内容以及文化社交的“落脚点”。北市以更贴近消费者日常所需的生活配套业态为主。整个商业街区里有整整10座桥，通过多个设计感、功能性的独栋建筑，产生有机联动。

上海蟠龙天地位于虹桥商务区，5公里范围内辐射近20所国际及私立学校，周边国际社区环绕。项目以“UrbanRetreat都市轻度假目的地”为定位，基于丰富自然资源和江南人文底蕴，项目将通过自然、人文、艺术、商业的深度融合，呈现一座“公园里的新天地”。

空间场景方面，蟠龙绿地将向公众免费开放，通过23万方绿地内的6大主题区域，3公里环形步道、1.5公里的天桥、近1万平米户外运动空间等，重塑运动、生活和自然的关系。

目前项目公布的进驻品牌中，近半为虹桥商务区首店，其中不乏全国首店及特别概念店。除前期已公布的四大合作伙伴：COCO-MAT、余德耀美术馆、乐天陶社、夏山营地教育外，更多区域首进品牌包括，黑珍珠精品餐厅晶苑、先锋亲子体验品牌 MINIMARS、美国运动自行车领军品牌Specialized （闪电自行车）、引领滑板文化的Moreprk、Wagas旗下的LOKAL等，致力于昆虫研究的法布尔花园，也将在蟠龙天地开出首家品牌门店，

此外，蟠龙天地秉承“自然融合Nature，文化唤醒Culture，商业焕新Future”的内核，将通过Urban Retreat概念首店、城市户外、艺术人文、滨水美食等特色业态组团，带来自然、自在、无边界的都市理想生活方式，让都市人重获活力。

首开

首开城市更新系列产品首作——北京昌平“首开LONG街”

预计开业时间：2023年6月底

城市：北京

总建筑面积：15.4万㎡

新产品线类型：首开城市更新系列产品首作

项目亮点：商业占比65%，办公占比35%，孵化“商业+产业”新生态

首开LONG街是昌平区政府“回天升级”发展战略计划的重要组成部分，预计于今年6月底正式对外迎客。

项目地处北京中轴线北延长线之上,总建筑面积15.4万㎡,分南北两区。凭借“联合办公+泛商业”的新玩法,街区以商业占比65%，办公占比35%对产业进行科学划分，积极引入联合办公运营商/孵化器,打造出“商业+产业”共荣新生态，为区域消费者呈现出复合型、多元型的消费场景,持续催动区域民生经济发展。

街区整体为3个主题空间。街区南端“回龙集”,塑造全城潮流生活场景,未来将会开展多样化系列营销活动;街区中部“焕活广场”,将为消费者提供集休闲小憩、科技文化、艺术美学于一体的主题空间;街区北端“磁力广场”,将打造昌平区首个复合型运动广场,满足消费者对健康生活、潮流时尚的品质追求。

同时，首开LONG街突破性地利用项目近1/5的面积构筑一个具有公园属性的商业街区——城市共享花园。建筑设计上,项目以网红建筑集群贯通艺术文化,国风设计风格的外立面与立体垂直绿化相交,将绿色自然形态与城市空间相融合。在这个“共享花园”里,项目利用主题广场的移步换景，为露营、飞盘、平衡车、陆地冲浪等新兴活动,提供优质的线下实体空间。通过剧场+宠物+儿童+健康运动+文化艺术,为消费者打造由形到心的开放型消费空间和心灵憩所。

首开LONG街把自身定位为“城市乐享生活中心”。将核心客群锁定在24-40岁之间的年轻及新中产阶级、把以圈层文化社交、对美好生活有追求的“千禧一代”、“Z世代”作为主流消费群体。

品牌招商方面，首开LONG街引入150+品牌，目前已确定引入的品牌有：NIKE BEACON 550区域限量款发售店、Adidas 、完美世界影城区域首店、开华为超级体验店、魅KTV、家家悦生鲜超市昌平首店等均已入驻。