碧桂园涅槃：3个月两次架构调整、一二线回归

文/乐居财经 魏薇 李奕和

算一算，杨惠妍接班已过百日。

这100多天时间里，碧桂园改革颇多。从投资拿地到组织架构调整，碧桂园正努力让自己适应新的房地产发展周期。

3月初，杨惠妍接替父亲杨国强成为碧桂园董事局主席，此后，她带领碧桂园开始大刀阔斧的改革，并首次公开亮相业绩发布会。

碧桂园集团总裁莫斌这样评价2022年：“我们对自己交出的答卷是不满意的，会痛定思痛，总结反思。”业绩会上，碧桂园也进一步明确现阶段“一体两翼”的战略格局。

一个非常显著的变化是，往年重仓三四线城市的碧桂园在今年宣布重启拿地，并逐步提高一二线城市的投资额和土储占比，未来会转向一二线和三四线城市50%和50%的布局。

对内管理上，碧桂园也着手调整架构。5月底，碧桂园内部发布文件，对公司组织架构作出调整。碧桂园控股集团拟下设地产集团、科技建筑集团两大产业集团，并做出相应人员调整。

而在近日，碧桂园地产集团在由程光煜全面执掌后也迎来调整。其江中区域、佛肇区域进行了合并，新区域为江中区域，对应项目及人员整体划入江中区域，由区域总裁杨志成全面管理。

一系列的调整似乎有迹可循。

自2023年以来，碧桂园地产集团旗下公司股权持续出现变动，至今涉及变动的企业已达到83家。碧桂园地产集团一致减持了这些公司的10%股权，而接盘方，绝大部分为佛山市顺德区丽盈企业管理有限公司（以下简称“顺德丽盈企业”）。

这是一家碧桂园成立于2018年的企业，经营范围主要为企业管理、企业咨询。这家公司的实控人最终指向一家名为丽敬发展的香港公司。

83个10%的转让

三天前的6月17日，西昌市碧达置业有限公司的股东出现变更，碧桂园地产集团在该公司的持股由100%下降为90.0001%。其减持的10%股份，由顺德丽盈企业管理接过。

这是碧桂园地产集团旗下公司股权变动的冰山一角。乐居财经查阅了解，今年以来，碧桂园地产集团频繁将旗下公司10%的股权转让给碧桂园其他公司。而这些公司，此前都是由碧桂园地产集团100%持股。

据乐居财经统计，截止6月20日，这样的转让已发生了83次，接盘方绝大多是顺德丽盈企业。从调整时间上来看，3月最为密集，单月里调整的企业达到36家。

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顺德丽盈企业实际也是碧桂园体系下的企业。其由佛山市顺德区丽展企业管理有限公司（以下简称“顺德丽展企业”）持股100%，而顺德丽展企业又由丽敬发展有限公司（以下简称“丽敬发展”）持股100%。

丽敬发展是一家注册地在香港的私人股份有限公司，成立于2017年3月。少有的信息显示，丽敬发展的股东为臣福有限公司，董事包括杨惠妍、莫斌和罗杰。除了顺德丽展企业，丽敬发展还有对外投资企业佛山市顺德区丽碧企业管理有限公司（以下简称“顺德丽碧企业”）。

进一步往下穿透，顺德丽碧企业有唯一全资对外投资企业广东碧优选商业控股有限公司，也即碧桂园旗下社区生活服务品牌碧优选。

另外，顺德丽展企业则有对外投资企业顺德丽彤企业、顺德丽盈企业和佛山丽锦企业，其中前面两家持股100%，后面一家持股也达99.9%。三家企业的行业属性均为租赁和商务服务业。

资料显示，顺德丽彤企业旗下公司主要涉及碧桂园商业、酒店业务。佛山丽锦企业对外投资企业两家，分别为碧桂园商业控股和碧优选实业控股，但持股均只有10%。顺德丽盈企业涉及碧桂园地产发开、投资、置业业务，但其对外投资的96家企业，也清一色均只持股10%。

这似乎也理解了，为何碧桂园地产集团今年以来会将旗下八十多家公司的10%股权转给了顺德丽盈企业，这似乎是碧桂园的一项“传统”。

在83家变动企业中，有两家企业10%股权的接盘方为顺德云兴投资咨询和增城碧桂园物业发展。前者顺德云兴投资咨询由碧桂园物业发展100%持股，实际控制人为恒宙国际；增城碧桂园物业发展也由恒宙国际100%控股。

而碧桂园地产集团的最终实控人，同样为境外企业恒宙国际。

有业内人士指出，频繁将旗下公司少数的股权变更到同一集团的其他企业名下，应该说企业肯定是有某方面的考虑，可能是为了理顺这些公司的持股结构。按转让的股权，10%的比例并不大。

事实上，在集团之外，碧桂园梳理子公司、调整旗下公司股权架构例子此前也有出现。今年2月，保利发展打包挂牌转让与碧桂园有合作的12个项目公司股权，转让总价约22.97亿元。一个月后，这些项目股权由合作方碧桂园接盘。

3个月“动刀”两次

2022年业绩会上，碧桂园进一步明确现阶段“一体两翼”的战略格局。所谓“一体两翼”，即房地产主营业务是主体，代管代建轻资产发展，同时将科技建造作为增长的第二曲线。

这或许也是碧桂园地产集团开始频繁梳理旗下公司股权的原因之一。为了适应行业形势的发展变化和当前的发展战略，碧桂园在短短三个月时间内进行了两次组织架构调整。

3月初，碧桂园按照“优秀区域总裁管区域”的原则，实施区域总裁兼任方案，将原有58个区域总减少至29个，这29个保留下来的区域总将掌管更多区域，原有的另外29个区域总裁降为区域执行总裁。

当时，碧桂园指出，为发掘一批综合经营管理能力较强的区域总并给予其更大的授权空间兼管多区域业务，能最大化发挥优秀管理者能力优势的同时，兼顾管理团队的稳定性及属地市场的深耕延续性。

5月底，碧桂园宣布新的组织架构调整方案。独立拆分地产与三个其他业务板块，在控股集团以下，设置地产、科技建筑两大产业集团及新业务、创新投资事业部两大板块。

在人事的安排上，莫斌任碧桂园控股集团总裁、科技建筑集团董事长；程光煜任碧桂园控股集团常务副总裁、碧桂园地产集团CEO；丁杰任碧桂园控股集团副总裁、科技建筑集团总裁。

而在近日，碧桂园地产集团被独立出来首次迎来调整。其中，江中区域、佛肇区域进行合并，新区域为江中区域，对应项目及人员整体划入江中区域，由区域总裁杨志成全面管理。同时，针对移交项目的成就共享，由地产集团财务资金部按照成就共享制度及相关规定，在征求区域总裁意见后，上报控股集团决定。

碧桂园此前称，调整是适应行业形势发展变化，更好地保障集团“一体两翼”发展战略。重点是将原本强地产属性的组织架构迭代升级为适配相关多元业务协调发展的新架构，以进一步聚焦市场和客户，打造各业务核心竞争力。

一二线回归

除了组织架构和公司股权的频繁变更，土地投资方向上，碧桂园也已有不少动作。

程光煜此前指出，截至2022年底，碧桂园大约有9555亿土储，四成是面向一线和二线市场，接近六成是面向三、四线市场，大概37%是一、二线，63%是三、四线。

在新的地产周期下，三四线城市的土地的抗风险性远不如一二线城市，房企回归一二线核心城市是一大趋势。

从去年下半年至今，碧桂园已积极地参与北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公开市场拿地。这也体现在了2022年的投资成绩单上，这一年，碧桂园于一二线城市权益拿地金额占比71%，三四线城市占比则从过往60%以上收缩至29%。

在业绩会上，莫斌透露，今年碧桂园已经重启投资拿地，接下来将更多聚焦一、二线核心城市、核心区域，逐步提升一、二线城市的投资额和土地储备占比，并计划用3-5年时间，将一、二线和三、四线的货值比例提升至50：50。

今年以来，碧桂园在一二线城市的土拍越发积极。

3月下旬，2023年北京第一次集中供地，碧桂园与另外41多家房企参与热门地块朱辛庄0028地块的竞拍。一周后的杭州第二批次10宗地拍卖中，碧桂园参与了世纪城、宁围北及浦沿三宗地块的摇号。

4月，碧桂园相继出现在成都、上海的首场土拍中。

4月底，碧桂园以28亿元夺得杭州滨江区一宗地块，楼面价26745元/㎡，新房限价40000元/㎡，碧桂园权益占比100%。这也是碧桂园宣布“重返一二线城市”后在核心城市拿下的首宗地块。

5月中旬，碧桂园成功摘得太原市尖草坪区三给片区SWG-2310地块，紧接着5月18日又斩获小店区HGZ-2301、HGZ-2302地块。