商业侧记 | 大湾区这个三线小城的商业大变化

“三线小城，生长出商业新力量。”

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本文作者|罗嘉欣

伴随商业活跃度提升，惠州“小城故事”终于有了新的版本。

作为大湾区城市群中一员，惠州在GDP表现上仅次于深广佛莞四大万亿级城市，在2022年GDP达到5401亿元，位列广东省第五位，GDP增速4.2%，增速全省第一。

因毗邻深圳缘故，近年来惠州承接深圳产业溢出和转移红利，不仅是带动了城市经济向上发展，更推动了城市消费力的进阶。与深圳差距较大的低生活成本，让不少深圳打工人选择落户惠州实现“深圳赚钱惠州花”。

近年来，惠州整体商业面貌也发生了一些新变化。无论是老商场的迭代升级，新商场带来的“品质体验”，或是持续升温的“夜经济”，都让惠州这座三线小城的商业面貌正在发生“质变”。

据惠州统计局数据，上半年惠州社会消费品零售总额1029.59亿元，同比增长6.2%，其中商品零售增长5.3%,餐饮收入增长13.5%。标杆MALL-华贸天地上半年累计销售业绩约20亿元，同比增长12.56%。

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夜生活指数飙升

商业体争相打造“夜消费”目的地

由百度地图慧眼等制作并公布的《2022年度中国城市活力报告》中，惠州以49.077的活力综合指数在全国300多个城市中排行第16位，生活出行强度指数3.028位列全国第五， 夜生活指数2.124排名全国第五 。

今年上半年，惠州推出“夜色惠精彩”活动186场。在抖音旗下巨量引擎城市研究院发布的“2023年度中国夜间经济繁荣度TOP100城市”中，惠州排名 第18位 。

谈及惠州的夜生活，除了各类烟火市集摊位，还有一个街区会被高度提及，就是“一街挑两城”的 千年老街-水东街 。过去三年间，都市周边游火爆让这座历史文化街区凭借“夜经济”脱颖而出，成为惠州文旅商业一张新名片。

水东街

始建于北宋元丰年间的水东街，全长约700多米，是拥有骑楼等岭南建筑风貌的历史文化街区。在夜经济打造上，水东街一方面积极引进电音剧场、潮尚酒吧、特色餐饮、民宿等夜消费品牌，另一方面打造沉浸式夜间演艺项目，积极提供丰富多样的“夜游夜逛”体验内容。

2022年9月，水东街入选第二批“ 国家级夜间文化和旅游消费集聚区 ”名单，今年2月水东街再次入选第二批“ 国家级旅游休闲街区 ”名单。据官方数据透露，水东街目前商户超500家，其中80%以上商户营业时间均超过21时。2022年水东街游客及消费者数量超过 450万人次 ，文商旅消费收入近9亿元。

不仅如此，水东街还带动了周边 野岛文化生活社区 等成为惠州文艺青年City walk的热门打卡地。

抢吃“夜经济”蛋糕，惠州各商业项目也“摩拳擦掌”，一方面积极招揽“夜读、夜购、夜食、夜娱”等业态品牌，另一方面发力夜间市集与活动，构筑夜间游逛体验。

演达路的 33号青年公路街区， 以音乐节、美食嘉年华、高颜值的打卡场景、运动攀岩等，营造了一个年轻人的社交天地。今年以来，就相继举办了城市燥浪音乐派对、随机舞蹈、荔枝文化艺术节、城市玩家·追风青年艺术节等众多活动，吸引众多城市年轻人参与，彰显惠城年轻活力。

如位于大亚湾的 翡翠山·益田Holiday Park 打造的湖畔微醺街区引进了COMMUNE、梦田音乐LIVE HOUSE、Nearby摩登音乐餐厅等众多品牌，并积极策划音乐节、电影节、露天市集等活动，吸引消费者夜间目的性奔赴。焕新开业的 吾悦广场 也紧扣夜生活，推出系列夜间精彩活动，撬动消费机会。

今年7月21日，由广东省商务厅主办的2023广东夜经济暨暑期消费促进活动在惠州市 华贸天地 启动。据华贸天地透露，项目未来亦将加码夜经济，启动商场外立面、绿化带等灯光亮化工程，聚焦小酒馆、24小时影院、24小时健身房、音乐节等夜生活场景及活动以满足市民的夜间消费出游需求。

还有西湖北畔 祝屋巷历史街区 等，也是惠州新兴的年轻人争相打卡的夜经济热门街区。

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城区商业格局变化

江北一枝独秀，金山湖后来居上

如果把时针转到2015年左右，彼时的惠州商业圈正深陷“一年关五家商场”的巨大漩涡中，后续较长时间里外来品牌对惠州消费力都产生深深质疑。如今多年过去，惠州商业早已迈过“阴霾期”。虽然疫情三年，实体商业发展艰难。但我们注意到，惠州商业发展却是“逆流而上”。

当33号青年公路街区、野岛文化生活社区等小而美商业陆续兴起，水东街夜经济火爆，曾经低迷的区域级商圈、原粗放式开发的商业项目逐渐被盘活，意味着城市商业消费土壤发生了大变化。

从惠州城市商业布局来看，目前 江北CBD商圈 、 花边岭-演达商圈 、 仲恺陈江商圈 、 金山湖商圈 、 大亚湾商圈 等发展各有特点。据赢商大数据统计，惠州这五大商圈总商业体量达到157万㎡，占到总在营商业体量的57%。

惠州惠城区商业分布

赢商大数据-城市商业地图截图

从影响力层面而言，江北CBD商圈从品牌集次而言，仍是城市“一枝独秀”的存在，而金山湖商圈因为接连两座高品质MALL的入市，人气指数持续上升，直逼老牌标杆演达-花边岭商圈。

由存增量商业带来的“从量变到质变”的变化， 正 推动着惠州商业呈现“多中心”的新格局。

而过去几年华贸天地、港惠购物中心、永旺、大亚湾万达广场等老牌标杆商场调改积极，兰蔻、雅诗兰黛、DIOR、娇兰、POLA等高端一线化妆品牌、MUJI、乐高、Alexandre Zouari等国际知名品牌、TOPTOY、湊湊火锅、元气寿司、全棉时代、太二等国内头部优秀连锁品牌等争相进入惠州市场。新开商场品牌招商档次提升，优质品牌加速下沉，更使得惠州商业基本面发生了大变化。

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老牌标杆商场调改忙，华贸、港惠谋进阶

对于老惠州人而言，华贸天地、港惠购物中心、惠州君尚、永旺惠州购物中心这四个开业多年的老牌商场，总有一个或者多个是他们的“心头好”。

这几年， 惠州永旺 深耕家庭亲子、 惠州君尚 强化美妆大女装业态，港惠聚焦品质“首店”品牌引进，华贸天地升级高端零售，各自以“擅长的方式”夯实自身商业影响力。

作为惠州目前唯一的高端购物中心， 华贸天地 这两年全面加码商场的轻奢品类、高端化妆品、高端腕表等业态等不断强化“首店经济”；另一方面，丰富餐饮选择，提升城市高端客群尊贵服务体验，如打造B1层「ONES大集」、特色餐饮街区「九号街」、打造新能源汽车区、焕新男装区、推出24小时自助健身房「HUAMAO GYM」、针对VIP会员服务的「华贸美妍中心」等，进一步夯实“城市高端零售NO.1”地位。

惠州华贸天地

而对于在大众化消费领域的“人气王” 港惠购物中心 而言，这几年则是积极在疫情承压下寻求“稳场经营并伺机向上突破”，比如探索特色场景营销、玩转私域流量、积极调改焕新品牌创造消费新鲜感。以2022年为例，商场就焕新了160家品牌，包括惠州首店12家。去年该项目更荣获惠州首个 省级示范特色步行街（商圈） 。

2023年底， 港惠三期 即将入市，按照目前的规划，三期不仅在场景体验上致敬“惠州在地文化”，还将打造特色步行街，融合主力店、运动品牌旗舰店、特色酒吧街等业态。港惠的扩容，必将演达商圈的影响力进一步扩大。

港惠三期效果图

除了标杆商场的变化外，老牌商圈内也有一些新的变量正发生。

如江北CBD商圈中，与华贸天地一街之隔，宝龙商管带来轻资产项目-惠州宝龙广场；中海打造的“ 中海广场 ”预计2024年开业。“意生广场”更名为“意生文旅广场”进行升级改造，未来计划聚焦夜经济业态。

中海广场效果图

在演达商圈，与港惠购物中心毗邻的 33号青年公路街区 ，是由旧制衣厂重新改造而成的新型创意园区，打造了一座小而美兼具小资与烟火气的“微醺商业社区”。本土房企鑫月实业打造的 金中环广场 正建设中，未来也将成为商圈内的商业新增量。

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区域商业升级仲恺、大亚湾、金山湖发展迅猛

区别于老商圈的“提质升级”，近几年仲恺、金山湖和大亚湾多个“填补区域空白”的新生商业力量入市，加速推进区域商圈繁荣。

▍ 金山湖品质商圈崛起

作为惠州商业的后来者，金山湖正呈现“后来居上”的势头，在营商场均实力不俗。

由惠州本地商业巨头隆生打造的「 隆生金山湖中心 」15万方的大体量带来永旺精品超市、万达影城、覔书店等众多区域首店以及旗舰零售餐饮矩阵，填补金山新城一站式品质消费空白，一经亮相变成为惠州商场新的人气王。

商圈内另一个主力——由印力集团操盘的「 惠州印象城 」拥有惠州首家山姆会员商店、IMAX影院、大型儿童乐园等，也是惠州品质消费的代表性商场。

惠州印象城

▍ 仲恺陈江商圈日趋成熟

目前商圈内在营商业体量超过36万㎡，除了Tpark时尚公园外，近三年迎来的51新天地购物中心、天益城二期、鑫月广场奥特莱斯等多个商业体入市，提升了仲恺商圈的整体商业影响力，其中拥有十六万方大体量的天益城更成为片区消费人气商场。

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陈江天益城

▍ 大亚湾商业氛围渐浓

毗邻深圳让大亚湾成为惠州较为“特殊”的存在，其商业亦是“外来军团”唱主角。惠阳天虹、惠阳印象汇、万达广场、翡翠山·益田HolidayPark、星河COCOGarden、蓝鲸世界、吾悦广场……这些外来专业商管公司纷纷落子大亚湾，每个企业运营风格均不同，让大亚湾的商业生态呈现多元化，区域商业消费氛围逐渐浓厚。如近期焕新开业的吾悦广场，开业首日客流量达到了18万人，销售额超800多万元。

惠州吾悦广场

在现有城市商业格局之下，在赢商网看来，惠州商业未来还有几个变量值得关注：

其一，毗邻惠州西湖的西湖壹城，10万方的商业体量正在招商中，如果顺利开出，未来或将与近旁的丽日·湖畔生活、水东街等共同构筑“大文旅消费商圈”。

其二，与印象城一路之隔的惠州万象汇预计2025年入市，届时三大巨头带来的商业效应能否助推金山湖进阶“城市级商圈”，亦值得期待。

其三，鸿荣源壹方商置在惠州签约的首个轻资产项目-惠阳鸿江尚城汇，位于惠阳核心城区，深圳壹方系商业口碑在外，未来该项目能否成为惠阳淡水新商业封面，亦是个看点。

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