魔幻的数字游戏：美凯龙亏了，建发股份大赚

作者/范建​

在地产行业整体不济，重要子公司美凯龙发生亏损的情况下，建发股份业绩为何能逆势大增？

说到底，都是数字游戏。

美凯龙亏，建发赚

10月21日，美凯龙（601828.SH）及其新任控股股东建发股份，同时披露了2023年前三季度业绩预告，简直是冰火两重天。

美凯龙主要从事家居装饰及家具商场运营，建发股份（600153.SH）有供应链运营和房地产两大业务。

两家公司的主业，均与地产行业的景气度密切相关。为何会呈现出截然不同的业绩表现？在重要子公司美凯龙亏损的情况下，建发股份业绩为何大增？

业绩预告显示，今年前三季度，美凯龙预计实现归母净利润-6亿元至-5亿元，比上年同期减少18.18亿元至19.18亿元，同比减少137.9%至145.5%；扣非净利润-3.7亿元至-2.7亿元，同比减少124.1%至133.0%。

同一日，建发股份披露的前三季度业绩预告显示，公司预计实现归母净利润115亿元到138亿元，同比增加约213%到276%，形势看似一片喜人。不过，增长并非是由公司主业改善所带来，同期，预计扣非净利润预计只有19亿元-25亿元，同比减少约4%到27%。

为什么要将美凯龙和建发股份放到一起来分析呢？并不仅仅因为两家公司是母子关系，更因为，建发股份这一诡谲的业绩现象，与美凯龙有直接关系。

美凯龙业绩亏损的原因很直接，受宏观经济和地产行业的政策等因素影响，居民装修房子购置家具的意愿降低，这是行业性问题。公司的主要收入来自家居商场的运营，期内，商场的出租率出现阶段性下滑。同时，公司对符合条件的商户部分减免租金和管理费，使得自营和租赁收入有所下降，进而影响了投资性物业的估值。

这并不影响建发股份通过对美凯龙的投资，获取账面利润。

今年第三季度，建发股份及控股子公司联发集团，合计以62.86亿元收购美凯龙29.95%股权，实现控股并纳入合并报表范围。公司支付的对价，低于取得的美凯龙可辨认净资产公允价值，两者之间的差额约95亿元，就变成了建发股份的重组收益。这部分收益不产生相应的现金流入，却可以在合并财务报表中以利润的形式体现出来。

这就是财务的魔力。

抄底美凯龙

以上魔幻的数字游戏，均是由建发股份收购美凯龙，这一宗A吃A演化出来的。

车建兴一手创建的美凯龙，是国内商场最多、经营面积最大、覆盖地域最广的家居装饰及家具商场运营商。截至今年6月末，公司经营了91家自营商场，281家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场，另有以特许经营方式授权54家特许经营家居建材项目。

曾几何时，美凯龙通过建家居卖场收租金，同时享受投资性物业增值所带来的收益，业绩表现一度非常亮眼。

在美凯龙之外，车建兴还在地产、文娱、金融、互联网等诸多行业广泛投资。在最风光的时候，车建兴还曾出手，一掷千金驰援自己的老朋友黄红云和他的金科股份。

可当他的商业帝国摇摇欲坠之时，却最终没能找到帮手。

不得已之下，他只能将旗下最核心的资产美凯龙摆上货架，建发股份顺势接盘进入。

建发股份是厦门国资控制的上市公司，主营供应链运营和房地产两大业务板块，前者贡献收入，后者贡献利润。其控股股东建发集团，为世界500强企业。

建发股份主要项目和势力范围集中在福建省内，尚不能算一个真正的全国性房企。2022年，公司以1673亿元操盘金额，首次跻身克而瑞地产榜TOP10。在当前地产行业陷入冰封期的背景下，公司需要寻求新的增长点。

在建发股份看来，美凯龙所处的家居装饰行业，还有巨大的潜力可挖。美凯龙从上海出发，辐射全国，具有很强的品牌影响力。收购完成后，建发股份可以上海为中心的长三角作为“桥头堡”辐射全国，从区域龙头逐步升级为全国性综合性企业。

更何况，美凯龙的估值正处于低位。收购时，该公司总资产为1281.11亿元，净资产535.48亿元，最终评估机构对其的整体估值为210亿元。

车建兴警报未解除

在出让美凯龙股份之前，车建兴对公司具有绝对的控制权。

截至今年3月末，红星控股直接持有美凯龙52.86%股权，并通过西藏奕盈及常州美开间接持股1.98%。红星控股由车建兴和其妹妹车建芳分别持股92%和8%。交易完成后，红星控股仍直接和间接持有美凯龙24.89%股权。

今年8月，美凯龙已披露公告，红星控股及其一致行动人，拟于今年9月6日-2024年2月29日，通过集中竞价和大宗交易，合计减持不超过3%股权，减持的目的是用于偿还公司债利息等到期债务。

由此可见，在出让了美凯龙的控制权，回笼了数十亿资金后，悬在车建兴头顶的债务警报仍没有完全解除。

从一个建筑工地的木工，到建立起庞大的美凯龙商业王国，车建兴花去了数十年时间。而危机的爆发则在一瞬之间。

2015年和2018年，他先后将美凯龙送上港股和上交所主板，成为了国内家居行业首家“A+H”双平台企业。

随着公司的上市，车建兴的财富随之水涨船高。2020年，他以430亿元财富，现身胡润全球富豪榜，位列357位。

就在这时，流动性危机突然袭来。

车建兴果断出手，通过资产出售来回笼资金。2021年7月，他将旗下红星地产70%股权，以40亿元卖给了远洋地产。

红星地产在车建兴手中运作了十年，2020年，曾以480.6亿元操盘金额，位列地产百强榜第66位。

但通过一系列资产出售换来的资金，在集中到来的债务压力面前，仍是杯水车薪。

截至2022年末，车建兴旗下的核心企业红星控股拥有货币资金44.11亿元，同期短期借款和一年内到期的非流动负债合计达136亿元。因债务逾期，债权人起诉，资产冻结等，又会带来严重的连锁反应。

截至今年9月，红星控股合并层面到期未能偿还的债务总金额为12.35亿元。

转让美凯龙股权，红星控股产生投资损益-244.77亿元，导致该公司今年上半年净利润亏损高达274.26亿元。