王健林的轻资产退路：佛山顺德万达广场美的往事

撰文/龚丽欣

在出售万达广场这条路上，王健林越走越远。

前不久接连出售了广州萝岗万达广场、苏州太仓万达广场、湖州万达广场以及上海金山万达广场，以回笼资金。

这一次来到了佛山。

1月8日，有市场消息表示，万达出售佛山顺德万达广场，美的置业接盘。

不过，查阅天眼查等平台发现，市场提及的佛山顺德万达广场，控制权一直由美的持有，此次主要涉及股东变更以及经营方式的调整，并不涉及控制权的转让。

也就是说，这一次王健林失去的是佛山顺德万达广场的轻资产管理权。

据了解，佛山顺德万达广场商业管理有限公司成立于2020年5月，今年1月2月，公司名称正式变更为“佛山顺德悦商盈商业管理有限公司”。

通过股权穿透发现，该公司实际控制人为美的置业旗下的广东美的商业管理有限公司以及美置服务集团有限公司。

从该公司变更记录来看，过往高级管理人员曾出现“万达系”成员肖广瑞、张晶、高茜等人，但同样于1月2日正式退出，更换为美的置业集团商业公司总经理康雄卿、美的商业管理有限公司广东区域总经理祝世奇等人。

除公司名称、高级管理人员、经营范围等变更以外，公司成立至今不涉及股权变动。

由此可以说明，佛山顺德万达广场一直由美的置业持有，此前或委托万达商管进行轻资产运营管理，同时使用“万达广场”这一品牌进行经营，实则是万达商管委托管理模式的一种。

针对上述变动，美的方面亦于1月8日下午对外回应称：上述万达广场为大良万达广场，是美的置业集团与广东顺德控股集团共同合作开发的商业项目，2018年3月委托万达商管集团进行商业轻资产运营管理。”

该公司表示，经双方友好协商，于2023年12月31日终止合作关系，自2024年1月1日起，上述万达广场由美的置业集团旗下子公司美置商业开展后续经营。

万达的流动性压力对于市场而言并非新鲜事。

2023年以来，该公司接连出售了位于上海、江门、广西、广州等地区共计九座万达广场。于去年12月初，万达还表示，有意出售旗下位于一二线城市的万达广场以换取流动资金。

终止合作探因

从目前市场传出的消息看，近日佛山顺德万达广场已正式更名为悦然广场，店铺标识牌也写上“悦然广场”字样。

查阅大众点评等第三方平台发现，搜索“佛山顺德万达广场”等字样，匹配结果亦变更为“悦然广场（大良店）”。

据了解，佛山顺德万达广场位于佛山市顺德区大良街道南江社区南霞新路9号，项目占地面积5.86万平方米，建筑面积16.3万平方米，建筑高度为101.10米，由3座塔楼和1座购物中心组成，其中购物中心规划有4层，涵盖有超市、电影院、商场商铺主力店等。

该项目为原锦纶厂地块改造项目，于2016年2月22日获得城市更新认定批复，认定范围内改造总用地面积101.15亩，属拆除重建类改造项目，彼时由佛山市顺德区迅德置业投资有限公司（即美地置业和广东顺控城投置业有限公司合资）作为改造主体。

商业部分，美的置业拉来了万达一同合作打造。

2018年4月，美的置业与万达签署长期合作协议；两年之后，美的置业官方宣布项目命名为顺德美的万达广场。

据了解，顺德万达广场在2021年12月9日正式面向市场，也就是说，万达实际运营管理佛山顺德万达广场仅有短短两年时间。

在租赁运营模式下，万达一般通过提前支付项目20年、30年租金的方式，拿到长期运营权；相比之下，委托管理模式签约期限相对而言没这么长。

但商业地产属于回报周期较长的业务，即便签约期限再短，也不至于仅有两年，因此市场普遍观点认为，此次美的置业与万达商管解约，是在合同未到期的情况下发生的。

从美的置业的角度来看，终止合作无外乎运营成果不及预期、运营成本较高等因素。

从佛山当地媒体报道来看，作为顺德首座万达广场，项目开业当天吸引了大量消费者到场，彼时有消息称，日常客流预计5万人次/天。

不过于2023年期间，观点新媒体曾多次现场走访佛山顺德万达广场，客流量并不算多。

从消费者评论的情况来看，工作日期间项目客流量较少，即便是就餐时间，餐饮区人气同样不足。

但也有评论提到，去年双十一期间，佛山顺德万达广场推出了较多活动，人气还是比较旺的。

实际上，上述项目所处顺德大良中心城区板块，近几年陆续开业了较多商业体，在项目五公里范围内，拥有大信新都汇、O′PLAZA华侨城欢乐海岸购物中心、顺成·顺融城、天佑城、顺德印象城等大型购物中心，显然竞争压力较大，存在一定分流作用，运营效果自然打折扣。

项目运营不及预期是其一，另一层面来看，目前美的置业已然形成了一定的商业管理能力，多方因素综合之下，万达商管可能不再是首选。

据了解，美的置业从2011年开始涉足商业地产，并接连打造了株洲美的时代广场，贵阳财智中心等项目，不过彼时更多是以住宅配套的思维做商业，并未将商业地产纳入布局重点，且始终未能形成独特的产品线。

直至2015年，该公司正式打造旗下商管团队，2018年开始对商业地产进行系统化的发展，随后悦然广场、悦然里、悦然寓三大产品线全线落地，直至2020年正式把商业确定为四大主航道发展战略之一。

从美的置业财报可以看到，截至2023年6月30日，该集团商业管理项目共计16个，其中在营项目13个，分别为佛山美的悦然广场、佛山美的悦然里、贵阳美的悦然广场等。

美的置业已经组建自己的商业管理公司，且商管团队已然试炼8年时间，此次终止与万达的合作，或许是认为自身已有独立运营商业能力，无需再借助万达的运营管理经验。

其次，项目更名之后将以“悦然广场”的品牌面向市场，有利于进一步统一商业品牌，提升品牌影响力。

从成本考量方面看，万达委托管理模式下，美的需要向万达支付大量费用，除了项目开业前的固定咨询服务费用、日常运营管理的物业管理费用以外，一般情况下，万达还享有项目的净收益分成。

计算下来，美的置业每年需要向万达支付的费用并不算低。

或许基于运营效果，或许基于成本管控，或许基于美的自身商管能力的形成……多方因素综合之下，美的与万达走向了新的局面。

轻资产之痒

有市场人士猜测，退出佛山顺德万达广场或许并非个案，接下来万达可能继续退出更多轻资产项目。

万达退出部分轻资产项目，除了有来自合作方的因素，但同样不排除是有意调整、优化资产包，继续冲击IPO。

2023年12月28日，港交所显示珠海万达商管第四份招股书失效，2023年完成上市的小目标正式落空。

不过，太盟投资集团与大连万达商管集团签署了新投资协议，太盟将联合其他投资者在2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管进行再投资。

此次新协议的签署，让万达上市对赌及潜在380亿元股权回购款危机得以缓解，但并不意味着上市步伐终止。

不少市场人士提出，为了增加上市可能性，万达或将继续优化旗下资产。

实际上，自2021年首份招股书递交以来，万达商管愈发活跃，王健林也在全国各地考察和挖掘项目。

彼时，万达有意通过快速签约新项目扩大资产规模，同时调整公司在管项目结构，减轻“母公司依赖”这一现象。

据不完全统计，2022年开年以来，珠海万达商管签约轻资产项目超过30个。其中，1月拿下辽宁葫芦岛兴隆大家庭商业集团烂尾项目；3月与鑫苑集团签约合作，接管多个商业项目；4月，以7亿元代价获得建业旗下所有商业项目20年经营权……

从更具体数据来看，2020年新签约项目达到79个，2021年新签约项目70个，2022年新签约项目76个。

招股书显示，截至2022年12月31日，珠海万达商管有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。预计2023年新签约项目50个，2024年或以后预期新签项目131个。

但是这种大规模签约与扩储也为万达带来了压力，毕竟新签项目中可能存在烂尾、经营不善的情况，运营难度可想而知。

以山西忻州田森汇项目为例，该项目由万达商管2022年2月正式接管，直至今日仍未开业。

据了解，上述项目自开业以来始终处于严重亏损状态，万达接管之后，市场消息曾提到，项目将更名为山西忻州万达广场，并于同年7月重新开业。

目前市场仍未传出相关开业动态，从百度地图搜索忻州万达广场发现，该项目标记为“已关闭”。相关用户评论称，项目并未挂牌“万达广场”字样。

2022年7月接管的合肥万泓中心，同样存在类似的问题。

接管之初，市场便闻称，项目将于2023年6月改造完毕开业，不过直至2023年12月末，据合肥本地媒体消息，项目仍旧未开业，且没有明确开业时间。还有杭州临平万宝城，该项目于2022年8月签约，拟打造成为临平首座万达广场。

2023年8月，市场消息传万达要退出万宝城运营。

查阅发现，万宝城公众号仍在运营中，没有更新改造的动态，外立面亦未进行更名，万达商管与万宝城的合作似乎陷入停滞状态。

在万达商管接连的项目当中，类似的“老大难”并不在少数，迟迟无法面向市场，就难以获取资金回报，这对项目持有方乃至冲击IPO的运营方万达商管而言，都是不小的压力。

如若此番调整过后，万达商管能够退出部分困难项目，无疑有利于优化上市资产包的资质，提升投资回报率，从而提振资本市场对于万达商管的估值。

当然，能否尽快撬开香港资本市场的大门，优化资产包只是其一，能否迅速获取上市“大路条”亦是其中关键。

重返港交所这条路上，似乎万达仍在努力调整，寻找新的突破点。