不吹不黑，说说关于哈尔滨商业的大实话

       作者​丨熊舒苗  主编丨付庆荣

南方小土豆一句“尔滨，我们来了”，将哈尔滨的翻红戏码推至高潮。

数据显示，2024年元旦假日哈尔滨市累计接待游客304.79万人次，旅游总收入59.14亿元，游客接待量、旅游总收入达到历史峰值。

从东北工业之光、东方小巴黎，到每年有12万人想“逃离”，哈尔滨一度被边缘、被遗忘、被唏嘘。

从东北人的“逃离之城”再到南方人的“冰雪梦幻王国”，哈尔滨还是那个哈尔滨，因为它坐拥的资源禀赋、风土人情未有大变。

但流量加持之下，哈尔滨已不是那个“纯粹”的哈尔滨，有了新的叙事方式。各路博主扎堆探访、媒体报道铺天盖地、甚至掀起各地文旅局“开卷”……

层层内容叠加，丰富了外界对于这座城市的理解与认知。而作为商业地产行业的首席观察者，我们更想撇开喧嚣的流量外衣，透过最直观的数据，看看这座“顶流之城”的商业生态与未来机会。

一

“爆红”哈尔滨的AB面

1、A面：城市底蕴足，冰雪经济一枝独秀

• “东方小巴黎”，艺术流淌在大街小巷

如果用一个词描述哈尔滨的建筑，一定是“混血”。

冲上顶流的哈尔滨，拥有鲜明的城市性格和底蕴。这座“东方小巴黎”，因特殊地理位置、历史进程别有异国情调。漫步街头，古老俄罗斯建筑、巴洛克风格建筑、现代摩天大楼不一而足，这是独属于哈尔滨的城市风貌。

◎哈尔滨圣索菲亚教堂 图源：摄图网

哈尔滨还是中国音乐之都、拥有中国最早的交响乐团；也是美食之都，拥有红肠、糖饼、格瓦斯等东北特色美食，以及各式俄式风情菜品……

• “冰雪王国”，资源丰富、表达风格独一份

“冰城”哈尔滨，冬季漫长而寒冷，冰雪旅游资源丰富、稀缺性强，且沉淀时间长。

这个冬季，哈尔滨国际冰雪节举办第40届、太阳岛雪博会举办第36届、哈尔滨冰雪大世界举办第25届。近日，哈尔滨冰雪大世界还获得了吉尼斯世界纪录，81万平方米的园区成“世界最大的冰雪主题乐园”。

◎哈尔滨冰雪大世界 图源：摄图网

2、B面：产业优势不复当年，亟待“重振雄风”

• GDP曾是全国前十，而今挤不进50强

作为“共和国长子”，哈尔滨在新中国成立初期是人人向往“一线”城市。

1980年代之前，哈尔滨GDP一度跻身全国10强。可随着改革开放、中国经济重心南移，包括哈尔滨在内的东北城市经济增长乏力，GDP排名下滑。至2022年，哈尔滨GDP已跌出前50，在全国15个副省级城市中垫底，与曾经的辉煌相去甚远。

• 重工业优势不再，产业结构不平衡

经济下滑的背后，是哈尔滨产业优势不再、转型遇困。

矿产资源枯竭，加上全球产业链转移，东北重工业基地荣光褪去，哈尔滨“重工业强市”地位不保。2022年，哈尔滨第二产业增加值占地区GDP不足25%，规模以上工业增加值增长仅1.0%。

当前，哈尔滨经济增长主要依靠传统产业和公共服务业，高新技术产业增加值占比低，发展明显不平衡，推动经济多元化发展方面还有很大的空间和挑战。

◎ 图源：哈尔滨市人民政府

• 人口形势不容乐观，整体消费力不足

经济增长乏力、产业结构失衡，“留不住人”成了东北发展的更大难题。

过去十年， 哈尔滨是中国第一个人口负增长的千万大城 。一方面，人口深度老龄化，出生人口数量低于死亡人口；另一方面，劳动力资源往气候更温暖、就业机会更多的城市流出。

人口不足，带来消费市场疲软等一连串问题。唯有升级产业、留住人才、吸纳人才，才能实现城市正向发展。这是蹿红的哈尔滨，商业保持可持续向上发展的基石。

二

哈尔滨商业站位：2线中下游，发展空间大

走红的哈尔滨，游客涌入；疯狂之后，分批涌出。于哈尔滨商业而言，这“泼天富贵”会否成为淄博式的昙花一现？有待观望。

但可肯定的是，横向对比全国其他“网红型千万人口城市”，哈尔滨当下手握的商业牌面，提升、发展空间可期。

1、存/增量：商业力下滑，五年增量不足50万㎡，但优秀商场不愁卖

赢商大数据最新发布的《2023年中国城市商业力排行榜》中，哈尔滨位处商业二线城市中下游，城市商业力全国排名31位，较2022年下降4位，逊色于贵阳、昆明、福州等省会城市，落后于东莞、温州、珠海等南方非省会城市。

• 商业规模上

哈尔滨购物中心存量不足450万㎡（统计范围：商业建筑面积3万方及以上的购物中心）。自2019年突破400万㎡后，年增量维持在较低水平，五年增量仅36.6万㎡。

虽曾一度超过长春，但由于后劲不足，近几年商业存量始终位于东北“老三”位置，大大落后于“老大哥”沈阳。数据显示，沈阳购物中心存量已超700万㎡，近五年增量超200万㎡，在东北区遥遥领先。

可见，哈尔滨商业在东北的存在感较弱，购物中心存量停滞不前，市场“新面孔”较少，活力不足。

• 人均购物中心面积上

哈尔滨在“东北F4”中垫底，仅0.43㎡/人，远低于沈阳的0.72㎡/人，属于典型的“增量机会城市”。

据赢商大数据监测，东北区2024~2025年共有19个购物中心计划开业，体量约160万㎡。其中，哈尔滨仅有2个项目开业，且是非连锁产品线项目。

其中，城市更新项目“城屿in象”定位“首创24小时城市公园游玩商业”，建筑面积3.3万㎡，已于今年1月开业；而哈尔滨孔雀时代广场，此前为新城退出项目，2022年由碧桂园文商旅集团接手，目前尚未有确切开业信息，能否顺利开出未知。

如此低的商业体量，显然未能覆盖这个近千万人口城市的消费需求。正因为此，优质存量商场在哈尔滨根本不愁卖。

2023年12月，哈尔滨有5家购物中心场日均客流超10万人；东北客流TOP10购物中心中，哈尔滨占了7个席位。

这块“价值洼地”的消费潜力，尚待进一步挖掘。

2、商圈/项目：中央大街屹立不倒，后浪商圈吸客力杠杠

据赢商tech-城市商业地图，目前哈尔滨共有16个商圈，主要分布于城市中心三区，以及江北新区。

“前浪”商圈主要围绕中央大街、中华巴洛克街区等历史文化景区，以及传统老商业中心形成；“后浪”商圈主要围绕交通枢纽、新兴现代购物中心及文旅商业、金融中心、会展中心、高校等形成。

1) “前浪”商圈：老牌商场集结，哈尔滨逛街首选地

哈尔滨最早的现代商业主要集中在南岗秋林商圈、中央大街商圈，集合了众多老牌商场。

“亚洲第一街”中央大街是中国第一条步行街，哈尔滨最有名、最代表性的一条步行街，是外地游客来到哈尔滨必打卡景点，亦是知名品牌落户哈尔滨首选地。

​

◎1月6日，位于中央大街的名创优品哈尔滨旗舰店开业，占地接近1500㎡，是品牌的国内最大门店

主街全长1450米，哈尔滨中央商城、哈尔滨新一百、哈尔滨百盛百货（中央大街店）、哈尔滨印象城等商场密集分布，著名的马迭尔冰棍、华梅面包亦是人气收割机。

今年元旦期间，中央大街客流量198万人次，日均超过66万人次，同比增长69.74%。

南岗秋林商圈，曾被称为“哈市商业金三角”，曾上演过秋林公司、远大购物中心（南岗店）、松雷商厦（南岗店）三雄争霸戏码。

• 中国境内第一家百货商行——秋林公司，最早由俄国商人于19世纪末创建，建筑风格独特，主要经营高档洋货，是哈尔滨曾经的城市名片。但随着集团陷入债务逾期、诉讼缠身、勒令退市的危机，秋林集团被来自温州的奔马集团接手，除了外观犹在，以及地下一层还在经营着正宗的哈尔滨俄式大列巴、红肠、干肠、小肚、巧克力酒，其它楼层已与常规商场无异。

• 同为老项目的远大购物中心（南岗店），“求生欲”要强得多。发迹于1999年的南岗远大，为了打破物业条件限制，于2013年至2018年进行大幅度改造，地下一层到地上六层逐层翻新，品牌也朝着年轻、时尚、潮流的方向招调，力求贴合年轻人的审美。时至今日，项目依然能打，大牌云集、业态多元、活动丰富，服务有口皆碑，日均客流位居南岗秋林商圈第一。

2) “后浪”商圈：汇聚优质现代Mall，客流全国TOP级

哈西商圈、群力商圈、会展商圈、爱建商圈等新型区域商圈，近10多年来高速发展，聚集了哈市年轻时尚客群，现代化一站式综合型购物中心纷纷落地。

哈西商圈紧邻交通枢纽哈尔滨西站，具有先天客流优势，且周边高端住宅、高校林立，兼具家庭客群、年轻学生党，客群组成多元。2013年迎来第一个购物中心——哈西万达广场，2017年、2019年分别有红博西城红场、金爵万象落地。凭借56万㎡的商业体量，该商圈迄今仍扼守哈尔滨商业体量TOP1地位。

值得一提的是，根据赢商大数据监测，哈西万达广场、红博西城红场稳居东北全区购物中心场日均客流TOP2，跻身全国TOP30（统计时间：2023年1月~2023年12月）。

• 哈西万达广场与哈尔滨西站直线距离仅300米，区位优越，商业体量21万㎡，业态组合大而全。

  开业超10年积极焕新，拥有多个吸客“王牌”：2023年5月，打造汇集300多个美食摊位的“HX168市集”，每天营业至22时，一经亮相便成为时尚潮流新地标，带动项目假日单日客流冲破16万人次；7000㎡的“玩美攻略潮玩街区”，以减压、欢乐为主题，带来50多项潮玩娱乐体验项目，79元/人畅玩全天；万达影城哈西店，拥有IMAX厅，人气颇高，“国庆档”连续两天冲进全国影城票房前十。

• 与哈西万达广场一街相隔的西城红场，由哈尔滨机联机械厂老厂房改造而来，具有“蚂蚁啃骨头”精神基因，建筑面积46万㎡，是集"产、学、商、艺、康、旅"六大业态于一体的城市文化传播中心。

  汇集数百个全业态品牌，“旋转楼梯”极具辨识度，当代专业美术馆、多元生活方式空间“蚂蚁星球”、蚂蚁剧场等亦是项目特色，日常举办各类文化艺术时尚活动，连续十年承办哈尔滨国际时装周，成为时尚潮流与艺术文化深度融合的打卡圣地。

会展商圈则是哈尔滨重要的CBD核心区，哈尔滨国际会展中心每年都会举办近百场会议及展会，包括世界5G大会、哈洽会、中俄贸易博览会等大型活动，区域内外资银行、政府机关、公寓社区、星级酒店、精品餐饮分布广泛。

与哈尔滨国际会展中心毗邻的红博会展购物广场、红博中央公园，隶属于工大集团红博商业，于2003年8月正式运营。二者在地下有通道连通，形成了超大规模的购物空间，可满足各年龄层、各类群体不同需求，客流表现均于哈尔滨名列前茅。

• 红博会展购物广场经营面积10万㎡，以场景街区为理念，偏重珠宝、美妆、运动装等零售品类，拥有Dior、兰蔻、周大福等知名品牌。

• 红博中央公园建筑面积26.8万㎡，将开放式公园与商场融二为一，聚集了10+国际快时尚品牌，拥有真冰冰场、马戏馆、3.4万㎡时尚餐饮区域，4DIMAX豪华影院、名品展示馆、高端精品超市、儿童主题乐园、高端酒吧等丰富业态。

爱建商圈，位于道里区，由哈尔滨车辆厂旧址改造而来，为哈尔滨第一代金融中心，周边高档住宅小区、写字楼、银行密布，为道里区乃至哈尔滨的高档消费中心。商圈拥有哈尔滨唯一的高档购物中心——卓展购物中心，一期二期总商业体量近30万㎡。

• 哈尔滨卓展购物中心，一、二期分别于2010年、2018年开业，集时尚精品、餐饮、儿童亲子、超市、影院等多元业态于一体，囊括HERMES、LV、Gucci、CHANEL、Burberry、PRADA、BALENCIAGA、Fendi、BVLGARI、Van Cleef & Arpel、Givenchy等众多奢侈品牌及国际知名品牌，当中不少为哈尔滨独家门店（如HERMES、LV）。

3、业态/品牌：奢侈品表现抢眼，首店乏善可陈

商业丰富度相对低，但高奢业态表现突出

据《2023中国城市商业丰富度研究报告》，哈尔滨属于“丰富度提升城市”，这类城市大多处于区域绝对中心，品牌质量指数较高，但业态丰富指数不足。

*城市商业丰富度，是通过综合分析线下品牌门店规模及其业态分布均衡性，反映城市实体商业各消费品类的繁华程度。具体包括业态丰富度指数、品牌质量指数两个维度。

民间有种说法，“东北只有有钱人和穷人两种，没有中间层”。砸钱买LV、没事泡洗浴中心、壕气装修、送孩子出国……东北人民给人感觉花钱特别“冲”。

从门店数据来看，东北的哈尔滨、沈阳、大连，高奢消费业态优势较为突出。赢商大数据显示，沈阳、哈尔滨、大连存量奢侈品门店（购物中心+百货门店）总数在商业2线城市中排名前三，其中哈尔滨第二；哈尔滨A类及以上品牌门店量（购物中心门店）排名第五。

具体而言，哈尔滨高能级品牌分布不均，60%以上的奢侈品牌门店由卓展购物中心贡献；各业态指数普遍低于同线级城市平均水平，难以满足和适应消费者多样化的需求和转变。

*业态丰富度指数：通过对品牌门店的数量规模、细分业态的数量及分布均衡程度等维度的综合评估，反映城市线下消费业态规模及分布的均衡性。

“首店经济”表现弱，落后于“东北一哥”沈阳

据赢商大数据不完全统计，2021~2023年全国新开首店超1.3万家，东北区占比不足1%，处于边缘地带。即使是全国大规模扩张的知名品牌，也有很多尚未涉足这片土地。“投资不过山海关”的魔咒亟待破除。

其中，东北区又以沈阳领衔，特别是东北区域首店，基本上都会落位沈阳。哈尔滨紧随其后，但整体数量不多、亮眼品牌更是稀少。

三

哈尔滨，值得更好的商业

相对于在旅游界的杠把子地位，哈尔滨的商业似乎是“闷声发大财”的小透明。

一方面，实力派项目、品牌不少：有数量排名东北前列的奢侈品牌门店，也有客流排名全国靠前的商圈和项目。

但另一方面，“全国知名度”弱：现有商业更多是服务于本地客群，鲜少进行强势营销活动或高调引入重磅品牌。近些年增量增长几乎停滞，特色商业数量不足，知名开发商、品牌商谨慎进入，商业活力不足，难以展现哈尔滨独特的城市个性和风貌，也难以匹配当下高层次消费需求。

反观沈阳，同为商业2线城市，近些年不断发力，购物中心存量节节攀升，获大悦城、万象城、万象汇、K11等众多优质产品线以及中德国际风情街等特色新商业进驻，成为很多品牌首店进驻东北首选……

基于此，爆红的哈尔滨亟需多方合力，带动城市商业进阶。如：

政府层面，推行一系列举措，优化营商环境，推动优质新商业项目、各类首店/旗舰店/特色店落地；发挥异国风情、历史文化优势，推动城市更新，活化利用老建筑，打造文商旅融合的目的地商业，使之成为哈尔滨新商业名片；引导企业推出文创产品，满足个性化、多元化消费需求；

商圈及存量商业，积极调改，如结合文旅优势，大力挖掘本土休闲娱乐及餐饮潜力，最大限度丰富体验型业态，推出针对游客的促销活动，并加强项目间联动，如联合造节，不断提高商业吸引力……

现在，命运的齿轮已经转动，尔滨的商业们，干起来！

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