去库存、降负债 龙湖勾勒“百MALL时代”蓝图

撰文/木白

6月18日下午，龙湖集团以线上方式召开了股东周年大会。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平，执行董事兼首席财务官赵轶，执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠等管理层均出席了会议。

大会流程并不复杂，就相关议案表决完成后，很快便进入交流环节。

今年以来，各地楼市利好政策频出，尤其是在五月的“史诗级”救市政策后，行业迎来首付比例和房贷利率全面下调的利好政策。

市场恢复情况如何？如何理解当下的房地产政策？各业务进展及未来策略发生哪些变化？投资者们希望听到来自企业的声音。

去库存、降负债节奏

据参会投资者透露，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在股东周年大会上表示，517新政后，市场出现了一定的正向反馈。龙湖在上海、苏州、深圳等地的新房市场出现了销售端的明显回暖。

“但我们也关注到，因为整个二手房市场的挂牌量仍然是在一个高位，二手房也会分流一部分的市场需求。整体新政后，二手房的回暖速度略快于新房市场。随着二手房库存回落，新房市场有望回升。”

在这个背景之下，龙湖始终将债务安全放在第一位。据投资者转述称，在龙湖的策略铺排里，短期债务削减的优先级是优于增量投资的，提前削减短债以应对未来的可能的不确定性。

事实上，龙湖集团一直以来坚持不逾期不展期的策略，保持公司负债和偿债的安全，维持良好的信用，也因此得到了监管层和各大合作银行的大力支持。

管理层表示，接下来将继续利用信用方面的优势，通过集团层面整体现金流为正，逐步有序地压降有息负债总额。同时优化债务结构，尤其是短债结构和外债结构。

“截至2023年底有息负债为1926亿，同比压降了150亿以上，未来几年会逐步压降。这其中银行融资的占比接近80%，融资结构是非常安全的。”

2023年，龙湖实现正向经营性现金流，全集团合计净流入35亿元。据称，2024年包括接下来几年，集团都会保持这样一个战略，以正向的净现金流来压降整体的负债。

该公司表示，整体资产负债表存货与负债同步下降在2023年已经实现了，2024年会坚定沿着这个战略执行下去。整个铺排其实与现在的去库存政策也是吻合的。

“龙湖集团在C1地产的库存，其实从2023年就是逐步下降的，今年预计实现库存的下降与负债同步下降。”参会者转述，“总的来说，龙湖集团将一如既往重视业务底盘，重视财务基座，让公司持续地、有序地发展。”

在土储及未来拿地策略方面，龙湖管理层在股东周年大会上表示：“今年以来已经在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山七个城市获得了七幅土地，总建面51万方，权益建面37万方，权益地价60亿元。”

数据显示，截止2023年底，龙湖总土地储备为4539万平方米，对应货值大概是5300亿元，其中约80%的土储布局在一二线高能级城市。

按照相关说法，龙湖集团坚持以销定支，把握好销售投资节奏，严守投资刻度，优中选优。在投资的城市选择方面，高度聚焦在一二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。

“百MALL时代”蓝图

就整体而言，本月稍早时候，龙湖集团发布的5月末未经审核经营数据显示，截至2024年5月末，龙湖集团累计实现总合同销售金额410.8亿元，合同销售面积292.1万平方米。

5月单月，集团实现总合同销售金额86.9亿元，合同销售面积68.7万平方米。同时，5月单月归属公司股东权益的合同销售金额为59.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积为50.5万平方米。

截止2024年5月末，龙湖集团实现经营性收入约107.5亿元（含税金额约114.5亿元）；其中运营收入约56.0亿元（含税金额约60.0亿元），服务收入约51.5亿元（含税金额约54.5亿元）。

相比之下，运营及服务的经营性收入较去年增长9.7%，运营收入同比增长11%，服务收入同比增长8%。

基于此，管理层也在股东周年大会上表示，预计C2商业运营航道在未来保持两位数以上的收入及利润增长。

今年3月，在龙湖集团的2023年度业绩发布会上，管理层曾提到，2024年将新开14座商场，其中8座重资产、6座轻资产。这也就意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个，届时龙湖集团将正式来到“百MALL时代”。

截至目前，龙湖已开业的商场是89座，截止五月末的整体出租率达到95.9%。其中，龙湖商业于4月新开龙湖成都东安天街，这也是龙湖在成都开出的第十座天街。

该新开项目地处龙泉驿区东安新城核心区位，商业体量近14万平方米，招商率100%，开业率99%。开业两日，收获总客流40.1万人次，总销售额2567万元（不含汽车销售数据）的表现。

另一方面，龙湖集团在4月发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”，定位为“全周期全业态资产管理运营商”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大业务。

与此相应，原长租公寓航道升级更名为资产管理航道，与地产开发、商业投资、物业管理、智慧营造，共同构筑龙湖集团5大航道。

上述参会者透露，截至目前，C3资管航道中，长租公寓“冠寓”的出租率已超过95%。

据悉，管理层在会上还提到了“欢肆”业态。“欢肆”是融合了公寓及街式商业的混合空间产品，通常由两万平方米左右的长租公寓、少体量的产城办公、以及1-3万平方米的街区式商业混合而成，未来将在合肥、上海、杭州逐步推出。

管理层在会上指出，2023年全年的运营及服务收入是249亿元，为集团贡献14%的收入，超过60%的利润，这个趋势在未来将保持。管理层预计，在2025年运营及服务的利润有望突破100亿核心权益和利润。