深业上城6年磨一剑，深圳诞生“公园+商业”新模范生

来源：赢商网

作者：罗嘉欣

黄以仁在《公园考》中提及：“一国之花，都市也。都市之花，公园也。”公园对于城市的影响不言而喻。如今，也正在影响城市商业。

今天要说的这个项目，位于深圳CBD城区-福田。它巧妙地将自然与商业相融合，打造出独特的“公园20分钟效应”，成为深圳践行“公园+商业”的模范生。

这个项目就是深业上城。

在超1500万㎡存量购物中心的深圳，面对商业形态较为单一，同质化严重的现状，深业上城以独特的“公园+LOFT小镇+MALL”组合模式，将户外休闲、自然疗愈的优势发挥到了极致，塑造的“公园生态商圈”成功出圈。

自2018年开业至今，项目经过六年精耕细作，已在该赛道上占据“领先”地位。

去年，随着老佛爷百货华南首店开业、笔架山体育公园全新亮相，以及港客涌入，深业上城年度客流突破4000万人次，年销售额高达53.8亿元，展现了其作为城市级标杆的强大商业吸引力。

今年，项目继续深化“公园+”战略，以丰富的文化活动及首店引进，不断夯实“Park life+Fashion life”的商业基本盘。

如通过联动笔架山公园举办2024粤港澳大湾区花展，单日客流最高突破20万人次，再次证明了其强大的市场号召力。引入奢侈品牌SHANGHAI TANG、人宠社区SUPAW HUB最新概念店等，持续为消费者带来新鲜、独特的品牌体验。

可以说，深业上城用六年的时间，走出了一条属于自己的“非标”商业道路，生动地诠释了“做商业就是做时间的朋友”这一理念。

01

不是POD，却胜似POD商业

集合“Park life”全要素

何为POD商业？通俗解释来说，就是在规划设计之初便把“公园片区”的概念提纲挈领,目标是公园与商业的有机融合,项目公共价值与商业职能有机统一。

从开发维度来说，深业上城并不是POD。但在规划与运营维度，却是深度践行了POD理念。

深业上城位于深圳福田CBD北部，所在的位置，毗邻两座山体公园：莲花山和笔架山之间。

在规划之初，深业集团就以“缝合城市”的理念，项目在屋顶打造特色慢行街区，又设计两座长达700米高架景观连廊连接公园，形成了全长1公里的空中慢行系统，将绿色生态引入项目。

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这样的“妙笔”设计，让亮相后的深业上城恰好承接了两座公园的自然资源和休闲场景，为其构筑绿色、治愈、放松的商业场景创造了优渥条件。综合体还引进两个特色酒店（文华东方酒店和MUJI酒店），进一步夯实了项目的“都市微度假”基因。

◎深业上城莲花山幸福廊桥

正如项目相关负责人所言：“为什么大家很喜欢我们商场，因为这里随处可见稀缺的松弛感。”

// 以公共性消弭商业距离感，街巷延续公园休憩氛围

屋顶的loft小镇，是串联两座公园的“中心轴”。这里也成为深业上城构筑“Park life”的主阵地。90多家品牌商户构筑一个极具辨识度与户外松弛感的商业街区，在此提供潮流服饰、文化艺术、茶咖轻餐、环球美食。

在小镇上，深业以广阔的创意空间为媒，为每一个进驻品牌预留充足空间，鼓励品牌商户大胆创新，比如外摆、店铺立面改造等，只要愿意发挥想象，一切皆有可能。

漫步其间，你会发现“头上长着椰子树”的海楠里、“球鞋搬上门头”的OLD ORDER 、露营风的kuddo coffee、红砖墙的Wilson……几乎每一个品牌门店都是定制，尽可能消弭街巷与商业的距离感。

晨光初照，晨跑者穿梭其间，亲子骑行欢声笑语；午后时光，茶饮咖香缭绕，人们或小憩于公园归途，或围坐畅谈，享受这份难得的宁静与自在。公园的自然治愈与小镇的生活烟火，在这里无缝对接，仿佛一切本该如此。

//延展“逛公园”IP，创意市集“刷新”消费场景。

在空间运营上，深业上城在不断强化“在地记忆”。

比如，基于莲花山公园本就是深圳CBD“踏青”TOP1公园，加上改造焕新后的笔架山体育公园，进一步放大了项目的“亲子家庭”和“户外运动”标签。因此在日常品牌活动方面，发力“公园+市集”IP，激活小镇空间价值，提升商业新鲜感和吸引力。

比如全国性知名市集IP如凡几市集、银盐复古市集均连续数年将“深圳站”落在上城；延续去年的膨胀面包节，今年的漫步面包节；此外还有微醺类市集等。

这些颇具“品质感”的市集活动，让深业上城不只是城市潮流创意的街区代表，更成为“美好生活小确幸”的载体。

每年五一假期开始，深业上城会开展“Chill上城逛公园”IP活动，仿佛从公园里“遛弯”出来的小动物们，如小鹿、松鼠等闪现在小镇上、空中连廊上，营造出浓厚亲子出游踏青的氛围感。

除上述外，“城市级事件发生地”也是深业上城的另一个标签。

今年3月底，深业上城联动笔架山体育公园举办的“2024粤港澳大湾区花展”。据悉，整个花展10天，项目总客流量突破105万人次，单日客流量最高超20万人次。

在此之前，深业上城已经承办多个政府大型活动，如「2022深圳·意大利时尚文化节」、「A/W 2023深圳时装周」开幕式、「2024德中春日游园会」等，展现其作为国际化时尚街区的影响力。

//发挥天然优势，打造人宠友好社区

作为一个公园友好的商业社区，深业上城不止在地下与深圳地铁10号线“冬瓜岭”站无缝衔接，还拥有4000个停车位，是深圳少数的“开车友好”MALL。这些又进一步夯实其作为“家庭友好mall”的基石。

近期，定位为人宠休闲社区的SUPAW HUB在小镇西广场开出首个市集概念店，总面积达到420㎡，集咖啡餐食、休闲社交、宠物养护、宠物零食等于一体。这是小镇上首家“宠物服务”门店。

“公园是天然的宠物友好场所，我们小镇也需要为爱宠家庭构筑一站式逛公园场景。”这是今年深业上城的新举措。

接下来，深业上城还将出台一系列的宠物友好公约，让爱宠与时尚达人、亲子家庭和谐相处，打造轻松的国际人宠友好社区。

02

以“独一性”的品牌组合

构筑Fashion life的商业护城河

深业上城总商业面积16.7万平米，商业部分由mall、品牌街和小镇组成，在营品牌超过200个。丰富的空间结构，让其品牌组合有条件与深圳市场上很多项目大不相同，尤其是时尚零售，表现出极强的“差异化”。

以主力品牌为例，都颇具市场号召力。比如横跨两层的老佛爷百货精选店（华南唯一）、全球首个MUJI三合一店铺（MUJI HOTEL/MUJI Dinner/MUJI）、索尼旗舰店（深圳唯一）、保时捷首家城市数字展厅（全球销售额NO.1）、迪卡侬（深圳销售额NO.1）等。

MUJI三合一门店

据悉，深业上城每年品牌更迭焕新率保持在30%以上，充分说明项目对于时尚前沿的敏锐捕捉力和不断求新的决心。

过去一年中，深业上城调整超过100家店铺，其中新开品牌达到86家。今年上半年开出33家新店，引进的29家新品牌中有18家更是城市及区域首店，进一步巩固其作为时尚先锋的地位。

分析这些数据，我们可以发现深业上城在招商策略上的独特之处。它并未一味追求“首店效应”的短期轰动，而是更加注重品牌与项目整体气质的契合度，以及对大众时尚需求的精准把握。

//盒子mall构筑“大众消费”基本盘

去年年中，老佛爷百货中国首家精选概念店亮相mall，带来全球80+国际零售知名品牌，主要以先锋设计师品牌和独家品牌为主，如The Surgeon亚洲首店、THE ATTICO全国首店、CEMOY、SHUSHUTONG华南首店等。这样的选品，与商场原有的时尚气质一脉相承。

强大主力店带来的品牌号召力，也极大地赋能了场内其他业态，进一步提升了盒子里的零售业态丰富度。

如今在mall里，由Armani Exchange、PORTS、CK Jeans、Tommy Hilfiger、ECKO、优衣库、ZARA、乐高、耐克、adidas等众多知名时尚零售品牌，共同构成商场的大众时尚消费基本盘。

//品牌街区进一步扩大“高奢”号召力

二楼的品牌街区，是深业上城重点打造的“高端零售”主题区。在这里，中式服饰奢侈品牌“SHANG HAI TANG”已经围挡，预计今年内开出。

该品牌创立于1994年，被认为是中国第一个现代奢侈品牌。以手工定制旗袍、唐装等具有中式美学元素的服装而闻名，目前在全球拥有11家门店。这是该品牌首次进入深圳。

此番，新店紧邻老佛爷百货与文华东方酒店，融合东方美学与现代奢华，值得期待。

//L3小镇成为个性潮牌策源地

小镇是深业上城最具特色的区域，因此在品牌选择上，项目方偏向于“个性品牌深圳首店、概念店、旗舰店”。开业以来，因为独特的空间肌底，小镇吸引了一大波个性品牌在此开设特色门店，或者将进入华南、深圳的第一站落子于此。

比如，明星爱豆专门店-微店PARK、原创潮牌OLD ORDER、日式复古户外机车服LIBERATURS、马思唯主理潮牌AGFK、潮流买手店Double Check、本土潮流品牌CASH HOOKED、设计师品牌haonanhuang等，这些都是华南首店或者深圳唯一店。

除了个性潮牌零售外，小镇还成为不少新式运动品牌和生活方式品牌的首选地，如被称为“瑜伽界的爱马仕”的lululemon开业几个月门店业绩迅速攀升至深圳前几名；国际潮流运动品牌Wilson在深业上城开出福田首店，并探索最新形象的门店设计。

赢商网注意到，小镇还将迎来国内高端设计师品牌ZHUCHONGYUN、国际潮流服饰Abercrombie & Fitch深圳首家旗舰店、国内潮流新势力品牌MASONPRINCE深圳首店、DISCUS MART华南首家旗舰店、安踏球鞋品牌集合店ANTA SNEAKERVERSE华南首家街区形象店等特色零售门店围挡，预计下半年陆续亮相。

从深业上城近期的品牌上新来看，对于特色时尚品牌的追求，让项目时尚策源地、潮牌“首店收割机”的标签逐渐鲜明。这样的“独一性”品牌矩阵，是深业上城区别于其他项目的个性特色，成为其商业差异化发展的“护城河”。

03

商管运营“全要素”进阶

公园生态商圈向上生长

对比同城其他标杆项目，比如万象城、万象天地、壹方城等，深业上城更为复合的商业形态，让其能够充分地发挥综合体的聚合效应。

其以自身为纽带，形成了一个囊括酒店、写字楼、Loft、市政公园、MALL、商业街区等城市各类商业形态在内的一个特色生态商圈。

◎深业上城笔架山公园幸福廊桥

公园景观，为商业、办公和酒店客群享受到自然松弛的情绪价值，而公园，则因为深业上城的存在，让市民享受到品质商业服务。每一个独立个体，都在为这个商圈赋能，吸引市民目的性奔赴，并彼此客流共享，互为配套，无形中增加各自的竞争力。

一环扣一环，如此形成了消费、客流的双向循环。

这也意味着，深业商管需要应对更为复杂的运营局面——从商场到商圈，从商业空间运营到城市空间运营。

比如上文提到的湾区花展的举办地-笔架山体育公园，也是由深业商管代运营。这是公共服务设施与社会商业联合为市民提供逛、玩、吃、住、行等综合服务的一次成功尝试。亦是政府端对于深业商管多元运营能力的高度认可。

◎笔架山体育公园

过去一年，超过5300多万人次“港人北上”。深业上城以微度假、休闲娱乐氛围浓厚作为独特卖点，全面打造“港客友好型”消费场景，承接了超1000万的跨城客流，喜提“港客最喜爱的商场TOP3”之列。

面对深港双向奔赴成为新常态之下，深业上城也在酝酿新一轮“内功”升级，如大力推进数智化升级，更好赋能消费体验。

◎花展期间深业上城的客流

今年，深圳首次跻身“万亿级消费城市”，围绕加速打造国际消费中心城市，出台了促消费“1+N”系列重磅文件。深业上城作为深圳国企体系的商业标兵，必将在这些政策支持下，继续围绕首店经济、宠物经济、低空经济、文旅及奥运经济、夜间经济等持续发力。

如在低空经济方面，项目与美团无人机合作，开通至深圳中心公园的航线，成为深圳首条市属公园航线，极大丰富了市民公园用餐的选择。这种新型供给模式，也帮助深业上城不断探索新增量。

作为深圳首批市级夜间经济示范街区，深业上城还计划进一步丰富夜间消费场景，今年项目还首次成为深圳光影艺术季主会场，带来国际级光影盛宴。

显然，深业上城以支持全业态发展，塑造商圈新模式，以新质生产力激发城市商业“生长力”。从关注商业生长的底层逻辑来看，深业上城以“公园生态商圈”构建了一个具有长期价值的超级底盘。正是这样，让深业上城拥有持续不断的向上生长源动力。