南京办公楼市场增量需求承压，新中式品牌助力零售物业市场恢复

2024年第二季度，办公楼市场成交依旧以存量置换为主，扩租和搬迁贡献主要租赁需求，整体市场租赁活跃度与上季度持平。租金仍处下行周期，专业服务业、金融业以及第三方办公运营支撑二季度租赁成交。优质零售物业市场迎来一个新增项目入市，部分商场布局年轻化业态品牌提升消费活力和体验空间；品牌段拓店审慎，全市空置率有所上升。

仲量联行南京、杭州分公司总经理兼南京、杭州、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“当前，南京正积极推动总部经济发展，从而为新质生产力的快速发展提供原生动力。包括小米华东研发总部，阿里巴巴江苏总部等知名企业的陆续落户，将吸引越来越多的上下游公司在周边进行办公楼选址，预计南京商业地产市场将受到拉动，带来更多机遇与增长潜力。”

优质办公楼

专业服务业租赁需求稳健，存量需求主导南京办公楼市场。第二季度整体市场办公楼净吸纳量约为1.7万平方米。甲级办公楼净吸纳量约为2.6万平方米，租赁成交量较上季度有所回升，而租户市场环境下甲乙级办公楼价差降低，因此部分企业抓住租金窗口期对办公空间进行升级，乙级办公楼净吸纳量转负。从成交行业来看，专业服务业与金融业等传统行业公司成为南京甲级办公楼市场成交主力，租赁需求持续释放，成交量占比分别在约30%和26%。细分行业来看，商务服务业中律所贡献较大成交面积，传统金融业中保险类企业承租能力稳健。此外，部分第三方办公运营方在低租金市场环境下抄底扩张，录得二季度最高租赁成交面积，成交量占比约在16%。

从搬迁类型来看，新增需求稍显疲弱，市场成交以存量置换为主，扩租和搬迁类贡献主要租赁需求，成交量基本持平，占总租赁成交量超五成，中资企业已然成为南京办公楼市场最主要的需求驱动。从成交面积来看，租赁面积在1000平方米以下的需求占比约70%，100-300平方米小型面积段租赁需求相对活跃，行业相对分散，以升级办公空间为主要诉求的企业占比约在50%。

2024年第二季度录得一栋甲级办公楼交付使用，整体市场空置率有所上升。位于新街口板块的金陵中环T1于二季度竣备交付，为市场带来约9. 1万平方米的新增供应。南京办公楼市场总体量约为520万平方米，其中甲级办公楼市场总体量约为257万平方米。由于新项目的入市导致整体空置率环比上升1.0个百分点至约24.1%。甲级办公楼平均空置率环比上升1.5个百分点至29.8%，同比下降1.7个百分点；乙级办公楼空置率环比上升0.3个百分点至18.4%，同比上升0.6个百分点。

租赁需求回落促使市场租金仍处于下行通道。在新增需求有限以及存量租户谈判周期延长的双重压力下，部分标杆型项目也开始“神仙打架”，包括提供灵活租赁条款以及其它增值服务来留住客户。南京甲级办公楼市场租金环比下降1.7个百分点，净有效租金录得3.4元每平方米每天；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.7元每平方米每天，环比下降1.9个百分点。

优质办公楼市场展望：2024年下半年南京办公楼市场预计将迎来4个优质项目入市，总规模约在43万平方米，包括位于河西板块的德基世界贸易中心、鼓楼板块的华贸中心等项目均有望于2024年交付，其中部分项目为总部型楼宇以及销售型楼宇，供需压力预计推升整体市场空置率，市场租金将继续探底。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示， “更加灵活的租赁策略以及当前低租金环境对价格敏感型高的租户更具吸引力，同时我们观察到越来越多的优质开发商对办公楼进行精装交付，预计 ‘质价比’高的楼宇项目将更受青睐，进一步推动租户升级搬迁需求” 。

优质零售物业

餐饮业态推动南京消费市场活力，新中式品牌业态成为消费热点。第二季度录得所有业态新开店占比中，餐饮类业态成为南京零售物业市场主要推动力，占比约42%，正餐类开店中平价餐厅租赁活跃度较高，咖啡饮品类业态在本季度持续布局，其中红茶公司江苏首店于第二季度正式开业，gulugulu椰子水江苏首店布局新店，新中式茶饮品牌陆藜·开了个方子本季度新开超5家。时尚类业态和服务类业态占新开业商铺比例分别约为19%和13%，新国潮和悦己消费需求持续成为消费热点，黄金配饰等大众珠宝类持续开店。

1-5月，全市社会消费品零售总额同比增长3.9%，南京消费市场缓慢恢复。第二季度南京开展 “阳春焕新季” 以旧换新等活动来促进大件商品消费，聚焦汽车、家电、家居等领域发布相关补贴政策，同时观察到零售市场方面也在引入相关业态积极布局，苏宁易购华东首店选址在江宁万达广场开业，部分新能源汽车品牌展厅仍在布局南京市场，其中小米汽车旗舰店于本季度在景枫中心开业，长城智己记录到超过3个展厅开业。

第二季度南京优质零售市场录得一个新项目开业。2024年6月28日，位于浦口商圈的雨山龙湖天街迎来开业，为市场带来约13万平方米的供应，开业率达到了98%，进一步提升了浦口商圈的商业活力。截至二季度末，南京商业总体量约为639万平方米，整体空置率约为4.1%，环比上升约0.2个百分点。购物中心平均空置率为4.0%，环比上升0.2个百分点，同比上升0.1个百分点。

品牌端拓店更为审慎，南京零售物业市场租金进一步下调。全市优质零售物业市场净有效租金录得15.2元每平方米每天，环比下降0.7个百分点。平价类以及性价比较高的部分业态品牌仍有拓店，零售项目业主招商难度增大，因此市场租金有所下降。核心商圈零售市场净有效租金录得19.9元每平方米每天，环比下降0.6个百分点；次级商圈零售市场净有效租金约为10.5元每平方米每天，环比下降1.7个百分点。

优质零售物业市场展望：2024年下半年南京优质零售物业市场将迎来4个项目开业，总体量约为60万平方米，新项目的开业将为市场注入新的活力，并将有效提升各个商圈商业氛围，与此同时，对于核心商圈的标杆性项目而言，自带流量和话题的首店品牌以及抗风险能力较高的平价连锁品牌也将加剧零售商之间的竞争，而次级商圈的传统商业项目则面临品牌流失的风险，预计2024年南京零售市场租金将继续回落