韧性凸显，创新科技赋能西安办公楼市场，助力零售全渠道发展

　　2020年4月10日，西安——受新冠疫情影响，一季度西安经济活力减弱，商业地产市场承受韧性考验，着力探索“科技创新”的突围之道。办公楼方面，企业客户选址活动受限，市场需求下降，导致空置率持续高企；而西安作为建设国家新一代人工智能创新发展试验区，科技互联网、数字金融领域备受关注，办公需求流向头部产业与战略新兴产业；大环境下，业主租金议价能力虽受经济不确定性与招商租金影响，但多数业主仍持观望态度。在零售消费市场方面，其受到的冲击程度高于办公楼市场，娱乐与餐饮业态首当其冲；零售业态线下销售亦承压，提升全渠道获客能力成为安度疫期的关键；疫情后，消费促销活动频现，商家与运营商携手共度难关。疫情暴露出零售商业发展瓶颈，数字化改革、物业管理服务升级成为新转机。

　　仲量联行西安总经理佟恩表示：“随着西安市复产复工计划的稳步推进，社会整体经济活动逐步回归正轨。虽然国内疫情趋于稳定，但国际形势的不确定性依然存在，对市场供需和社会就业造成的压力并未完全结束。在当前经济发展背景下，疫情造成的影响推动‘新基建’投资热潮广受关注，5G基站、大数据中心、人工智能等新基础设施的社会需求加大，西安市也恰逢其时的得到国家科学技术部的批复，支持建设‘国家新一代人工智能创新发展试验区’，拿到了跻身新赛道的优先发展权，支撑引领人工智能在西安高质量发展。新一代科技技术的产业升级持续推进，是构筑新型数字化城市，拉动西安办公楼需求发展的重要动能。零售物业方面，疫情蔓延致使零售商业经营承压，市场活力短期出现停滞，但此次危机也催生零售物业数字化发展机遇。同时，三级商业体系协同发展将进一步推动西安迈进国际消费中心的步伐。”

　　2020年第一季度西安甲级办公楼市场研读

　　一季度无新项目入市，疫情导致市场活跃度暂时回落，租赁活动延期。

　　疫情加剧经济不确定性，进而影响企业的房地产策略投入，部分企业放缓甚至取消短期搬迁或扩张计划，以消费、零售、贸易、旅游为代表的消费类产业释放出相对负面的市场讯号，市场出现选址中断或推延租赁计划的情况。因此，一季度西安甲级办公楼市场净吸纳量接近正负零，但数据仍优于中国主要一二线城市。仲量联行数据显示，截至一季度末西安甲级办公楼平均空置率环比微涨0.1个百分点，至季末报36.3%。

　　业主议价能力削弱，租金环比下跌。

　　疫情发生对招商租赁进度和经济不确定性造成的影响，在一定程度上削弱业主议价能力，但三月以来西安主要办公楼业主仍将运营重心放在“复工复产”，对租赁市场持观望态度，未大幅降租争夺客源。整体而言，一季度西安甲级办公楼平均租金环比下跌0.5%，至季末报102.5元/平方米/月，跌幅在中国主要一二线城市中处于中游水平。

　　后疫情时代  金融与科技互联网产业成为西安办公楼市场核心驱动力

　　在“一带一路”倡议和丝路经济带战略支撑下，西安正在逐步发展成为内陆开放新高地。“人（人才）、财（资本）、力（科技）”等优势资源将涌入西部地区头部城市，西安作为西北地区的经济中心，将继续引领区域经济发展。后疫情时代，西安办公楼市场在产业新动能驱动下仍具韧性，头部产业和战略新兴产业将成为未来市场需求的核心支撑。

　　办公及娱乐消费模式的线上变革，引发互联网产业逆势上扬。在线游戏、在线视频、在线教育等互联网企业经营收益超预期。一季度虽然市场整体活跃度降低，但在线教育等互联网企业仍积极在西安寻求扩张机会，成为低迷时期的一剂强心剂。同时，西安雄厚的教育科研实力，IT产业研发能力，优质的劳动力资源以及低廉的房地产成本，成为其吸引科技企业进驻的重要因素，以华为为代表的科技互联网龙头企业进驻西安，并不断增加办公面积，将其本布局于沿海地区的企业职能内迁至西安。作为战略新兴产业的科技互联网产业已成为西安产业办公需求的重要驱动力。

　　金融产业仍是办公需求的头部力量。伴随金融业数字化需求日渐迫切，以商业银行设立分行的总部办公楼宇及数据中心引致的办公需求增量不断上升，同样成为了拉动办公市场去化的核心主导力量。自用型总部楼、产业办公楼宇、产业园区都将承载此类办公需求。

　　仲量联行于3月发布了《2020年华西办公楼市场量化分析报告》，报告指出疫情带来的宏观经济层面压力预计将在第二季度开始逐步在办公楼市场显现。二季度开始，我们预计西安办公楼市场更多业主将逐步调整租赁策略提升竞争力，整体而言市场“以价换量”的策略或普遍效仿。因此，办公楼租金预计将在第二季度开始加速下滑。西安办公楼租金已步入下行周期，据仲量联行预测，2020全年西安甲级办公楼平均租金将同比下滑3.6%。

　　供应方面，2020全年，我们预计西安甲级办公楼市场有望迎来四个项目交付，分别是位于城北的企业总部项目保利中心、位于唐延路的天一国际和位于锦业路的永威时代中心、国瑞西安金融中心。考虑疫情对工程进度造成的影响，如能按期交付，全年新增供应总量有望接近30万平方米。

　　后市展望

　　伴随办公楼市场版图扩张、存量增加，市场成熟度亦不断提升。目前，西安办公楼市场仍处于发展的初级阶段，开发规模不断扩张导致市场进一步承压。预计未来两至三年，市场空置率都将在30-40%区间长期停留。库存空置面积会长时间挤压业主方的议价能力，“租户市场”特征突显。一方面，西安市场将面临“存量”与“增量”的双重竞争压力，这将带给业主方前所未有的考验；另一方面，此次疫情正在加速这一进程，市场在承受开发规模带来的压力的同时，仍须对抗宏观经济波动带来的系统性风险的挑战。

　　策略建议

　　在每个办公楼市场必然经历的调整阶段，更具前瞻视野的业主应率先调整策略，迎接挑战。据仲量联行研究，短期内率先降租的项目更易获取更多需求，采取跟进降租策略的业主获益较低。在租金策略方面，业主早期可优先考虑以增加免租期的方式降低有效租金以维持账面租金平稳，并考虑增设灵活优质办公服务空间的方式减轻年内租户签约的压力，满足临租需求。在这一阶段，优质租户管理势必成为维持楼宇口碑形象和稳定租户情绪的关键，租约管理及顾问服务的市场需求不断提升。散售项目租赁管理的相对无序化，在一定程度上会加剧市场竞争，在此状态下，单一业权业主更应该通过挖掘租户诉求、实现租赁组合优化等方式，结合在突发疫情中表现出的抗风险能力，提升竞争力。

　　2020年第一季度西安零售物业市场研读

　　一季度，西安优质零售物业市场未录得新开业项目，总存量维持621万平方米。作为商业入市传统淡季，加之新冠疫情影响，零售物业开发及招商均有所停滞，直至2月底，西安的商业项目开始陆续恢复营业，但疫情并未完全消散致使客流短期无法恢复正常水平。此次突发公共事件也成为西安零售市场试金石，运营商积极应对，与品牌方共度时艰。

　　市场环境波动致使购物中心净吸纳量下滑

　　回顾疫情前，西安零售物业市场备受国内外品牌青睐。一方面，国际品牌倾向于在优质项目中开设形象店以提升实体门店消费体验：其中，FILA FUSHION在GPARK围挡双层旗舰店，国际美妆品牌MAC、Clarins分别入驻南门王府井百货和大悦城，乐高授权专卖店在Gpark扩租。另一方面，国内新兴品牌得到资金助力，在国内得以快速扩张，并主攻年轻市场：季内，KK集团旗下The Colorist调色师西北首店落户MOMOPARK，西安首家KKV进驻熙地港购物中心。但由于受到疫情影响，一季度，全市购物中心净吸纳量录得负值，其中时尚、餐饮、娱乐及教育均有所收缩，品牌承受的存货及运营压力上升，市场频频出现退租现象，其中餐饮、服饰、教育以及娱乐游戏分别以25.2%、24.1%、8.0%、7.8%位列退租业态前四名。

　　季内零售物业空置率增至5.0%  租金小幅降低

　　品牌商扩张计划放缓，需求的减弱增加购物中心招商难度，业主方租金预期下探。目前除给予既有商家租金补贴外，新品牌招商的租金策略仍尚不明朗，市场大范围降租或见于第二季度。整体而言，一季度由于招商推延且短期品牌退租，致使全市零售物业平均空置率环比上升0.3个百分点，至5.0%，西安购物中心首层平均租金报283.2元/平方米/月，环比微降0.3%。

　　面对突发事件，西安零售商业项目积极应对，提振消费信心，助力商家度过难关。

　　建立线上平台，扩宽消费渠道。电子产品的发展使数字化运营成为引流方向，疫情期间，众多购物中心建立线上购物小程序或APP以帮助品牌销售货品，懒人经济在疫情期间更加有所凸显，让无法出远门的消费者感受到了线上购物的便捷性，如赛格国际、大悦城、龙湖等开发商均建立了线上购物平台助力消费；并通过推送店铺直播、微信公众号宣传等数字化宣传推广持续发力，保持与消费者的互动，提振市场消费活力。

　　物业服务管理升级，打造线下放心消费场景。新冠疫情使得更多消费者关注公共卫生安全，购物中心作为人流密集的集中场所需更加注重消费者安全防护，帮助消费者打造安心的购物环境。自西安零售物业恢复运营以来，均通过公区消毒、限流等措施加强防护，保障购物卫生安全。未来，物业服务成为购物中心重点改善方向之一。通过对设备、交通、安保、消防、绿化以及清洁六大管理的加强，使消费者能得到更加放心的购物环境。

　　后市展望

　　展望2020年，受疫情影响，零售物业开业筹备及招租均受到波及，部分开发项目将推迟开业时间，年度新增供应量较疫情前预计收紧50%，约有40万平方米新增项目于年内入市。餐饮与娱乐业态受疫情影响较大，短期内或迎来部分门店停业退租。此外，疫情在世界范围蔓延，国际品牌将遭受冲击，其在华扩张速度或受影响，预计年内西安国际品牌的需求或有所减缓。整体而言，后疫情时代，零售消费市场将面临挑战，加速零售物业市场优胜劣汰，市场迈入调整期，期间市场空置率将出现一定程度攀升，市场竞争加剧。商业运营商及品牌方须及时调整战略，增加全渠道获客能力，并降低运营成本，维持单店坪效。此外，本次疫情暴露出社区商业发展的瓶颈与不足，未来政府与市场主体应重视三级商业体系的共同发展，社区商业或迎来发展窗口期。