压力之下 太古地产要做中国内地的乐观投资者

撰文 | 潘玲宣

尽管2024年上半年的收入并未取得增长，但凭借对股东的回馈和15亿港元的回购计划，太古地产还是收获了市场的认可。

8月8日，太古地产公布2024年中期业绩，期内收入为72.79亿港元，同比基本持平；公司股东应占溢利17.96亿港元，同比减少19%；公司股东应占基本溢利38.57亿港元，同比减少1%。

于投资者而言，更值得振奋的是，即便在此情况下，太古地产仍坚持持续增长的股息政策。

太古地产主席白德利在中期业绩报告中指出，“2024年上半年，太古地产面对多项挑战，主要源自环球经济持续受不明朗因素及地缘政治局势紧张影响。尽管如此，我们在主要市场作出长远投资以实现股息持续增长的策略维持不变。”

太古地产在中期业绩公告中提及，将于2024年10月9日派发中期股息每股0.34港元，较去年同期增加3%。

中午时分，紧随业绩公告发布，太古地产股价迅速拉升。盘中最高涨超13%，创纪录最大涨幅，截至下午收盘，太古地产报14.5港元，单日涨幅11.71%。

此外，与中期业绩公告一同发布的，还有一项回购计划。太古地产称，公司董事局已批准一项通过于公开市场回购公司普通股的计划，回购股份的金额合计最高为15亿港元，计划的资金将以公司可用资本和现金储备拨付。

当天稍晚时候，太古地产公告已于8月8日斥资224.47万港元回购21.75万股股份，每股回购价格为10.2-10.44港元。

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零售压力

零售市场方面，太古旗下香港零售物业组合主要包括太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓。其中，太古广场购物商场及太古城中心是由太古地产全资拥有，东荟城项目（包括东荟城名店仓）由太古地产持有26.67%的权益，这些项目均由太古地产管理。

尽管今年上半年，香港零售物业组合中的各项目租用率均达到100%，特别是太古广场购物商场的租用率较年初提高了4个百分点。但该部分的租金收入还是较2023年同期下跌3%，总额为11.98亿港元。

三个商业项目的零售销售额分别下跌13%、4%及3%， 2024年上半年香港整体零售销售额下跌7%。

不过对于后市，太古地产行政总裁彭国邦指出，香港消费气氛减弱及消费习惯改变，加上港人北上消费及汇率影响增加外游，但对旗下商场没有太多影响。他表示，“随着与大湾区的更大整合，或者更多香港人正在探索深圳。”

随着商户组合持续优化、强劲的营销活动、会员奖赏计划，以及香港特别行政区政府举办国际级大型盛事，预计商场的销售表现将保持坚稳。

白得利表示，“尽管我们的核心市场出现疲态，尤其香港办公楼市场表现低迷，但我们对于在香港和中国内地的自身业务长远增长依然充满信心，尤其看好北京、上海及大湾区。”

事实上，虽然香港的零售市场仍然充满挑战，但中国大陆的零售额已恢复正常，并领先于疫情前的水平。

反观内地，今年上半年太古零售物业租金收入总额上升10%至22.38亿港元。撇除2023年2月增持成都太古里权益带来的影响和人民币币值变动，租金收入总额仍有2%的增幅。

中国内地已落成零售物业组合主要包括位于北京三里屯、成都、上海前滩的3个太古里项目，以及广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇、广州汇坊。

租金收入虽有上升，但在2024年上半年，太古地产于中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）还是下跌了7%。

行政总裁彭国邦认为，主要是2023年走势强劲，令基数提高。如将内地的零售销售额与2019年相比，则高出69%。他强调，旗下商场收入稳定，而人流有鼓舞性增长，且没有迹象证明旗下商场的租户有租务重组的需求。

数据显示，2024年上半年，北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇的零售销售额较2023年同期分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前滩太古里保持不变。

与2019年同期相比，三里屯太古里、成都太古里、太古汇及颐堤港泽分别上升4%、31%、91%及1%，兴业太古汇因进行大型结构和改造工程影响下跌14%，而前滩太古里于2019年尚未开业。中国内地2024年上半年的整体零售销售额上升4%。

彭国邦表示，中国内地的零售市场经历了2023年疫后高峰之后，2024年将进入正常化阶段。零售物业需求预期将保持稳健，惟2024年下半年零售商对于业务扩张会采取较为审慎的态度。

“我们预期广州及成都对奢侈品零售铺位的需求保持殷切，目前我们透过在北京三里屯太古里、成都太古里和上海兴业太古汇进行优化工程及加强租户组合，以巩固中国内地物业组合的表现。”

事实上，为适应市场变化，太古地产上半年对项目的调整动作也颇多。

今年四月，太古地产宣布将坐落于三里屯太古里北区南端的北京瑜舍重建成汇聚国际知名品牌旗舰店的零售地标。此外，上海兴业太古汇和成都太古里也已展开升级工程，将扩大项目中奢侈品牌的零售部分。

“目前，我们正扩展中国内地业务，于2027年前在六个内地城市发展共11个主要以零售主导的大型商业项目。尽管经济存在不明朗因素，但我们计划中的各项投资项目，以及现有物业的升级工程，将有助我们增加在中国内地奢侈品零售市场的份额。”

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内地信心

在当天下午的业绩发布会上，太古地产主席白德利指出，继续相信香港和中国内地是最佳的投资机会，但坦言不清楚集团是否为内地最乐观的投资者。

香港办公楼市场目前面对供应过剩和需求疲弱双重挑战，在经济环境不明朗下，企业在租赁办公空间时态度较为审慎。

然而，香港作为国际金融中心，亦是全球联通中国内地的主要门户，太古地产预计，市场需求在中长期将会回升，特别是首次公开招股活动增加带动金融业，以及中国内地经济回暖后，来自中国内地的企业租赁需求将会上升。

彭国邦指出，香港办公楼市场疫后的复苏步伐较预期缓慢，2024年余下时间预期市况仍然疲弱，租金水平将会继续受压。

“以出租率而言，我们的香港办公楼物业组合一直优于其所在市场。”

他表示，在香港办公楼市场，目前企业追求更佳质素办公室的趋势有利于新建的优质办公楼，例如太古坊二座及太古广场六座。这两座办公楼出租反应理想，前者已经有67%楼面租出，后者则为44%。

在这份中期业绩公告中，太古地产还提及了日前刚收入囊中的广州天河路387号项目。

天河路387号与广州太古汇购物商场相连，去年项目首次挂牌时，市场就曾猜测太古是否会出手。如今，在降价2.3亿元之后终于明确了最终归属。天河路387号项目总楼面面积约为65.5万平方呎，太古地产计划将其翻新并作为太古汇高级零售物业组合的新增部分，这将使得广州太古汇的建筑面积增长43%。据透露，装修和改造工作将在今年年底前开始，预计于2026年竣工。

可以看到，或许是受北上消费影响，太古地产正在扩大于大湾区的投资布局。目前还正与广州珠江实业集团合作，在广州荔湾区的聚龙湾片区打造大型综合发展项目的零售部分。项目于2022年9月动工，将具有太古里风格。

从2025年年底开始，还将陆续举办展览、盛事、快闪店及各种活动，为项目的第一阶段竣工作启动准备。

此外，太古地产对中国内地市场长远前景的信心，也反映在其规划中的投资项目上。

“我们的港币一千亿元投资计划自2022年宣布推行至今进展理想，尤其是中国内地市场。中国内地市场为推动收入增长的关键，在长远扩展计划中亦具重要的策略意义。”

白德利表示：“我们会继续在一线及新兴一线城市物色项目发展机遇，并根据港币一千亿元投资计划，2032年前把中国内地的总楼面面积增加一倍。”

目前，太古在上海浦东区有两项重大投资，包括上海前滩综合发展项目以及上海洋泾综合发展项目。

两项目皆为大型综合发展项目，新增这两个新项目后，太古地产在上海持有四个项目，成为该集团在中国内地业务规模最大的城市。

其中，上海洋泾综合发展项目刚于8月1日正式命名为“陆家嘴太古源”。该综合体是太古地产与陆家嘴集团合作发展，计划于2027年起分阶段开业，将兼具高端住宅、甲级办公楼、零售商场、文化活动空间、酒店及服务式公寓等多元业态。

同时，该项目还将推出太古地产于中国内地的首个高尚住宅品牌，由此太古地产也正式进军中国内地住宅物业市场。

彭国邦指，陆家嘴太古源项目计划在今年第四季度推出预售。对于内地的住宅市场，他表示，观察过去一段时间的表现，北京和上海对高端豪华住宅物业的需求仍然强劲。

此外，白德利提到，太古地产为东南亚业务定下增长计划，目前取得重大进展，正在雅加达、新加坡、曼谷及胡志明市这四个主要市场建立住宅品牌。