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购物中心存量时代已经到来，传统零售玩法已经无法满足当前的商业发展需求，对于中原的商业项目来说如何用创新为发展赋能？
有请中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利，为大家带来题为《以创新为购物中心发展赋能》的主题演讲，我们掌声欢迎！
郭增利：我先声明因为来郑州不多，所以我今天跟大家交流和讨论的内容可能是我的一己之见，也是在全国各地跟购物中心圈内的朋友讨论得出来的体会，但是不是适用与河南郑州，我真的不敢讲。我今天题目叫做《以创新为购物中心赋能》，但是其实谈起创新的时候，每个人都会说，而且不客气的讲，中国购物中心的创新，中国商业的创新恐怕是走在全世界的前边，但是有的时候我可能把某些“创新”划上一个引号，这一种创新的意义和价值到底大不大？就像在2018年甚至再往前推，在2017年，你会看到中国的零售业出现太多的现象，但是昙花一现的东西太多，所以我觉得做商业我们的目标是什么？这是非常关键的，所以我觉得在谈创新的时候我觉得首先是要看他的原则，真的是要在哲学上，在方法论当中我们要给自己找到自己做一切事情的一个出发点，一个根本的依据。
从哲学角度去看，我们做的商业，事实上我们对商业的本质有没有一个清晰的认识，符合逻辑的认识，我相信每一个做购物中心的投资人，无论是基金方还是我们开发公司，其实要的都是资本性的收益，他要的是投资的增值，资产的增值，说的更透彻一点就是资产的运营价值和资产的资本价值，这个是核心，所以我觉得无论玩出多么漂亮的花，如果资产的运营价值没有体现出来，资产的资本价值体现不出来，你不会轻松的或者是符合你预期的方法进入到资本市场当中，既然谈到了两个价值，那也就意味着在整个的产品的开发、运营的过程当中，我们都要遵循第一个逻辑，经营的逻辑，因为他体现的方法是零售的逻辑，但是我们的目标实际上是物业资产的价值的增值，所以你还必须要符合金融逻辑，其实某种意义上来说，他把商业地产划到商业，把房地产划到一个独立的行业是不是对？我至少自己在划一个问号？其实你会发现做房地产做来做去做的是什么？资金，其实房地产理所当然应该是金融行业的一个表现形式，所以在这个意义上来说，如果我们假设用未来的资本性收益去判断购物中心的好坏，我们遵循了零售金融的逻辑，我们在自己的项目当中，如何从认识论到方法论梳理自己所有的创新的模式，比如说在认识论当中我们肯定要充分的去满足生活配套这样的一种价值和高度，一定要把自己和城市的发展，和社会的发展紧密的结合在一起，只有把自己的商业做到这样的一种高度，才会发现你跟社会发展之间是有链接的，你才能发现你在这个城市当中是有意义的，所以创新的基础非常的重要，这个原则我们如果不讲逻辑，我们不讲我们的目标我们到底要的是什么？我相信可能创新就没有根基。
第二，每个人都说自己的购物中心好，经营的好，但是你会发现，跟不同的人去说购物中心，跟不同的人讲零售业，大家的口径不统一，大家没有一个共同通用的语言，这个标准的语言到底是什么？是招商、投资、开发、运营、营销？你会发现中国商业发展到今天，从1990年第一个购物中心诞生到现在，没有共同语言，不得不说这是一个遗憾，什么是共同语言，就是我觉得在全世界成熟市场对购物中心的判断，购物中心交流的供给都是资产管理，购物中心要的是资产的运营价值，资产的资本价值，而这个里面跟资产管理是紧密关联的，所以你会发现一个成熟的市场，可能每一个购物中心的总经理对应他上级的单位是一个基金经理，这是金融体系，从这个意义上来说，我们去分析现在，如何去获得更高的可持续的物业的运营价值，资产的资本价值，我觉得在项目的运作过程当中牢牢的把握这样的一个基本的原则：第一，持续稳定的需求。消费者随时都要有消费的欲望，他是一定要为了让自己的生存，让自己的生命能够延续，他是需要生活，他需要消费的，所以购物中心之所以能够被各方面的资金所关注，恰恰就是因为他在资源方面、在服务方面是持续稳定的，这一种资源是可以量化到形成持续稳定的资产。所以在这个时候，我们会发现这一种租金的收入会形成一个非常强大的现金流，这一种现金流已经形成了有价值的资产，我们通过各种工具对自己的运营不断深化，我们的品牌的组合，让我们的购物中心和消费者之间保持更加紧密的联系，让消费者喜欢你，让零售商能在你的购物中心当中产生越来越好的收益，这个情况下业主方、投资方，才能真正的体现出商业资产，购物中心资产的资本价值。所以我觉得持续稳定的需求，到持续稳定的现金流，到最后持续稳定的增值，其实用的语言就是资产管理的语言。所以我相信我接下来看我们未来得购物中心的总经理们，可能我们的专业不简简单单的局限在前期的市调，我们的招商，我们的运营，我们的营销我们的新零售等等，可能更多的站在资产管理的角度去充实自己如何让我们的购物中心把资源的资产化，和资产的资本化这一门功课做足做到位。所以这个是购物中心共同的语言，同样我们要创新，我们肯定要我们到底服务的对象他想的是什么，他要的是什么？所以创新的关键就在于精准的去了解生活方式，了解消费者行为，很简单，每一个人都是消费者，每个人都有自己的生活的方式，生活的欲望，简单的说过去是为了生存，吃饱穿暖，接下来是希望自己的生活更有尊严，更有品质，所以我们需要有更加丰富的品牌的选择，而到了现在我们看到了很多带大LOGO的牌子，很多的90后就愿意选择一个非常个性的，符合他自己要求的，个性属性的这么一个身份的标签和符号，所以你会发现消费开始跟每个人的品位紧密联系在一起。再往后会是什么样的？我相信每个人生存都是要生存的有价值，会让我们自己的生命更有质量，你会发现接下来购物中心大量的创新内容已经跳开了所谓的过去的物质组合方面，基本上他会打动到你的内心的世界，文创进入到购物中心，体育进入到购物中心，艺术进入到购物中心，其实也恰恰就事说我们的生活方式变了，我们的消费形式变了，我们希望的购物行为跟未来的生命的质量联系在一起。这样就会看到我们的自己的品牌应该是沿着什么样的道路去创新。
了解这些之后，我们看中国大的未来的消费趋势在哪一些方面要花更多的钱，我简单的提炼一些数据。比如说2018年中购联平均的营业额的增长率是15%，我们对比其他的业态，我们发现弱于购物中心高于其他业态的就是便利店，他排第二位，大家会发现一大一小都会被消费者的关注度非常高，为什么？因为便利店是居家就近能够满足你的生活的必须，而这一种复合型的购物中心，可以把你的生活的方方面面体现的更丰满，所以这也是为什么购物中心能够在很多的城市商业中变成主导的力量，我们再拿电影院，电影院在2018年是观影人次的增长明显的高于票房的增长，意味着电影院在没有成本核算的开店已经酿成苦果，接下来会不会有其他的业态也会出现类似的问题呢？这些都值得我们去深思，再有我们老百姓的生活方式是吃穿用玩，你去看中国的购物中心，开始大量的穿的，服装的因素体现的非常的充分，然后接下来为了招商，为了所谓的体验，我们把餐饮提高到30%-40%，有的别的购物中心达到了50%，但是您会发现2018年总共开了六万家购物中心，但是死亡了九万家，所以所有的购物中心就是引因地制宜的，在我的分析当中，大家会看到，用品的部分，为什么被购物中心给弱化了，吃穿用玩，老百姓的基本的需求是不会弱化的，但是家用品不是被购物中心认可的发展的方向，你到欧美的市场，还是到临近的韩国、日本，您问他今年业绩增长的最高的品类是什么？几乎所有的购物中心都会告诉里，食品、家用品，你们去问，所以我觉得接下来的中国的购物中心当中会有很多很多的家用品会进入到不同等级的购物中心当中，但是他会变成真正的和我们的生活形成紧密连接的必要的支撑点，我举这些例子就是想看中国的零售市场虽然是基数巨大，增长迅猛，但是如果我们做不对方向，抓不住消费者真正想要的那一部分的内容，我们未必能够真正的分享到中国消费这么大的基数，这么高增长的红利。
所以我想在接下来我们可以着力的通过消费支出结构的八个比例关系，我们看我们的业种怎么去做，我们可以着力的在我们各个业种当中增加健康的内容，增加文化的内容，因为品位化，品格化是我们现在不变的消费行为，第二衣着穿戴变成最后一位了，难道真的老百姓的需求就在他的末端吗？也不一定，或许是因为我们的衣着穿戴没有迎合到我们的消费者，接下来家用品通过代工厂引进这样的工艺一定会和购物中心形成非常紧密的合作关系。
第四个就是玩，玩的东西大家感觉最深，两三年以前，中国购物中心什么业态发展的最猛，大家肯定会说儿童业态，但是今天看儿童业态的生存的状况你会感觉心里好大的压力，我们在讲儿童业态和购物中心之间是什么样的关系，你想你家的孩子到这个购物中心的儿童业态玩了三四个月以后，他第五第六个月还会去玩吗？但是你是不是能够把运动的科技的，生活质量和健康能够建立起联系，各种训练的俱乐部，为什么最近一两年勾在购物中心火了？他不是简单的休闲，他只是他把当成自己生活方式的一部分。
接下来我们看这个零售商，这是我们的合作方，零售商出现什么样的变化？2018年国潮的崛起，确实是对购物中心带来非常棒的利好，我们前一段时间参加商业中心的品牌榜的评选，非常好的就是万达今年在推出商业中心的品牌榜单当中比任何一家都多，也就是说意味着中国的购物中心开始为自己的品牌服务了，很多的买手店开始和购物中心形成紧密的合作关系。甚至有很多的买手店直接获得的购物中心的经销商的资格。
第三点渠道下沉，我相信郑州这样的一个城市，恐怕在全中国是独一无二的，他是未来看高铁的建设，高铁到哪儿，人、经济、资金流、信息流到哪儿，而郑州就是真真正正的中国的中心，高铁的枢纽，我们再去看渠道的下沉，几年前你会觉得郑州，压力很大，消费力不足，但是未来你大可以放心，未来的高铁在生活的发展中当会扮演非常重要的角色，我今年两次来郑州都是高铁，也没有坐飞机，守时，准点，在路上也不耽误。还可以接听自己的电话干自己的工作，这些郑州这个城市或许是受限于过去基数的偏低的原因，但是他未来得增长一定是一个高点。
然后最后我们看资本青睐，资本一定会青睐，因为你会源源不断的给你带来持续稳定的收入，所以购物中心也好，还是在座的零售商也好，我相信你们在2018年也会有很多的资本方找到你们，很多的老板和创始人都在跟资本方做紧密的对接，但是这些所有的有利的因素真的都给购物中心带来了新的机会，就意味着中国的市场会通过中国购物中心自己的努力，通过市场环境的变化，让我们自己的购物中心形成更强大的吸引。
未来，我觉得关注细分市场是最关键的，就像我们过去吃一餐饭是为了吃饱，第二种是我们为了吃一餐饭需要很好的社交环境，这个地方装修好我们可以去，但是接下来不同了，接下来其实更多的开始跟你的品格、品位、人性建立起联系，可能吃一餐饭就好象要讲一个故事一样，这个是一个文创品牌（图），这个是会把每一道菜赋予一个故事，让你成为这个故事的主人翁，所以吃饭还是吃饭，但是吃饭的品位发生了变化，左上角这一张照片（图），你们去看的咖啡厅，有哪一个咖啡厅当中在两百米之内提供不同的座椅，可能大部分都提供的都是相同的座椅，他没有考虑有一些小学生需要写作业，有一些潮人士需要吧台式的，而你看一个小小的咖啡厅给你提供五种座椅，让你有不同的选择，可见未来细分的市场，需要我们精细化去琢磨去研究的市场有多大？这么一个小事，就可以看出我们是不是真正的在用心为消费者服务，而不是说我们把他写成口号，挂在办公室的任何一个角落里面，这些其实都是非常人性化的一种表现的方式。
最后，我想说购物中心的创新方向，个性化、非标化、社会化、品格化。因为细分市场的出现是基于中国这么庞大的一个消费的基数，基于中国不同的文化的特征，你在国外可能很多的地方吃的东西都一样，但是在中国就不一样，所以这一点就是注定中国的细分市场比别的地方会有优势的一点，所以就是我们的品牌商能够做出更有感觉的，更能让消费者喜欢的细分的品牌出来。
第二，创新力，如何从过去的工业化大生产，一模一样的购物中心，净化到今天的非标的购物中心，我们郑州的购物中心是不是都应该是一个模式？就像北京，你南城、北城、东城、西城老百姓的消费力是不一样，但是遗憾的是工业化的购物中心是一个模子刻出来的，这样就会发现有一些购物中心非常好，有一些购物中心就是非常的不好，随着产生的马太效应越来越明显。
第三，就是如何让购物中心跟社会联系一起，如何让购物中心形成商业与社会服务的功能体。
第四，就是我们说的品格化，大家会发现购物中心越来越愿意跟每一革命化之间建立个性化的联系，所以接下来每一个消费者可能都需要在这个购物中心感受到跟在其他的购物中心感受到不一样的一种意愿，最后他的满足，所以未来从购物中心当中的品牌更多的去跟文化的，健康的，体育的，教育产业的结合新的品牌，新的购物中心的定位的模式都会出现在这个市场当中。
总之，中国过去的购物中心基本上你会发现家庭型的购物中心是什么样的组合的方式，高端的购物中心是什么样的组合的方式，百货型的购物中心什么样的，基本大同小异，但是我觉得这个在过去20年的时间这样去做，可能能够占领这个市场，你或许会成功，未来不行，这一张图可能就是到2018年就终止了，为什么？如果我们说家庭型的购物中心按照这样的组合，你可能错了，因为购物中心一定会从过去的工业化大生产的发展的状态，进入到非标的进入到个性的，进入到真正的因地制宜，加因人制宜开发的路线上来。因为对河南了解不多，希望分享的观点能对大家有帮助，如果有一些你觉得我说的没有道理，我也希望别照搬照用，谢谢大家！
