【直播】第12届中国商业地产节：商业推动地产论坛

商业推动地产论坛第十二届年会到此圆满结束了。

中影国际影城&中国巨幕之夜——中国商业地产「金坐标」颁奖盛典暨招待晚宴即将开始。

粉丝科技董事长吕 军先生:IP产业是智慧集中产业，购物中心是一个平台，两者结合是一个创新。我们的创作原则是十二个特性，包括喜怒哀乐等情绪。我们正在打造几个街区IP，还有一个box产品，类似街区。

上海聚美欧洲城实业股份有限公司董事长兼总裁向进军先生:我们有个新提法是新青年新玩法。我们想从社交娱乐方向做购物中心，寻找创新业态，在现在的购物中心还没有的业态。

我们做了海洋主题馆，电竞主题馆。

上海悠游堂投资发展股份有限公司董事长邓 莽先生:我们不断的整合资源和摸索探究，打造了星球主题乐园。

为避免同质化，我们做了很多主题化包装。

北京旬野菜之乡餐饮有限公司集团副总裁徐 刚先生:我们做的是新派自助火锅，定位追求美食爱好者。我们以樱花为主题，让大家有坐在樱花树下吃火锅的感受。我们还打造海盗船主题，中央开放式厨房。

广东客语客家菜创始人许可鹏先生:我们的信念是做到在西餐厅的环境中吃中餐的情调。

做客家菜但不能只做客家人的声音，我们只有百分之十的客气是客家人。我们以乡村的元素融入更多特色打造场景，打造主题餐厅。

中粮置地上海静安大悦城、长风大悦城总经理危建平先生:主题商业一定要有清晰的定位，二是提供差异化服务的才是好的商业，三是好的主题商业要有适合主题的场景空间。

中信资本房地产部执行董事柴志培先生:

路劲产业集团商业地产副总裁、黑桃皇后街、mewe城堡研创人王 俊先生:路劲

常州商业竞争非常激烈，有吾悦、万达，我们怎样杀出一条血路？我们只能做差异化，做了黑桃皇后街，mewe城堡，做出了自己的特色道路。

进入最后一场微论坛，主题是:变革中购物中心主题商业的魅力与思考

主持嘉宾：

江苏智儒投资管理有限公司创始人朱 逸女士

对话嘉宾：

路劲产业集团商业地产副总裁、黑桃皇后街、mewe城堡研创人王 俊先生

中粮置地上海静安大悦城、长风大悦城总经理 危建平先生

上海悠游堂投资发展股份有限公司董事长邓 莽先生

中信资本房地产部执行董事柴志培先生

北京旬野菜之乡餐饮有限公司集团副总裁徐 刚先生

上海聚美欧洲城实业股份有限公司董事长兼总裁向进军先生

广东客语客家菜创始人许可鹏先生

粉丝科技董事长吕 军先生

广东星星集团副总裁/佛山市星顺商业有限公司总经理林文彬女士:新中产阶级他们想的是什么？还要看我们定位的是怎样的新中产阶级？

氢元素餐饮（深圳）有限公司（牧之初心原切牛排）创始人王哲明先生:新中产阶级希望消费升级更好东西，但是这个更好的东西还要有超值的性价比，因为现在的互联网使得我们的信息扁平化，所以高性价比超值的东西，这是第一个需求，我认为是这样的。

第二个就是体验，就是我们所谓的场景，所以新中产对于高品质，“超值+体验”是有这样的需求。

北京网尚数字电影院线有限公司总裁（北影之星）杨红军女士:

台盖\奈雪の茶创始人赵 林先生:

奈雪平均每家店每天进店人数超2000人。我们知道星巴克靠品位致胜，我们奈雪也要靠品味。

我们每个月都有新品，但没有一个研发人员，只有和粉丝的互动，每天跟粉丝互动两个小时，了解他们想要什么。

武汉绿地606商业管理公司总经理 胡益彦先生

我们不用刻意去抓客户的心，那样很被动。我们只要先消费者半步做好消费者想得到的。

我们对新中产定义要广泛一些，新中产人群国际视野更开阔，我们如何去做他们想要的？品牌要做好产品，购物中心要做好营销和服务。

张黎:购物中心必须找到中产阶级的需求，然后针对这些需求做服务，才能抓到核心。

物质的东西很容易被替代，只有精神的东西才能不断发酵，实现个性的标签。

中粮置地北京商业管理中心兼祥云小镇总经理张 黎先生:在消费市场领域很难定位新中产阶级，我们关键是把细分客群抓准，人每三年就变化了，生活状态已经改变。

华夏幸福基业商管总经理吴艳芬女士:新中产可能是所有购物中心最梦寐以求的客群，这是最有实力的群体。

北京的三里屯的客群是比较年轻的，潮流年轻的，蓝色港湾的客群以家庭为主，大悦城也是潮流客群。三家定位很清晰，但群体特性不同。

下面继续高端对话，主题是：消费升级时代，购物中心与品牌如何合力抓住“新中产阶级”的心？

主持嘉宾：

赢傲科技董事长李 健先生

对话嘉宾：

中粮置地北京商业管理中心兼祥云小镇总经理张 黎先生

华夏幸福基业商管总经理吴艳芬女士

武汉绿地606商业管理公司总经理胡益彦先生

广东星星集团副总裁/佛山市星顺商业有限公司总经理林文彬女士

北京网尚数字电影院线有限公司总裁（北影之星）杨红军女士

台盖\奈雪の茶创始人赵 林先生

氢元素餐饮（深圳）有限公司（牧之初心原切牛排）创始人王哲明先生

精彩辩论结束，正反方握手言和，合影。

梅永丰:现在哪个商业没有体验业态？你不投人家投？朱总的观点不是不同，只是怎么投的问题？

辩论环节越讨论越精彩了

反方朱志军:项目定位高端基本上人流是少的，但投资这么大引流值不值？

项目存在同质化，如果只是拿一亿为创新而创新就不对了。

我们真的差距在软服务，如果拿一亿做软服务，会不会有更好的提升？

正方耿乃新:先不说租金，如果没有客流，招商招不来，一个亿你不用于体验就得用于其他方面了。

反方徐贤长:一个亿投资如果得不到回报，就会陷入恶性循环，有人跟风了。一个不确定的事情，投资一个亿去做风险太大。

正方王海燕女士:我们商业目前经营的是客流，如果投资能带来客流，就不会带不来收益。

投资回报方面，以十万方项目为例，商业实际有五万，引入百分之十做体验。经过测算是可以保证投资回报的。

反方俞 波先生:我不太赞成前面的观点。短期内无法实现投资收益平衡，未来风险有待评估，那么只能是吸引人流。

作为项目还要拿出非常详细的计划表，人流来了怎么办？怎么转化？

项目是高端，如何做高端项目的体验？目前市场上有没有合适的体验？

正方梅永丰:商业没有人流就没有租金回报，高端商业没有体验就没有人流，投有机会，不投等死，我们投了不一定就亏，你说投不投？

某项目投资摩天轮，三年内人流非常可观。

海港城的体验业态，带来的收益是非常好的。

反方领队朱逸:一个亿投体验业态，你给我拿出一份投资汇报表？二是项目详细具体计划表，三是一个亿的预案。

正方领队赵润涛:

接下来我们将进入一个全新的商业辩论环节，赢咖论·商业辩论对对碰。

今天的辩论话题是：商业项目计划投资1亿引进体验业态，可以带来大量的人流，但短期内没办法实现投资收益的平衡，未来的收益风险也有待评估。有两个前期条件：

1、项目处于国内商业发达城市的核心商圈，周边竞争激烈；

2、项目定位高端，辅射全城，周边有足够人口消费水平支撑项目未来的良性发展。如果你是决策者，你是否同意？

嘉宾分为正反方两个团队：

正方领队嘉宾：

九洲远景商旅文发展有限公司CEO赵润涛先生

正方队员：

冠江集团副总裁梅永丰先生

派臣（上海）投资管理有限公司董事长耿乃兴先生

合生商业集团市场部总经理王海燕女士

反方领队嘉宾：

江苏智儒投资管理有限公司创始人朱 逸女士

反方队员：

大地影院集团副总经理徐贤长（zhang）先生

北京博晟嘉和商业运营管理有限公司总经理 朱志军先生

融侨集团商业资产管理总公司总经理俞 波先生

李宏钊:现在有4万亿娱乐消费市场

李宏钊分享零售业发现现状，新零售时代要做的是全生态链。

友宝集团友唱事业部副总经理李宏钊先生带来主题演讲“泛娱乐产业，能k歌的“电话亭”激活新零售模式”。

蛙城的期待

东渡国际品牌IP打造莓莓蛙的故事，未来还将打造成情景剧。

东渡国际集团商业管理事业部总经理 倪敏女士:蛙城的新思维提现:

东渡国际综合体，项目约45万方，商业部分东渡蛙城约15万方，2018年将开业

东渡国际集团商业管理事业部总经理倪敏女士将带来主题演讲“创意情景化主题购物公园新思维—赢，在蛙城”。

杨晓初:商业就是让大家节约时间，消磨时间。

未来商业最重要的是情景、情调、情怀。

杨晓初:我们今天看的信息可能是古代皇帝一辈子看的信息量。这个社会变化太快，很多人还适应不过来。

福利社会最重要的是文化、运动、休闲、健康、教育、养老，也是未来最重要的趋势。

蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁杨晓初:蓝润商业地产目前有270万方自持商业，133万方集中商业，30万方写字楼，11万方酒店，56万方公寓，40万方社区商业

接下来是蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁 杨晓初先生为我们带来题为“顺变、创变 • 商业地产变革之道”的主题演讲。

西单大悦的调整之路，今年打造“西单范儿”街区

西单大悦的调整之路

西单大悦的调整之路

西单大悦城面临的痛点和挑战如下:租金、坪效遭遇瓶颈，客流增长乏力，品牌同质化率高

沈新文分享西单大悦城的十年创业之路，他说大悦城成功关键首先是定位。

近两年业绩趋缓，客流有小幅下滑。

首先是主题演讲三：西单大悦城的十年之道

演讲嘉宾：西单大悦城总经理 沈新文

欢迎回到由赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的“第12届中国商业地产节”的现场。商业推动地产论坛第十二届年会下午场马上开始。

接下来是年会午餐时间，下午1点45分，将在此宴会厅继续下午精彩的会议。同时还会在大宴会厅A厅进行2017人力资源发展高峰论坛，以及15:30在宴会厅A厅进行国内自贸区商业价值研讨沙龙暨招商蛇口·森兰·汇港项目推介会，欢迎各位来宾前往参加。

UR-快尚时装（广州）有限公司 副总裁:温志军先生:从服装行业的角度看，现在的市场百花齐放，细分领域也有很多做得很好。

西安赛格集团董事局主席刘耀文先生:我们13年开业的购物中心，每年以20%的速度在增长，40%的品牌店全国销量第一。迪奥全国销售最好的店在西安。

新零售应该叫创新零售，电商有的技术手段实体也要有，我们用微信平台做支付手段，每一个新技术的出现我们都在参考。

盈石中国深圳公司资深副总裁徐允中先生:从业主方我觉得是快鱼吃慢鱼的过程。

大家互相多一些容忍，新零售是新生事物，大家还没适应。

上海言几又品牌管理有限公司董事长但 捷先生:言几又是从最初的传统图书销售不断转型为复合文化空间的。在新零售方面，我们营造很好的消费场所，我们更像图书馆，还有更多的生活业态。

现在的消费者更多是愿意为你的服务买单。

现在很多线上品牌也在往线下走，未来我们也会更多往线上研究。

我们的贡献不一定是为租金贡献，但为商场引流，宣传推广都是很不错的。

奥园金奥集团副总裁兼集团商管总经理雷易群先生:商业如何与新零售的平衡？

购物中心之所以比百货更受欢迎，因为它是一个平台，给品牌发挥更多特色。

我们在业态创新上，将儿童游乐园与电影院打通，通过一个滑梯到达，这是一个创新。

如果品牌有创新能力，我们也更愿意合作。

北京汉博赢创商业管理有限公司总经理张 杰先生:新零售不是新旧的意思，应该是持续创新的概念。这个零售不只是商品流转，还包括餐饮服务等大的概念。还是结合新技术打造的商业。其实新零售还是人！

风信子跨境直购商城创始人陈松键先生:风信子在新零售方面有六个做法:

设置体验区，如奶粉体验机

我们风信子后台有进店消费者的消费数据，因为我们是进店扫码，有信息记录。

主持嘉宾柏利城商业管理董事总经理房金亮先生:马云的新零售是什么？

第二场微论坛：“新零售”风口已至，实体商业如何转型？

主持嘉宾：

柏利城商业管理董事总经理房金亮先生

对话嘉宾：

奥园金奥集团副总裁兼集团商管总经理雷易群先生

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生

西安赛格集团董事局主席刘耀文先生

北京汉博赢创商业管理有限公司总经理张 杰先生

盈石中国深圳公司资深副总裁徐允中先生

上海言几又品牌管理有限公司董事长但 捷先生

UR-快尚时装（广州）有限公司 副总裁温志军先生

风信子跨境直购商城创始人陈松键先生

友宝集团友唱事业部副总经理李宏钊先生:

作为一个88年的消费者，我们不在乎什么牌子，关键是自己喜欢。

我们要做好碎片化服务，在商业淡季做好运营。

江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长孙旭东先生:体验已经是产品的组成部分之一。核心是产品对应的消费者的生活习性。

例如，我一直不去和府捞面，是因为我觉得不应该在书房吃面。但很多年轻消费者喜欢去。这想说明体验跟消费者观念相关。

体验式应该是有变化的，根据不同的群体不断改变。

李亚明:以后购物中心应该叫浪费时间广场，我们汉博的产品线就叫慢广场。

北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁李亚明先生:场景可以无限量，但内容才是最能抓住客户的。服务目的是为了消费。但有一种服务叫伪服务，有一种是发自内心的服务。我们应该做真心的服务，商业最高的本质应该是慈善。

苏州恒泰控股集团有限公司副总裁张亮先生:购物中心的本质是人文的平台，不能忽略舒适和舒服。

我们的项目不多，但要打造的很舒服，如苏州中心引进做了国内最大的生态花园，休息座椅也是采用比较舒适的皮质，同时还是很亲和的。这个项目下半年将开业。

上海证大房地产有限公司副总裁王锐先生:软性服务是工具。我们怎能把消费者当上帝呢？人只有苦难才想到上帝。应该是当情人，男朋友或女朋友！这样才会想尽心思地为他们提供更好的服务。

中梁控股集团助理总裁、中梁商业不动产集团总裁吴镝先生:个人感觉是我们需要什么服务？如果我们提供带有IP的服务是最好的，他是具有标签的。我们不能为服务而服务，而要创造IP。

服务应该是为人的，应该是点对点的。

正佳集团总裁 李穗生先生:商业讲究人在才聚，所有的技术只是手段，在跨界正佳做了很多尝试，正佳今年将建热带雨林、文化博物馆。

商业的本质，我们只要想好人的需求，我们现在要研究90后的消费需求。维密天使对消费者的研究表明，很多消费者是90后。

印力商用置业有限公司副总裁兼广深城市商业公司总经理 竺海群先生:作为购物中心来说，其实也是给我们消费者创造了一个场景。但是我自己的一个感觉，就是说我们现在光是做场景，没有内容是肯定不行的，这个内容其实也就是回归到我们作为一个购物中心的本质。

另外说到一个跨界，其实我觉得咱们还是回到购物中心的本质。做跨界是干什么的？其实我自己觉得就是增加了商店的频效。

众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司总裁 贾涛先生:

接下来进入高端对话环节，首先是由“和府捞面“冠名， 主题是:回归商业本质，软性服务体验的重新审视。

主持嘉宾：

众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司总裁 贾涛先生

对话嘉宾：

印力商用置业有限公司副总裁兼广深城市商业公司总经理 竺海群先生

正佳集团总裁 李穗生先生

中梁控股集团助理总裁、中梁商业不动产集团总裁 吴镝先生

上海证大房地产有限公司副总裁 王锐先生

苏州恒泰控股集团有限公司副总裁 张亮先生

北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁 李亚明先生

江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长 孙旭东先生

友宝集团友唱事业部副总经理 李宏钊先生

王强:商业的原点在于更好的产品和服务，运营就是不断打磨产品与服务的过程。

王强:爱琴海购物公园近年来引进的创新体验业态，有马术俱乐部，天空农场、婚礼堂、冰雪嘉年华等。

王强:“小店长日”案例分享，备受消费者欢迎，客流增加一倍。

王强:利润＝进店人数*转化率*客单价*利润率，稳定且精准的客群导入是购物中心基础设施。

王强:实体商业与互联网运营管理的核心关键词几乎一样，大家都是一致的。

最大的不确定风险，就是持续运营能力。柜台、场租的时代已经过去，商业进入客流运营时代。

王强:来自赢商网的数据，2017-2018预计新开业3万平方米以上大中型商业项目864个，商业体量9851万平方米，可想而知接下来的商业竞争。

接下来是红星商业副总裁 王强先生带来题为“以运营跨越市场不确定性”的主题演讲

新城控股的商业“三板斧”:强大的标准化产品、强大的管控体系、有效的内部激励体系，助力新城轻资产运行，加速奔跑！

欧阳捷:购物中心商业价值的核心，什么是优秀的购物中心？

欧阳捷:如何提升租金回报率是最关键的，

1、精准定位，瞄准客群

2、控制主力，适度特色

3、消灭空铺，切分商铺

4、推广企划，提升客流

5、增加车位，优化导流

欧阳捷:衡量商业核心价值的唯一标准，投资回报率＝租金回报率+物业升值，参考系数:

租金回报率＝租金/投资＞10%,租金年增长＞25%

2016年全国重点购物中心销售额上升与下降幅度，甚至最大降幅近30%,上海仅三分之一经营较好，另外三分之二都不太好。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷带来主题演讲，主题是：存量商业资产的价值重构

赢商大数据创新产品重拳出击，功能包括消费者细分数据、商圈数据等

赢商大数据创新产品重拳出击，功能包括消费者细分数据、商圈数据等

来来来，看一下现场人气爆棚了！

关于赢商网你了解多少？看图！

未来所以产品都必须IP化，是内容产业，是媒体，是泛娱乐行业，是人格化空间，否则将失去连接的机会。IP化生存应该是购物中心的顶层战略。

吴传鲲:关于IP的案例分析，如LINE、MUJI

吴传鲲:产品就是场景，分享即获取，流行即流量，跨界即连接

接着是赢商(集团)控股有限公司董事长吴传鲲

先生带来的赢商大数据2.0版本战略发布。

第12届中国商业地产节：商业推动地产论坛现在开始，主持人宣传到场嘉宾。

地点：广州南丰朗豪酒店三楼