【赢商直播】赢商网城市沙龙广州站——掘金广州天河智慧城 综合体时代的智慧商圈蓝图

此次沙龙圆满结束，嘉宾大合影！

广州市九飨餐饮管理有限公司 创始人（不怕虎牛腩） 项 韬 发言：第三个议题我想从两个方面聊聊这个事情：

第一消费升级，消费升级这件事情大家谈了好几年了，让不同的场合、不同的品牌，不同的人会有不同的解读，在我们内部跟大家分享一下我们内部小秘密，我们把消费升级理解为浪漫，浪费金钱，慢慢生活，凡是符合这样的也东西这就是消费升级。

第二就是在提高，你有多余消费能力消费一些除了基本需求之外的东西，满足自己精神层面的东西。另外由于你的收入提高，消费者的收入提高了，消费者的时间在变贵，所以他要有一些，愿意为节省他时间的东西在花钱。

广州红韵餐饮有限公司 总经理（斗椒） 李思橙发言：何挖掘消费者的需求？ 我觉得很难说这个东西，在我看来没有被满足的需求，因为每个人都是消费者，我觉得分两个层面： 第一比如我们这个区域，现有的需求在某一个区域没有被满足这种情况就特别适合现在的新兴区域，比如说我们在生活，在市中心的人突然来这里，或者我们一直居住在这边，生活在这边，但对吃住行都有很多需求，但在这个区域里面没有这个需求，这个时候就需要靠万科解决这个综合性需求。

第二层面就是满足一种小众部分的挑剔味觉客人，我们会有自己的隐藏菜单，这只是我们的老熟客户或者老会员才会知道这个事情，到店之后就会点我们的隐藏菜单的东西，比如说没有被推出市面或者标准化的东西，它很小众，但口味、口碑是比较好的，我们用这种东西来服务老客户，比如说他们想寻求差异化、新鲜感、刺激感也好，同时也可以抓住客户黏性问题。

第三、未来规划和顾客一起来开发更多的产品线，这是未来计划要做的一个事情。

广州市万科商业管理有限公司 助理总经理叶子威 发言：做服装的越来越不像做服装了；做面的也不仅仅只做一碗面了，这些品牌因为生命周期因为受到业态急速更迭之后，生命周期在减少，一个品牌出来1、2年就不见了大浪淘沙了，就好像张总做书店就加了很多东西比如咖啡；比如说柳总从80、1200平方米到现在1000平方米，我们的宋总已经不是一碗小面了，总之一句话就是要创新，你想在这个消费升级的年代要发展，你就要创新，满足需求。

高端对话

议题三:消费升级时代，购物中心与品牌如何发现“未被满足的需求”，深挖商圈成长潜力？

遇见小面 创始人 宋 奇 发言：以前在广州有很多重庆小面，在2014年的时候，为什么到现在都消失，就剩下遇见小面呢？因为最终消费者选择了品牌。

同样我们今天也是选择品牌，品牌降低我对他不信任感，提供我的成功感，因为这个我才选择万科这个品牌，万科也是因为这样才选择遇见小面这个品牌，我觉得这是品牌的力量，使大家相辅相成的互相信任。

乐活速品 联合创始人兼执行董事（乐活速品）柳 刚 发言：我喜欢做一件事情找对标，我觉得这个项目要成功跟谁可以对标？其实我脑海里刚刚呈现，这种社区型目前人流不成熟，有一个企业很值得学习，尽管品位不够，但大润发在引流免费就是很土的免费公交+很远的人都可以来这里消费。

另外就是上海的大悦城，一个就是静安的，上海魔都地标，非常极致。大悦城体量不大，但走进这个商场就不想出来，可以逛很久，每一个地方都设置得很有意思。他做了一个长丰大悦城，还有一个空中跑道，会很火。

广州红韵餐饮有限公司 总经理（斗椒） 李思橙发言：今天讨论的新兴区域，合力分为大概三个层面的东西：第一在新兴区域里面我们的项目方，现在很多是新建的购物中心，稍微会比较远一点，我觉得可以打造一个比较独特的记忆点，在我们附近、周围的消费群里面打造一个独特的记忆点。

第二、从消费、消费者的分析和定位的层面，这也需要看整个新兴区域，整个消费的定位是怎么样，周围是什么样的人群居多。

第三，因为购物中心需要靠运营，运营是非常关键的，我们也接触很多购物中心，购物中心运作得好的话，更多就是日常运营和管理这一块，日常运动比如说我们的会员体系的管理、日常配套的简单管理、节庆营销，如果这些方面都跟上的话，相信万科有那么成熟的经验、团队，在这个层面应该是非常的成熟运作。

广州扶光书店连锁有限公司 总经理 （扶光书店） 张 斌 发言：我们9月27号在中山小榄海港城开了一家书店，这也是一个新的商圈，当时开业的时候是作为首批的店铺来开业，一个超市还没有形成，电影院也没有形成，在很多主力店都还没有开业的情况下，我们是作为第一批，虽然销售不怎么样，但我们通过对人流的检测来说，在运营方面来说反而发现我们的人流量还是很不错，很多人也是冲着我们的书店过来看一看。

广州市万科商业管理有限公司 助理总经理叶子威 发言：新兴区域如何跟品牌商家进行合力提高影响力？我就提两个关键词，刚刚也在说：新兴区域，现在在传统的城市里面，传统的商圈里面，它的影响力跟现在、大环境里面，区域型的商业项目，绝对是成为未来商业发展的主导型东西，这是绝对的。

新区域有什么特点？新区域会有新居民、新的购物环境、新的特点，这蕴藏着很大的新的消费力在里面。 消费属性也会更加明显，因为新区域配套不成熟，这样一来在新兴区域的商业项目里面，我们的运营方面的成熟度会更加快速一点，比传统商圈会更加快速一点。就像陈总所说的在正佳、天河城要如何打拼，但在这边就不需要，我们独享。

高端对话环节

议题2：在城市新兴成长区域，购物中心及品牌如何形成合力，快速提升商圈影响力？

深圳盒马网络科技有限公司 发展总监 陈锦波 发言：目前来说万科云城整个商圈有10万个人口，在当下是有一定的商业潜质，在未来整个愿景来说，30万人口是更加满足我们要求了，因为我们辐射的商圈大概就是3公里，传统商圈就是1.5公里，我们一般服务范围就是3公里。3公里来说30万人口是我们基本可以满足的要求。

乐活速品 联合创始人兼执行董事 柳 刚 发言：

天河·万科云城的消费群体，未来的圈层是我最看好，这是一群高知、高智慧的，换而言之这是高收入群体。

作为我们品牌定位，乐活速品刚刚严总说这是做服饰的，其实我想跟各位说，其实我们已经不是一家服装企业，在5年前我们就已经转型了，我们现在是一个生活方式企业。目前我们品牌营业面积将近10万平方米，2018年达到20万平方米，这是营业面积。店铺从100-1000平方米都可以开，品牌有30万会员，明年达到100万。

广州市九飨餐饮管理有限公司 创始人（不怕虎牛腩） 项 韬 发言：不怕虎牛腩也是一直想炼好内功，之前在广州开的5家店，是在市中心的花城汇、正佳广场、保利中环等地方，但我们也感受到一个深刻的趋势，就是如王教授所讲的整个商业在扩散，商业在向新兴区域扩散，在顾客端来讲，他的收入在变高、收入变高的时候时间在变贵，时间变贵以后可以在家门口解决问题是不愿意跑去市中心解决的。

遇见小面 创始人 宋 奇发言：

我们是一个餐饮品牌，相对偏刚需一点的餐饮品牌，第一我们关注就是人、周边人的数量，如果满足刚需极的餐饮品如果人口数量没有那么多的话，很多东西就有一点天方夜谭。我看到的介绍，周边1.5公里就有10万人口，这是相当于一个镇子一样的形态，这是一个非常让我放心的数据。 第二人口的质量，最后是万科品牌的影响力。

广州市万科商业管理有限公司 研策企划总监 欧阳静发表观点：现在天河智慧城聚集超过2500家企业了，这并不是一天、两天得到的这2500家企业，而是在很长的一段时间，来自政府政策服务，还有大公司的带动，比如说网易、UC、中国移动由于他们的带动而聚集这一批企业，这个区域的发展策略一直是产业先起，产业到现在已经有很好的成效了，产业人口逐渐逐渐导入带来需求的产生，慢慢顺应就会带来住宅、居住配套、商业配套的完善，这是非常符合正常、合理的新城发展的节奏。

主持嘉宾：CBRE世邦魏理仕华南区商业服务部资深董事 严思慧 ：

城市更新浪潮中，广州天河智慧城有何商业前景及差异化特质？作为我们的东道主，首先是请教万科商业管理有限公司研策企划部的总监欧阳总，让欧阳总讲讲看法。

接下来是高端对话环节

议题一：城市更新浪潮中，广州天河智慧城有何商业前景及差异化特质？

主持嘉宾：CBRE世邦魏理仕华南区商业服务部资深董事 严思慧

对话嘉宾：广州市万科商业管理有限公司 助理总经理 叶子威

乐活速品 联合创始人兼执行董事（乐活速品） 柳 刚

遇见小面 创始人 宋 奇

广州市九飨餐饮管理有限公司 创始人（不怕虎牛腩） 项 韬

广州扶光书店连锁有限公司 总经理 （扶光书店） 张 斌

广州红韵餐饮有限公司 总经理（斗椒） 李思橙

深圳盒马网络科技有限公司 发展总监 （盒马鲜生） 陈锦波

广州市万科商业管理有限公司 研策企划总监 欧阳静

万科云城开放式商业街

天河万科广场体验型业态规划设置

万科云城定位及配套

万科云城所属商圈基本情况介绍

接下来是主题演讲，演讲主题：《天河万科广场：广州天河智慧新城里的“智慧商圈”》

演讲嘉宾：陈仰新 天河万科广场项目负责人

王先庆：新时代，社区商业高成长时期；

万科云城：商业生态链的评价

万科云城，引领智慧商圈的未来

王先庆：广州城市商圈的演变

王先庆:天河路商圈崛起导致广州商业格局改变，天河路商圈的核心是交通导致的人流流向的变革，人流流向带来商流变化。在2010年前后-2015年左右，天河路商圈开始完善、饱和，广州的商业往城市商业到此结束。到了天河路商圈，广州的城市商业基本完成，就开始进行扩散，往北、南、西、东。

王先庆：广州市商业空间和城市空间发展

从空间移动来看，在广州过去的30年中，在过去的改革开放之前这个30年中，大家知道当时广州的历史是在中山五路、北京路、人民南路、上下九，这是代表广州的过去。这个时候大家看是街铺，临街商业、商居混合的业态，这个时候它不纯粹是今天的这种商业。

王先庆：推动城市商业聚集与扩散的条件：商流、物流。这就决定了城市商业中心。

广州市处于城市化后期，也是商业发展的后期，在中心城区商业已经完全成熟、衰落，这是不可能挽救的。当年摩登百货，为什么起来？就是因为他在人流、商流、物流动线上所以起来了，后来跑去北京路开一个摩登百货，又跑去荔湾，注定这个轴很难发展，违背了流向、规律。因此我们要顺着流向，跟着它越近越攀远近的顺序，去寻找动力和发展依据。

王先庆：一、城市化进程与商业的关系。很多业界里、外的人谈商业往往就商业而论商业、就地产而论地产，没有把二者之间联系找出来。因此就导致常常错位。附近萝岗原来的科学城，已经有7个大项目在那边了，为什么到今天为止商业氛围还没有起来？哪怕通了地铁，万达也进去了。就是因为这个地方的区域规划，从一开始就是有毛病的，所以需要很多的地产商、楼盘花很大的代价扭转这种毛病，到现在都还很困难。

二、城市化进程与商业业态的对应。

接下来是“大咖行业观察”

分享主题：《广州商业发展重心的东移与智慧商圈的未来》

分享嘉宾：王先庆

广东财经大学商贸流通研究院院长、广东省商业经济学会会长、广东省重点智库华南商业智库理事长、商务部决策咨询委员会专家

李乐贤：广州天河智慧城这个片区有64平方公里，大概是珠江新城的10倍。按照广州市的规划，这里和珠江新城、国际金融城并称为天河区的“黄金三角”。但珠江新城和国际金融城侧重金融产业，这里主要发展智慧科技产业，大家熟悉的中国移动、中国电信、网易、UC都将在这里设立办公基地。预计天河智慧城将聚集1800家企业、30万居住人口（规划）、10万就业人口（规划），这样的产业和人口规模，将对天河智慧城的商业发展带来什么影响？在产业功能上，天河智慧城是走差异化路线的。

赢商（集团）控股有限公司联合创始人 李乐贤 致辞

沙龙正式开始，主持人介绍到场嘉宾！

花絮花絮——精致小点心

万科云城沙盘

嘉宾陆续签到

由赢商网联合万科云城举办的“赢商网城市沙龙广州站——掘金广州天河智慧城 综合体时代的智慧商圈蓝图”将于今天下午两点在天河万科云城营销中心准时开始，恭候各位嘉宾的到来！