2012年二季度主要城市商业地产分析：二线城市发展强劲

　　（赢商网记者8月16日报道）今日，仲量联行发布大中华区2012第二季度物业摘要，报告显示，在今年第二季度，20个中国城市中共有近174万平方米的优质零售面积入市，约为上季度的三倍，其中65%以上来自二线城市。大体量项目的入市是推动本季度新增供应的主要原因，长沙、成都、大连、沈阳本季度均有超过10万平米以上的物业入市，其中成都与沈阳的项目体量分别达到30万与20万平方米。

　　同时，由于绝大部分新增供应的租赁情况尚可，本季度20个城市的净吸纳量超过150万平方米，且近七成来自二线城市。其中，成都和沈阳在本季度的净吸纳量尤为强劲，均超过10万平方米。

　　不过，由于今年上半年部分城市社会消费品零售总额及个别物业的营业额均呈现增长放缓的态势，租金涨幅也因此变小。然而，基于国内中产阶层人群不断扩大且零售额稳步增长的长期趋势，零售商对零售市场保持乐观，国际品牌在华扩张的计划也未改变。

　　广州：下半年40万㎡购物中心开业

　　今年1至5月，广州全市消费品零售总额同比增长13.4%，而上年同期则为15.5%。虽然许多零售商停止或暂缓其扩充计划，但是这对天河主要商业区却没受到很大的影响。天河中央商务区的商铺空置率继续下降；再加上在珠江新城，大型零售商、餐饮和娱乐等行业表现出较为强劲的租赁需求。二季度优质商铺整体空置率环比下降到1.3%，处于近年历史最低位。

　　第二季度，较为显著的租赁交易主要是：南海渔村旗下一餐饮租户和摩斯汉堡分别在位于珠江新城的中和广场和花城江一期租下3,500平方米和560平方米，还有星巴克在荔湾区的西城都荟租下240平方米。

　　由海印集团在番禺投资建立的新购物中心，海印又一城，在今年第二季度正式开业。其总建筑面积约达80,000平方米。其中主力租户为大型零售商山姆会员商店，（建筑面积为23,000平方米）开业之际基本达到满租水平。

　　今年下半年，广州将有面积约达40万平方米的新供应开业，市场整体空置率将会被推高，预计未来12个月的平均租金将大致保持稳定。

　　北京：高端奢侈品牌以北京为起点开拓国内市场

　　今年二季度，多家珠宝、手表、服饰国际性高端奢侈品牌以北京为起点开拓国内市场。意大利国际一线奢侈品牌TOMBOLINI进驻北京当代商城；金融街购物中心即将开业欧米茄和Cholé等品牌的旗舰店，金宝汇也引入Santon和Cesare di Pino两大知名意大利品牌。

　　北京以其中心城市地位成为诸多国际奢侈品牌打开中国市场的首站。与此同时，核心商圈定位高端的商铺对于奢侈品牌建立形象和提高曝光度有更大的吸引力，该类型商业项目受到热捧，高需求进一步推升租赁价格。

　　快速时尚品牌二季度进一步加快扩张步伐。UNIQLO在凯德晶品购物中心、银泰百货、蓝色港湾和石景山万达广场的新店相继开业；H&M在颐堤港、天通中苑华联购物中心、凤凰汇又开三家新店；本土快时尚品牌iROO、Urban Renewal、MC Jeans也分别锁定了凯德晶品购物中心和财富购物中心进行扩张；为吸引年轻消费者的目光，各大新进商业中心的招商也重点布局于快时尚品牌。

　　在其它业态中，影院中CGV星星国际影城表现尤其抢眼，新开业的颐堤港及新奥购物中心均被其占领。黄金首饰成为二季度零售一大亮点，颐和黄金珠宝旗舰店和山东黄金旗舰店分别在凯德晶品购物和中坤广场盛大开业，北京工美集团继今年1月德胜门工美大厦黄金珠宝城开业后，又在新奥购物中心购地开出第二家门店。

　　本季度，两座大体量项目相继投入市场。位于酒仙桥的颐堤港建筑面积8.6万平方米，开业后已有CGV影城、Costa Coffee，丝芙兰、H&M和VERO MODA等租户率先入驻。奥林匹克公园的新奥购物中心建筑面积共15万平方米，主力百货天虹百货及CGV影城已开业经营。现有项目不断提升开业率，例如凯德晶品的巴黎贝甜、屈臣氏、SixtyEight等品牌及澳门中心的胜大庄艺术品交易中心等商户在本季开业；蓝色港湾也有优衣库、麦当劳和Top Star等商户入驻。

　　另一方面部分项目主动作出大规模调整，求变求新，在差异化的同时提升商场竞争力，如朝阳大悦城与永旺百货解约收回场地，同时引入北方首家玩具反斗城及Mothercare、小鬼当佳综合店等商家欲打造“超级儿童城”；北京APM在大规模装修改造后即将引入美国时装品牌Forever21内地首店；银泰中心也正酝酿开业来首次品牌调整，将引入连卡佛精品店在等多家新商户。

　　2012年下半年市场对于优质商铺的需求将继续保持稳定态势。金融街购物中心二期、太阳宫嘉茂购物中心、侨福芳草地等7个项目预计将在今年下半年开业，为市场带来超过36万平方米的新增供应，将使得全年累计供应约68万平方米，市场整体空置率将呈上升趋势。

　　上海：新进零售品牌加快非核心商圈扩张

　　零售商对上海零售市场前景保持乐观，本季度上海零售市场租赁依旧活跃。例如，英国玛莎百货（Marks&Spencer）在淮海路的金钟广场开出其在华最大旗舰店（4200平方米），美国家居品牌Ashley也在中山公园租下3300平方米的面积开设其在中国首店。

　　非核心商圈销售额的持续增长加快了零售商，特别是新进品牌在此的扩张速度，以此来满足大量居住于在非市中心的居民消费需求。例如，继2011年在南京东路开出首家旗舰店之后，快时尚品牌WE选择了位于非核心商圈的光启城和虹口龙之梦开设两家新店。

　　上海益丰大厦已在第二季度开业，商业体量为29,026平方米。项目紧邻外滩，已签约的租户包括Bottega Veneta、Gucci、Valentino等奢侈品牌。同时，商业体量为9万平方米的光启城已向公众开放，并接近满租。主力店包括家乐福、Gap、优衣库和H&M。此外，上海第四座万达广场-宝山万达广场也于本季度竣工，商业面积约为17万平方米。主力店依旧沿袭万达的典型租户组合，包括万达百货、KTV和影院。此项目的入市将有利于满足人口密集的北上海购物需求。

　　短期内，中端时尚和本地餐饮品牌仍将维持扩张态势，并推动核心及非核心商圈的租赁需求。虽然个别项目将延期到2013年竣工，但今年下半年，核心商圈和非核心商圈仍将分别有约48.6万和42.9万平方米的新增零售面积入市。与2010年4季度开业的ifc商场表现类似，本年度末预计竣工的IAPM和静安嘉里中心的商场部分预计会实现高预租率且引进跨国知名品牌包括新进品牌。

　　深圳：快速时尚品牌拓展活跃

　　今年第二季度，快速时尚品牌在深圳拓展活跃，且新店均集中在较成熟的商场。例如Zara在海岸城租下约1400平米的概念店，H&M在益田假日广场扩充约300平米的面积，Mango和Muji也在福田区的Coco Park开新店。此外，也有新品牌落户深圳，例如苹果即将在益田假日广场开设华南区首家Apple Store，面积约为1000平方米。

　　本季度位于福田中心区的卓越InTown正式开业。项目负一层的餐饮及超市部分自去年11月开始试业。项目目前入驻率约75%，以配套餐饮以及中档服装吸引白领一族及年轻消费者群，现时主要租户有岁宝百货旗下的Smart国际精品超市、澳门适香餐厅、联想旗舰店，服装品牌方面包括Eva Ouxiu、 Pinko、 Psalter和Amass等。

　　2012年下半年将有约18万平方米的新增供应落成。经济增长放缓、零售消费增幅减弱和租金成本人力成本等因素影响零售商利润并制约下半年零售扩张需求。关内成熟商场对零售商仍有一定吸引力，同时，百货、超级市场和零售商继续向深圳关外拓展。

　　成都：商业项目开业高峰期推迟至2013年

　　2012年一季度成都社会零售消费品销售总额达809.4亿元人民币，同比增长16.8%。其中，餐饮业零售总额99.6亿元人民币，同比增长17.8%。受强劲零售消费推动，餐饮品牌尤其是咖啡品牌表现出更强的承租能力，亦在成都呈现强劲扩张势态。

　　其中，太平洋咖啡继万象城西部首店之后，拟于未来两年内在市中心及南部新区商圈再开4家新店。咖世家(Costa Coffee)亦继万象城开设成都首店后宣布于未来两年内在成都来福士广场、九方购物中心、新世纪环球购物中心及双流机场T2航站楼再开4家分店。其中新世纪环球购物中心店将成为其西南地区旗舰店。已在成都拥有23间分店的星巴克也仍积极拓展成都市场，将进驻双流机场T2航站楼、银石广场及SM广场。

　　其他零售品牌租赁需求同样活跃。美国高端鞋业Stuart Weitzman、新加坡女装Alldressedup以及Prada副线Miu Miu均选择仁恒置地广场开设成都首店；优衣库在蓉第7间分店、国内女装拉夏贝尔(La Chapelle)的1,000平方米新店分别入驻二环路商业带SM广场首层和二楼。新增物业入市加之租赁需求强劲令本季度零售物业总吸纳量达30万平方米，环比、同比分别增长1567.5%、5046.4%，创自2011年3季度以来新高。

　　5月开业的成都万象城及财富又一城令成都零售物业总存量增至259万平米。位于东二环的成都万象城商业体量近25万平米，主力店包括华润Ole’超市、尚泰百货（尚未开业）及NOVO潮流百货，其他租户包括Aquascutum、Cerruti 1881、Coach及Givenchy等。位于东北一环的财富又一城由上普国际开发，零售总建面约8万平方米，租户包括屈臣氏、家乐福、拉夏贝尔(La Chapelle)等。

　　受招商进展及项目工期影响，原预计于2012年开始的成都零售物业市场高峰将推迟至2013年。预计届时优质物业入市将带动全市零售租金尤其是核心商圈租金出现明显上涨。以SM广场及富力天汇为代表的非核心商圈物业目前已出现积极的租户调整。在密集供应及激烈竞争的环境下，预计市场细分及差异化定位或将成为零售物业，尤其是区域型零售物业经营成功的关键要素。

　　天津：大悦城大食代和水游城美食广场开业

　　在新增供应的带动下，本季度天津租赁需求持续活跃，中高端奢侈品品牌、快时尚品牌及餐饮品牌积极扩张。天津最高端的零售项目之一—友谊商厦为了丰富业态组合，在其首层引进了多个高端手表品牌，如浪琴、劳力士和宝珀纷纷入驻；同时Coach在位于老城厢商圈的乐天百货增开新店。

　　快时尚品牌日益受到消费者的青睐，GAP、ASOBIO、Muji纷纷在大悦城增开新店H&M也不断加快其扩张速度，本季度分别在大悦城和河东万达广场增开两家店铺。

　　餐饮类租户的租赁需求稳步增长，大悦城的大食代和水游城的美食广场均于本季度开业。此外，一些传统百货为了吸引更多的客流，开始增加餐饮和娱乐类的租户比例，其中新世界百货增加了更多的餐饮品牌，而麦购时代广场引进了横店电影城。

　　由天津一商友谊运营的天津友谊精品广场于2012年4月正式开业，为市场增加了约5万平方米的零售面积，开业入驻率接近100%。该项目定位为中高端，在首层引进了万宝龙、Bally、HUGO BOSS等高端品牌。尽管本季度有新增供应入市，但得益于新项目的高入驻率和零售商活跃的租赁需求，市场整体空置率继续下降，从上季度的3.7%降至本季度的3.4%。

　　随着未来多个购物中心落成入市，天津零售市场将逐渐改变传统百货占主导的格局，购物中心在全市总存量中的比例将大幅提升。未来零售市场的竞争压力将加大，业态陈旧、硬件设施差及缺乏零售运营经验的项目将面临考验。升级改造、调整租户组合将成为这些项目顺应市场、提高竞争力的策略。

　　青岛：李沧万达广场和伟东乐客城下半年开业

　　多个商场在本季度进行了租户调整，化妆品类、餐饮类及快时尚品牌表现活跃。以大拇指广场为例，H&M、Uniqlo、Mango、WE均已入驻。ZARA及Inditex旗下品牌也在即将开业的伟东乐客城租下6,000多平米的营业面积。高端化妆品牌La Mer在海信广场开出了其在中国的第26家专柜，FANCL也在海信广场开出了其在青岛的第三家专柜，Pacific Coffee相继在大拇指广场和李沧宝龙城市广场开出了约200平米的店铺。此外，华润万家超市近期加速在青岛的扩张，先后入驻宝龙城市广场、大拇指广场和东方城购物中心，并已签约李沧万达广场。

　　证大大拇指广场和鑫江东方城购物中心在本季度开业。证大大拇指广场位于崂山商圈，商业体量约为7.5万平方米，是崂山区首个城市综合体项目。目前签约率达90%，入驻率达60%左右，主力租户包括了华润万家超市、H&M、Uniqlo、中影国际影城、屈臣氏等。鑫江东方城是位于非核心商圈的大型单体购物中心，总建筑面积约17万平方米，目前商场入驻率约80%，主力租户包括了华润万家超市、迪卡侬、星烨国际影城、苏宁电器、喜悦真冰场等。

　　第二季度，全市优质购物中心首层平均租金环比下降9.4%，同比下降5.3%，达到每月每平方米人民币337元。但可比项目*的平均租金仍环比上涨了1.1%。空置率上升0.4%到4.5%，主要原因是近期新入市的零售物业在租金方面给予了一定的优惠，从而拉低了整体市场的租金水平。

　　未来12个月，李沧商圈将有至少27万的新增供应，包括李沧万达广场和伟东乐客城，使该区域成为未来青岛零售市场的焦点。从这两个项目目前的招商情况来看，预计整体市场空置率不会有大幅度波动。随着市场供应进一步加大，不同成熟度的零售物业表现将进一步分化。预计海信广场等刚刚进入成熟期的零售物业将保持较快增长，已经成熟的传统百货将保持稳定增长，而新落成的零售物业将会在租金方面提供更多优惠。

　　重庆：下半年超60万平方米零售物业入市

　　从零售商扩张情况来看，今年二季度快时尚品牌依然保持强劲入住以及扩张趋势。GAP以及ASOBIO均于南坪协信星光时代广场开设西南首家旗舰店。ZARA继2010年在沙坪坝开设第一家店以来，本季度于南坪协信星光时代广场开设了其在重庆的第二家店。UNIQLO在观音桥新世界百货开设了其在重庆的第五家店。同时，本季度金逸IMAX影城在南坪协信星光时代广场开设了其西南首家IMAX影城。

　　2012年2季度，优质购物中心首层平均有效净租金为636元/平方米/月，环比上涨1.8%，主要原因是由于本季度位于传统商圈的成熟购物中心租赁需求强劲，推动租金持续走高。

　　从市场供应来看，超过60万平方米的零售物业将于2012年下半年进入市场，市场供应将达到历史峰值。然而，随着新零售物业将于2012年下半年集中供应，市场总体空置率可能将被再次拉高。从零售商拓展趋势来看，解放碑将继续作为重庆奢侈品牌的聚集区，同时快速消费品牌也将继续积极布点于新兴商圈。

　　沈阳：市府恒隆广场预计下半年开业

　　2012年上半年，沈阳零售消费继续保持强劲增长态势，其中根据沈阳统计局统计，2012年第一季度，沈阳社会消费品零售总额达673.1亿人民币，同比上涨15.8%。强劲的消费增长也进一步增强了优质零售品牌在沈阳拓展的信心。 其中国际一线品牌和国际快时尚品牌在沈阳拓展的脚步进一步加快，并积极开设新的营业店面。本季度GUCCI在沈阳开出两家零售专门店，分别位于久丽百货和盾安新一城，至此GUCCI在沈阳店面数量亦增加至三家。

　　本季度位于中街区域的沈阳盾安新一城购物中心开门迎客，至此，2012年上半年，沈阳新增的供应全部位于中街区域，这也进一步巩固了中街在沈阳优质零售市场的领先地位，其市场规模也进一步扩大了与太原街商圈的差距。

　　2012年第二季度，沈阳优质购物中心首层租金环比上升2.84%，至3284元每平方米每年。

　　位于CBD商圈的市府恒隆广场预计将在2012年进入市场，该项目亦是2012年沈阳优质零售商业的关注的焦点，也将成为沈阳优质购物中心的新一个代表符号。