融创、绿城联合体再赌上海 90亿元收购或拉升负债

观点地产 曹萍   2013-03-19 08:30
核心提示:继去年33亿收购绿城9个项目高调进军上海后,融创中国对上海以及其所代表的苏南区域兴趣递增。3月17日晚,融创中国公布,公司再次联合绿城以90.19亿元收购位于上海黄浦江畔的商住地块。

  继去年33亿收购绿城9个项目高调进军上海后,融创中国对上海以及其所代表的苏南区域兴趣递增。3月17日晚,融创中国公布,公司再次联合绿城以90.19亿元收购位于上海黄浦江畔的商住地块。

  实际上,在此之前的3月14日,融创就曾以9.07亿元获得世房今年2月刚刚竞得的杭州之江度假村地块49%的股权。

  90亿收购与高毛利

  3月16日,融创中国、绿城中国与卖方China Gold Associates Limited签订框架协议。据此,融创和绿城将以90.19亿元的代价购入卖方全资子公司Golden Regal Limited 100%股权,并借此获得其位于上海黄浦江的9个地产项目。

  根据协议,融创及绿城将分别支付总收购款的一半,由内部资源拨付。收购完成后,Golden Regal Limited将成为融创和绿城各自控股50%的子公司,其将成为融创的非全资附属公司,业绩报表并入融创,而非绿城。

  资料显示,Golden Regal Limited旗下有3家项目公司,所投资的9个项目均位于上海市黄浦区,拥有一线江景,建筑面积为72.44万平方米,项目包括两个高层住宅、多个商业与办公物业及停车场项目。截至2012年底,这3个项目公司均没有贡献收入。据悉,其所投资项目部分已竣工,部分仍待建。

  虽然此次联合公告并未透露卖方身份,但有市场消息称,卖方China Gold Associates Limited正是新世界荣誉主席郑裕彤的女婿兼新世界副主席杜惠恺,该公司由杜惠恺私人持有。

  消息又指,该项目地块由卖方在2000年获得,地块上已有部分发展为丰盛皇朝项目,该项目目前正在预售中,预售均价超过6万元/平米。

  更有分析指出,此次收购的均价为1.245万元/平米,鉴于交易价格还有可能调整,预计该笔交易的最终成交价格在2万元/平米,但即便如此,也远远低于市场价7万-7.5万元/平米。因此,预计该笔交易为融创带来的毛利率可高达50%,甚至更多。

  对于这笔交易,融创认为,该项目为上海中心区域占有核心黄浦江江景资源的稀缺地块。该地块的收购将有助于扩大上海融创绿城在上海的市场份额,加强品牌影响力。但对于市场种种猜测,融创方面并没有做出回应。

  负债上升与杠杆率

  对于融创这笔大额的交易,有熟悉融创的分析师指出,此次交易虽然是融创绿城联合收购,但项目最终并表融创,加之其以往的表现,可以断定在此次收购中融创占据主动地位。

  另外,虽然此次交易融创需要付出45亿元的交易对价,短期内会刺激公司负债率上升,影响较大,但放长远来看,未必如此。上述分析师认为。

  首先,此次收购的交易结构很巧妙,收购是通过融创绿城的合营公司来完成的。而合营公司又是离岸公司的身份,因此,融创可以向联交所申请,豁免召开股东特别大会批准交易。与此同时,融创去年配股融资的20亿港元可以直接使用。

  其次,在还款时间上,除了1000万美元的诚意金外,剩余的资金分为四期支付,但前三期需要支付的款项很少,仅有18亿元,最大的一笔款项只需在签署股权交易协议后210天内支付(尚有30天宽限期)。

  “彼时,融创已经有大笔的现金回款了,支付这些交易对价并不是问题。”该分析人士如是称。

  该人士还援引融创高层的话指出,交易所需资金部分来自去年的配股融资20亿港元,其他的部分则靠其内部资源或销售回款。

  根据收购条款,本次收购的项目目前可售资源达70-80亿元,且目前已进入预售阶段,只要该项目可以尽快入市销售,便会实现现金平衡。

  他总结说,“此次交易跟去年收购绿城9个项目50%股权很相像,融创的这些选择性收购都具有一个特征,现金流比较强,项目当期就可以销售。”

  目前,融创仍处于规模快速发展的阶段,对它而言,最重要的是现金流,而不是负债率。“因为负债率低,说明其杠杆率并没有得到很好的利用。”

  对融创而言,要足够的现金流来实现规模的扩张,最重要的前提是保障资金回笼速度,这也是融创最为看重的,那就是销售额。

  数据显示,今年前2个月,融创中国共实现合约销售金额人民币71.5亿元,在去年同期27.1亿元的基础上增长了164%。

  实际上,在融创中国董事长孙宏斌的词典中,“负债率”并不是最重要的,判断财务风险的标准是看“销售除以总负债”的结果。

  “我们去年卖300多亿,年底账上有100多亿,到期债款才25亿,实际上还款100多亿,其中包括大部分还未到期的债务,2013年融创到期的贷款有50多亿,但最后可能也会还款100多亿。”因此,孙宏斌认为,“高达100%多的净负债率无所谓”。

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