万达高速扩张困境:万达广场市中心与郊区冰火两重天

东地产 汪露   2013-03-20 09:04
核心提示:万达商业广场市中心与郊区冰火两重天的经营现实,透视商业综合体盲目扩张下,选址和经营的双重困境。

  万达商业广场市中心与郊区冰火两重天的经营现实,透视商业综合体盲目扩张下,选址和经营的双重困境。

  “18个月一座城,3-5天上一层”,这样的发展速度,让万达成为国内商业地产的“带头大哥”。

  仅2012年,万达新开业17个万过广场,1个万达中心。在万达高速扩张的同时,经营困局日益显现:大量已经出售的室外商铺空置、人气不振、以及传闻中的万达百货陷入泥潭……

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)探访沪上正在运营的四个万达广场了解到,万达广场所处的五角场一直以“市中心”的姿态立足,而其地处郊区的江桥、周浦、宝山三个万达广场无一例外地人气不足。

  郊区万达广场之困

  以江桥万达为例,开业运营一年多,室外商铺空置率高达四成。

  《东地产》在江桥万达广场室外商铺看到,步行街室外商铺外墙上“金街”的宣传语格外醒目,从人气上来看,“金街”充其量是个“铁街”。商铺空置率非常高,多家商铺大门紧闭。街道两旁的商铺门上张贴着“招商热线电话”。

  据江桥万达广场招商部门工作人员介绍,金街的交房时间是2011年10月,所覆盖的范围为万达广场五个出口外围的102个商铺。据《东地产》目测,“金街”至少有四成的商铺空置。

  经营者感受透露出郊区庞大综合体的经营困境。

  一家韩国料理店的服务员告诉《东地产》,这里生意不行,平时没什么人。前面还有很多空店没租出去呢。

  望湘园门店经理康先生在接受《东地产》的采访时表示,我们位于市中心的门店生意都非常好,这里开业后的现状和当初宣传时的出入很大,本来我们希望地铁开通后会有所好转,现在来看,地铁效应还没有显现。“主要是太偏了”,康先生感概。

  面对商场人气不振、商铺空置的现象,运营江桥万达商铺招商的工作人员称,江桥万达广场尚处于发展阶段,随着地铁13号线的开通,人气自然会跟上。

  而事实上,地铁已经开通一段时间了,据商场内多位商家透露,生意并没有得到好转。

  无独有偶,于2012年6月29日开业的宝山万达广场目前同样面临上述问题。此外,周浦万达情况也基本相近。

  一位不愿具名的业内人士认为,从地段来看,万达商业广场,除五角场外,其它几个万达广场所选择的地段相对偏远,综合体体量巨大,且不说市场有没有那么大容量,即使有,也需要相当的时间来培育人气。此外,近年来,大量商业综合体的涌现,让市场竞争日趋激烈,也过剩危机已迫在眉睫。

  万达广场扩张隐忧

  江桥万达广场的冷清现象并非个案,它是如今万达在全国各地高运转下的一个缩影。

  稍加留意,不难发现全国各地一连串万达广场与上海(楼盘)江桥项目一样,陷入经营困境。

  于2003年建成的沈阳万达广场,因人气稀少,陷入与业主的纠纷中,2006年9月,沈阳万达广场遭拆除,成为城市综合体的短命案例之一。

  2010年11月19日,位于济南(楼盘)的首个万达广场开业,轰动一时,后因定位不准,档次不高不低,引入品牌不够鲜明,万达百货人气不足。

  2012年6月,武汉(楼盘)菱角湖万达广场室外商铺交房一年多,人气不足,出租率只有三成左右。

  广州(楼盘)白云区万达广场,主力店的生意较好,但室外的街铺十分冷清,入驻的商户流失率至少30%。

  不过,与上述情况不同的是,部分万达广场经营红火,其中位于五角场的万达广场一直被视为万达成功的典型代表。

  《东地产》在五角场万达看到,人流量最多的地方,包括了沿街商铺、餐饮店和影城。沿街商铺人来人往,餐饮店门口四处可见排队的长龙,而在影城休息区里面,都是等候进场的人群。

  五角场万达的门店空置率非常低,几乎看不到空置门面。《东地产》随机采访的多位商家都表示,因为生意较好,这里的门店稳定性较高,换手率低。

  相似的经营风格,不一样的地理位置,五角场万达的成功多半是来源地段的优越。

  东江建筑设计事务所副总经理李晓告诉《东地产》,目前上海主要人口,同时也是消费水平最高的人口,仍然居住在中环线以内的核心区域。所以一般来说,位于城市中心的商场生意会比较好。

  “郊区的城市综合体必须考虑一定规模的消费人群,如何设置主力店和高端品牌以同市区的商业综合体争夺高端客户,是主要的运营风险。万达正在上海所有的郊区‘城市中心’建设万达广场。而这些区域的万达广场规模并没有比中心城区的小,局限于人流量及消费水平有限,郊区的大商场就会显得‘很吃亏’。”李晓解释道。

  一个很简单的现象,同样装修风格、提供同样产品的一家沿街食品店“土豆心愿”,在宝山,《东地产》记者观察了十分钟之久,没有一个客人;而在五角场,在同样的时间段,有七八名客人围在店门口。

  事实证明,万达广场并不能复制“到哪里,哪里就是市中心的神话”。

  电商分流加速

  此外,电商的强势崛起,已成为不可逆转的潮流。

  艾瑞咨询数据显示, 2012年中国电子商务市场交易规模达8.1万亿元;从市场结构来看,网络购物突破万亿元大关。

  目前,电子商务销售额已相当于社会消费品零售总额的4.7%。专家预计,到2015年网络零售额将达到社会消费品零售总额的9%以上。

  事实上,今年双“十一”,一天191亿元,天猫的疯狂成长,已敲响传统商业和以传统商业为内容的商业地产的警钟。

  但关于业界对于万达大批量开发商业综合体的担忧,万达集团老总王健林不以为然,他表示,尽管目前网购流行,但网购无法替代终端。

  但现实可谓严峻。城市综合体供应过剩,电商全行业崛起,整体看空商业地产的呼声渐高。行业性的震动之下,以上海万达商业广场为例,有关“万达到哪里,哪里就是市中心”的神话,正在崩塌……与此同时,高速扩张也为万达埋下隐忧,有关万达人事动荡与债务危机的传闻,本报将继续追踪。

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