二线城市“第四战”：星河湾300亿豪赌西安综合体

　　星河湾的高端客户绝大部分属于资源型，其发展模式最大的问题正是过度依赖于此

　　记者独家获悉，在低调进驻西安西咸新区4个多月后，星河湾集团近期正奔赴上海等地为西安项目筹集资金。

　　尽管星河湾集团品牌副总监李悦否认了这一传闻，但根据西咸新区秦汉新城官网消息显示，项目占地面积约960亩，总投资约300亿元。这对于近两年销售连遭“滑铁卢”的星河湾来说，不是个小数目。

　　星河湾董事副总裁梁上燕在今年2月份宣告游学的微博中，并未透露是否会回到星河湾。而失去梁上燕这一有力臂膀的星河湾，在销售模式上也面临调整，星河湾品牌和今后发展路径都待调整，此时星河湾再开拓新项目，前景只能说是让人拭目以待。

　　实际上，西咸新区目前已经有万科、华润、保利等几十家国内大型房地产项目入驻并且开工、开盘，星河湾已经是后来者，其项目要在西咸新区立足并且打开局面，本身也是件难事。

　　四战二线城市

　　“目前该项目没有任何信息可透露。”对于星河湾在西安建项目，李悦似乎并不愿意多谈。

　　根据咸阳市国土资源局去年12月10日发布的土地招拍挂结果显示，星河湾集团旗下的广州番禺海怡房地产开发有限公司以7.18亿元摘得西咸新区秦汉新城10宗土地，用途分别为住宅、商业、教育用途地块，共计828.97亩。

　　据西咸新区秦汉新城官网显示，星河湾西咸新区项目位于秦汉新城渭河北岸综合服务区内，占地面积约960亩，总投资约300亿元，建设质量将达到国内一流水平，包括酒店、住宅和国际会议中心等项目。

　　这是继太原、鄂尔多斯、成都之后，星河湾第四次进军二线城市。

　　“星河湾选择进入西安，很可能是看中了陕西的能源重镇——神木县。” 兰德咨询总裁宋延庆认为，其项目面向的高端客户绝大部分是资源型客户，而星河湾模式最大的问题也正是过于依赖资源型客户。

　　在西安拿地已4个多月，星河湾方面对项目的进展表述隐晦，不愿吐露半字，并坚决否认为项目筹集资金一说，西安项目因此蒙上了一层神秘面纱。

　　西安当地一家房地产企业负责人坦言，目前西咸新区已经有20多家房地产企业，将近30个房地产项目在售，可提供房屋面积高达200万平米以上，而西咸新区规划是7-8年以后人口才能达到230多万人，目前仅有不到百万人。华润、万科等大型房企早已入驻，地区房价从4000-5000元/平米到12000元/平米不等，星河湾入驻以后可能会面临市场供给过剩、竞争激烈等诸多问题。

　　销售“梦魇”

　　太原、鄂尔多斯项目的失利，已成为星河湾挥之不去的噩梦。

　　据了解，星河湾2010年高调进入鄂尔多斯，欲打造集住宅、酒店、商业、教育和社区服务为一体的星河湾项目，规划面积11820亩，其中一期工程占地2595亩。其希望借此项目在2011年实现100亿销售额，因而不惜重金大打营销牌。

　　然而，伴随着鄂尔多斯楼市出现泡沫甚至崩盘，星河湾鄂尔多斯项目不仅销售未达预期，还因为涉嫌违法占地、被曝无证开工等问题被国土资源部通报。

　　紧随其后，星河湾太原项目也由于质量问题引发业主大规模维权，再加上持续的楼市调控，使得项目销售“雪上加霜”。

　　作为星河湾品牌输出的首个项目，成都铂雅苑项目在花掉了巨额的营销费用后同样业绩平平。

　　据公开资料显示，铂雅苑开盘首日认购金额超7亿，但这与项目内定的20亿元销售预期相差甚远。

　　各地项目销售不畅，导致星河湾旗下新项目出现资金紧张情况。

　　有报道称，在沈阳和青岛，星河湾和当地已经谈好了意向，也签了框架协议，却没钱支付土地款。而星河湾投资做白酒业务，也是希望在地产之外寻找到一个业绩新亮点。

　　事实上，在宋延庆看来，星河湾模式在京沪穗一线城市也谈不上“成功”，只能说正好填补了当时高端住宅市场的空缺。随着高端项目逐渐增多，星河湾的品牌优势便也开始消失了。

　　他指出，星河湾模式的特点除了面向高端客户，特别是资源型客户外，就是采取现房销售，溢价率非常高；项目追求奢华，以满足客户的虚荣心。

　　北京大岳咨询有限公司总经理金永祥认为，目前二线城市房地产市场供应过剩情况突出，尤其是新区类型的房地产开发，缺乏人口和商业配套基础，完全是新建一个城市，需要较长时间凝聚才能形成城市功能和规模。“在城市建设初期，开发商们进入都是要承担一定风险的，央企和国企不缺钱会扛得住，民营企业若是在这个阶段进入，那就是赌一把了。考虑到风险，现在越来越多的开发商撤离二三线重回一线城市。”