张家鹏：凯德收购北京首地大峡谷是难得的商业机会

图为RET睿意德执行董事张家鹏

　　张家鹏，他是广受业内认可的资深人士，于商业地产行业拥有超过12年专业经验，现任RET睿意德执行董事/中国地产圆桌会秘书长。2002-2012的十年间，张先生就职于DTZ戴德梁行，曾任中国区董事，负责中国商业地产服务工作。

　　最近凯德商用17.6亿收购北京首地大峡谷购物中心这则新闻备受业界关注，引发了业内热议，就此记者专访了业内资深专家张家鹏先生。

　　记者：对于凯德商用斥资17.6亿收购北京首地大峡谷购物中心这个事件您怎么看？

　　张家鹏秘书长：凯德平价收购首地大峡谷是非常划算的生意，是难得的商业机会！凯德商用是很精明的，帐算的很细，很看重项目的溢价和增值效应，对回报率要求很高。凯德善于整合和运营推广商业物业，通过购入商业物业来达到扩张的目的。凯德以收购有瑕疵或运营不善的商业项目重新整合运营、包装上市来盈利。首地大峡谷是凯德商用在京的第十个购物中心，对其巩固市场占有率将会大有助益。虽然目前首地大峡谷因为客观大环境和自身的原因不温不火，对于“亲爹”首都机场集团没有太大的价值，甚至为了变现狠心将其“贱卖”，但对于“三爸”凯德来说无疑是捡了个便宜。首地大峡谷地理位置优越，所处南城正处于快速发展的黄金期，可谓天时地利，如果再加上人和，那么称霸南城显然不是不可期的。

　　记者：首地大峡谷购物中心地理位置优越，又背靠首都机场集团的雄厚实力，有着“京南第一MALL”之称，但是经过了2年多的养商期后并没有如预想的那样火起来，反而陷入了困局，您认为问题出在哪里呢？

　　张家鹏秘书长：首地大峡谷购物中心之所以没有火起来的主要原因出在自身的技术层面上。

　　记者：关于这个问题，您能更具体深入的谈谈吗？

　　张家鹏秘书长：可以归结为3点：第一，业态不够丰富，体验性不好。首地大峡谷购物中心在运营操作和推广上不够专业、系统，力度也不够。其本身的规模偏小，在规划上不合理，业态不够丰富，娱乐休闲性不够，客户体验性就会不好，预期越高失望越大，这对养客是非常不利的，还有很大的升级空间。体验化是不止关注货品的提供，也是关注到消费者从到达到离开全过程在购物中心的感受，为他们创造愉悦，而这种愉悦的创造关乎到大量细节。第二，招商号召力不强，品牌及品类丰富度不足。入驻的一线品牌很少，国际性的大品牌几乎没有，多数都是些名不见经传的小品牌，造成整体档次不够高端，没有特色也没有差异化，而当下主流消费群体多数是有足够消费能力且追求时尚和高端的年轻人，缺乏吸引力。第三，生活机能不够，区域结合的不密切。对特定人群没有针对性，客户黏着度低。其实首地大峡谷购物中心的地理位置非常优越，抢占了市场先机，目前没有什么竞争对手，周边有庞大的消费群体，但它缺乏必要的生活配套商业，比如儿童、美容、家庭等相关商业几乎没有，像超市、餐饮等常规性的物业也没有区域特色，并没有发挥应有的优势。首地大峡谷在商业规划与管理方面仍有较大成长空间。

　　记者：那么您认为现在购物中心这样的商业综合体最需要提升的是什么呢？

　　张家鹏秘书长：新一代高端消费者对品牌的需求呈现发散趋势，他们更理解不同品牌的文化属性与风格特质，不会因为＂炫耀＂ 或＂从众＂而去锁定单一品牌，他们偏爱＂混搭＂着装，依照不同品牌＂专长＂选择不同单品购买，所以服务于他们的购物中心，要有相当规模以容纳更多品牌来满足需求。虽然卖东西是商场赢利根本，但经营者不能由此就只关注＂赚钱＂的商品而忽略形成氛围的＂空间＂。新一代人群到商场的主要目的不再是买东西而是休闲，从他们需求出发，经营者须以适宜且不同的氛围来提供独特体验。很多事都同理，只有将不赚钱的事做好，赚钱的事才会发生。