业绩下滑、中国扩张速度减慢 凯德商用战略被指保守

　　近日，凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”）发布的2013年第三季度业绩报告显示，今年第三季度其实现营业收入9181万新元，同比下跌一成。

　　凯德商用称，收入减少主要是因为2013年开设的购物中心较2012年少，导致来自中国的物业管理费减少。凯德商用首席执行官林明志表示，未来将继续收购商场。

　　而收购始终是凯德商用获取项目的最主要方式，最近一项收购是7月其斥资17亿多元人民币从首都机场集团手中收购的北京南三环购物中心首地大峡谷，11月6日已经将收购该项目的子公司CRI转入CRCT（凯德商用中国信托）怀中。

　　“收购的项目接近一半。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平向记者介绍。截至目前，凯德商用在中国36个城市共有61个项目，总建筑面积达634万平方米，总物业值高达800亿元人民币。

　　但这与2011年在香港上市之际，凯德商用高调宣布的未来三到五年拥有100家购物中心的目标尚有一定差距。从2004年进入中国市场至今已经过去9年，凯德商用也从最开始的依靠合作伙伴获得项目，逐渐转变为自己单独收购、拿地的扩张模式。

　　但是在收入下降之际，其在中国的扩张步伐也正在减慢，“它的扩张速度肯定会越来越慢，这主要是与中国限制房地产业的外商投资和加强外汇管制有关，从金融危机后这种趋势越来越强。”某外资开发商一位离职高管向经济观察报称。

　　合作收购

　　2004年底，凯德商用与深圳国际信托（以下简称“深国投”）签署合作协议，双方在中国联合收购大型购物中心，这标志着凯德商用正式进入中国市场。

　　高通智库的研究报告显示，自从2004年12月起，凯德商用与深国投商置共同投资了33个以沃尔玛为主力店的购物中心。2009年资产置换后，凯德商用共获得22个项目的全部股权，深国投商置获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。

　　2005年初，凯德商用又携手北京华联集团投资控股有限公司（以下简称“北京华联”）进军北方市场。“当时凯德刚来中国，不了解市场，华联帮他们推荐一些物业，凯德收购后，华联作为主力店入驻；另一种方式是凯德和华联联合收购，但是资本主要由凯德来解决。”王永平介绍，“还有一种方式是凯德直接从华联购买物业，比如安贞华联，华联只保留经营权。”

　　当年1月，凯德商用便斥资约17.5亿元收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。2006年10月，又斥资3亿元将北京华联郑州店收入囊中。

　　民生证券的研究报告显示，2006年，凯德商用还耗资13亿元收购了金融街旗下的北京西直门西环广场，2.6亿元收购上海七宝项目，3亿多元收购内蒙赛罕项目，1.3亿元收购安徽芜湖项目。

　　五年后的2011年，凯德商用又斥资约4亿元收购了武汉民乐园项目，最新的收购便是今年7月收购的首地大峡谷项目。

　　首都机场内部人士向经济观察报透露，此次收购要经过民航总局和北京市商业委员会的审批。凯德商用官方向经济观察报确认，目前该收购已完成政府审批，凯德商用11月6日已经向凯德商用中国信托出售该项目。

　　全国工商联商业不动产专业委员会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波介绍：“凯德商用收购的都是有瑕疵、运营不好的项目，收购完成后，凯德商用通过自身的改造和专业团队的运营，使得商场增值价值比较大。”这是一场专业与非专业的较量。

　　民生证券研究报告显示，凯德商用收购的北京望京项目，截至2012年底，6年来租金复合增长率达7.5%；上海七宝项目的租金复合增长率高达13.6%，接近翻番；内蒙赛罕项目的租金增长率更是高达20%，已经翻番；安徽芜湖项目也以16%的租金复合增长率实现翻番。

　　“因为凯德背后是基金公司，基金在募集上一般会有一定的时间要求，比如这期要求有多少商场正常运营、收租，而收购有助于缩短周期，对投资人而言就能在最短的时间释放最大的增值效应。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利如此解释凯德商用更多采用收购获得项目的原因。

　　“对于外资企业来说，拿地开发前期有很多不确定的因素，需要有很多和政府沟通协调的工作，而外企并不擅长，直接收购就要简单得多。”RET睿意德执行董事张家鹏补充说。避其短板，发挥专长，凯德商用在过去几年风生水起。

　　模式转变

　　“于2005年开始在中国进行首项投资，我们主要依靠当地合作伙伴深国投和北京华联集团拓展物业。”凯德商用在2011年香港上市文件中称，“由于我们购买资产时，该等资产已存在或正在兴建中，我们对设计、装修、布局和租户组合的改动受到限制。”

　　虽然凯德商用收购的项目租金均有增长，但是受制于购物中心自身设计、布局和主力店长期租约的局限，部分项目租金增长却很低。

　　民生证券研究报告显示，凯德商用2006年收购的九龙商厦项目，由于与家乐福和百安居签订长期租约，截至2012年底6年的租金复合增长率仅为0.94%，年收入始终维持在4000万元左右。安贞华联项目也由于与华联超市签订长期租约，6年来的租金复合增长率也仅为1%，收入也仅由2007年的7600万元增长到2012年的8000万元，6年仅增加400万元收入。郑州华联商厦收购6年后的租金复合增长率更是仅为0.78%，2012年收入也未突破5000万元，6年的收入增幅不到200万元。

　　伴随着凯德商用在中国市场地位的确立和经验的不断增加，凯德商用也在转变扩张模式。“我们已越来越多地利用本土团队，更加直接地参与和合作伙伴选择和收购土地开发购物中心。”凯德商用称，“我们按自己规格从零开始设计购物中心的数目不断增多，对建设时间表、租户组合、我们的租赁条款及租户网络扩展等方面拥有更多控制权。”

　　2007年7月，凯德商用与万科结成战略合作伙伴，双方将就万科所开发项目中的商业部分展开合作。

　　随后，凯德商用便收购了万科开发的西安新地城商业地块，自己单独开发运营，其在西安的首个项目已于去年底开业运营，此外于今年4月开业的成都魅力城凯德广场项目，也是凯德从万科手中直接收购的地块。

　　2011年，凯德商用又与苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司合作开发建筑面积约29万平方米的苏州最大规模购物中心。

　　单独操作

　　随着凯德商用在中国市场的深耕，其也逐渐由依靠合作伙伴联合收购项目，变为单独收购或拿地。

　　自2006年收购华联商场后，除作为主力店的华联超市等外，凯德商用与北京华联的合作基本终止。其与深国投的合作，也伴随着2009年的资产置换后终结，“现在深国投也都单独做了，深国投的购物中心印象城系列也做得很好。”朱凌波称，“刚开始凯德商用想借助深国投和华联拓展中国市场，而深国投和华联也想学习凯德的成熟开发运营经验，但是各家品牌、团队都很强势，合作后期在投资、管理、品牌使用等方面出现一些问题，这种股权合作往往会有一些掣肘。”

　　就连凯德商用与中国住宅大佬万科的合作也变为“闪婚”，王永平称：“主要是因为万科是专业住宅开发商，拿地主要从住宅的角度考虑，商业只是住宅的附属，而凯德是专业的商业地产开发商，它也只想要好的商业地块，不好的社区商业就不要，所以后来就有矛盾，万科也开始自己做商业了。”

　　2009年，凯德出身的毛大庆加盟万科，担任万科执行副总裁兼北京万科总经理，与此同时万科的商业地产也低调地开始发力，并于2011年正式宣布进军商业地产，今年1月正式成立万科集团商用地产管理部。

　　“原先签署的合作还在进行，后来我们成立了商业地产部，就逐渐开始自己做了，但不排除以后有其他形式的合作。”万科高管向经济观察报介绍。

　　在将万科西安新地城商业项目和成都魅力城项目出售给凯德商用后，双方的合作也并未深入下去。去年4月，凯德商用便单独收购了保利在北京大兴的商业地块，计划斥资23亿多元打造总体量12万平方米的购物中心，预计2015年竣工。今年7月斥资17亿多元收购的首地大峡谷，也是凯德商用单独操刀的最新案例。

　　扩张减速

　　“中国的业绩本来是凯德的最主要收入来源，但是这两年他们在中国的发展阻力明显比前两年变大了，速度确实在减慢。”郭增利向经济观察报称，“以前和深国投、华联等合作相对灵活，现在完全依靠自己很明显将商业开发的路变窄了，因为中国的市场很独特，我相信凯德内部也在做速度的反思，也会有一些应对策略，包括模式和合作方式的转变，包括最近几年人员的变动也比较大。”

　　2011年6月，凯德商用原中国区总裁吴顺永调回新加坡，由2010年3月加盟凯德商用的骆伟汉接任。除毛大庆加盟万科外，凯德出身的张强也加盟万科，并担任深圳万科商业管理公司总经理一职。今年3月，凯德商用董事会主席廖文良又卸任，由母公司凯德集团主席黄记祖接任。

　　在人事变动之际，是凯德商用的业绩下滑和中国扩张速度的减慢。10月30日，凯德商用发布的2013年三季报显示，今年第三季度实现营业收入9181万新元，由于在中国开业项目减少，导致收入与去年同期相比下降一成。

　　“随着与中国合作伙伴的合作减少，凯德在中国发展的阻力也越来越大，速度减慢恐怕是必然的。”郭增利称。“减缓是肯定的，主要原因是中国对外企投资房地产业的限制和外汇管制的加强，这种限制和管制现在越来越强。”上述外资开发商离职高管称。

　　凯德商用在香港的上市文件中也表示，中国政府通过提高设立外商投资房地产企业的注册资本及其他条件、加强外汇管制及限制外籍人士在中国购置物业等措施，限制房地产业的外商投资及遏制房地产过热的情况。

　　“中国政府对外商投资地产业的限制可能影响我们进一步投资中国附属公司的能力，因此可能限制我们的业务增长，并会对我们的业务、前景、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。”凯德商用在上市文件中称。

　　“特别是2008年金融危机后，中国意识到外汇储备太多，并不是一件值得骄傲的事。几万亿的外汇储备，受汇率波动影响很大，人民币一升值，汇率一波动，中国相当于一个月就会损失一艘航母，一年丢10艘航母。”上述外资开发商离职高管称，“外汇进来导致热钱进来，会炒作中国的不动产，所以中国逐渐加强外汇管制，限制外商投资房地产业，虽然凯德不是炒作房地产的，但也受到了波及，包括香港上市的中国企业也都会受到影响。”

　　据悉，凯德在北京的东直门来福士广场项目，光立项就花了9个月时间，而且该项目还是“奥运会绿色通道项目”，“要不然的话，三年、四年都有可能”。

　　某外资开发商开发与投资相关流程显示，报批依次要经过区发改委、市发改委、区商务局、市商务局、市工商局、市公安局、市质监局、地税局、国税局、外汇局、财政局和统计局等12个政府部门的审批。“外企投资额超过一定额度，还要向国家发改委、商务部报批、立项，一般比国内企业要长一年时间。”上述外资开发商离职高管称。

　　2011年12月，国家发改委和商务部发布的《外商投资产业指导目录》中，明确将房地产业列为限制外商投资行业，其中土地成片开发仅限于合资和合作开发，允许进行高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营和房地产二级市场交易及房地产中介或经济公司。

　　凯德商用首席执行官林明志表示，凯德商用未来将收购更多的项目，但凯德内部人士向经济观察报称，凯德商用并不排除采用直接拿地或与其他企业合作等方式来获得项目。

　　凯德商用在财报中称：“我们将执行一个‘聚焦式扩张’战略，即通过主要专注在我们当前已进入的城市寻求发展，努力强化我们在中国的布局。”

　　凯德商用认为，这种战略有助于加强其在这些城市的布局，加深凯德商用与租户和地方政府的关系，增强其在这些区域的市场领先地位。

　　“但这种战略有点保守。”王永平表示，“之前有几个城市想引进凯德，因为他们在那些城市没有项目，就没有去。”凯德商用今年在中国开业项目减少，或与这种扩张战略有一定关系。2011年6月，凯德商用已经进入中国34个城市、拥有54个购物中心，两年多后的现在也仅进入36个城市、拥有61个购物中心，与两年前香港上市之际宣布的3到5年建设100家购物中心目标，尚有一定距离。