赢盛中国研究：资源主导型旅游地产的规划设计浅析

　　随着国民生活水平的提高,人们对旅游、休闲的生活方式的需求越来越大，对健康环保、绿色生态的生活品质的要求也越来越高，表现尤为突出的是居住需求正从“城居”走向“郊居”进而到现在以“旅居”为主的多元化格局。旅游地产作为这种全新生活方式的载体，融旅游、休闲、度假、居住为一体，满足人们在生活中旅游、在旅游中生活的双重需求。从现今已开发的旅游地产来看，无论是借助古迹遗址、名人故居等丰富人文的资源主导型，亦是单纯依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等自然景观的旅游持续型，还是在城市中全新建立主题公园的生态人居型，较之一般的住宅，旅游地产都对景观设计提出了新的要求，突出“延续文脉、尊重自然、创新体验、艺术多元”，强调将健康发展的理念落实到具体项目设计中，从而创造优美怡人的居住环境，提升地产价值。

　　资源主导型旅游地产的特点

　　核心：资源的最大化

　　特色：文化资源知名度高、独特性强、优势突出

　　代表：名山大川、人文故居、古城遗址等

　　主要问题：保护与开发的关系；如何带动区域旅游发展、观光游览向深层度假转型等

　　景观特点：人文历史色彩优于自然资源景观

　　设计手法：以历史风貌的保护与修复为规划主线，将景观设计融入其中

　　【代表案例】平遥古城环城带规划设计

　　1.项目背景

　　平遥古城位于山西中部，是一座具有2700多年历史的文化名城，在中国历史的发展中，为人们展示了一幅非同寻常的文化、社会、经济及宗教发展的完整画卷。平遥古城与同为第二批国家历史文化名城的四川阆中、云南丽江、安徽歙县并称为“保存最为完好的四大古城”，也是目前我国唯一以整座古城申报世界文化遗产获得成功的古县城。

　　2.设计理念

　　按照“织补城市肌理，再现历史空间”的设计理念，在体现地方特色和文化底蕴的同时，注入现代城市的发展理念，使古城历史文化与新城衔接完美结合，再现昔日古城的沧桑、古朴与庄重。通过规划整治将平遥建设成为国际更具知名度、国内更具影响力的晋商文化旅游中心城市。

　　3. 方案创意

　　（1）五大策略

　（2）六种景观

　　古礼迎曛——迎曛门外景观

　　城北叠翠——拱极门外景观

　　河田野望——太和门外景观

　　桃源亲翰 ——亲翰门外景观

　　绿茵英姿——永定门外景观

　　晋商古韵——凤仪门外景观

　　（3）特色古村落

　　古城平面以龟形布局，并以“龟城”著称。城南堡当属古城龟首，是进入古城旅游、商贸集散的重要地段，也是世界文化遗产的重要标志和形象地区。

　　规划着重保护和恢复城南堡古村落建筑形态，挖掘、整理、展示古村落文化生态，还原、再现平遥古城离城最近的村落的传统生活状态。

　　特色古村落内部，依托整治后的城南堡东西两个古堡周边区域，构造、寻找、创造，原汁原味、田园风光为主景的生态型城市景观框架。

　　旅游持续型旅游地产的规划设计

　　旅游持续型旅游地产的特点

　　核心：景观的深度化

　　特色：资源优势明显、知名度较高，且通过持续型开发，可不断升级

　　代表：三亚海棠湾、杭州西湖等

　　主要问题：资源与资本的结合、旅游的可持续发展等

　　景观特点：具有丰富的自然资源，且具有较持续的观光旅游人群

　　设计手法：注重自然资源的保护，通过设计手法延伸出的新景观，加上持续不断的旅游体验活动的引入，使观光者不仅能够领略到大自然的馈赠，同时通过趣味性与主题性的氛围营造，更让其穿梭于不同的场景之间，从而产生一步一景的丰富体验。

　　【代表案例】三亚海棠湾

　　1.项目背景

　　海棠湾位于三亚市东部，规划区面积约为98平方公里。海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂、面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，及国家海洋科研、教育、博览综合体。

　　2.设计理念

　　依托现有的林旺镇，建设旅游度假中心区，逐步实现配套度假酒店、商业购物、文化休闲、娱乐游憩及管理培训等服务设施。同时，利用泻湖及其周边地形的丰富多样和视觉景观优势，建设丰富多样的综合旅游度假区。其中既有生态居住区、高档游艇社区、高尔夫社区等居住类产品；也有豪华海景酒店、温泉度假区、环球影视城等公共设施；还有主题公园和红树林自然保护区。

　　3.项目亮点

　　提出海棠湾国家海岸。国家海岸这个概念是一个种土地管理策略，这种策略限制并控制一个实施特别行政管理区域内的物业数量与素质，从而保存与保护自然栖息地和田园风光。

　　项目提出海棠湾的发展战略，是将海棠湾发展成为一个世界级的国家海岸，发觉其潜在优势，永久保存其世界一流的环境资源，令其以保护区的典范，成为中国首个经济上值得保存管理的区域。

　　同时通过国家海岸的概念使整个延绵25公里长的海岸线得到发挥，除着力打造一线海景之外，在它的腹地通过人工的方式增加出很多激发土地本身、刺激土地本身的价值再次上扬的设施，增加二三线地区的土地价值。

　　4.起步区设计

　　（1）起步区概况

　　起步区30平方公里范围内有海棠湾镇7个村委会，总人口约1.1万人，大部分为农业人口，现有基本农田为5933亩。起步区主要自然资源有海湾和泻湖，拥有沙滩的海岸线长度约4.3公里，铁炉港泻湖湖区面积约8平方公里。起步区的开发是与现存区域基础设施，包括道路、三亚凤凰国际机场，三亚市区以及亚龙湾国家旅游度假区联系在一起的。

　（2）起步区规划

　　起步区的开发以旅游度假为主，建设成为包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域。在基础设施建设中，采用综合管沟的方式，力争建设成为具有现代化水准的国际一流的基础设施，为实现海棠湾“三低一高”的开发目标奠定基础。

　　生态人居型旅游地产的规划设计

　　生态人居型旅游地产的特点

　　核心：主题的最优化

　　特色：资源优势不突出，靠人文居住主题或游乐公园主题等其他项目拉动

　　代表：华侨城、迪斯尼等

　　主要问题：资本的巨额投入、创新的可持续性、深度体验的开发等

　　景观特点：自然资源相对匮乏

　　设计手法：通过合理的规划与景观设计，为居住着营造宜居、生态的都市田园生活休闲空间

　　【代表案例】华侨城规划设计

　　1.深圳西部华侨城

　　区位：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾

　　资源：资源条件一般，区域内无特殊资源

　　交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架

　　规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷。现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区。

　　2.深圳东部华侨城

　　（1）项目概况

　　盐田（东部华侨城）生态旅游区入口前区项目用地位于深圳市东部的盐田区，面积为24.12ha，距离市中心20km。南部为著名海滨度假胜地大梅沙，中有盐坝高速公路相隔。

　　（2）设计亮点

（转载请注明：本文选自赢盛中国《商业地产决策参考》）

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