从招股书一窥万达广场运营：平均租金收入2.5元/天/㎡

　　（赢商网记者报道）作为前中国首富王健林持有，有着庞大商业王国的万达集团旗下子公司，大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业地产”）的上市招股书，的确需要793页才能将其所拥有的业务板块，尤其是有着一百多个万达广场阐述清楚。

　　而随着万达商业地产招股书在港交所预披露，业界所关注的万达商业地产的财务情况，特别是万达广场的运营情况也浮出水面。

　　已完工购物中心1002万㎡

　　根据招股书的内容，万达商业地产业务主要包括三大板块，分别是开发、租赁及管理长期投资商业物业；开发及销售物业；开发及经营酒店。而投资商业物业，无疑是万达商业地产中最重要的业务，包括核心产品“万达广场”。

　　截止2014年6月30日，万达商业地产在全国109个城市共有159座万达广场，其中包括于47个城市的71座已整体完工的万达广场；在7个城市中8个开发中的万达城以及11个其他物业项目。在上述提到的共计178个物业项目中，拥有168个购物中心（其中89个购物中心已开业）及102家酒店（其中48家酒店已完工）。

　　在万达商业地产目前所拥有的商业物业中，已经完工的物业总建筑面积1470万平方米，主要包括总建筑面积1002万平方米的购物中心，总建筑面积20万平方米的写字楼以及430万平方米的停车场及其他物业。其中，运营中的89个万达广场购物中心，拥有超过1.5万家已租店铺，出租给超过2600个品牌商户，租户包括百货商场、超市、电子产品商店、电影院、卡拉OK、连锁餐厅及游乐场。

　　作为万达商业地产中的核心产品，万达广场已经历三代的演变。目前，万达商业地产所拥有的万达广场绝大部分是第三代产品，包括购物中心、写字楼、住宅楼、星级酒店等组合，集零售、娱乐、餐饮及生活服务于一体。一般位于市中心、新开发地区的中心以及具有增长极开发潜力的地区。

　　而第三代万达广场的商业模式，也是万达集团在2005年之后能快速发展的基础。对于万达的商业模式，可以概括为：购物中心中街铺、住宅底商、公寓、写字楼等物业的预售及销售提供资金，以达到开发投资物业及酒店所预期的现金需求水平并可以平衡整个项目的整体经营现金流；投资物业及酒店可满足消费者日益多样化及多方位的需求，从而提升位于同一综合体中开发物业的销售；酒店及投资物业位于同一综合体，相辅相成，可增加整 体商业吸引力、品牌知名度及客流，从而进一步提升其资产价值。

第三代万达广场运营模式

　　万达集团强大的招商能力及品牌资源库，也是其商业模式中极其重要的部分。截止2014年6月30日，品牌库包括超过2000个品牌，各类别的许多品牌为国内外知名品牌。业态占比中，主力店及次主力店租户占比14%，儿童娱乐及教育业态占比4%，餐饮业态占比23%，服饰配套业态占比28%，生活用品占比31%。在万达品牌库中，餐饮、生活用品业态的占比比较大，这也和万达广场将零售业态占比减少，增加体验性业态，比如餐饮、儿童、生活配套等相符合。

　　平均租金收入2.5元/天/㎡

　　基于万达商业地产庞大的持有物业基础，万达商业地产总租金收入位于国内开发商租金收入的前列，但在万达商业地产总体收入中的比例还相对低下。

　　根据招股书中的数据，万达商业地产持有物业（包括购物中心和办公物业）租赁及管理收益从2011年以来增速较快，特别是2014年上半年。万达商业地产物业租赁及管理收益数据为：2011年收入 37.69亿元，占整体收入的7.4%；2012年收入58.43亿元，占比9.9%；2013年收入84.83亿元，占比9.8%；2014年上半年收入51.77亿元，占比22.3%。

　　具体到万达广场购物中心，2011年已开业的购物中心总可租赁面积442.5万平方米，平均每月每平方米租金收入57元；2012年的租赁面积605.1万平方米，平均每月每平方米租金收入63元；2013年的租赁面积770.6万平方米，平均每月每平方米租金收入70元；2014年上半年的租赁面积808.7万平方米，平均每月每平方米租金收入75元。

　　按照2014年上半年万达商业地产的最近租金数据，平均到每天，旗下购物中心租金收入为每天每平方米2.5元，这样的水平，在行业内可以说是非常低。像北京apm商场、北京嘉茂(西直门)购物中心的平均租金水平都在20—30元/每天/平方米。当然，由于万达广场大部分购物中心都位于二三线甚至四线城市，并且在2011年、2012年、2013年开业的项目较多，培育期都在三年之内，所以就拉低整体的租金收入。

　　不过，在北京、上海等一线城市开业较早的万达广场，租金收入水平也较高。以上海五角场万达广场为例，2006年12月开业，是第三代万达广场最早一批项目，也是目前万达广场中运营情况较为良好的项目之一。购物中心可出租面积18.2万平方米，2011年租金收入3亿元元，平均每平方米每月租金136元；2012年租金收入3.23亿元，平均每平方米每月租金149元；2013年租金收入3.43亿元，平均每平方米每月租金157元。

　　北京CBD万达广场和北京五角场万达广场类似，2006年12月开业，可出租面积约15.9万平方米，2013年租金收入8650万元，平均每平方米每月租金103元。

　　而位于二线城市并且开业时间在两年内的万达广场，租金收入情况又下一个档次。成都金牛万达广场，2012年12月开业，可出租面积约11.8万平方米，2013年租金收入1.06亿元，平均每平方米每月75元；泉州浦西万达广场2012年9月开业，2013年平均平均每平方米每月租金72元。

　　三四线城市的万达广场又会更低，哈尔滨哈西万达广场和丹东万达广场分别在2013年9月、2013年12月开业，2013年的租金收入分别为平均每平方米每月租金50元、平均每平方米每月租金60元。

　　由此可见，在一二线城市、开业时间越久的万达广场租金水平越高。