2016上半年开业全国商业项目盘点及七大趋势解析

　　2016年上半年，中国商业地产仍然呈现高速发展态势，购物中心蜂拥开业。赢商网根据公开数据统计，2016年1-6月开业全国大型商业项目（商业面积≥3万㎡），2016年上半年，全国共开业商业项目147个，总商业体量超1000万平方米。

　　相比2015年同期，仅减少了8个项目。经济较发达地区的华东、华南、华中地区依然是开发商的必争之地，一线城市新增商业供应有限，基本上往郊区分布，而更多开发商选择进入经济能力较强的非省会城市，挖掘市场机会。

　　从入驻品牌看，购物中心明显减少百货业态的引进，超市依然是主力店，但开始倾向于精品超市，另外，影院、儿童乐园等体验业态几乎成为标配。

　　1、区域分布：华东华南活跃、华北趋向理性发展

　　华东、华南等沿海地区，因为人口密集、经济发达，消费水平较高，商业地产开发显得非常活跃。相比2015年上半年，虽然项目数量略有减少，但华东区、华南区上半年开业项目数量却比去年同期有所增长。而华中、西南、华北、东北四大区均比去年有所减少。华中，西南地区商业发展潜力较足，去年、今年都保持在前四位。

　　     华东区以上海为代表城市，毗邻的城市如浙江、江苏都是经济较为发达的城市，山东作为华东大省，经济、人口都相当强大，因此也成为最受开发商青睐的区域。而华南地区有广州、深圳两大一线城市作为支撑，加上城际轨道交通的发展，周边城市也成为开发商关注的目标，如佛山、东莞珠海、中山等城市，商业地产迎来新一轮发展，

　　纵观整个华北地区，总开业数量12个，在7大区域中排第6位。华北区开发量明显收窄，市场处于疲软状态。综合分析，一是因为前几年的快速开发导致石家庄、大连、沈阳等城市供应量出现过剩，商业空置率也一度居于全国前列，目前进入消化库存状态，因此出现减缓开发的情况。二是延期开业现象比较普遍，以河北为例，上半年仅开业4个开业项目。据赢商网河北站之前统计数据，河北原计划2016年开业项目达75个，其中22个是拟定上半年开业，如今实际只开了4个。其中原因，不外乎是招商缓慢、资金问题、工期进度等影响，大部分项目被迫延期开业。

　　2、城市分布：非省会城市占六成 一线城市向郊区发展

　　根据统计划分的三个城市级别看，非省会城市已经占绝对主导地位，项目数量占比约60%。非省会城市重点关注经济相对发达地区，如广东佛山、东莞、江浙杭州、宁波、青岛、苏州等，这些城市GDP增长较强，商业进入全面开发期，供应量充足，品牌资源也相对丰富，后市发展较为看好。

　　一线城市因为土地市场逐步饱和，土地成本高企，开发商进入门槛高，新项目相对其他城市更少。上半年在一线城市中心最核心区域的项目仅3个，分别是：上海闸北大宁音乐广场，广州天环广场、深圳京基KK ONE，其余21均分布在郊区。中心城区项目基本上是旧改用地，而且商业竞争激烈，开发商进入需特别谨慎，多为资金雄厚、运营能力强大的外资企业或实力开发商的选择。随着城市外扩，城镇化发展的推进，郊区型商业的兴起和发展已经是必然趋势，未来，把握住郊区社区型商业机遇是关键，万科已经率先发力社区商业，上半年开业的3个项目均以社区购物中心形式亮相。

　　3、商业体量：5-10万平方米中大型商业综合体是主流

　　从项目商业体量看，5~10万㎡的大中型商业项目是主流，共66个占比45%。随着人们生活方式的转变，只有融合购物、吃喝玩乐等社交元素的于一体的综合型SHOPPING MALL才能满足现代人生活需求。同时，伴随购物中心的发展，业态也不断丰富，娱乐会所、健身馆、剧场、海洋馆等各种业态纷纷被引进购物中心，商业体量也相应的要求更高更大。

　　一线城市及非省会城市较多3-5万平方米的小型购物中心。一线城市较少大体量的地块出入，而且寸土寸金，所以小体量项目也较多见，非省会城市下面的三四线城市，由于人口数量相对较少，经济能力相对偏弱，更多是因地制宜选择小型商业项目，更适合所辐射范围消费力。另外，省会城市郊区以及非省会城市，因为地价便宜，有一定旅游文化资源，更容易产生大体量商业项目，典型的有上海迪士尼、南昌万达文化旅游城。

　　4、开业时间：春节前夕、五一假期是开业高峰期

　　“黄金假期”也是消费黄金期，购物中心开业一般都会选择这些假期或者前夕的节点。上半年开业项目集中在元旦、五一两个假期期间，1月份是高峰期，主要是赶春节假期，共有47个项目开业，2-3月是开业淡季，刚过完春节，消费群体回归工作状态，工作忙碌消费时间也相对缩减。5月是次高峰，其前后的4月、6月开业也比较密集。因为上半年推迟开业项目较多，预期下半年国庆前后会出现另一个开业高峰期。

　　5、开发商：民企开发商是主力军、零售企业集体进军商业地产

　　下半年开业项目的128家开发商企业中，民营房地产企业是主力军，共102家（不含零售连锁企业），占比80%。全国商业地产开发热潮掀起，再加上土地捆绑商业配套、各地政府的支持推动，各大企业主动或被动蜂拥进入商业地产领域。民企代表企业万达集团仍然以数量取胜，上半年开业8个万达广场，1个万达文化旅游城。央企（国企）以及外资企业则相对谨慎稳健，进入的城市也是成熟市场，如上海、广州、天津等城市。

　　特别值得关注的是，零售企业开发商竟有17家，均为百货、商超零售巨头，包括三家外资零售巨头。因为门店租金不断攀升，电商的剧烈冲击、传统零售模式的滞后，百货商超等零售企业的日子日渐艰难，关店、缩减面积成为普遍现象，转型成为大家面临的共同问题。进军商业地产开发自持物业，不但可以解决租金上涨的问题，打造购物中心业态，也可以一改现状单一的零售模式。这些零售巨头，如百盛、沃尔玛、步步高等，拥有丰富的商家资源以及较强的商业运营能力，进军商业地产优势明显，竞争力不可小觑。永旺旗下的梦乐城、步步高的新天地系列，已经打造成购物中心品牌发展连锁项目。

　　6、进驻业态及品牌：百货淡出超市仍是主力业态、体验业态受青睐

　　在半年开业的147个项目中，有效统计到引进超市业态的有97家，其中精品超市占25家（如果加上未确定的部分，这个数量会更高。）超市仍然是购物中心的主力业态，不过随着城市人们消费水平的提升，对品质追求的提升，“小而精”的精品超市越来越受欢迎，渐渐取代大卖场的位置。而引进百货的项目仅19家，百货业态明显出现渐淡出购物中心的迹象。以万达为例，万达上半年开业的8个购物中心仅1个配有百货业态。

　　同样在有效入驻品牌数据中显示，引进影院的有98个，儿童乐园的95个。影院、儿童儿童乐园两大体验业态因聚客能力强，后者还能有效带动家庭消费，因此，购物中心基本上将影院、儿童乐园视为标配业态。此外，健身会所、儿童教育、亲子DIY也成为众多购物中心的青睐的业态。　　 

　　在开业的147个项目中，引入国际快时尚品牌的41家（该数据样本的国际快时尚定义为ZARA、H&M、UNIQLO、Forever21、MUJI、UR、NEWLOOK、i.t），主要分布在广东、上海、江苏、湖南四大城市。从入驻项目看，满足国际快时尚选址条件的项目基本上都引进了这些品牌。从选址看，国际快时尚品牌的选址开始下沉到三四线城市，如浙江台州、江苏镇江，广东湛江、四川资阳等地。另外，国内快时尚品牌MJ style （笕尚）快速布局，和国际快时尚几乎同步入驻全国购物中心。

　　7、购物中心涌现新颖业态

　　上半年开业的购物中心出现了不少新颖的业态，非常值得大家参考。比如开辟屋顶农场、家庭娱乐中心，生活馆等，佛山佳盛购物中心广场甚至开设室内马术培训基地、卡丁车俱乐部，更典型的还有长沙梅溪步步高新天地的中国首家飞行体验馆旗舰店、中国最大屋顶天空农场、湖南首家高规格立体汽车展馆。另外，跨境电商体验中心、海洋馆、生活馆、集合店等业态也频频出现在购物中心里。

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