易城尹宝军:商用地产开发难点在前期定位

　　尹宝军做了十五年商业地产，曾在世邦魏理仕、基强联行、高纬环球以及戴德梁行等国际著名顾问公司任职高管多年，无论是声望还是待遇，都是名利兼收。他为什么选择放弃已有的一切从头开始，参与创办易城中国呢？

尹宝军接受本站专访

　　在商业地产顾问行业看到机遇

　　谈到创业，尹宝军娓娓道来：参与创办易城中国是因为经验、人脉、视野等都已经积累到一定层面了,更主要的是中国城市化的进程和商用地产的发展对商用地产专业管理服务提出了更广泛和更新的需求和机遇；同时，通过在几家国际顾问公司的工作看到了这些公司的长处和通过创立新的商业模式可以改善和提升的空间。

　　和其它任何行业一样，房地产服务行业也存在“洋枪”与“土炮”之争。外资顾问公司的优点就是专业和经验，弱点之一就是还不够了解和适应中国的市场；比如说，如何去理解变化的政策？如何同政府更好地合作？如何面对急剧变化的中国市场? 对于国际性顾问公司来说，是很难即时调适的。外资行认为有以往国外的经验就已经足够了，较少在资本、人力和项目研究中投入更多。实际上中国商业地产的体量这么大，每年有这么多商业地产的项目开发，其业态的丰富性等等，这在国外是不可想象的，就如他们想象不到世博会每天有100万人一样。

　　复地集团的范伟说：做住宅就好比放牛，做商业地产就好比挖金子。市场发展快，政府对住宅的打压更是成为商业地产发展的契机，商业地产将会越来越受重视。尹宝军与范伟英雄所见略同。他和他的团队认为在商业地产领域，易城中国有很大的发展空间，他们的目标是成为国内最好的商业地产顾问公司，做商用地产的价值伙伴。

　　特色定单模式打造核心产品

　　中国目前的商业地产顾问行业，外资行几乎垄断了一线城市市场，在这种局面下怎样让易城中国更有竞争力呢？

　　尹宝军认为，商用地产开发的难点在于前期定位，开发商需要和顾问公司共同研究，需要顾问公司的专业支持、帮助其整合资源。现在的国际顾问公司都还只是进驻一线城市和部分二线城市，未来易城中国的服务范围会更大，二线、三线城市还有很大市场待开发，而且，易城的核心产品是其他人都做不了的。

　　尹宝军和他的团队仔细考虑了自身与竞争对手之间的差别，把业务分成顾问、代理和运营三大块。其实这些内容外资五大行等竞争对手也在做，只不过他们都是流水线作业，都是按照一个固定的模式套路，或相互之间衔接不够，而易城的特色在于“定单模式”——

　　“比方说我们正在做的一个海口的一个商业小镇，有11个高尔夫球场、10个五星级酒店，在海口的山上, 并不是传统的靠海边度假的项目, 怎样能把这个商业做好？我们就带来了一些新的模式给开发商，最终我们胜出的关键在于我们不会把所有的项目都简单模式化，深入挖掘客户的土地价值和特征；同时，我们花了很大力气在做区域规划和区域产业研究，相信这将会是我们的一个竞争力。

　　比如高铁经济的研究、低碳能源的研究。我们研究高铁站每年带动多少人流，它的辐射力对于整个区域的发展能带来什么影响，带来未来节点站的产业的凝聚力和变化。”

　　在商业顾问业务板块易城中国也与对手侧重点不同：其他顾问公司重点都在租赁，易城将重点放在销售：二、三线城市的SOHO、写字楼或高端公寓产品。在运营业务板块，易城更关注低碳和能源的研究尤其是酒店和大型SHOPPING MALL的节能研究。

　　易城中国提出了“商用地产价值伙伴”的概念，超越 “过程参与者”层面，投入更多。房地产服务市场是靠人才、靠智力、靠管理，人才、产品、服务让易城比对手更有竞争力。在做好产品的同时，易城形成一种创新的文化，吸引国外其他几大行的优点，取长补短形成凝聚力。

　　易城这个刚诞生的企业需要向易居学习的有很多

　　尹宝军说：“我们可以从做一家小公司开始，但小公司的发展慢，为了更快的融入市场，我们也一直在寻找投资人和合作伙伴。最终选择易居，是因为我们看到易居在2007年上市以后的发展情况和他在房地产产业链条中的不断进取的态势。易城这个刚诞生的企业，需要向易居学习的很多。”

　　商业地产是需要人才积累的

　　人才短缺已经成为制约商业房地产发展的瓶颈，针对“一将难求”的现状，尹宝军说：“没有五年的专业公司培养的经验是很难成为商业地产专业人才的。在这个行业里，人才一直是大问题，不管是原来在几大行工作还是现在的易城中国。易城现在采取的培训措施是从应届大学生开始抓起，从基层带、从头做，每个副总裁都带一批人，形成不同的结构，为未来发展培养人才。”

　　2010年胡润百富中，房地产服务行业三人上榜。他们是刚刚率领搜房网上市的莫天全，世联地产陈劲松、佟杰夫妇和易居中国周忻。尹宝军说：“我很佩服周总，他的前瞻性和对资本的感觉都非常敏锐。他的前瞻性表现在他把房地产服务行业的制高点都占领了：数据库、商业、住宅、旅游地产、公共关系等等。而且他还特别善于用互联网等高科技，比如他跟新浪、百度的合作。我们做的东西都是在看未来的，并且在资本上合作非常有高度，所以他的排名还能再上升。”

　　“房地产服务行业三人跻身胡润百富榜代表了房地产服务行业的方向——未来是以服务为主，也许未来哪天我们也会榜上有名。”尹宝军对易居中国的投资战略和中国房产信息集团的平台资源充满信心，对易城中国团队潜力更充满信心。

尹宝军对赢商中国的寄语