21世纪中国城市综合体高峰论坛2010年会对话一

　　吴传鲲：
　　谢谢周总，讲得非常详细，水游城可能是未来我们学习的榜样之一，跟大家说声抱歉，因为原来的主持人吴伯凡先生因急事需要离开所以由我来主持，下面有请阳光100集团常务副总裁范小冲先生，大家乐集团有限公司集团行政总裁罗开光先生，21世纪经济报道地产新闻总监袁一泓先生，汉博集团董事长朱友军先生。

　　袁一泓：
　　欢迎各位嘉宾，今天的主题是城市综合体，在座的各位都是行家，应该能够感受到这样一个趋势，这两年虽然调控不断，但是商业地产在暗涌，而且我觉得今天这个论坛非常之及时，城市综合体不知不觉已经成为了一种趋势，房地产调控虽然这么多年没有调住，但是趋势不是调控带来的，我们觉得是经济发展和人们的消费习惯，消费偏好带来的，就是在未来一段时间商业地产，以商业地产为核心的城市综合体可能是未来的很大一部分投资商的共同选择，从地方政府的态度来看对于这种投资形态和业态是非常之欢迎的，从上午和下午的嘉宾研讨我们也体会到地方政府对于城市综合体的欢迎，他们主业品牌的投资商，在这个大趋势下我们探讨城市综合体这个概念非常有意义，今天对话的定位叫做城市定位和城市综合体定位，在这个目标之下我们做什么产品业态，这可能是大家比较关心的，还是从我身边开始吧，范总，假如您要选择城市综合体的商业地产您的目标城市应该是什么样的？应该是人口，GDP还是消费能力？

　　范小冲：
　　我们阳光100有专门分级的标准，按照城市的规模，这个城市是早晨七八点钟还是十一二点了，中国城市化不同的城市有不同的机会，转速是不一样的，有些城市的转速是在提速的，有的是在减速的，还有就是中国这一轮城市化，城市的升级有一些特定的机会，比如天津滨海，现在广西，面向东南亚的机会，所以我们寻找的这些城市已经准备有一定的规模，同时也是城市在发展，最后是这个城市马上就要引爆，可能爆了以后再去，如果发现这个城市发展未来的机遇，就是赶上了一个机会，特别是城市综合体，基本上是两个地段，第一个，要么就是城市最核心的地段，比如说城市更新和复苏，要么就是未来的新城市中心，因为在建设，周边在大规模地开发，我们基本上从城市综合体，要么就是保持一个最核心，要么就是未来的新城规划。

　　袁一泓：
　　朱总您在选择城市上有什么好的建议？

　　朱友军：
　　第一，我们公司是房地商用地产商，我们不是开发商，所以没有相关的经验，我从另外一个角度，在讲之前先有一个建议，因为我参加过几个论坛，建议主要是给媒体朋友的，因为他们是直播，直播之后我到网上看一下，我说的话一三五二四六，看不懂自己到底讲的什么东西，我想给媒体一个建议，把这些讲的东西都录下来，读者也看不懂，第二这个沙发坐得太舒服，我想谈一下对于城市的看法，我们现在谈城市的定义多数讲一线二线三线，我个人认为不是一个很好的定义，大家现在谈到一线城市都很明确了，北京、上海、广州、深圳四各城市，但是二线城市、三线城市怎么定义，在我个人看来，有的地方二线城市省会城市，如果把省会城市定为二线城市的话，桂阳的发展和苏州差了很多，苏州到底算是二线城市还是三线城市？第二，重庆、天津这些城市是一线还是二线？如果这样的话我们是不是会定义出1.5线？2.5线？所以我觉得未来城市的定位，我刚才同意范总未来是一个大好集群，表现的三大集群已经很明确了，长三角、珠三角和渤海，未来可能是中部的武汉，周边的就是二线城市，这我觉得是第一个，第二个就是我觉得我们现在大家都在研究的、关注的，还有什么需要做的，就是最近的高铁发展对于我们带来的机遇，高铁的枢纽是未来商业地产的发展，这些高铁的发展会改变整个中国经济的面貌，那些枢纽型城市的发展，像嘉兴，不知道应该定义为三线还是四线，但是作为高铁未来商业地产发展潜力是非常大的，第三个对于城市的定义就是沿线，中国最主要的长江和黄河两条沿线城市的发展也是我们应该关注的，如果只专注一二三线城市，在定义上我觉得会产生很多争议，会有1.5、2.5这种概念产生。

　　袁一泓：
　　其实一二三线城市没有严格的定义。

　　朱友军：
　　我同意二三线城市没有具体的定义，但是一线城市还是有定义的。

　　袁一泓：
　　原来这一年铁道部可能不冷不热，现在非常的踊跃，刚才朱总讲到沿江沿线，高铁作为一个观察者，罗总会给自己的集团定一个什么目标？

　　罗开光：
　　我先讲讲餐饮业的全球有600家店放在不同的城市，前几位说了关于二三线城市哪个更加成功，服务的地方的产业是什么，规模是什么，我觉得这是很重要的。还有第二个就是竞争的成本在不同的地方，这是不同层级的竞争运用。另外我想谈谈我们就餐饮业，我觉得给员工提供机会，接受不同的文化，在不同的地方发展不同的文化，不同的文化有不同的场景，这是我的看法。

　　袁一泓：
　　其实罗总讲的是人口产业布局，人口城市的竞争，这倒是可以给大家一个投资的参考，比如无锡和苏州，我们做投资商的可以利用城市之间的竞争争取这个机会，朱总就您对各个城市的考察，您觉得什么样的城市最适合做这个概念？

　　朱友军：
　　我认为二线城市的一些计划单列市和一些比较发达的地级市，其实不一定代表省会，为什么在前面加上一个城市呢，其实说明这个城市综合体是在一定程度下才能生存，城市综合体里含有很多的物业类型，包括酒店、商业和公寓，在一个县城里，像这种城市综合体的生存能力应该是比较弱的，在一些一线城市相对来讲成活率比较高，但是在二三线城市不是所有的都可以适合，大家可以看到媒体上很多的报道，包括我们前一段看到的一些城市要造100个城市综合体，一个大概500万平方米的城市综合体要面试，这是我们重点关注的问题，其实现在业内，包括各个城市的市场头脑发热，不管适不适合做，都要在他们的社区里做了很多，我们知道城市综合体实际上是根据这个过程的收入，包括我们说的人均GDP，包括汽车的人均拥有量，包括这个城市的总体，交通，城市的人口规模，我觉得都要求很高，我觉得主要是一些发达城市和计划单列市可以代表城市形象和城市综合体，在这种三线四线目前不具备太大的条件，因为我们说了这个城市综合体有很大的持有型物业，包括像周边的购物中心，你说人口只有20万，很难承载15万平米城市购物中心的要求，如果人口设备不足，我们城市综合体里最核心的购物中心没有一个消费的支持力的情况下就不存在，所以在这种情况下很多城市综合体都是放在那里。

　　朱友军：
　　我们可以看到中国的很多城市综合体现在都荒废在那里，或者做不起来，或者成为了难民楼，不管是城市综合体热炒还是汽车业热炒，在中国发展很多年，应该已经很成熟了，但是购物中心中国是从2008年左右才开始火起来，包括我们现在的这种非常多的开发商，我们自己也可以看得到，以前忽略了这一点，最近我们的一些住宅开发商都表态要进入商业地产，要进入城市综合体，但是大家知道这个领域进入的门槛是很高的，我们有些成功的开发商的例子，像万达这些比较有名的在前面，但是实际上他们也在不同的区域，不同的城市都遇到很大的压力，所以我觉得对于城市综合体我认为首先这个提法就是每个城市要慎重，地产商要对这个区域，对这个城市进行一些研究，我觉得最重要的两个数据一个是人口，一个是人均可支配收入，如果没有一定的消费能力要支撑城市综合体是不可能的。

　　袁一泓：
　　其实我作为一个独立的观察者还是很担心的，城市综合体是最近几年提出的大战略，听说现在都到第五代了，三四线城市的地方政府其实很愿意做这种政绩工程，喜欢作为城市形象也好，城市符号也好，据您的了解城市综合体有过热的可能吗？存在着过热的趋势吗？

　　祝惇若：
　　这是一个发展方向，但是你说是否过热，去年我在一个论坛上，我个人认为住宅市场发展还没有过热，所以现在要谈到城市商业地产的过热为时尚早，但是我觉得，我们假设从房地产这三个字来看，什么是房地产？房地产这个词倒过来更确切，地房产，土地，在土地的上面形成一个房屋最后形成产业，城市最关键的也是一个产业，城市综合体各个城市都在开发，就像在演讲当中所说的，城市综合体是党和政府的，现在党和政府都非常热切地发展城市综合地产，为什么？关键是三点，第一要推动经济发展，第二对于本地的民生要有改善，第三要有可持续性，那么房屋土地形成的一个产业，这个城市综合体其实只是一个载体，它在土地上的建筑，关键是这里存在着一个什么样的产业才会推动经济的发展，所以这也是地方政府所关心的，所以说城市是综合体的建设就是这个产业，里面的业态怎么定位，前期地去策划，这是非常重要的。

　　袁一泓：
　　为什么我关心这个问题，因为对于每一届城市政府任期都是有限的，必须在有限的任期作出一些城市的面貌，我想对于开发商来说，像范总可能会遇到这个问题，不知道叫做几线城市，假如有一大块优惠的地做一个综合体，比如酒店、公寓、写字楼，你会做吗？

　　范小冲：
　　不会做，因为城市综合体是城市发展到一定阶段的产物，如果城市没有发展到这个水准，没有办公的人你的写字楼给谁呢？不管你建在哪里，五星级标准是一样的，所以建筑综合体一定要看城市，肯定要看成是，而且建筑综合体主要在于住宅，是坐地生财，你建的综合体是高容积率，是土地非常集约，根本不需要五千亩，有一百亩两百亩已经很大了，所以土地的地价是有一定的承受能力的，即使地价便宜，未来的运营成本是很高的，所以我想随便提一个地方是不会去的，另外刚才也谈到建筑过热，建筑出问题是开发商贷的，开发商要算这个帐，而且建筑综合体是很吃资金的，运营也是需要能力的，不是每个开发商圈一块地盖起来就拉倒了，你说让它做这个东西，有这个贼心也没这个贼胆，做这个的资金也提供不了，而且做这个还需要那么多的能力，包括需要大量的战略伙伴进行业态的组合，所以这是一个很高的门槛，其实政府等于说如果这个地方没有市场，借这个理由圈一块地，一定要很好的算一笔帐。

　　袁一泓：
　　可以先建一个五星级酒店，然后再建写字楼，招商的条件之一，五星级酒店怎么盖，写字楼怎么盖，这是地方政府的事情。

　　祝惇君：
　　我觉得造城市综合体是提升GDP的，现在造酒店也好，造城市综合体也好都是一个载体，关键是城市的发展，发展一个城市综合体，而是发展这个城市的产业，有了产业的支撑，城市综合体才会有人来，有人住，如果这个城市连产业都没有，造写字楼干吗？这可能是很多三四线政府发展的误区，因为要造得漂亮，造得大，但是如果一个城市的产业不足以去支撑这个综合体，一个城市的居民消费能力不足以支撑这么大的一个商场，这个城市没有外来的客人，这个东西造的只是一个房，没有产。

　　袁一泓：
　　我听说有些开发商是先答应再说，答应了才去做的，把土地拿到手再说，可以一拖再拖，拖十年地就黄了，这还是和企业的文化有联系，但是城市综合体其实对我们做这种业态的来说，对于你的资金实力，对于你的品牌，运营是极大的考验，我想问一下朱总，你说选城市要选一个好的，刚才你也提到了什么样的城市适合做什么样的城市综合体，比如我刚才听到介绍城市综合体在业态的选择和城市的产业布局的门口，你觉得在这种组合上，什么样的城市适合做什么样的业态，比如只是一个狭义的，可能就是娱乐，您的建议是什么？

　　朱友军：
　　因为城市综合体实际上是一个城市的象征，想到北京自然而然就想到国贸，国贸是在这之前代表了北京的形象，为什么刚才祝总和范总说地方政府愿意用拿地的条件要求做酒店，做购物中心，如果这样的话我就会把住宅给你，因为住宅现在竞争很激烈，如果说不用这种方式，这种购物中心和酒店其实开发商有一个太强的动力去做，现在从开发商的角度来讲为什么要做，帐算得很清楚，如果对于一些不合适的城市通过住宅的利润可以留下这个物业，做得好的话可能带着一份现金，算帐是很好算的，所以即使是很偏低的地方，很多开发商明明知道这个地方做酒店是不可能的还是会去拿地，像樊总这样很理性的开发商我觉得中国也有，但是还有一部分开发商会因为算帐，我不管多少，只要有利润，这就是我的资产，慢慢地留在那里，他们会考虑太多，所以政府做城市综合体可能留下一些物业，留下一些税收，另外还可以使我这个城市的形象变得更好，一个生活体包含三种物业类型以上的就可以叫做城市综合体，有写字楼、酒店、购物中心，另外一个地方有购物中心，有公寓，有写字楼，这就可以叫做城市综合体，一个标志性建筑物里有酒店、写字楼、购物中心，再加上公寓，这样在城市综合体可能会显得更加代表一个城市的形象。

　　朱友军：
　　所以从物业类型来讲的话，首先就是对于城市人口可支配收入，要求最高的是购物中心，购物中心里对于人的消费力，包括一个15万平米的购物中心，每年要求达到一定的水平，比如要到4个亿才能达到一定的水平，4个亿推出之后就算出来这里需要多少人，我可以算得出来在这个城市里能不能做这个购物中心，因为购物中心是综合体的核心，包括这种生活方式，其实更多的是购物中心带来的，然后在酒店这个地方我觉得相对来讲主要是两种，一种是商务的，一种是旅游的，其实现在要求会比购物中心弱一点，但也是很高的，最简单的是公寓，公寓这个东西实际上只要城市化在发展，人们的收入在增长，这种消费是可以提升的，所以我们认为现在对于城市的理念，发展当中可能是比较理性，投资失误很少，但是我确实看到很多开发商把钱投入在这里，很多的钱最后这个项目空在这里，最后都走光了，这样的物业太多了，而且不是少数，所以我们认为在目前的阶段，这是具备做城市综合体的条件，这是我做开发、投资来决定到底要不要做，自己有没有这个资金实力。

　　袁一泓：
　　前面祝总说过我们的论坛可能更多的是请成功的人士介绍经验，但是失败的案例其实更能给我们启发，我们想听到做砸的给我们介绍，这样的案例更有启示，我想问一下罗总，您去城市开一个店，您首先是选择去城市第一位的，您的目标选择更主要的是考虑城市还是什么？

　　罗开光：
　　有的城市消费能力很高，综合发展把物流很有效的把所有的平台接纳起来，和其他的零售业有了很大的改变。

　　袁一泓：
　　那么消费是第一位，因为很集中，业态很多，开零售店是最容易的，我们刚刚提到了一个层次的选择和城市综合体的定位，其实在这个前提下我们还有一个选择的问题，其实演讲的嘉宾也提到了，你最喜欢去哪个所谓的一线城市还是二三线城市？各有利弊，您谈一下这种选择。

　　祝惇若：
　　我们现在更喜欢二三线城市，因为二三线城市的价值是最容易体现出来的，因为所带来的溢价益处并不大，去三四线城市地价便宜的不可想象，有的卖七千多，然后那样地方的三四线城市溢价远远超出了一线城市的想象，一线城市拿地政府已经把地价该多少钱算得比你还清楚，所以你开发的风险很大，实际上回报是有限的，但是在那些城市看着好象城市小，但是你的整个城市都是你的服务半径，甚至整个区域，最后也是超乎你的想象的，在一个大城市可能周边的市区都不到你这里来，因为那边有一个更好的购物中心，有更多的特色，所以只是一个小范围的，所以在城市有很多慢慢的退缩成了区域的，社区型的购物中心，而在二三线城市更能够成为一个城市里的购物中心，或者是建筑综合体，更能够成为这个城市的骄傲，所以在这样的地方溢价显得更高。他们的效益反而比我们在一些大城市做得更好。

　　袁一泓：
　　现在希望您能给我们一个建议。

　　祝惇若：
　　首先我们没有独立接触，我刚才是先表个态，我们所处的位置，我们这样的企业是为开发商、投资商服务的，所以樊总只要需要我就跟着他走，第二点我们是一个房地产服务机构，我们为发展商，投资商提供一些包括城市综合体在内的定位策划，我们的服务，我们的价值主要是体现在我们对这个市场的了解，比如说我们最近在长沙为一个发展商做一个大约一百多万平米的项目，这个项目在市中心是一个很大的项目，我们对这个市场做充分的研究和了解我们就会提出文化商业和商业文化的结合，这就是我们的价值，但是选择的城市不是我们能选择的，我们主要是克服需求，所以说我是跟着樊总走的。

　　袁一泓：
　　罗总，从你的经验来看比如在北京上海开一个店，对于您的体会来说是不是一线城市的业务就是没有二三线城市高呢？对于零售商来说这种一线大城市，他们在选择的时候，比如我要扩张到北京上海多一些还是向中西部这种二三线省会城市多一些？

　　罗开光：
　　因为我们有不同板块的品牌，有的品牌是第一线的城市发展，人们的生活环境就是哪个板块比较适合，他们发展的密度可以很大，大概有80家，随着一线城市的发展，人们的生活节奏越来越快，所以在一线城市发展主要是租金的问题，但是机会最大，利润最好的还是二三线城市，因为发展速度快。

　　袁一泓：
　　朱总有什么建议？对于零售商来说选择城市，比如一个品牌从区域到全国这种扩张，选择更多的城市，您有什么建议？

　　朱友军：
　　首先从未来的角度来看中国的很多城市面临着很大的机会，有很多机会做零售商提供的渠道，但是时间不管是品牌商来讲还是城市发展来讲需要一个过程，现在基本上开店已经开始大量往二线省会城市走，甚至三线城市也开始进入了，但是需要一个过程，需要一些开店手续，一线二线再到三线，一定是按照这样的一个开店的计划往前走，因为中国现在的城市化进程非常快，很多地级市包括省会级城市发展也非常快，所以这些品牌商，零售商他们在未来几年都挥金如这些城市，只不过是时间的问题，第二个，其实从绝对资产来讲，一线城市肯定比二线，比如同样是北京的西单和省会级城市来讲，从租金的水平，从投资的价值来讲是北京比二线城市强，但是我们知道像北京、上海、广州、深圳已经完全被抢占光了，包括一个是从投资角度来讲几乎没有太多的机会，像上次国贸旁边的地块几百家在抢，这样的地块已经很少了，二三线还面临着很多的机会，还有很低的成本拿最好的地段，所以现在二三线城市反而是最好的机会，但是并不代表这些城市的投资价值比北京高，北京的租金水平，按照这些城市的人口文化，地价很高，但是租金回报一定还是要更高的。

　　朱友军：
　　当然如果放在不同的地段，比如在北京的三环做一个购物中心，周边有很多居民但是没有商业氛围，把它和在宁波，昆明、桂阳的一个核心地段相比肯定是贵阳的中心商圈超过北京，住宅比较多，但是没有商业氛围，所以这个比较要放在同一个尺度来讲可能更好，但是现在一线城市现在商业机会确实不多，中国还有几万个这样的购物中心，只不过是在不同的时间段来做，现在这个阶段可能是二三线跟这种零售商最好的机会，但是接下来可能是一些发达的四线城市也会开始，中国的区域发展，像江浙一带，宜兴这些地方的百货可以做到十几个亿，但是像甘肃一带，这个看人均的消费，所以这个城市要分清楚，另外就是现在看的一些很好的牌子未来也会像欧洲一样，基本上遍地都是，在这种情况下说明中国的收入，中国的这种经济水平发展到了一个比较高的水平，这样我们品牌的丰富度，品牌的差异化就会提高。

　　袁一泓：
　　现在可能是城市综合体方兴未艾最好的时机，但是发展的过程中会遇到各种各样的问题，请在座的四位嘉宾，在您看来，城市综合体现在和未来可能遇到什么样的问题值得注意，说出一些总结性的东西。

　　范小冲：
　　建筑综合体一个是一定要找好地段，住宅对于地段的要求非常高，第二个也是刚才朱总讲的，这个资金一定要在资本层面，一定在这儿做到位，如果这方面不做到位，不是按照有计划的，有步骤地去做，一看不行了就持有，这样就会出现问题，所以建筑综合体是房地产更高层次的水平，已经超出了住宅开发的思维方式，比较同金融、商业和运营结合在一起了，所以不要光看好的地方，也许是一个保障，也许可能是最大的陷阱。

　　祝惇君：
　　住宅产业如果不符合经济发展，不符合改善民生，没有可持续性，整个城市不能去支持它，这个城市的综合体是一个载体，承载的是一个产业，这个产业符合这个城市的发展，这是非常重要的。

　　罗开光：
　　我的意见就是城市综合体的发展，第一要想提升城市综合体这种很多年长期发展出来的组合，所以我们要想想这个综合体居住的服务，为什么是为产业，为人们生活和文化结合，城市综合发展的历史，要求功能、安定、和谐。

　　朱友军：
　　我觉得就是在合适的地段，用合适的钱做一个模式，把我们说的定位，针对合适消费者的定位做的一个综合体。

　　袁一泓：
　　刚才范总讲城市综合体是比地产开发更高的层次，我们选择了这个综合体不是因为选择了一个业态，今天的对话就到这里，谢谢。