阳光100副总裁范小冲:城市综合体既是宝藏也是陷阱

赢商网   2011-01-27 18:06

核心提示:范小冲总结说:“城市综合体做得好可以爆发内生的巨大能量,但如果弄不好这个东西救都没法救,足以埋葬一个企业——因为占有着大量的资金。所以,城市综合体既是宝藏也是陷阱,与同行共勉,探索着谨慎前行”。

  “在城市化进程不断加速的今天,城市综合体是一个城市最具价值的核心,成为城市升级的引爆器和发动机。”近期赢商网记者采访阳光100置业集团副总裁范小冲时他对城市综合体的作用给出这样的评价。

  过去的住宅开发要不断加快周转率、不断扩大规模,而今天宏观调控和金融紧缩都让住宅开发的路越来越难走,在这样的背景下靠过去的旧模式生财行不通了,所以现在大家都杀出红海,寻找更具开发价值的模式——综合体。


阳光100置业集团副总裁范小冲

  城市综合体开发与住宅开发的本质区别

  范小冲认为,综合体开发与住宅开发不是一回事。

  首先,住宅开发的利润来自于土地增值,一次性拿地、分期开发,随着地价不断上涨,住宅也越卖越贵,土地的价值变现了;而综合体是集约开发,在一个比较小的地块进行深度开发、一次开发,因而受地价影响相对而言比较小。另外,综合体运营初期租金回报很低,所以做综合体往往配备一定量的住宅,就是要靠住宅的销售快速回笼资金。

  其次,住宅只需要简单的开发、销售,而综合体不光是开发,还有未来的持有和运营,不是卖掉就完,而要持续增长。这对开发商定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力要求都极高,而且一个成功的城市综合体不是一个人就能运营好的,它是搭建一个平台,靠开发商与合作伙伴整合、集成、运营,靠多种业态功能的正向叠加的而不是互相干扰,所以综合体考验的是开发商的“综合能力”。

  第三,住宅可以主动开发,分期建设,而综合体容积率高,很多物业需要连通,很多基础设施、机电设备也需要统一安排,因此通常要求一气呵成,所以城市综合体是一个与住宅开发完全不同的挑战。

  阳光100的项目选址要求

  范小冲说,阳光100建设城市综合体首先是考察城市是不是达到了城市升级阶段,第二是找到现在城市的核心地段,或是城市未来的中心。

  “综合体不是什么地方都能建的,综合体对地段、交通、客户群的定位要求都是非常高的。

  现在,很多城市对建综合体项目非常关心,因为综合体能提高城市竞争力、创造城市价值。像当年万达在北京石景山做的大型综合体,不仅在地价上有很多优惠,而且14个月就完成了40万平米的工程建设,包括整个星级酒店、商业的招商和开业,高效背后是政府给予的支持,因为它是在为一个城市创造价值,同时企业也创造了自己的价值,而不是简单地靠土地的价值来分享,去占政府的便宜。”

  阳光100未来重点发展的项目

  “广西第二大城市柳州过去是一个工业城市,房价不高,但现在迎来了城市升级,近期我们在柳州新城CBD开发了160多亩地,建了柳州第一个国际标准的五星级酒店,高端写字楼商业接近十七八万平,成为城市地标和商业中心,公寓售价也比周边要贵,能卖到8000-9000元/平,容积率超过6,而且卖的很快,写字楼售价超过12000元/平,酒店和商业主力部分持有。另外,阳光100在建潍坊、成都、重庆都有城市综合体项目在开发。”

  在二三线城市里,实际上只有一个中心,而这一个中心对这个城市的辐射力和影响力远远超过了在一级城市,在大城市做再优秀的东西大家都见得多了,所以在二三线城市变成了一个唯一、变成了首位,不仅仅拉动了这个城市的吸引力,有可能拉动整个区域的吸引力,影响半径更大,它所带来的价值反而更高。

  城市综合体扎堆问题的根源

  范小冲分析,城市综合体扎堆有两个主要原因:

  第一是调控以后住宅受到影响大,拿地难、地价高;第二是城市升级对综合体的需求比较大,呼唤综合体这种商业物业出现,而且这类物业的投资收益还是比较高的,销售也是很快的。

  “城市综合体是有酒店、写字楼、商业、公寓等功能的繁荣的建筑群,不应该只是一栋楼这么简单,而是一个搭造好的综合平台,能让各种物业在这个平台上各得其所:住宅给商业提供客流,酒店和写字楼吸引了外面的高级白领、商务人士等高端客群,商业又能给住宅配套,所以说‘城市综合体是城市发展的发动机’,具有很好的成长空间和吸引力。”

  城市综合体在有限的土地上创造巨大的价值,开发时间也短,弊端就是项目难度和资金要求较高。“在一个城市综合体里,公建比例过大对资金压力较大,我们一般把酒店控制在3万平米到5万平米,商业争取做到十几万平,有一部分SOHO写字楼,住宅基本做到四、五十万平米,这样就能把资金平衡好。”

  采访最后,范小冲总结说:“城市综合体做得好可以爆发内生的巨大能量,但如果弄不好这个东西救都没法救,足以埋葬一个企业——因为占有着大量的资金。所以,城市综合体既是宝藏也是陷阱,与同行共勉,探索着谨慎前行”。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

赢商网原创新闻,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信