走向精细化

　　本届中国住交会探讨企业战略与执行落地，如何建立高效、精准的计划运营管理模式，区域聚焦的计划管理模式以及从区域走向全国的计划运营模式转变。万科、龙湖、建业等标杆企业将在大会上分享管控经验。

　　■张劲松/文

　　据相关统计显示，在中国6万多家房企中，90%以上都是项目组式的公司。曾几何时，这些企业依靠简单的占领资源和激进的粗放运作，就获得了暴利的开发成果。这使它们多年以来习惯了“打一枪换一个地方”以及“滚雪球”式的开发模式。

　　然而房地产这一行业走向理智与成熟的趋势难以阻挡。开发商们越来越感到，以往那些屡试不爽的开发套路逐渐变得吃力。特别是在市场处于低谷的时期，无论是2008年的金融危机还是今年的“史上最严调控”，都让不少房企感到举步维艰。探其究竟，企业内部缺乏真正意义上的管理模式及战略思考是主要内因。

　　管控之难与转型之痛

　　今年以来，政策层面的调控措施对开发商来说可谓步步惊心，无论是银根紧缩，还是蔓延至全国40余个城市的限购令，都给广大房企以迎头痛击。那些习惯了通过寻找政府管控中间地带缝隙、用投机的心态追求短期效应的房企，由于缺乏对资本周转率和资金长远回报率的管控水平，在面对产品滞销的局面时便显得一筹莫展。对于这类几乎已寸步难行的房企来说，除了出让土地、项目甚至是公司股权几乎别无他法，这就是长期以来忽略公司管控所付出的代价。

　　无论是出于平衡现状的考虑还是长远战略安排的需要，不少开发商“顺应”市场的呼吁降价了。而这也带来一个新的课题，那就是如何面对利润预期受到严重侵蚀的现实。许多优秀的制造型企业以及发达国家的房地产企业，由于利润率维持在10%左右，多年来一直依靠精细的成本控制维护企业的利润增长。而习惯了攫取暴利的中国房企在这方面的能力先天不足，且这一缺失体现在战略、机制乃至人力资源管理等企业管控的各个方面。如何尽快补上这一课，以迎接这一市场微利时代的到来，可以说事关企业未来的发展大计。

　　而许多房企需要面临的另一大课题则是企业的转型。中国房地产研究会副会长顾云昌就指出：“就房地产企业来说，2012年是一个转型之年，企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。”

　　企业转型首先表现为空间布局上的变化。一线城市、热点城市市场的饱和迫使很多房企不得不重新布局企业的发展区域，寻找新的价值洼地。“十二五”期间，三四线城市将获得空前的发展机遇。而对于多数房企来说，以往多是依靠当地的现有资源顺风顺水地发展业务，如今需要到陌生的环境开彊拓土，其开发能力必将受到严竣挑战。

　　其次是产品模式上的转型。住宅市场上的种种限制令不少房企转向需求更为旺盛的商业地产领域，同时力图通过自持物业降低资金流动的风险。而像工业地产、旅游地产、休闲地产这些至今仍少有开发商涉足的产品模式，更是显现出广阔的发展空间。只是进行产品模式上的转型，对企业管控方面的能力也是很大的考验。目前已有业内专家开始预警商业地产泡沫的出现。而工业地产这些全新的领域，对于开发商的专业度则提出了更高的要求。

　　另外，一些企业的组织模式也出现了新的变化。以往的房企一般都是投资、开发、经营一体化发展，而随着市场成熟度的提高，行业内出现了投资、开发分离的现象，有些房企开始向专一化方向发展。这对于企业自身管理水平的提高更是新的考验。

　　2011中国住交会的使命

　　历届的中国住交会，研讨企业管理思路、引导企业迈向精细化发展都是重要内容。本届中国住交会在这一重要议题方面，将紧密结合当前的市场形势，召集业内政府方面的代表、专家学者以及广大开发商共聚一堂，针对房企管理层面上迫在眉睫的问题共同研讨，以便于开发商尽快确立未来的战略方向并合理解决内部的管理困境，从而推进整个行业向着更为健康、科学的方向发展。

　　CIHAF2011地产央企资本创新与发展闭门研讨会，将深度研讨地产央企的资本创新与发展，帮助企业在科学合理的企业资金管理、商业模式、集团信息化管控基础上，加强生产经营各个环节的资金集中管理，从而提升资金流通效率、加强投融资管理、降低资金运转风险，为行业的健康可持续发展注入新的能量与动力。

　　CIHAF2011中国房地产品牌大会，则以“资本选择与品牌创新”为主题，指引房企择准时机，在细分市场下，深度挖掘品牌内涵、实现品牌战略创新、建立健全的品牌管理体系，使自身品牌成为资本市场的敲门砖，从而构建全行业良性循环的生态系统。

　　CIHAF2011中城联盟计划运营管理研讨会将主题定为“运筹帷幄与决胜千里”，探讨企业战略与执行落地，如何建立高效、精准的计划运营管理模式，区域聚焦的计划管理模式以及从区域走向全国的计划运营模式转变。万科、龙湖、建业等标杆企业将在大会上分享管控经验。