“2012珠西城市综合体发展高峰会”在中山隆重开幕（图）

　　导读：城市综合体是将分散的购物、享受、休闲、娱乐需求浓缩起来，使人们在最短距离、最短时间获得消费需求满足。除此以外，如何更合理地规划及组合资源，是城市综合体结合大区域环境进行市场定位的首要课题。2012年开始，城市综合体如何合理定位？如何顺应大环境（港珠澳大桥的即将开通、深中大桥即将动工）发展？如何实现珠西一盘棋的统筹规划？如何吸引全球大品牌充实综合体定位？珠西城市综合体谁来领航？一场吸引全球品牌商的高峰会，为大众解答了以上难题。

2012珠西城市综合体发展高峰会现场

　　2011年12月28日下午，“2012珠西城市综合体发展高峰会”在万众瞩目的期待下如期举行，来自全球200多个知名品牌商代表、商业地产开发代表、珠中江政府代表及媒体记者300人参加了此次高峰会。中山市委常委、常务副市长谢中凡出席了高峰会并作了重要讲话。

　　据峰会主办方介绍，此次高峰会筹备了三个月时间，主要是为了新兴商业地产的合理开发提供一个交流平台，打造一场城市综合体发展的思想盛宴。作为新兴的城市综合体，其开发规划大多是效仿追赶，不切合实际市场情况去开发符合当地消费水平的城市综合体。而此次思想碰撞，重点是使当前处在潮流前沿的城市综合体项目，能更合理地生存发展，让其绕过摸着石头过河的发展时期，直接进入成熟的商业地产开发阶段。

　　所谓城市综合体，就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　土地资源紧缺问题是国际大都市在城市化进程中所必然出现的问题。由于土地存在供给的绝对刚性，在大量的人口和产业向中心城区集聚过程中，像东京、纽约、伦敦等大都市都出现了较为严重的土地紧张问题，土地对现代化大都市可持续发展的制约作用更加突出。如何开辟新的发展空间、拓展地域范围已成为各大都市实现可持续发展的必然要求。城市综合体的出现符合了土地集约化、高端化、多元化发展的需求，特别成为珠西城市中争相发展的新商业地产项目。

　　城市规划、建房用地、基础设施、社区发展是当前城市综合发展的关键，就城市综合体而言，首先是建造一个可以独立生长的城市细胞体，这个细胞体基本可以实现自给营养，因为从其功能的组合是产业互动的，住宅是商业和写字楼的基本客源，写字楼的客户是酒店和商业的基本客源，酒店和写字楼的客户是商业的基本保障，在一个项目中自身的产业是一个循环的链条，往大了说这种形式是“可持续化”自我繁殖、升级和扩大的城市模式；其次是可以推动片区城市化的进程，其本身就是片区综合性功能配套的提供者，是对原有住宅开发产业模式的必要补充，也是宜居环境不可或缺的元素；再次城市综合体推动了城市特色化发展的进程。

　　相较于国内一线城市，二三线城市的城市综合体发展仍处于起步阶段。该如何开发打造这种商业地产的高端产品呢？与会专家认为，二三线城市的城市综合体，主要由三大要素决定它的发展前景。开发这样一个项目需要巨大的资金投入，不仅投入，还有一个巨大的资金沉淀，因为很多物业是不能销售的，还有一个是要维持这个物业后期的发展，后期还要有一个巨大的运营投入。所以，资金是城市综合体开发的第一要素。第二是正确选址。项目必须落位于城市的重要核心商圈、旅游首选之处，消费率成就一切。第三是规划。规划决定成果。它包含两方面，一个是项目整个的物业和各业态之间的使用功能交互交叉、支持，规划要好。一个是业态组合过程中相互不能制约，比例构成要合理。

　　以中山•兴中广场为例，该项目作为目前市内在建“三旧”改造计划中投资最大的项目，定位在世界级的高端商业地产项目。除了面对拆迁成本高、容积率低、建筑密度低、建筑单价高等高标准要求外，项目的设计、商业形态、交通等规划都是通过全球招标来聘请的国际大企业，如新加坡缔博(DP)、戴德梁行、法国MVA(弘达)交通顾问有限公司等等，而非目前国内较为著名的相关公司。 兴中集团之所以选择肩负上这个重任，除了体现出集团高度的社会责任感以外，更重要的是响应政府“三旧”改造、提升城市商业竞争力的客观要求。

　　此外，中山市位于珠江三角洲中南部，是珠三角西岸的重要城市，北连广佛，南邻港澳，背靠粤西大地，地处港深、广佛和珠澳等几个都市圈的结合部，区位特征十分突出。随着港珠澳大桥的兴建，中山将变成香港、珠江口东岸与粤西连接的一个重要节点。而中山•兴中广场镇守中山黄金商业圈地带，西接富华道商圈，东连富华道商圈，东连孙文西步行街商圈，北靠光明商圈，南临中恳商圈，亲临岐江一线江景，无论是地理环境还是商业环境都有着得天独厚的优势。

　　中山•兴中广场总投资约13亿元，分为A 段商务办公区、B 段中心商业区和C 段旅游文化区，总建筑面积逾14万平方米。项目以“一江三街五城”九大主题规划，6000米长“岐江”风情游，兴中广场区域专设游船码头，直接承接鼎盛人流；“三街”有中国唯一的南洋风情购物“步行街”、国家级滨江美食“酒吧街”和精心策划的世界“名品街“；再加上“幻彩摩天城”、“时尚百货城”、“IMAX巨幕影城”、“儿童娱乐城”、“潮流KTV城”，九大主题一气呵成，交相辉映，共同为兴中广场汇聚西珠三角人气财气。

　　中山•兴中广场强调“高端规划”，具体表现在哪些方面？如何在珠西城市中突出项目优势？

　　据兴中集团有关领导介绍，中山•兴中广场至今已完成招商任务50%，近一百个品牌商进驻，先后与马来西亚百盛百货、韩国CGV影院、香港稻香集团、金马游艺等知名品牌签约，峰会当天更是新增星巴克、KFC、必胜客、永旺梦幻、歌神KTV、Star Buffet、莱克斯顿、卡宾、禾绿回转寿司等逾40家的签约品牌商。其中，超100米滨江摩天轮的打造是珠西唯一；中国最强外资百货百盛百货进驻是珠西唯一；全球高端连锁多厅影线韩国CGV国际影城进驻是珠西唯一；香港上市中式酒楼香港稻香餐饮集团进驻是珠西唯一；国家级美食酒吧街选址是珠西唯一。中山•兴中广场本着世界级视野、世界级享受的原则，以高规格高标准进行招商，签约真正的高端品牌，把中山打造成国际品牌的自由港，中国国内市民旅游、购物、休闲、娱乐的必到之处，是海内外华侨引以为傲的休闲新天地。随着业态分布大框架的落实，进一步奠定了中山•兴中广场的高端性以及在珠西城市当中的唯一性。

　　值得一提的是，进驻中山•兴中广场的品牌商多为大型上市公司，具有强大的抗风险能力，对整体项目的持续旺盛发展起到不可或缺的作用，这也是项目立足西珠三角的重要依据及优势！

　　城市综合体在功能上虽有雷同，但是不同的项目所提供的产品及经营理念均有所不同，中山•兴中广场引入的国际品牌和一江两岸的区域特色也将决定着珠西片区消费文化的特点，因而城市综合体实际上担负着特色化城市发展的推动角色，未来城市的发展规律是更加人性化和自然生长状态的，越是有特色的就越有生命力，人们所生活的城市也不再是千篇一律的高楼大厦，清一色的大型购物中心，综合体作为片区的消费符号代表，将赋予片区更为鲜明的个性标签。

　　结语：城市综合体的概念不管是市场主动还是政府规划引导等被动因素，都将在为近年城市开发新项目的主流形态，解决差异化，合理控制开发环节，才能取得收益与风险的平衡。