CPRE商业推动地产论坛第七届年会现场直播_新闻中心

　　PRE商业推动地产论坛第七届年会

　　时间：2012年3月30日

　　地点：翡翠皇冠假日酒店　　

现场主持人

　　图为现场主持人傅慧杰

　　主持人：尊敬的陈司长、梁会长、孙会长，尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！欢迎来到由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的南中国最高规格、最具影响力的 “商业推动地产论坛第七届年会”的现场。我是广东电视台房产频道的主持人傅慧杰，非常荣幸为大家主持今天的论坛。我谨代表商业推动地产论坛第七届年会组委会向各位来自于学术界、商业地产界、零售界及金融界的领导和嘉宾们表示最诚挚的欢迎！让我们一起见证商业地产辉煌的今日、崭新篇章的明天！　　

商业推动地产论坛大会现场全景图

　　大会现场全景图

　　下面首先请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：

　　中国著名经济学家、中国国际经济交流中心总经济师、中国商业经济学会副会长、研究员、博士生导师陈文玲女士欢迎您

　　中国城市商业网点建设管理联合会会长梁任堪先生欢迎您

　　著名实力开发商代表：

　　佳兆业集团董事局副主席孙越南先生

　　五洲国际集团投资有限公司副董事长、总裁舒策丸先生

　　五洲国际集团投资有限公司执行总裁毛景宏先生

　　银泰置地（集团）有限公司副总裁王锐先生

　　五洲国际集团投资有限公司高级副总裁赵立东先生

　　上海世茂股份有限公司助理总裁贾涛先生

　　人和商业控股有限公司副总裁林子敬先生

　　深国投商用置业有限公司高级顾问、副总裁王铁明先生

　　恒大地产集团副总裁、商业集团董事长朱伍松先生

　　利海集团副总裁汪传虎先生

　　五洲国际集团投资有限公司副总裁舒策员先生

　　深圳市书香门第投资发展有限公司董事长廖宇波先生

　　复地集团副总裁殷嵘先生

　　龙湖地产有限公司商业地产部总经理魏健先生

　　恒基（中国）商业地产营运管理中心负责人何涛先生

　　中粮置业商管公司副总经理刘阳先生

　　万达商业管理有限公司广州分公司总经理李向东先生

　　五洲国际集团投资有限公司、集团商管公司总经理舒策张先生

　　绿景集团副总裁、绿景资产管理有限公司总经理陈铁身先生

　　深圳市星河房地产常务副总经理杜志文先生

　　信地集团董事长助理黄邦德先生

　　绿景资产管理有限公司副总经理徐红星先生

　　江苏星湖置业有限公司总经理凌华先生

　　K11购物艺术中心南中国区营运总经理陈健豪先生

　　佳兆业集团控股有限公司总监、公共关系部总经理周素萍女士

　　深圳市佳兆业商业集团副总经理古琦先生

　　广州奥园资产经营管理有限公司副总经理刘训强先生

　　广州奥园资产经营管理有限公司副总经理禤燕婷女士

　　恒大地产商业管理公司副总经理胡富先生

　　知名品牌商家代表：

　　尚泰零售集团中国区董事总经理周猛先生

　　大润发中国区发展部总经理洪万康先生

　　红星美凯龙董事副总裁徐国兴先生

　　家乐福东区总裁Carlos·FATAS(卡罗斯)先生

　　法国雅高集团中国区宜必思酒店发展副总裁李德强先生

　　银泰百货拓展部总经理沙照祥先生

　　江苏孩子王实业有限公司总经理徐伟宏先生

　　海南嘉年华娱乐管理有限公司董事长兼总经理王辉女士

　　喜悦天地（北京）体育管理有限公司总经理王品石先生

　　重庆佳永小天鹅餐饮有限公司董事CEO仇一先生

　　重庆德庄集团副总经理谭小平先生

　　四川海底捞扩展部副部长李山先生（音）

　　汉拿山集团华南区总经理金甲哲先生

　　四海一家开发总监黄树成先生

　　北京麻辣诱惑酒楼有限公司副总经理周亮先生

　　开元酒店集团业务发展总监景成钢先生

　　大家乐华南区总经理李伟基先生

　　国美电器连锁开发中心副总监赵喜琴女士

　　福建省百利亨文化产业有限公司副总经理罗杭先生

　　特易购地产集团地产取得部总监黄华斌先生

　　屈臣氏全国网点开发总监林顼先生

　　迅销（中国）全国开发总监张江先生

　　以及

　　香港环球商机商业地产顾问集团CEO叶智辉先生

　　赢盛中国商用地产集团董事总经理李健先生

　　商业推动地产论坛第七届年会秘书长、赢商（集团）控股有限公司董事总经理吴传鲲先生

　　欢迎大家的到来！

　　同时也要感谢媒体朋友们对本届年会的关注与支持，到场的媒体分别有：南方报业集团、21世纪经济报道、搜房网、搜狐焦点、凤凰网、网易房产、网易财经、大洋房产、腾讯房产等，感谢大家！

　　下面有请主办方领导暨嘉宾：商业推动地产论坛组委会秘书长、赢商（集团）控股有限公司董事总经理吴传鲲先生致辞！　　

吴传鲲

　　图为吴传鲲

　　吴传鲲：欢迎各位朋友的到来，尊敬的女士们、先生们、朋友们大家早上好。欢迎大家莅临商业推动地产论坛第七届年会现场，今天的现场可谓高朋满座，组委会统计的出席的来宾超过600多位，我相信这是一场实至名归的行业盛会。

　　这次年会的主题是地产涅磐，商业重生，宏观调控下的物种选择，上一次的主题是不确定的市场确定的机会，这两个主题之间的差异，反映的是开发商在商业开发领域更积极的战略合作。短短一年时间行业留给大家深刻的印象是一大批新的商业地产即将入世。截至2011年底中国购物中心累计购物面积预计在2013年有望达到2.3亿平方米，这是一个惊人的数字。我们都相信商业地产的机会来了，但是与住宅地产一路高歌猛进不同的是，这两年泡沫论始终伴随着商业地产的发展。我想行业对此的担忧是不无道理的。

　　一方面商业项目大量兴建不光是一二线城市，很多地方的三四线城市也兴起了商业地产的开发热量，有些地方的开发量甚至是前十年的总和。另外一方面商业开发大多少是纯粹的住宅开发商，在商业地产的开发经验几乎为零，对商业的认知不足已经导致商业项目举步维艰，大家也看到了这样一些情况。但是我更愿意把这种现象看成是中国地产开发商成为的必由之路。开发商能够学习香港、新加坡、国外。现在再看几乎每一个城市都有非常高的住宅小区，从产品角度而言，对于开发商住宅产品已经不再是一个问题。我相信中国的商业地产也会经历这样一个过程，在互联网时代资讯已经完全扁平化这个成长会更快。对于开发商而言最重要的及时调整战略，跟随甚至引领市场的步伐。宏观调控下的选择实际上是指开发商如何适应变化的市场环境，如何生存乃至强大。

　　某种意义上宏观调控是一个可以被替换的背景，影响市场环境的还有很多其他的因素，比如说金融危机，如何保持战略前进是企业发展的永恒命题。本次论坛秉承分享行业经验搭建行业平台的宗旨，邀请专家、开发商代表、连锁厂家代表，论坛只有短短一天时间，但是信息量是巨大的，我相信会给各位带来收获，这也是主办方的愿望。

　　在此我感谢每一位支持我们的同行们，是你们的支持才使我们支持壮大，也为这个论坛的举行付出艰苦劳动的同事们，你们是幕後的英雄。最后预祝本次论坛圆满成功。

　　主持人：主持人：感谢吴传鲲先生热情洋溢的致词！

　　这次年会，赢商网特别设置了赢商网官方微博互动交流区，同时主会场还有现场微博大屏幕互动，请看大屏幕，大家可以通过以下形式参与到我们微博互动中来！参与方式：

　　一、短信发送微博内容到1069009009287；

　　二、彩信发送#商业推动地产论坛#加微博内容到1066888866；

　　三、手机微博用户请访问s.weibo.cn/53849；

　　四、网页及微博客户端可发布#商业推动地产论坛#加微博内容。

　　欢迎大家积极参与！

　　过去十年，是中国房地产发展的黄金十年，随着史上最严厉、持续时间最长的宏观调控出台，以住宅开发为主的中国地产商面临最严重的考验，对于商业地产来说，这似乎是最好的时代，但事实也许并非如此，有数据表明，目前中国20个主要城市的商业存量超过3000万平方米，而到2015年的增量则将达到近7000万平方米，即未来有超过1亿平方米的市场供应量，蛋糕真的有这么大吗？

　　“地产涅槃，商业重生：宏观调控下的物种选择！“

　　下面进入今天上午论坛内容的第一个环节“畅想2012主题演讲“，有请中国著名经济学家、中国国际经济交流中心总经济师、中国商业经济学会副会长、研究员、博士生导师陈文玲女士就“中国零售市场的发展与商业地产的市场机会”做主题演讲，掌声有请陈司长！（播放上台音乐）　

陈文玲

　　图为陈文玲

　　陈文玲：我参加房地产方面的会议不太多，参加有关商业发展、现代流通发展的会议比较多。今天实际上是商业发展和地产发展结合的会议，大家在这里对行业发展进行深入的探讨。今天来的朋友也比较多，大家关注的一点，就是未来商业地产的发展空间到底有多大?它的发展方向到底是什么?它未来的发展方式又是怎么样?我就借此宝贵机会把自己的一些想法和大家分享一下。

　　一、我国房地产市场发展现状

　　第一，目前房地产市场，特别是去年房地产市场出现了六个回落一个增长，整个房地产市场非常彷徨。房地产市场未来发展如何，是否房地产的住宅市场没有发展，我们都转向商业地产？这个是大家关心的第一个大问题。我认为去年的“六个回落”，一是投资增速的回落。2011年比2010年的增速回落了3个百分点。二是新开工面积增速的回落。三是商品房交易规模的回落，2011年回落了5.7个百分点。四是房地产交易价格的回落，70个大城市中房地产市场价格回落的有32个城市，价格持平的有16个城市，大部分城市商品房的价格都出现了明显的回落。六是土地的成交规模回落，2011年成交规模的增速比2010年回落了22.6个百分点。这六个回落在房地产市场整体体现为平稳中的稍微下行。“一个增加”就是在房地产投资中自筹资金增加了，2011年增加的幅度达到了28个百分点。其中我关注到，我们在银行贷款这一块是持平的，个人按揭贷款是回落的，相对于2010年回落了12.2个百分点。外资投入房地产回落的幅度更大，回落了62个百分点。这个是我想说的第一个方面，2011年的房地产市场实际上是稳中下行的，在这种形势下很多的房地产投资企业把目光转向了商业地产。

　　第二，商业地产到底有多大的空间?商业地产发展未来的方向是什么?现在从国内看，整个商业地产总量不足，存在结构性的剩余，或者是结构性过剩。总量不足就是按人均的平均面积我们还是比较少的。整个东南沿海或者是整个沿海，包括国家新的经济增长带和新的区域发展重点，商业地产发展也是非常快的，但是在一些偏远地区商业地产也不足，包括了我国广大的农村地区，所以整个是总量不足，结构性过剩，而且在有一些地方结构性过剩的表现非常严重。

　　二、我国商业地产发展存在的问题

　　刚才吴总发言说，现在我国的购物中心到2011年是1.6亿平方米，明年将达到2.4亿平方米。早在5年前，中国的购物中心就超过了美国。现在是美国、欧洲和日本能否达到我们的总和？因此我觉得我们现在的商业地产的模式，实际上要考虑一些深层次的问题。我觉得现在主要有三个大的问题。

　　第一，商业地产过度竞争和无序竞争。现在总体来看，直辖市、省会城市的商业地产，我个人认为绝大部分处在饱和状态，一部分处于过剩状态。那么像这些一线的大城市，如果投资商业地产没有商业模式的创新，没有商业地产投资方式的转变，仅靠过去模仿式的投资方式，比规模、比速度，这种投资方式我认为是不可持续的。

　　几年前我曾经对这个问题进行过调查，我发现大型商业设施盲目投资建设在有些城市非常的严重，商业设施人均平均面积超过了住房的人均面积，这个是很不正常的。而且在一些经济并不发达的城市，商业设施面积比最发达地区的商业设施人均面积还要多。我是想借助这个机会谈一下，大家未来的投资方向是什么?既然大家对商业地产这么感兴趣，那么我们沿用过去的商业地产的投资方式能否赢得未来。所以希望大家能够包涵，有一些话可能说得比较重，但是我希望能够使大家警醒。

　　现在二、三、四线城市商业地产遍地开花，是否会导致像一线大城市的无序竞争、盲目竞争，我觉得如果没有一定的投资方向，答案是肯定的。我看了会场发的商业投资宣传，其中有一句话叫“商业改变城市”，我说应该是“商业改变城乡”，而在你们的投资视野里面并没有农村。商业改变城乡，我们改变商业，要通过投资改变商业，要创造新的商业业态，新的商业模式，新的商业承载，我觉得这一点非常重要。现在的无序竞争、盲目竞争的状态需要改变。

　　一方面政府要做好整个城市的规划布局，功能区分布一定要合理，行政区、工业集聚区、商业区、休闲区、住宅区要合理分布。我们的投资在这样的详规功能分布的情况下还要有一个业态结构布局。我看有的观点说商业先进的业态是大型购物中心，是现代商城，是城市综合体，而我们现在大部分的投资是处在低端，他们把这些连锁店、方便店、社区商业等等认为是投资的弊端，我个人认为这种认识也是正确的。

　　我们大家比规模比来比去就会导致一个问题，商业地产投资和房地产投资是一样的，是通过投资要建设一个固体的，不是固化的形态，而这种形态一般就是30、50年，甚至是上百年。像法国的店都是几百年的历史。我们现在的投资商业是城市的门面、窗口、标志，一旦投下去以后，要么就是固化的艺术，代表城市的形象，要么就是固化垃圾，丑化城市，周期很短。所以我想现在投资商业地产要真正研究商业，研究商业的存在，将投资商业作为更为专业的一种投资的常态。

　　第二个问题，现在投资商业地产存在着粗放发展、同质化发展。现在商业地产同质化现象非常严重，你投资购物中心，他也投资购物中心，其中引进的品牌经销商基本上都一样，所以导致了有一些大型商业设施的空心化，或者是在建造之日就是未来亏损之日。所以我个人认为整个房地产到了转变粗放发展方式的阶段，商业地产也同样到了转变粗放发展的阶段。当然商业地产也有做得很成功的，回过头来看，凡是成功的房地产，处在正常竞争的状态，那么这个房地产公司的商业地产投资一定是非常专业的，一定是有商业存在的，一定是在建造的过程中有独特创意的。所以我认为将来的同质化竞争也会导致投资者在某些方面投入之后收回的周期非常长。

　　曾经很多投资商投资过批发市场，现在一些批发市场有些已经衰落了，有些批发市场空心化。也有些投资商在前几轮投资商业的时候投资大型的商店，最后真正能够活下来、保持生命力的也所剩无几。本来要建造100个店，现在同质化购物中心和其他业态都有了。后来都投资购物中心、SHOPPINGMALL，西部的城市SHOPPINGMALL有十多个，但是它的实际购买能力并不支撑SHOPPINGMALL。现在大家都投资城市综合体、城市广场、文化广场、高档酒店。广东有个城市的五星级酒店已经超过了40多家。因此出现了投资什么什么过剩，投资什么什么过密，到底怎么投资呢?我们怎么能够走一条创新发展的道路。

　　第三个问题，对整个商业地产发展还缺少总体设计、总体规划，整个行业的协调能力比较差。大家关注这个论坛，实际上就是研究如何发展。我个人认为政府还是要下很大的力气来研究这个行业，制定相关政策，让这个行业全面协调可持续。如何在这个行业发展之初，大家投资高涨的时候，引领大家进入可持续的投资。

　　三、我国商业地产投资的趋势

　　第一个趋势就是开始转向商业地产投资，现在有50%的原来的住宅开发商都转向商业地产。第二个趋势一线城市转向二、三线城市，并且要进而转向三、四线城市。第三个趋势就是房地产开发商转向品牌运营，特别是一些在住宅做出品牌的房地产开发商更加注重品牌运营。包括万科准备在惠州的商业地产项目，如万科广场、万科大厦等等，万科城实际上就是相当于万达的城市综合体，万科大厦就是高端的写字楼，它也在向商业地产进军，这实际上就是品牌的运营。万达、绿地、富力、华润、保利这些原先在住宅已经做出品牌的都纷纷加盟到商业地产，它们实际上在运营品牌，这和一般的投资商不一样。第四个趋势是很多投资商转向文化地产、旅游地产、创意地产，在新型现代服务业领域来寻找他们的投资空间。第五投资商转向了健康产业、养老、养生产业。所以我个人认为投资者现在正在转向，而且还呈现出了多元化的转向趋势。我个人认为这种多元化的转向趋势比单一的转向趋势好。

　　我觉得投资肯定是多元化发展，选择的行业领域会越来越宽泛，它是一个大商业的概念，它不是一个纯粹的百货店、购物中心的概念，这个是我谈的第三个问题，关于商业地产转向的问题。

　　四、我国商业地产展望和建议

　　第四个问题谈一下未来大商业的地产，就是刚才说的大的概念，多元的概念，它到底还有没有发展空间，有多大的发展空间?我个人认为在这个方面中国仍然是一个最大的市场，仍然有广阔的发展潜力和发展空间。

　　第一，中国已经进入中等收入国家行列。人均GDP达到3000-8000美元的时候进入中等收入国家行列，这将是商业地产的起步阶段。8000美元以上是快速发展阶段，10000-20000美元以上是成熟发展阶段。但是我国不是这样，我们未富先老，收入还没有达到成熟阶段的水平，人已经先老了。据统计，我国65岁上的占了9%，60岁以上的人占了13%。在商业地产发展方面，我们是未富先多，我们还没有富裕到这种程度的，还没有到国际上通行的发展阶段，但是我国的商业地产发展早已经超出了国家现在的经济发展水平。因此我觉得中国进入中等收入国家行列，将突破中等收入国家的陷阱，迈向中等发达国家的行列，实现我们国家三步走的战略，本世纪中叶进入中等发达国家。在这个过程的推进中，还会带来巨大的商机。

　　一是城市化的推进。现在城市化率已经达到51.3%，实际上已经意味着一半的人口进入城市。未来2013年我们的城市人口有可能达到9亿以上，那个时候全世界城市人口里面有一半以上的人口是中国的人口。那么城市化的发展是需要大量的商业设施，需要大量的商业存在，需要大量的商业服务。

　　二是工业化发展。2010年联合国工业贸发组织统计中国已经是第一制造大国，我们的制造业的产值在全球的制造业产值达到了19.8%，我们首次超过几十年位居第一位的美国，美国是占19.4%。我们已经成为一个制造业大国，未来中国制造业仍具有很大发展空间。随着中国制造业的发展，大量的产品是需要交易和交换的，所以既需要生产市场，也需要消费品市场，消费品的供给方式也会不断的发生调整变化。制造业的大国的交易实际上就是这两大部分，一部分就是国际贸易，通过国际贸易输出我们的产品，另外一部分就是通过国内的商业，通过国内的商业让我们的产品转化为消费品。因此作为制造业大国要靠服务业的支撑，服务业一类是生产性服务业，一个是消费型服务业。一个生产型大国既需要生产性服务业，也需要消费型服务，所以工业化也会带来巨大的商业需求。

　　三是农业的现代化。现在我们进入到城市带动农村，工业反哺农业的阶段。这个阶段商业要连接城乡，或者叫流通连接城乡。城市带动农村，其中之一就是在十七届三中全会上提出了“五个一体化”，除了这五个一体化之外最重要的就是未来的城乡一体化，所以我觉得在城乡一体化的过程当中需要商业，需要商业服务，需要商业设施。

　　所以我想未来从总的判断来说，我们进入中等收入国家行列之后，中国经济仍然会保持一个比较高的速度。改革开放30年平均的增长速度接近10%，中国已经成为世界第二大经济体。那么十二五期间规划的平均增速是7%。我觉得这个7%不要和改革开放初期相比，因为现在你的体量已经大了，是世界第二大经济体，5万多亿美元的GDP，因此未来我们在这样大的基础上保持7%的增速，也是很快的。所以世界上很多国家都在议论，还有一些研究机构都在议论，也在预测中国哪一年能够超过美国。我个人认为中国的增长速度会适度放缓，一方面是我们主动调整把它压低来调整结构。另一方面我们可能还遇到了来自国际市场的挑战，比如说国际金融危机带来的对出口市场的影响，但是总的来说中国的经济还会持续的以比较快的速度比较。那么这种发展是我们巨大市场需求的基础和基本条件，所以我觉得中国发展的势头不改不变，中国的城市化、工业化、农业现代化逐步推进，那么它的商业机会比世界上任何一个国家都大，因此对这个商业的服务、商业的存在、商业的地产、商业设施的需求将是持续的，也将是动态的。

　　第二，商业地产的发展正在寻找新的发展领域，新的空间。这些新的领域、新的空间，特别是商业地产新的投资区域，我觉得应该成为我们未来置地投资商业地产基本金融战略选择中的一种战略。那么未来哪些区域或者哪些领域更适合我们去投资呢?我个人认为有以下这样几个领域或者区域：

　　一是现在国家大的区域规划中处于重点发展的经济带、经济圈和产业带。选择投资区域之前，应该把国家的区域战略规划认真研究一下，哪个地方的人口聚集，哪个地方的产业聚集，哪个地方有潜在的的商业量和流通人口，需要针对这些方面做一些战略性的研究来确定投资重点和方向。而且特别不能忽视的是目标区域的存量商业地产，既有的商业业态的构成，要从这里面寻求新的突破，错位经营，但是不错乱经营，要错位不要错乱，这样才可以寻找到方向。

　　二是从城市向农村延伸商业设施。将来人口随着城市化不断向城市转移，但最后不可能消灭农村，农村的居住仍会带来很多商业的投资机会。我觉得商业就农村投资农村是不划算的，必须是城乡联动形成一体化的市场，比如说连锁商店，这些连锁体系应该从城市延伸到农村。农村是未来商业地产投资一个新的关注点，现在商业资本实际上已经进入农业，有很多大的企业成为农业的龙头企业，有关农产品的品牌运营，他们是很成功的。所以我觉得商业地产也要做农村市场的设计。如果说大家都布局完了之后你再进入，我觉得可能也会导致整个战略上产生巨大的差距。

　　三是应该实施走出去战略，和与我国建立自由贸易区的国家进行合作。我觉得既然类似家乐福、沃尔玛、香格里拉等国外的投资者能够复制商业，为什么我们的投资者不能复制我们的商业呢?我们为什么不能输出我们的商业呢?我觉得我们要以流通引领地方，流通引领运行，流通引领我们走出去，也作为我们一个投资战略。在有些国家商业很落后，比如说印度，它的中小企业的覆盖面才占了70%以上。虽然说我们进入很困难，我觉得我们一旦进入这样的市场，前景是非常广阔的。所以我觉得大投资商随着走出去战略引领中国商业的发展，这也是提高我国在国际上的商业竞争力、流通竞争力的非常重要的投资带动型的商业发展模式。

　　四是要关注沿边的发展。实际上我国现在和周边国家已经建立了一些跨境合作区，这些跨境合作区目前是工业区。继小平同志批了四个特区之后，在2010年国家首次批了两个特区，就是新疆的喀什和鄂尔多斯，我去看过当地目前没有大的商业，所以我个人认为商业的投资机会是很多的。事在人为，我们现在已经和14个国家，包括东盟的10个国家，建立了自由贸易区，双方都有投资协议，这些国家在国际上的布局和国内的战略布局，这是一个投资商实际上要把握的大的投资方向。

　　第三，我建议大家要研究商业业态。不同的商业要根据不同的商业地产的要求量身订做，然后来满足专业化、多功能的需求。现在投资决定了未来的发展，可以说未来就是你现在的选择。那么有形的资产可以创造无形的资产，无形的资产又可以产生有形的价值，所以希望投资商在投资商业地产的时候能够更加清晰，更加冷静，更具有战略眼光，更具有前瞻性，谢谢大家。

　　主持人：感谢陈司长精彩的演讲，我们再次把掌声送给她！陈司长的话，言语间不仅说出了自己的看法，道出了商业地产市场的前景而且分享了对市场专业独到的见解，为我们提供了国内商业地产的全新面貌和发展趋势，使我们受益良多。

　　接下来我们将请出赢盛中国商用地产集团董事总经理李健先生发布《2012中国商业地产发展报告》，我们掌声有请李总！

　　李健：尊敬的各位来宾、业界朋友大家早上好，作为国内第一家专业平台的商业地产综合服务机构，我们和赢商网一起联合推出了《2012中国商业地产发展报告》报告的内容是我们的团队结合赢商网和业界的资讯共同完成的，是供大家参考的蓝皮书，里面的内容有很多大家关心的问题，在这里我会用间断的时间对它的主要内容做一个介绍。　　

商业推动地产论坛第七届年会现场对话图片

　　图为李健

　这份报告目前已经装订成册，已经发到大家的手上了。

　　我现在给大家介绍一下，从宏观背景来看，我们可以看到中国的城镇人口比重已经到了51%。在城市化这方面中国目前的城市化率远远落后于欧美和发达国家。

　　在经济层面分析，我们会迎来转型的新机遇，这个新机遇就是消费将会取代出口，进一步会释放社会消费，让我们的商业载体迎来新的发展契机。

　　在消费层面，收入和消费都进入了稳定的增长，人均GDP已经突破了4000美元，也可以说达到了中等国家收入水平。

　　从商业的零售及餐饮业的增长这方面是非常理想的，全国的零售总额已经超过了18万亿，餐饮业超过了2万亿。

　　住宅受到了影响，非住宅增加，从企业战略分析，房企鏖战商业地产，大部分住宅都会转战商业地产。同时在万达标杆项目的影响下，很多开发商都对商业地产开始发展。

　　包括一些外资企业也开始在这个阶段放大，区域布局也有了战略性的转型。

　　商家扩展在国家政策以及经济因素的影响下也发生了改变。

　　我们也对整个产品线进行了分析，有两种，一种是商业推动地产，一种是地产推动商业，也就是说之前以零售为主的企业，同时做开发，之前做开发也会做零售。像综合体、购物中心和SHOPPINGMALL这几个，万科目前有万科广场、万科大厦、万科城，龙湖也有，凯德置地也有凯德广场，包括益田、华润等开发商有自己的商业地产项目。

　　商业地产目前的开发现状是处于初级阶段具有投资少、风险小、质量差、售价低的现象，这个是目前的现状。

　　它的发展前景也是在这几个因素的支持下，目前主流地产商业开发的模式我们归纳了三种，一种是地产大鳄+商业巨头，一种是地产+商业开发运营模式，一种是地产+招商开发模式这种是最多的模式。

　　商业地产的融资渠道也会由过去的单一转向创新融资，我们对商业地产发展的机遇在政策环境稳定，城市化浸沉加速，商业需求升级为商业地产迎来了很大的发展。

　　商业地产发展挑战，一方面是融资含量难以满足资本需求，项目内涵难以形成核心优势。

　　对于商业地产发展的趋势，我们认为在目前大家都把走向商业地产会迎来了量价齐升的趋势。

　　这个是报告的主要内容，里面不足之处请大家多多包涵，我对大家的报告就到此结束

　　主持人：感谢李总如此专业的分享!谢谢!下面进入大会第二个环节“名人高端对话”

　　第一场对话：泡沫之辩：商业地产巨大增量下的风险

　　有请主持嘉宾：商业推动地产论坛第七届年会秘书长、赢商(集团)控股有限公司董事总经理吴传鲲先生

　　对话嘉宾：

　　佳兆业集团董事局副主席孙越南先生

　　五洲国际集团投资有限公司高级副总裁赵立东先生

　　银泰置地(集团)有限公司副总裁王锐先生

　　上海世茂股份有限公司助理总裁贾涛先生

　　龙湖地产有限公司商业地产部总经理魏健先生

　　尚泰零售集团中国区董事总经理周猛先生

　　大润发中国区发展部总经理洪万康先生

　　掌声有请各位嘉宾上台! 　　

商业推动地产论坛第七届年会现场对话图片

　　高端对话之一现场图片

　　主持人：按照惯例我应该介绍一下在座的嘉宾，但是我想这些企业就不用我来介绍了，上午陈司长发言的核心思想是商业地产在一线城市也是过剩了，大家应该多注意城乡结合部，其实我们做了这么多活动，去了全国这么多地方，我也有两个比较疑惑的地方，第一个中国市场无疑是全世界最大的，人口众多，经济始终保持比较快的增长水平，消费市场还有比较大的空间，这个是一个利好，加上城市化进程，城市化进程无非是把旧房子变成新房子，让大家的消费水平从农村转向城市，这也是很好的。

　　但是确实我也看到了很多地方，尤其是最近两年商业地产的开发量非常大，有一个数字，我不记得是在哪里看到的，香港这样一个地方国际大都市消费非常高，超过10万平方米的购物中心只有7家，这个远远赶不上国内的很多一线城市，国内的一线城市有很多家，这个是很大的一个量，这是一个疑问。

　　再有一个疑问就是我们开发的购物中心体量都非常庞大，以前是10万平方米都非常大了，现在30、40万平方米比比皆是，这也是我们比较疑惑的问题，今天的对话是泡沫之辩，我们不是唱衰，我们要评论一下现在的环境是什么样子的，邀请的开发商也是比较有代表性的，有孙总，有一直做开发的龙虎，还有零售原来做很好的，现在做开发的银泰，还有在中国营收最好的大润发超市和尚泰百货。

　　首先是第一个问题，明确一个观点，有没有泡沫，您怎么看?第二个你自己进入到城市里面是怎么样，最好是有一个最好的和最差的例子，我们有请孙总先来。

　　孙越南：非常高兴主持嘉宾给我这个机会，刚才我听了陈司长说商业地产泡沫的风险，我刚才听了三个方面，一个是商业地产的盲目性，第二个是粗放型，第三个是同质化。其实作为开发商而言，佳兆业从1999年开始做地产开发，我们是来自香港的企业，我们起步之后就炒综合地产开发的模式。在2004年我们就开始进入商业运营，刚才主持嘉宾提到泡沫，其实我认为每一个行业在经济高速增长的时候泡沫是在所难免的，不能说有泡沫了行业不发展，企业不做了，关键是企业怎么做，选择什么样的经营模式以及选择什么样的介入机会，我觉得这个是一个企业首先要定下来的目标。

　　第二个按照经济发展规律来讲，适当的泡沫对这个行业在某阶段，我觉得是有利的。举一个很简单的例子，比如说在商业发展的过程当中，我们不是一味的追求规模和速度，你说泡沫，我们最近在大连收购一个项目，商业地产原来没有高峰，我们通过时间把它改造了，我们认为地段非常好，所以我们的看法就是如何把握经营模式、把握好商业的进驻的机会。

　　现阶段我们的看法是总体房地产的宏观调控政策的持续性会有一个较长的过程，同时在这个机会国家对这个商业地产的扶持，优惠的政策，我们认为这也是比较好的。另外在资本市场，资本市场目前对国内的关注度，也是对商业地产的关注度是比较大的。我们近期谈合作，如果说的是住宅人家基本上不谈，如果是商业，你的经营模式，你的经营团队，你的地段，所以我觉得泡沫不可能。

　　主持人：谢谢孙总，孙总很淡定，泡沫很正常。孙总也指出了作为佳兆业这个地产商进入商业地产的必然性，早期也拜访过孙总，他也介绍了商业地产发展的战略，当然他不讲，我也不能讲。

　　接下来是赵总，有请赵总回答这个问题。

　　赵立东：各位同仁，各位业界的人士大家好，我来自五洲国际集团，感谢赢商网的平台能和大家一起交流。

　　我谈一下我的观点，我来之前也认真查了一下数据，我认为中国总体的商业项目还没有达到饱和状态，远远没有达到饱和状态，但是目前商业局部发展不平衡，有一些地区可能多了，甚至出现了泡沫，但是很大一部分地区，特别是城镇、乡镇这种城乡结合部还有很大的商业的需求，这个是我整体的观点。

　　那么一些比较特别的城市和一些案例，我举一个例子跟大家分享一下，在这之前我简单的介绍一下五洲国际，我们是以两大支柱产业，以城市综合体和商业市场，基本上是齐头并进，发展各半，我们来自无锡，在无锡我们一共有11个商业项目，体量有多大?最大的是135万平方米，已经经营了6年，最小的是3.5万平方米。

　　我来分享一下泡沫和同质化竞争的一些经验，也请大家指正。

　　首先从业态来讲要避免泡沫，从我们经营的种类就要进行区分，我们有8个综合体，3个专业市场，专业市场又细分成3类，一类是工艺博览市场，主要经营五金汽配等，还有一个项目是装饰城，装饰城以家居、家具、小商品为主，这个面积也超过100万平方米，还有一个专业市场就是电信电缆城。它们的业态有一个错位。

　　我们的城市综合体有三个项目座落在一块，哥伦布广场是我们业态的综合体，还有美食城专注于美食，还有一个项目是以高端的为主，想引进一个比较高端的百货，辅助一些步行街的业态有一个内部的错位。

　　其他的5个项目座落在不同的乡镇，区域距离相对比较远，而且体量我们做了充分的调研，体量控制在适合于当地的居民和当地的发展，总体体量控制得相对不是特别大。

　　我们在这个城市里面是这么解决这个问题的，当然不好的项目我也遇到过，在这里就不点名说城市了，以前我们在网上讨论一个城市有100个综合体项目，我觉得是不适合的。

　　大家说了乡镇和城乡是有机会的，但是告诉大家，因为我们走城乡比较多了，有一些城镇已经饱和了，我们有一个项目座落在城市，进去一看全部是商业的，我们在这个城市的发展就要求一定要快速，而且要建成地标，因为是一个小城镇，我们一定要成为核心，否则很难生存。

　　主持人：谢谢赵总，很坦诚，他说100个城市综合体，估计是哪一个大家应该很清楚，赵总的策略是产品线首先要有差异化，对于不同的城市要有不同的标准。

　　接下来是请王总，王总也是我们的老朋友，他对一线城市比较了解，我们请王总来回应一下这个问题。

　　王锐：应该是从去年开始，我们在参加类似的活动当中，我觉得大家讨论比较多的就是商业地产饱和和泡沫的问题，去年在上海也讨论过。我的观点是这样的，从全国人均的商业地产占有的面积来说肯定没有饱和，刚才陈司长提到的数据都反应到了这一点。第二个在一二线城市比较发达的地区确实泡沫，我觉得未来3-5年这些城市里面商业地产的行业一定要有一个重新洗牌的过程，这个是市场发展阶段的必然规律。这个城市的商业地产的泡沫是怎么产生的，怎么造成的，我觉得有政府的原因也有市场的原因。从政府的角度都到各个城市拿项目，首先是政府招商引资的引导性我觉得存在一些问题。

　　第二个问题是政府的商业规划，并不是很好的城市，但是它的规划里面有7-10个商业项目的用地，这个就会造成泡沫的产生，这个是从政府的角度。另外从市场的角度大家都觉得集中在一二线城市或者是省会和经济发达的地区，是否进入到三四线城市甚至提出了进入到农村的概念，我相信在座的企业本身就在三四线城市，或者是原来在一二线城市发展，后来进入到三四线城市，大家进入之后你会发现一些困惑，这边的风景也不是那么独好，有一些三四线城市经济发展到一定的水平，但是它的经济的拉伸和发展，是地方政府对某些产业的扶持造成这个地区经济迅速的发展和提升，但是它的商业发展远远没有达到足够去支撑一个城市综合体的阶段，不管是商业发展的水平还是它现有的资源，所以我们想进入三四线城市，大家会发现你的很多的合作方进入不到这个城市，当地的经济上去了，但是消费的理念消费的观念和对新的综合体接受的观念远远没有达到你想要的水平，这个需要你培育，这个钱投入非常大。你到农村做商业地产，地价很便宜，但是你建造的成本不会比其他城市低太多。你有多少利润空间能够让你平衡一个投资大的体量，几万或者是十万个商业，这些都是需要面临的问题，所以我觉得在现阶段来说，盲目的进入到三四线城市也不是那么的乐观，那么一二线城市的泡沫，我觉得每一个企业在进入的时候一定要有科学的分析和判断，你的核心优势是什么?你到底占据哪一个市场份额，你的定位是什么?要有科学的判断。另外政府在招商引资的引导性上面也有待加强。我觉得商业地产过热未来一定会造成大量社会资源的浪费。上个世纪初期的时间我们去到了海南，大量的住宅旧楼放在城市很漂亮的区域里面，我觉得未来在中国的城市大量的城市综合体或者是做不下去的也会放在城市里面，我觉得未来的2、3年一定会出现这些的。

　　主持人：谢谢王总，不光一二线城市有风险，三四线城市也有风险，这个我们也有同感，三四线城市盖楼很容易，但是你期望的商家会不会来，这个是很大的问题，政府的水平、或者是商业网点的水平能否支撑综合体确实是很大的问题，但是我想很多开发商是被迫的，为什么?他进入这个城市必须做商业，否则政府不会给他地，这也是在中国来讲很现实的问题，是被商业了。从长远来看确实像王总说的社会资源被浪费，这个力量要经济相当大的调整才有可能好起来。

　　下面有请贾总回答一下问题。

　　贾涛：我想谈两个问题，一个是泡沫问题，第二个是风险问题。作为泡沫来说，容易统筹的讲一二线城市出现泡沫了我觉得不太准确，确实有一些地方是高了，沈阳、成都所有大的开发商都集中在这里了。北京没有泡沫，我原来在北京，现在数北京真正意义的城市综合体数不出几个来。

　　主持人：北京为什么那么少?

　　贾涛：所以这就是北京和上海整个发展的差距，北京落后上海5年的时间。要提的很多，能够马上说出来很吸引他的，比如说新光天地、大悦城，其他的呢?并不是很多。不同的城市综合体也有不同的定位，很多商业配套的东西并没有配套，连超市等等都没有，和住宅整个人的都没有结合，这一块我想有做事，定位非常高端的，五年做一个，也有万达一年开16个，还有一个定位不一样的问题，有一些是区域性的，有一些是社区性的，有市场才可以进入，这个是我对泡沫的理解。

　　第二个是风险的问题，风险的问题实际上是在表面上，我同意王总说的，因为政策导向造成了很多开发商打着做商业的旗号在拿地，但是有几个真真正正的去做商业地产，我想很多还是做的是地产商业，给政府一个我要做商业，我有商业，我可以招来谁谁谁，所以从形式上来讲，真正以商业为主的不多。我也碰到过很多开发商也在做，甚至一些企业还是属于销售类的，我的公寓、我的写字楼所有的漂漂亮亮的，所有的户型研究好以后，往下一插，底下是商业，那个是附属商业，真正做商业地产要立足商业，从拿地、从规划、从商业角度去做。洪总刚才说地产是赚钱的，什么意思呢?因为做得多，地产是靠山、靠江、靠河风景秀丽价值很高，商业如果是靠山、靠江、靠河商圈一个没有，一定要找有人的地方，市场需要的地方进驻，所以我想做商业一定要有好位置，但是好位置有几个。所以我们做要防范风险，我想每一个开发商都不认为自己是泡沫，谁也不愿意当泡沫，但是事实已经有很多商业案例放在这里。而且住宅是交楼、交钥匙就结束了，但是商业开业只是一个起点，运营是未来，你这个项目能否成功也是一个关键的问题，所以做商业有很多的要素在里面，都说那里面真真假假虚虚实实，真正的泡沫有的城市不一定有，有一些城市连超市都没有进驻你说能有泡沫吗?如果是3公里的商圈，我要的是10公里的商圈，没有客流我们能提升什么，所以洪总去了试水了，我们看行，我们就去，我们继续往前走。

　　嘉宾：谢谢贾总，他说商业地产风险大，投资需谨慎，等一下大家管洪总要名片，哪一个地方你去了没有，你去了我们再去。

　　刚才讲得很深刻，在很多的商业地产项目来说也是一个悖论，其实从住宅转到商业是宏观调控的结果，结果去到了商业地产也要被政府控制，酒店要十大的，要国际品牌的，这一点确实让开发商非常难做。

　　接下来请龙湖的魏总，龙湖在业界一直非常有口碑，我们听听魏总的看法。

　　魏健：泡沫也好，风险也好，如果微观从企业来说，如果你是非常踏踏实实做商业的，或者是在这个行业有积淀的我们不怕什么，对于一个成年人来说过马路不会有太大的风险，但是小朋友就不好说了。我不知道怎么判断这个事，我个人觉得有三点是每一个企业都要反思的，尤其是刚刚进入商业地产的。

　　第一个就是你的战略要坚定，第二个你有没有钱，第三个你有没有人。

　　战略的坚定性，刚才大家说的一些政府说没有酒店、没有商场，你就拿不到地。但是到你做不做你得想好，这种情况是非常可怕的，因为在这个情况下你是没有结构的，你的整个团队很抓狂，他不知道你怎么做的。龙湖现在是每年12%是自持物业，我们希望未来5年内商业地产给整个龙湖的利润是30%，最早我们说五五开，后来我们算了一下觉得30%是一个非常健康的数字。我们的战略非常的清晰，我们公司很稳健，如果做住宅我们还会担心这样的情况会发生，第一个如果你战略不坚定犹犹豫豫是非常可怕的。

　　第二个是钱，商业地产是非常烧钱的，现在是10万平方米，你就是一个购物中心白干了，而且如果购物中心做得不好可能还要赔钱，而且回收期很慢，所以开发商也是很痛苦的。我现在跑的城市非常多，我也到处看地，也在学习。我发现现在第一推迟开工的很多，第二个拆散了卖的很多，所以刚才你说什么是最好的?我觉得最好的是大家公认的，不用我说，最不好的就是卖散的，卖图纸的，我曾经看过2、3年前卖图纸的项目，现在经营非常不好。对于开发商来说没有钱，必须要卖，不卖怎么活，所以对于小的开发商没有资金是非常困难的。龙湖2003年做商业，但是这一轮是商业的高速扩张期，去年2011年整个龙湖的地产的汇款率非常高，负债率只有3%，债务成本是6.4%，在这么稳健的情况下才可以玩，如果没有钱，肯定有风险。

　　第三个是人，商业对人的依赖是非常大的，这个团队之所以成为一个团队，不是说你到处挖一些高手在一起就成团队了，龙湖从2003年到现在确实存在了很多的人才。我现在的所有的商业，毛利率是80.1%，这个是团队做的。一个就是你的文化一定是经过长期的发展固化下来的，他可以聚人，大家用的是同样的语言，干的是一件事，大家很容易知道什么是对的什么是错的，很容易融入。第二个是组织架构和激励机制，第三点就是你自己的梯队和人才培养，这个不是一年两年就可以做到的。我们从2002、2003年开业，之后引进商家，他必须要知道你是什么样子他愿意跟随你，而不是基于你的装修做的，所以我觉得泡沫还是有，到底有没有风险，还是自求多福，大家都是这么做的，谢谢。

　　主持人：谢谢，首先要有非常清晰的战略，第二进入商业地产，这个我又不得不说到政府的事情，谈到钱的问题，中国资金的成本应该是非常高的，最近有很多跑路的老板都是欠债现在还不了，国外获得资金的成本是非常低的，国内没有这个环境。

　　接下来是周总和洪总是商家的代表，你们稍微谈谈进入的城市里面有没有泡沫，然后是自己进入城市的店经营得怎么样，我们先从周总开始。

　　周猛：谢谢主持人，我觉得刚才几位都讲得都非常好，我觉得要稍微区分一下就是什么是泡沫，大家都有一个统一的认识。第二个就是从投资风险的来说也要分两类，一类是泡沫所带来的风险，第二类就是有没有泡沫这个风险本身还是存在的。

　　从泡沫来讲，我们的商业地产它的估值决定了市场的价值，从目前的市场来看这种情形有所缓和。另外一个泡沫就是整个商业的供给量远远超过目前的需求，所以谈到泡沫我觉得其实应该有针对性的谈，笼统的谈没有太大的价值，针对性的谈就是可能是针对某一个时段，也就是说这个时段的供给量远远超过了它的需求，这个时段可能是泡沫，随着时间的推移会把供给量消化，这个泡沫也会减少了。第二个就是针对某一个城市也存在泡沫，有的城市有的地区是有，这是另外一个泡沫的习性。

　　如果是谈经营风险，在泡沫下风险会放大，既使是没有泡沫，刚才几个嘉宾提到的风险依然是存在的，也就是说以商业地产经营的专业化的问题，如果是住宅房地产商敢于吃螃蟹跳下来做商业地产，这个本身是有风险的，这个和泡沫没有直接的联系。

　　第二个风险，刚才很多老总也提到了，商业地产对资金的需求很大，融资平台融资渠道不好，有没有泡沫你贸然的跳到商业地产里面这个是很大的风险。另外一个是现在我们做百货，尤其是做最大的百货公司，最大的瓶颈就是招商的瓶颈，就是品牌愿意不愿意跟着你走，实际上这个风险也是很大的，这个跟泡沫有一定的关系。短期内的商业地产对于品牌自营的需求是一种爆炸式的增长，这个也是跟泡沫有关系的。回过头来讲，大家是做企业的，从微观的角度看泡沫看风险可能更有价值，就是针对某一个时段，针对某一个城市，针对我们晶莹的某一个具体的难题，或者是一些难点来考虑这个问题，可能会更有价值，谢谢。

　　主持人：谢谢周总，有请洪总。

　　洪总：首先感谢赢商网让我有这么一个平台能够见到很多老朋友，见到很多新朋友，房地产开发商对于我们来说是老本行，我们是打工的，就像刚才贾总说的，贾总就是我的老板，我就是他的长工。

　　就泡沫的问题我分三个层次讲讲，第一个层次是讲大环境，中国性的大含量第一有很大的市场需求，这个是客观存在的。第二个整个大环境不错，我们大家的赌性很强，中国人很爱赌，国外的赌场里面华人的赌性很强，我觉得在座的企业家原来都是无产阶级，我们原来把资产阶级消灭掉了，我们重新成立了无产阶级，所以从一开始我们就存在急功近利的思想。所以在这样的情况下，现在的商业不动产，为什么大家倾向于这个方向去，对于房地产的打压很多的政策问题很多转向了商业地产，所以这个是大环境。

　　第二个问题我讲一下商业地动产到底是什么?也是开发商，因为我们的店有三分之一是自己持有的，我从创办的时候第一家开始就是自己批地自己建，所以我们建房子的目的很明确是为了经营而建房子的，而不是做房地产的炒作。所以如果目的性很明确，是为了经营建造房子的，你首先要了解经营者的需求，那经营者首先要了解消费者的需求，如果把这个问题没有搞清楚，那么现在有的房地产泡沫已经存在，为什么?粗制滥造动向不对。

　　举一个例子我到了一个城市去，大概20万人，有2、3家大型超市，都是2万平方米，这就是泡沫，但是我还要进去，为什么要进去，因为我认为我进去不是泡沫，我进去了我认为他们死掉了，我生存在那边，我挤掉他们的泡沫，所以泡沫的问题怎么理解，我给大家讲一个数据，大润发从创办到现在在大陆没有关过一个店，因为我们的动向我们的方案是正确的，我们想的是为人民服务，你不想到消费者，消费者不会用人民币给你投票，所以人民币的币字写在后面，人民写在前面。如果这个概念不清楚，你是商铺炒卖者，你是大的开发商你就是大的商铺炒卖者，小的投资商买你一个铺，就认为不愁吃不愁穿，错了。有很多的门面房都已经烂在那里，所以讲到商业不动产是否有泡沫，我认为永远是优胜劣汰，任何一个行业，现在金融危机来了，难道银行都关门了吗?没有，优秀的银行还是存在的，投机取巧的，定位不清楚的，在大的风波来的时候被淘汰了。所以从经营的角度来看，我奉劝各位一定要听经营者的需求，要从消费者的角度来看，让你的商业不动产能够有价值，你的价值在哪里?真正把商业不动产经营好还是赚大钱的，我现在非常佩服一个人，因为他不但是一个优秀的开发商还是一个优秀的经营者，所以要首先了解商业，核心思想是什么?核心思想不是为了人民币，首先要讲到为人民服务。针对我们讨论的问题，商业不动产的泡沫问题，我认为泡沫会存在，因为失败者都把这个归结为泡沫，因为大家都建，所以我失败，所以我受影响，成功者的思路是什么?成功者认为泡沫永远不存在，我永远把你称之为泡沫，所以我希望各位慎重的考虑、慎重的研究商业不动产的地位问题，把这个问题搞清楚了，把为人民服务放在首位，那你的商业不动产会会存在在这个社会，现在很多的商业不动产拆掉了，为什么功能不符合人民的需求。所以我们建房子的时候要有超前的需求，20年后还存在吗?这样想才可以;有舍才有得，你舍得做停车位，你怎么赚钱，真正给我带来利润，就是有车，做免费班车你能够赚他多少钱，他一次买你的促销商品，买你的便宜货，所以真正有购买能力的人是开车过来的，所以我奉劝各位如果你建商业不动产一定要把配套搞完善，如果搞好之后你的商业不动产一定会很赚钱。

　　当然当前大环境和金融体系不完善，因为你是房地产公司，贷款就制约你，这就不对，所以国外的公司为什么很容易的就进，实际上你只要是好的商业，通过评估以后，不是政策来制约你，他可以给你很大的资金支持，你可以从长远发展来考虑，讲的不一定对，来进一步发展。

　　主持人：谢谢洪总。

　　洪万康：我在跟很多开发商谈方案的时候，有很多不舍得投入，我后来问他，我说要把你停车位建多一些，其实不是我来停的，是给共同的老板去停的，老板喜欢我们了，我们的生意才好，你有收入我也有收入，打工的有温饱有口粮可以上交更多的租给你，但是你给我的平台本身就不能赚钱的，还要高的租金，这个是有问题的，这个是杨白劳和黄世仁的关系，所以你要给我创造一个什么样的平台，比如说这个城市已经有家乐福和沃尔玛，你如果给我的平台更好，刻深会凝聚到我这边，我会赚更多的钱上交给你，所以各位老板一定要为人民服务，要为顾客着想，为经营者提供一个好的平台。很多人认为超市的租金是低的，我说不对，如果他经营得很好，他有能力给你租金怎么会低呢。我有一个店做到了10个亿，我不比百货公司租金低，主要是看什么平台，你让商圈到4、5楼去，那不对，我没有能够赚。所以各位伙计一定要想想怎么让伙计把地种好，能够高产，给的租一定是多的。

　　主持人：时间不多，项目太多对你们来说是好事还是坏事?

　　洪万康：多多益善，市场那么多，我是迫切的希望开更多的店，当然要更多的营运和人员培训要跟得上，不要为了开店而开店，数量多了，经营不好也是没用的。一定要量力而为。我记得曾经有一段时间有一家零售大型超市开店的速度非常快，后来一看亏得一塌糊涂。接下来他从这个极端走向另外一个极端，停止开端，那么给我一个机会，有很多的店建好了他不去了，我大概收了16个店，而且每一个店都很好，所以从今天来说开店数字多也不一定正确，我们一定要根据自己的经营能力，根据市场的需要，有一些市场是需要培养的，比如说13万，那我进去一定有问题，我要等待，但是有的我可以从周围的地方纳客人，举一个例子，我在千灯镇只有13万人建了一个5万平方米的大超市，人家说我脑子有问题，但是停车位有1000个，但是旁边的镇上有车的人不在乎路途远，因为停车位比较舒服，所以我的店也很好。我的指标不是200家，希望2000家，5000家，数量是多多益善，看你自己有没有经营能力，没有经营能力快速放慢，开得少一点。

　　周猛：简单的说，数量是多多益善，但是我们的企业目前和洪总有一些差异，他们的成功的模式非常的好，所以他们的可复制性非常强，我们在中国做的是百货，而且是中高端的百货，对位置的选择和购物中心的选择是比较高的，所以目前我们仅仅是和华润的万象城合作，多肯定是好的，可能有更多的选择，但是对于高端的百货来讲可取的余地并没有放大多少，这个是一个。

　　接下来我们的商业模式在探索的过程当中有调整，我们非常感兴趣各位发展商朋友有这样的机会，在二三线城市如果你有独立的店规模比较大的，比如说在5万平方米以上的模式，我们也会考虑。也就是说在这个二三线城市一个独立的店能够支撑相对的运营成本，而且它的销售可以满足整个投资的要求，那么这种模式我们也非常感兴趣，因为目前纯粹做中高端百货我们觉得在中国的发展空间相对来讲比较窄小，这个也是一个很大的问题。

　　主持人：谢谢周总，接下来的是开发商的问题，每一个开发商大约30秒的时间谈谈未来3-5年中国商业地产的开发，可以不代表企业，代表个人。

　　魏健：我觉得是这样的首先未来3- 5年肯定会有很多的内行和外行涌进来，这个事情肯定是不好的，但是对于我们企业来说我觉得我们很有信心面对它，我觉得你只要把自己的事做好，你做一个商业的开发商也好，运营商也好，你就可以运营这个，有泡沫不怕，你把他捅破就可以了。

　　贾涛：我觉得未来3、5年是商业地产大发展的，为什么?因为现在很多，刚才说模式长信的问题，我觉得目前不是创新的问题，现在要解决活的问题，既要做，然后才活，才存在，根据市场的变化，根据顾客的变化我们更加去提升，可能增加更多体验的业态，包括和电商如何形成互补的东西，我觉得未来3-5年应该会很大发展，但是也很激烈。

　　王锐：说三点，大家谈到泡沫也谈到了风险，我相信很多开发商也很关心一个问题，就是宏观经济被调控的时候，商业地产受到约束之后怎么解决这个问题，我觉得这个是很多开发商很关心的，很多做商铺去卖，卖完之后产生什么后果这个是很恐怖，这个没有讨论，这个是未来2、3年要面临的一个很重要的问题。

　　第二个未来3-5年一定是洗牌，没有能力、没有实力的企业肯定要死掉一批。

　　第三点是关于挤泡沫的问题。这个会必然造成大量社会资源的浪费，中国市场面临很多，举一个例子，同样一个市场一个商圈，犹太人和中国人做生意的，第一个犹太人一看有商机建了一个加油站，第二个犹太人在旁边建了一个便利超市，第三个犹太人在旁边建了一个西餐厅，第四个是咖啡厅，中国是建了一个加油站，中国人是建一个更大的加油站，第三个是建一个更大的更便宜的把他们两个都干掉，这个是不同之处。

　　你进入这个市场之后你的核心是什么，你怎么在这个市场当中取得你的份额，一定是竞争的，但是一个市场做到100个购物中心最后死掉80个，这个造成多大的浪费，我就讲这三点谢谢。

　　赵立东：基本同意前面几位的观点，未来3-5年是商业发展的大好含量，同时也要看到风险，竞争会比较惨烈，有很多不是特别专业或者实力不强的企业有可能在这个洪流之中是一个失败者，我作为五洲集团，我代表我们集团也参与到市场良性的竞争当中，也愿意与各位同仁、各位朋友共同商讨如何把商业地产做得更大，把市场做得跟繁荣。在这里我还要对新介入的行业的企业和朋友提一个建议，商业地产有风险，同志们先沉淀一下，别着急进来。

　　孙越南：各位嘉宾都讲了，大家都担心希望泡沫不要融入到自己的身上，前面我说了每一个行业在高速发展的时候肯定是存在泡沫的，泡沫对整个行业的发展从某种角度来说会起到催化剂的作用，刚才有的嘉宾谈到希望自己不要成为泡沫，我想未来商业地产3-5年的发展，从我个人来看我个人是非常好的机遇，大家可以了解一下，从2005年开始政府对住宅就开始有调控，一直到今年，力度是非常之强的，而且未来对住宅这一块规范的调控、市场化的调控手段会越来越强，像最近的房产税。香港对商业地产，政府反而给了一个非常宽松，以及扶持优惠的政策，昨天辽宁省在香港进行招商，现在政府也意识到怎么扶持这个商业，刚才嘉宾也提到了沈阳的商业体量是非常大的，他们政府、包括省长、市长都意识到这个，政府的规划对商业地产的发展从某种意义上讲缺乏市场的竞争，他们也意识到了，我觉得是商业地产抓住了非常好的前提，前提是不要盲目，一定要有长期经营的理念，这个是我讲的，对3-5年的发展个人的想法。

　　主持人：时间已经超了，今天上午第一场对话已经结束了，也希望台下的每一个做开发的，包括做生意的，大家都不要成为泡沫，再强调一下商业地产风险比较大，还是要谨慎进入。

　　主持人：感谢各位嘉宾的如此精彩的分享，精辟的观点碰撞，让我们看到实力商业地产商与知名品牌商家联动将有一番大作为。有请王总留步!

　　下面开始第二场对话：成长之困：地产商与零售商在细分市场面对的挑战。

　　主持嘉宾是：银泰置地(集团)有限公司副总裁王锐先生;

　　有请对话嘉宾：

　　红星美凯龙董事副总裁徐国兴先生

　　深国投商用置业有限公司高级顾问、副总裁王铁明先生

　　利海集团副总裁汪传虎先生

　　人和商业控股有限公司副总裁林子敬先生

　　K11购物艺术中心南中国区营运总经理陈健豪先生

　　法国雅高集团中国区宜必思酒店发展副总裁李德强先生

　　江苏孩子王实业有限公司总经理徐伟宏先生

　　有请以上嘉宾上台!

　　主持人：感谢各位嘉宾的如此精彩的分享，精辟的观点碰撞，让我们看到实力商业地产商与知名品牌商家联动将有一番大作为。有请王总留步!

　　下面开始第二场对话：成长之困：地产商与零售商在细分市场面对的挑战。

　　主持嘉宾是：银泰置地(集团)有限公司副总裁王锐先生;

　　有请对话嘉宾：

　　红星美凯龙董事副总裁徐国兴先生

　　深国投商用置业有限公司高级顾问、副总裁王铁明先生

　　利海集团副总裁汪传虎先生

　　人和商业控股有限公司副总裁林子敬先生

　　K11购物艺术中心南中国区营运总经理陈健豪先生

　　法国雅高集团中国区宜必思酒店发展副总裁李德强先生

　　江苏孩子王实业有限公司总经理徐伟宏先生

　　有请以上嘉宾上台! 　　

商业推动地产论坛第七届年会现场对话图片

　　高端对话之二现场图片

　　主持人：这次做主持很有压力，好在都是老朋友，可以畅所欲言，我们这次主题是地产商与零售商在细

　　分市场面对的挑战，我记得在十多年前在零售业喜欢讨论的话题就是中国的百货和零售行业基本上是千篇一律，同质化非常的严重。从本世纪初到现在中国的商业地产，从购物中心来说也得到了一定的发展，这两年开发商也好，商家也好，消费者也好，同样存在这样的问题，就是我们的商业也就是购物中心同质化越来越严重，日常的百货、超市、电影院，其他那一家一样，只不过品牌不一样而已。我们未来的超过1亿平方米的商业开发出来之后大家都要用了怎么办?我们分别询问一下不同领域的嘉宾，首先是红星美凯龙的徐总，我知道红星美凯龙一直是在家居建材领域做得非常优秀的企业，据我的了解，我们也开始做商业地产综合性的项目，除了家居也涉及到零售娱乐等等，进入到这个领域我相信你们一定做过内部的研讨和市场的研究，在商业地产领域里面前有华润中粮、龙湖凯德这些很成熟的企业，后面也有银泰、世贸这么多的企业，还有地方性的企业，作为红星美凯龙进入到这个领域里面，你们是怎么确定，你们在这个行业里面未来的角色和定位，或者你们在这个行业里面的核心的竞争优势是什么?

　　　徐国兴：谢谢主持人，应该来说从红星美凯龙本身的定义来说我们还是在家居建材行业，特别是在发展的时候99%的时间都是专业的家居。第一单的家居市场到家居生活到专业市场，其实大家来看，另外讨论商业地产的大发展，真正来说从这个10年发展一直是很好的，我们这个行业从不受社会关注，应该来说家居建材行业原来要用一生，后来家具市场是用十年，现在来说部分可以达到4、5年，这样就是随着上游房地产是什么和新的住宅的开发能给我们作为一个下游企业，家居生活的改变来带来市场潜力的发展，这个是我们的阻力。

　　我们主要是对商业市场的规划、商业的发展、商业的经营，随着家居建材行业的发展，我们从原来单一的使用性家居到现在的大家居，我们适当的在这方面做了一些调整，目前还没有做，其实就是做城市综合系列研究，有一部分开始做尝试，目前地产和商业这一块做尝试。

　　由于红星美凯龙在刚开始也是租赁物业和合作物业，后来我们也自己买了很多物业，打造和订购以适合于家居卖场的定位，因为前面很多嘉宾谈到，对商业来说还是要有独特的特色，我们红星美凯龙外面的外观和里面都是从原来行业里面几乎没有，到现在整个线上都推出了，或者是这次红星美凯龙特地的定位。

　　主持人：我听懂了，还是要坚持把自己家居建材的业务做成自己未来的商业地产产品大家居的最核心的具有竞争优势的特色，深国投是中国企业里面最早进入商业地产领域的企业之一，当年在全国的商业地产领域里面掀起了和沃尔玛合作进入到各个城市的高潮，作为最早进入这个领域的企业，您是怎么看待这种同质化细分的问题，深国投是如何面临这个挑战的?

　　王铁明：感谢大会有机会让我介绍一下我们的做法，深国投我们是专门做商业地产的企业，从2003年成立到今年为止，我们建设的购物中心有我们经营的特色。针对主持人刚才说的话题我想谈一点。

　　对于深国投置业来说我们在全国推出三种系列，这三个系列在不同的城市，不同的定位有不同的发展，在座的各位都知道得比较多，我也不多谈。我想重点谈一下这个论坛所谈到的市场划分的问题。目前整个中国不断是商业地产、商业模式的发展同质化的现象，或者说别人干什么我也学着干什么相对比较多，创新比较少，这里面应该是从不同的设计需要、发展和要求的发展这样才可以找到自己不同的发展空间。如果说大家都做这种超市，那竞争肯定会出现泡沫。如果大家都觉得购物中心不错，大家都做购物中心，这个不会有太大的市场空间，当然会有空间，但是空间不是太大。

　　但是是否没有出路了?我觉得不是这样的，举一个生活中的例子，作为开发商来讲是一个剧场的建设，零售商是一个剧团的，剧场的建设者在建设剧场的时候，他所考虑的问题是从他的角度和他的方式上开始的，什么样的观众愿意来观看演出，我建了之后对社会的影响，对文化的影响是我建剧场考虑的。作为剧团我全国各地都有可能去演出，去复制我的位置，我就要看什么地方适合我，适合我的只是适合我演出，并不适合我其他方面的环节。买东西超市也好不光是快速消费和日用消费，很多时候这种大型超市和大型购物中心，我们实质上现在建的创新的并不多，所以我想对于商业地产的出路来说一定是在于创新上，今天时间不多了，我就不展开了。

　　主持人：谢谢王总，王总谈到一个词就是创新，这个是很多进入到商业地产面临的问题，你的产品怎么样定位，怎么和其他品牌进行差异化的细分，K11购物艺术，从名字来讲就和同类型的商业产品不同，也轻陈总谈谈K11怎么理解艺术购物，你们也有产品推向市场，你们的反响如何，未来如何把握的?

　　陈健豪：K11在中国已经很多年了，但是我们还没有一条线真正做商业地产，我们一直做百货，但是购物中心K11是一个线，我们的定位是做高端的，所以其实K11跟很多的其他的地产开发有什么不一样?我们首先就是定位，受到就是理念，然后由理念牵动招商。很多商业地产是通过招商，因为商业地产本身是没有概念的，我是一个盒子，我们怎么把里面填满，所以我们现在谈同质化，我们发现不但是业态出现业态华，反而是品牌本身都有同质化，如果大家现在去到中国，所有的商品基本上里面都是做服装、餐饮，品牌本身都是差不多，由经销商来牵头会发生什么问题?特别是高端定位上，很多的服装品牌，所谓的奢侈品品牌，他们的要求哪一个在哪一个旁边全部都建立起来了，如果在这种情况基本上没有什么可以谈的，对于消费者来说就是同质化。

　　我们是怎么牵动招商，我们的理念很好，我们的就是要做性格、做文化、我们就针对这三块跟品牌谈，因为我们知道没有办法做大品牌，但是我们要求品牌开他们的旗舰店和概念店，这个概念店跟我们的理念是一样的，消费者进来里面的伙伴和零售商有自己的定位，简单的来说我们有差异，我们的差异因为我们是做环保的，同一个品牌在我们那边开了一家，运送过来有差异，所有的关系所有的蔬菜都是有机的，我们自己是去创造空间。

　　另外我们也很注重的自己的理念，所以我们在整个设计上面从一开始的第一天就已经放进去。我们发现在很多的其他商场里面很多的奢侈品没有放进去，如果在同质化方面我们可以创造一个新的方向出来。

　　现在香港K11谈艺术、谈环保，反而是香港有疑问的地方，因为香港是很生意化的社会，都是谈赚钱，谈什么艺术。我们做这一块疑问很大，所以我们拿香港一个很小的地方做试点，短短从2009年年底到现在，我们的销售已经翻了3倍，我们也做了客群的调研，他们给我们的反馈就是很有心意，现在创意反而是消费者需要的。

　　主持人：谢谢陈总，刚才陈总讲的我提炼出几点，第一点他们在前期的定位等等都是提概念和主题的东西，这个是很有重要的一点，当然你的概念和你所在的商圈是否符合，太标新立异也不一定适合。第二个就是商家的资源问题，有时候不是我们主观造成的，而是由于只有这么多品牌，只有这么多品牌，这个是迫于无奈，这两点是值得大家抽时间来深思的。我去看过林总的项目，在商业项目上人和非常有自己鲜明的定位和特色，而且运作也很成功，我个人觉得经济上预测也不错，所以我想请林总分享一下你们的市场定位是什么?你们一开始怎么会做这样的定位。

　　林子敬：很高兴和同行交流，首先谈一下个人的想法，今天是关于商业地产的论坛，我们看过郎咸平的《本真论》我也想讲，商业地产从本质来讲到底是地产还是商业，我个人认为商业地产在某种意义上来讲，从本质上可以归纳到商业来。所以我觉得我们在研究市场差异化的同时就必须把传统的地产思维向现代的商业思维转变，如果没有这样一种转变，如果我们还停留在用传统的住宅的方式去思考商业，我认为是很难行得通的。因为商业和地产是两个不同的行业，而商业运作的难度回报的周期远远大于传统的住宅地产，我觉得我们应该有针对性的把商业地产的本质提出来。

　　人和商业是专业做地下商业街开发的企业，我个人感觉，其实地下和地上本质上也没有差别，说得直白一点，我们就是专注做商业的，而我们这种商业应该归纳为是市场型的，我们是做租赁、招商、大百货和购物中心还不一样，面对未来商业还有一个特点，商业的特点就是面向未来还有同质化的趋势，为什么?大家都有最好的学习，大家学谁?其实都向好的方面学习，同质化也是一个趋势，刚才陈总讲了品牌这么多，怎么看到是同质化，同质化的同时差异化又是必然的选择，其实这里面最核心的问题是就是企业家的精神，更重要的是什么?你要考虑在今天这样一种市场竞争上环境和事才能构成企业的核心竞争力。

　　面向未来我觉得我们这种商业业态和很多的商业业态也有相互重合和同质化的可能性，但是我觉得面向未来我对我们这个行业也依然会充满信心，因为我讲了，最关键的问题是取决于企业家的创新精神，谢谢大家。

　　主持人：林总提到的商业地产到底是以商业为主还是地产为主的话题，这个话题讨论了很多年，我相信很多企业家明白商业在地产里面的重要性，但是我觉得是迫于现实的，企业要发展，因为商业地产的商业回报率低，时期比较长，也是迫于让步。

　　利海集团的汪总也是老朋友，汪总做开发拓展工作将近20年，经验非常的丰富，也涉足很多的领域，我想汪总能否从扩展的角度，比如说看项目，你们对这些项目进行判断或者是未来的定位，怎么研究细分的问题。

　　汪传虎：其实有很多年不做扩展了，现在也在做房地产，确实有10多年时间去全国各地做大型的零售企业的选址，也目睹了中国的房地产和商业地产发展的路径。我觉得市场讨论最多的一个词就是调控和转型，很多开发商原来做商业地产可能还说我愿意做我不愿意做的问题，随着这一轮调控的来临，很多人说住宅受到了那么严重的调控，就主动选择转型，有的转型到商业地产，有的转型到其他的主题地产。刚才人和的老总提得非常好，转型是必然的，没有调控房地产企业发展到一个程度之后，持有性物业的比例在整个公司会上升，尤其是在中国目前快速发展，资产价格格局比较快的历史阶段，这个是房地产开发商，调控可能加快了步伐。反过来说，如果仅仅是因为调控有什么文化，因为做商业地产和做传统的住宅地产确实差异非常大，如果按照传统的住宅思路去做商业地产就会面临泡沫，面临低水平的重复建设的情况。所以转型对于开发商而言，今天在座的很多是开发商，很多做开发商大部分已经是原来做零售业的开发商了。这说明大家逐步认识到做商业地产是肯定需要零售业商业运营的支持和专业的参与。现在如果不从企业的决策企业的核心能力去整体的进行规划和设计，可能问题总是还会出现的，所以我觉得如果这里的调控加快了转型，我觉得在转型的过程当中对你们做好这些准备工作很好，传统的住宅领域的竞争和粗放式都不再存在了，我想在商业领域这个粗放会更加的严重，所以我想专业化是一个关键的环节。

　　另外商业本身是一个差异化，大型的商业的连锁是一个难题，购物中心的连锁在国际上也是很少的，我们在一个国家里面复制上百个同样定位的连锁中心这个是欠缺的，既使是你做连锁连锁也是基于管理方式管理方式，对于每一个项目的定位和规划和经营肯定都是有差异化的，所以差异化是在商业地产开发和商业运营里面是必须的，既使是你是做连锁的也是必须有差异化的。所以今天做差异化是非常有必要的，大家都要思考这个问题。

　　主持人：谢谢汪总，前面5位基本上都是站在开发商的角度谈这个话题，李总是雅高集团，是国际上一个比较知名的酒店管理公司，你们是属于和商业地产的合作的角度，你们站在合作方的角度，很多开发商去谈投资就会碰到很头疼的问题，就是要有5A的写字楼，五星级的酒店等提出一系列的要求，你们是怎么看待这个问题的。

　　李德强：大家上午好，雅高目前有4500家酒店，这些酒店目前涵盖11个品牌，品牌的系列非常全，刚才洪总讲到为人民服务，我觉得我们的品牌是体现了全心全意为人民服务的概念和宗旨。

　　雅高1985年进入中国，在国内运营了很多的品牌，这些品牌也是从五星到接近三星的分布，这些酒店也是不同的市场根据不同的客源也取得了非常好的成绩。比如说在北京我们现在是6个品牌13家酒店，在上海5个品牌的14家酒店，每一个酒店在不同的服务的类别上取得的成绩都是非常好的，我们都是满意的。

　　刚才讲到是市场的细分，其实对于酒店来讲市场的细分稍微有一点不同，市场的细分有两类，一类是住酒店的消费者，我们通过消费者对于市场的细分提供什么样的服务去满足他们的需求，我们对不同品牌的不同位置的来讲，我们会采取不同的类型和模式，比如说雅高里面有两个品牌，一个是伯尔曼，伯尔曼是更的倾向于国外的客流的需求，以及对西方文化和服务比较适应的部分需求，而美爵我们刚刚做了一个新闻媒体的推介会，它服务的内容是偏向中国国内的客人，比如说他的房间里面饮品不是以咖啡为主而是以茶，顾客点餐也不是以三明治为主，而是以粥，这个是对于顾客的层面。

　　刚才王总也讲还有开发商的类型，开发商是我们的合作方也是投资伙伴，开发商也有细分，有的是大的开发商，佳兆业也是我们的合作伙伴，一线的开发商进入到一线城市对于酒店的考量也是一个方面。刚才王总讲了，开发商进入这个城市，政府有条件，必须要有国际的品牌，必须是排前几名的等等，还有一些国内的投资公司，不管是国内还是国外的PE公司也在投资。第四种就是本地或者是区域性的开发商当进入到三四线城市甚至更小的城市，它对于整个综合体的考量，因为他需要做SHOPPINGMALL，需要做写字楼，需要做步行街等等，实现商业多元化的发展，从这一块来讲对整个市场的细分也是提供了不同的方式包括一些探讨的方式。

　　另外一个原因，很多时候大家知道雅高是全球最大的酒店管理集团之一，但是其实还有一个雅高的背景，雅高是全球最大的酒店集团中持有物业最多的酒店集团，刚才讲4500家运营的酒店，这里面有51%的酒店是雅高直营的，而且是从白金酒店一直到两星一星甚至更低的酒店，而且这51%里面有15%的比重是雅高100%持有物业的，所以从这个背景来讲，我们通过非常刚才的平台的网络，以及我们自己非常强的直营酒店和投资的背景，所以从整个项目来讲我们会提供更加有效的建议。

　　因为很简单，在过去几个月我一直也在出差，一个很典型的例子，就是我跟国内一个新成立的地产开发商去到一个所谓的四线城市，一去就说这个地方要做一个SHOPPINGMALL要10万平方米，而且要做一个写字楼，我们去一看，当地的是在市中心最好酒店，市场价卖300块，我们就说做可以，但是从投资运营的角度来说，你的基建的投资，按照当地市场你所能取得的房价，在不算整个酒店的折旧、开销、利息、税金的前提下，他的酒店每一个房间要卖5000个日才可以算回来，也就是15年才可以回本，所以开发商意识到这个定位不准确，反过来我们给了更进一步的讨论，做什么样的酒店，在什么样的房间住，对他来讲最合理，所以我说无论对整个消费者来讲也好，对于投资商也好，我们在不同的投资市场发挥我们的优势，为开发商提供更好的服务。

　　主持人：谢谢李总，我们对雅高集团有了更进一步的了解。接下来是徐总，2009年我也是负责一个项目，孩子王进入到市场，当时是怎么想的创建这样一个产业，你们对未来的中国的儿童产业怎么看，尤其是像孩子王儿童性的儿童购物中心，未来对购物中心来说它起到什么样的作用。

　　徐伟宏：各位中午好，其实我从上一场和这一场结合起来谈几点感受，我觉得现在的企业谈差异化，现在发现在硬件的差异化是很难得，最难做差异化的你会发现超市是很难做差异化的，大家都做得差不多。我现在在婴童领域填补了一个空白，准确的说是2009年底开了一家店，2010年没有开店，2011年开了5家店，最小的是5000平方米。大家认为世界上最会赚钱的是巴菲特，一个是索罗斯，我个人更推崇索罗斯，他说真正的机会在于哪里?就是在于差异。乔布斯理解手机不应该是打电话应该是一个信息终端，所以有了Ipad和iphone。

　　我现在六家店全部在购物广场，我觉得未来的人永远不可能只在办公室和家里，一定会逛街，以前我们逛街都是非常不舒服的地方，现在以万达为代表的10万平方米，有1万平方米的生活配套，1万的平方米的餐饮，各式各样的餐饮都有，然后是有主题的有文化生活，它已经成为下一个阶段人类想逛的街，一年四季空气都非常好，这个也是我们的判断，恰巧在2009年我看到了麦肯锡的报道，他在中国的很多行业有一个结论，说中国随着下一个十年随着商业地产的推动一定会出现新的零售服务业的巨头，我现在理解这个了。

　　我要说商业地产我还有一个感触，我建议大家思考，我们看到线上和线下一个典型的企业，一个是海底捞，一个是360，从定位、硬件品牌这些角度找出差异很难。

　　今天第二个部分我做孩子王之前我是做电器连锁的，从2000年开始做连锁，我跟大润发的洪总有很多的共赢，我们最后经营的就是顾客，顾客最大的变化就是社区化，这个社区不是我们住的社区，这个社区是网络社区的概念，越来越倾向说有共同爱好的人组成这个群体怎么运营，不是简单从物理位置上。所以我一直说有很多的定位，不应该看到高点低的点，不应该是从硬件的角度，而应该是从人群。

　　孩子王到底是怎么做的?就是基于独特的理解会有不同的结果，根本不同担心泡沫有多大，完全不需要担心同质化，开在一起都有生意做。从目前为止从书上也好，从案例也好我没有看到一个书上有一个顾客资产的理念，以前提到冷多都是零售资产，现在改成是顾客资产，我们是形成这个体系，从顾客的分类到互动到升值等等。一开始很多人我们为什么做这个事情，现在我们发现我们的同行对孩子基于生长的理解，我们是基于成长的理解，生长是什么?就是健康就好。但是成长和生长最大的不同多了两个关键，一个是快乐，第二个是被教育，所以孩子王的店为什么要5000平方米，我们一站式的解决方案，这个东西也容易被模仿，我们的购物中心自己也可以做，真正未来的差异是看不到的部分，是经营顾客，我们的店在开店之前，我们的门店是儿童的社区娱乐中心，我们门店有三个部门，每一个部门的每一个员工都必须会跳三个小孩子的舞蹈，我们的经营部的工资是最高的，每一个门店有一个叫欢乐时光的项目，每天有三场。所以我们其实是觉得这个市场非常的大，但是儿童的市场很分散，现状是很分散，但是我们认识不同，儿童的市场我们看到了机会会超过家电。零售有三个东西，第一个东西是客流，第二个东西是单价，第三个是成本。客流跟超市没有办法比，单价跟家电也没有办法比。我们现在提出了顾客资产，周转不是商品周转是会员的周转速度，所以基于这些的理解，孩子王第一家店也是王总给我们牵线搭桥，孩子王在一家店都没有的时候，就把南京店一楼的6000平方米给到了我们，我们也很幸运能够碰到这样的合作伙伴，所以我们有六家店在北京万达，孩子王就有一个任务就是能否搞一个活动让领导觉得热闹。

　　时间有限，我也非常愿意让大家了解孩子王，我现在的现状是什么，在六楼广场里面孩子王一定是生意最旺的，因为我的是会员制。现在王总牵线的店也是非常受消费者喜欢的，而且我们现在最大得好处孩子走到的地方一般家长逗留的时间比孩子还超过3倍，河北万达六一的时候，河北万达的总经理到我们的店里面带他们的团队来感谢我们，因为整个六一孩子王的顾客都是，中午吃饭的时候都是孩子王的顾客。

　　主持人：感谢徐总对我们的分享，时间有限，我们聊了半天商业地产，因为商业的地产的门槛比较高，风险比较大，也出现了旅游地产、文化地产、养老地产等等一些新的概念，民间有一个新的说法，说难听一点就是一种形式，本质是为了拿地卖住宅，这个是一种观点，另外一种观点就是商业地产发展相对比较饱和的情况下，是否旅游、行业、文化、养老等等这样的地产行业的应运而生也是未来投资的一个良好的趋向，各位嘉宾简短的表明一下自己的看法。

　　徐国兴：第一个观点要顺势，在当前的调控下是必然的。第二个是创新作为每一家企业来说，做好自己定位的同时标准机会，现在从国家的宏观调控，特别是对于三四线城市发展非常的重要。你自己的各个方面是否做好，如果做好了，一定是会有机会的，中国的市场还是巨大的。

　　王铁明：任何一种方式只要你想好了，你的经营、你的资产你的运行方式能够满足你的需求，我觉得发展一定是很好的。

　　陈健豪：地产行业在创新的时候可以为自己的企业带来好的方面，现在中国的空间还是比较大的，我们要看客群，现在我们针对客群，可能对很多企业来说除了房地产之外要有一个比较好的平衡，特别是整个宏观调控的时候作用比较大，风险比较大。

　　汪传虎：无论是旅游地产、文化地产、养老地产都有未来巨大的潜力，最最关键的问题是每一个企业都要用心的去找到属于自己的盈利的商业模式，谢谢大家。

　　林子敬：其实房地产的发展确实跟大的市场环境有很大的关系，前十年是解决基本的居住问题，现在居住的问题解决之后人的需求提升，对于旅游或者其他方面的需求也提高了，所以其他的主题地产也可以产生。所以市场肯定活跃的空间是很大的，所以要适应这个市场，在这个市场当中取得比较大的发展，还是你的核心的商业模式和核心能力的构建这个是非常关键的。

　　李德强：我们目前在中国已经有120家运营的酒店，这里面有将近30家酒店是我们100%持有物业，雅高从2005年到中国是已经投入30亿人民币，在整个酒店里面我们在中国是唯一一个愿意自己拿过来投的集团，目前我们在国内的七个集团，通过不同的市场细分不同的品牌服务顾客，作为雅高来讲，我觉得整个集团在中国投资很好，如果有好的项目好的本经我们也愿意继续投资，虽然我们也已经投了30亿，我们也觉得有更多的投资，但是我觉得要有好的项目来投。

　　徐伟宏：我非常认同王总谈的，从方向上是必然的，我忘了在前面提到的两个企业，未来真正的是服务。美国的小组的组长跟我对接，当时说美国是没有零售业的，是零售服务业。360赢在解决方案，其实我觉得商业地产定位在家庭地产，你觉得你为这个家庭经营什么，这个很重要，而不是硬件，如果是硬件一定会过剩，有方案就会优化，顾客就会越来越喜欢你，社区化也会很明显。

　　主持人：我总结一下各位嘉宾在这个环节的发言观点，首先商业地产的未来是美好的，虽然有泡沫，只要你在转型的过程当中确定好企业的盈利点，你的模型，你的产品优势，你的市场定位，包括顾客的整合和服务等等，相信未来一定会经营得非常好，我们也希望未来商业地产的从业企业都能够在未来取得比较好的成绩，谢谢各位嘉宾，谢谢。

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次掌声送给他们!精彩的时间总是过得飞快，不知不觉已是中午时分，请大家携带餐券移步到酒店大堂一楼ADD泛亚自助餐厅享用丰富的午餐! 2点请大家准时出席下午的论坛。祝大家午安!

　　CPRE商业推动地产论坛第七届年会下午

　　时间：2012年3月30日下午

　　地点：翡翠皇冠假日酒店

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，先生们、女士们，大家下午好!欢迎再次回到商业推动地产论坛第七届年会的主会场，今天上午的嘉宾给我们带来了精彩的思想盛宴，下午的环节也一样精彩，有请今天下午论坛的第一个环节主题演讲嘉宾：五洲国际集团投资有限公司执行总裁毛景宏先生就“中小城市的商业地产发展机遇及模式”做主题演讲，有请毛总裁! 　　

毛景宏

　　图为毛景宏

　　毛景宏：各位同仁下午好，非常感谢大会组委会给我这次机会，就中小城市的商业地产发展机遇跟大家进行交流。组委会通知我说这个题目，中小城市商业地产发展机遇这个话题，在座的各位都是专家，我说什么呢?让我很苦恼，后来我想是中小城市商业地产发展机遇，就我所掌握的数据和实际的情况向大家报道一下，抛砖引玉，各位专家各位同行仁者见仁、智者见智。

　　总体从三个方面对这个事情进行阐述，一个方面是中小城市的建立标准，第二个方面是中小城市商业地产的发展机遇到底在哪里?第三个方面中小城市商业地产的风险把控。　　

毛景宏

　　图为毛景宏

　　首先看中小城市标准的建立，2010年发布的《中小城市绿皮书》显示，按照市区常住人口50万以下的是小城市，50-100万是中等城市，100-300万为大城市，300-1000万是特大城市，1000万以上是巨大型城市。跟原来的不太一样，原来是100万以上就是大城市。

　　做商业地产人口是最关键的因素。

　　目前中小城市的数量已经超过了2160个，其中60%以上的地级以上的城市是中小城市，建制县或县级市绝大部分均属于中小城市。按照现在的总量和城市人口来划分，我们现在的平均人口是53万，这个是对中小城市的界定。

　　第二部分就是来看一下中小城市商业地产发展的机遇在什么地方?

　　首先我们看第一个是城市化的机遇，上午的时候各位嘉宾包括领导都谈到了城市化，城市化也是做商业地产不可或缺的推动力。城市化对我们是什么机遇?到2011年我们的城市化率是51.3%，这个是一个公开的标准比率。成熟国家70%-80%相比意味着还将有3-4亿孔村人口要转化为城市人口。

　　居住在100万以上大城市人口占比我国是17%，美国45%，日本49%澳大利亚59%，所以我们国家的城市化率包括城市人口转移的潜力非常巨大。这个是第一个城市化率。第二个城市化进程的中坚力量，大家都讲城市化，哪一个是城市化的主导力量，是大城市、特大城市其是中小城市。今后10-20年是我国城市化快速推进的时期，城市化的提高应当是以中小城市和小城镇扩容为主，特别是50-100万人口城市将程度快速城市化、城镇化的战场。国家不鼓励特大城市，但是100-400万，主要是跟城市的规模有关，100万-400万人口的规模相对是大的，向100万发展的冲动性是最大的，所以是城市化的主战场。

　　第三个现在的中小城市就是将来的大城市，从地方政府的角度来看发展大城市的积极性更高，因为我们做事情都讲究规模效应。从100-400万的大城市规模最大，此外以下的城市净规模效益为零，这个效益包括经济效益、社会效益，跟投入相比它的成本，管理成本其他的成本和产出相比。

　　预计未来10-20年以内将新增100座100万以上的大城市，每年新增城市人口超过1500万人，所以现在的中小城市就是未来的大城市，这个是讲的第一点机遇就是城市化的机遇。

　　第二个机遇就是商业升级换代的机遇。我们现在尽管是从人口规模来讲是中小城市，但是居民的收入水平消费的理念、消费的意识、消费的需求都在迅速提高，迫切需要商业进行升级换代。但是目前中小城市的商业现状是什么?当然不能一概而论，有些地方发展很好，但是有些地方，因为我现在在外面看项目和地方比较多，很多的中小城市商业的现状比较杂，零散的商业，从商家的角度来看，大品牌商家、知名品牌商家不是特别多。

　　同时城市化进程的加快，现在很多城市遇到了拆迁的问题，老城区拆迁不了怎么建新城，建新城人口就要转移，人口转移就带来了多核商圈，现在的中小城市都是逐步向多商圈的要求逐步的进行，这个就面临了商业升级换代的机遇，所以从机遇的第二点就是升级换代。

　　前面两点是从城市的角度来解释，后面我们从企业的角度来解释。所以第三点给予我认为是低成本、快速发展的机遇，有嘉宾要发展商业就是地产要好，地产要好，速度很关键，所以低成本快速是关键。从低成本的角度来说第一地方政府有迫切需要，叫擦亮城市的名片、打造城市的名片，包括实现新城、完善商业配套，这个是第一个。

　　第二个就是相对于大城市中小城市在地价在各类收费甚至是税收方面优惠的力度都比较大，应该说是有一定的谈判空间，大家做市场开发和项目拓展的应该都知道。

　　第三个相关行政审批手续办理速度快，这个从开发商的角度就是低成本、快速开发。

　　第四个机遇就是政策及市场的机遇。中小城市多数限购，当然也有少量的限购，这个跟商业地产没有关系吗?其实不是。限了住宅对商业地产同步有影响，不可能没有影响，但是大部分中小城市从市场的角度来讲还是有比较好的空间。

　　第二点是持续的通胀与居民投资渠道缩小短期的矛盾不容易解决，现在通胀的速度和通胀力远远不止国家公开的，同时投资渠道、股票市场、房地产、基金、黄金、艺术品等等到底投资什么?从中国老百姓的角度来讲，传统的意义来讲，是比较现实的，在这个过程当中可能商业地产对大家的吸引力会比较强烈，如果从销售的角度来讲，现在的商铺总体表现比住宅要好。

　　第三点市场的机遇当中大型物业投资者的投资目标向中小城市偏移，当然有一个比例，有一个过程，现在是开始关注开始偏移，但是目前还是在一二线城市。但是未来一定是在关注中小城市。

　　第五个机遇就是行业上下游相互之间的机遇。第一个大量知名商业企业和品牌进入中小城市的需求强烈，昨天晚上我跟大润发的洪总聊天的时候，我就问大润发有没有进入中小城市的意向，他说如果在经济发达区域他们就会进，而且进的意念也比较强烈，从这个角度来讲，实际上现在很多品牌企业都在要进入中小城市，都知道其实商业是要引领消费的。

　　第二个大量知名住宅开发企业已经将中小城市作为住宅开发的主战场，前几天我参加房地产百强企业发布会的时候里面就评出了2011年的十大品牌房企，去年在三四线拿地增加了50%，今年1-2月这个债务升到了78%，但是同时拿地的总量降低了70%。中国的市场是一个初级市场，初级市场是一个跑马圈地的市场，我不想展开，上午讲到泡沫，人民币都有泡沫，资产难道没有泡沫吗?就看你怎么对待，怎么看。初级市场是一个跑马圈地，商业地产接下来一定是在中小城市大力发展，所以我想中小城市的发展机遇从机遇的角度从这5个方面进行解说，不一定对，抛砖引玉仅供大家参考。

　　最后我想简单的说说，大家也一直聊中小城市，有机遇都看到了，但是也知道有风险，风险怎么办?从哪些方面把控?第一个当然是中小城市的宣传。以五洲国际为例，我们其实有两个产品线，上午赵总已经讲到了问题，一个是大型的专业市场，这个是在中西部搞，是生产性服务业，是向中小企业转移，所以我们在向环渤海和东北推，这个是我们的方向。但是作为城市综合体我们选择的方向目前是长三角和珠三角的都市圈，这个都市圈是我们的重点方向。为什么?因为这个区域当中经济发展水平高，居民人均收入、消费理念、消费习惯包括消费者的需求完全和大城市已经接轨，但是它的现状是什么?供给不足，就是在这些长三角和珠三角的城市当中供给不足，不是说商铺的量供给不足，是集中式，一站式供给的量，就是先进的商业业态供给的量不足。我们在选择中小城市的时候，由大城市作为核心，然后以这个大城市为依托，中间依托中小城市。

　　另外也顺便说一句，其实我们有这个数据，每年都有一个数据的发布，很多城市的人口都是增加的，但是也有一些人口是在负增长，这一点要关注。

　　第二个是地段的选择，地段地段还是地段，地段选择不好，对住宅地产如此，对商业地产也是如此，特别是有一些传统的是根深蒂固，你要怎么逐步转移过去，地段的把握很重要。

　　第三个是规模的把握，第一个是供应量，第二个你本身的盘子你的规模是多少。

　　第四点就是要把握以及业态的定位，因为商业地产当中要有购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓，相应的其他的一些产品，我们以写字楼为例，30万或者是50万的人口弄好几个写字楼来放，风险有多大，产品和业态的定位也是非常的关键，我们也是发展商业把握机遇，到底把握什么?防控什么?今天我就把我的一些数据或者是我在各个城市所看到，所听到的东西给大家回报一下，各位同仁仁者见仁、智者见智，谢谢。

　　主持人：非常感谢毛总裁的精彩演讲，从刚才的演讲中，我们看到大家对商业地产这一行业投入了很多的热情与关注，然而随着一线城市商业地产开发的过饱和，各大开发商纷纷选择中小城市开辟新的商业据点，二三线城市也成为了各品牌巨头争相抢滩的地方。

　　下面，我们进入第二个环节：“名人高端对话”

　　第一场对话：跨界之惑：自营零售与自建物业，无奈之举还是主动选择?

　　有请主持嘉宾：喜悦天地(北京)体育管理有限公司总经理王品石先生

　　对话嘉宾：绿景集团副总裁、绿景资产管理有限公司总经理陈铁身先生

　　恒基(中国)商业地产营运管理中心负责人何涛先生

　　深圳市星河房地产常务副总经理杜志文先生

　　银泰百货拓展部总经理沙照祥先生

　　特易购地产集团地产取得部总监黄华斌先生

　　赢盛中国商用地产集团董事总经理李健先生

　　有请以上嘉宾上台!

　　以及内蒙古(音)乔德华先生。

　　有请以上嘉宾上台!

　　王品石：感谢大家，我今天作为主持压力也很大，有说到不到的地方请大家多多谅解，我们这个主题是自营零售与自建物业是主动选择还是无奈之举，我在网上查到的资料，包括很多的零售商，包括原来的百货店，新世纪百货，银泰百货，很多的卖场，麦德龙、家乐福、宜家都在寻找自建物业，这就让我想起来某一个同学家里是开物业的，我说这个租金很高，同学就说房子是我们的，大家就长舒一口气说那就没有问题了。那么在这个环节有很多的零售商选择去自建物业，到底是规避租金上的压力还是容易陷入资金链的困局，我们希望在座的嘉宾发表高见，另外也希望嘉宾能从业主的角度去看一下，我们都这个行业当中一个比较突出的问题就是万达，万达的电影院、万达的百货，它涉足的全产业链条是比较丰富的，大家对这个比较评价，接下来请绿景集团的徐总。

　　徐总：我代表我们的陈铁身总来发表讲话，我首先感谢这个论坛，感谢主持人。跨界之后我谈谈我的个人感受，我的职业生涯前半段就是乙方，就是做职业拓展，那时候找一个好的商场找一个选址，当时内心的感叹就是这么好的位置，为什么我们不能买下来，当时大部分都是租赁的。

　　第二个我现在转向了商业地产，其实我们经常遇到这样的情况，看到很多的好的国际品牌请他们来深圳经营，可是他们暂时来不了，如果有代理商也可以，很遗憾很多品牌商都不做，这种情况也经常发生。但是我们怎么理解，从我们的理解来看，跨界是必然的宣传，但是实践往往是无奈之举。

　　十年前万达决定做电影院的时候，我不相信是主动之举，一定是无奈之举，现在做成功了，所以万达往往被称之为是精明的企业家，我觉得是被精明，是市场推动的结果。

　　当你做零售的部分，有一部分的利润一定要拿出来做租金，这个租金就是收入和零售的构成，对于零售商就是构成，所以有实力的零售商面对好的物业之后一定会断然出手，直接将房产商的利益纳入到自己这里来。我们说沃尔玛在国内或者是在国外都开始会自建物业，这个是必然的选择。

　　反过来地产商也是一样的道理，经营得不好，招不来商怎么办?另外变成一个非常大的商业利润的时候，你自然将产品链延伸下去做一些必然的选择。我觉得做商业地产也好做商业也好，实际上他们内在联系是有机的，所以这个观点是要变上去了。

　　主持人：谢谢徐总，徐总也曾经是我们的业主，绿景集团是以房地产行业闻名业内，近几年我们也基于各种各样的原因也进入了商业地产。

　　接下来请恒基的何总，90年代的时候，我刚刚去的时候恒基中心就是一个地标，恒基中心在我的印象当中一直是一个写字楼，写字楼占多一些，可能从商业的角度来讲我个人认为恒基中心的位置我个人认为是举足轻重的，刚才徐总说开发商的跨界都是无奈之举。如果从经营的角度说自建物业，而且自建物业商圈有可能出现变化，今年我看到是一个好的商圈，在未来几年不一样好，或者今年这个商圈不一定繁荣，未来经过规划的改变就会增加人流量，这都会发生变化，恒基对这一块是怎么考虑的?

　　何涛：各位同仁大家下午好，希望我的发言不至于让大家睡着了，下午是最乏的时候，提的问题很有意思。我想把这个话题往更深入的层次引一下。我们提出自营物业和自建物业，意义就是被动也好，主动也好，我们讨论的意义就是这种行为和形式会不会成为商业未来发展的方向，甚至成为一种风向标呢?我想我们的讨论深度应该往这边引引，我从两块来分析这个问题，第一个是从开发商的层面，就是开发商要从商业和零售方面来说，更多是被动的。

　　还有一个层面就是战略，如果是在集团战略层面考虑，要快速发展，通过迅速占领市场份额，要取得市场领先者的地位来看，由于供应商谈判的周期、租金的价格很多对接具体的问题会影响到开发商的战略的时候，可能他也只能选择做自营商业这一部分来解决现实问题。那么在做强之后，发现在两个领域里面能够取得一席之地，甚至是排头兵的情况下当然是毅然发展下去了。对于发展商来讲是向后一体化的行为，无论是被动也好，主动也好也是战略性的决策过程。

　　再看第二个层面就是涉及到供应商的层面，供应商做自持物业这一块，可能更多的时候是三方面的问题影响到这个决策，一方面是租金，租金的高低会影响到我做这么多年了，突然回过头来看钱都被业主赚走了，如果是我自己能够把物业买下来，那这个租金的受益我自己就可以享受了。第二个就是物业条件，现在开发商都很重视物业技术条件对接，我现在看了各个公司都非常重视这一块，在这块也取得了长足的进步。第三个最核心的问题就是利益，对于供应商来说，在目前的大环境，特别是前两年，物业带来的效益非常的惊人，很多的零售商进入物业开发阶段，其实最核心的一点是他们在开发的过程当中能够取得或者是白赚，在这个情况下利益所影响，当然导致他会主动的选择吸收自持物业这一部分，分析完这两个层面的技术要求之后，回过头来看，这种会不会成为商业地产未来发展的方向或者一个朝向和风向标。我个人的观点从阶段看，从供应商的层面看，在目前的管理，随着宏观政治调控的影响力，从房地产开发层面要想纯粹的获得自筹物业的情况，困难越来越大。因为大家都知道这两个跨界行为中间最影响核心的点是什么点?就是里面所持的成本和你所取得受益之间的比较点是否符合企业的所得，这个成本包含投入的成本、人才的成本、组织架构的成本、未来的机会成本等等一系列加入到这里面之后，你会不会发现如果我的成本低于我的投入开发，那我肯定要无可厚非的，在商言利。如果我的机会成本远远高于，我突然做开发看着前景很美好，但是进去之后发现不是那么一回事儿，里面的产业链的技术含量还是挺高的，那么这个时候企业很可能会出现滑铁卢的局面，但是大的企业会减少成本的可能性。在目前的宏观经济的条件下，个人把个人的事，各自做自己专业所长的事情，这个还是未来一个趋势，就目前而言，虽然现在比较丰富，但是我觉得还有第三条路可以走，就是我们在实际的合作过程当中我们实际上在酝酿相关类似的事情就是捆绑型的战略发展，就是供应商和开发商紧密的结合一个主题，就是拿地的时候就形成战略合作，地拿下来之后开发是开发商的事情，部分基建是由专业的公司去做，这种合作和发展的可能性是非常大的，我觉得未来这个也是一个方向，解决我们在跨界的行为过程中间有一些长足的收益，总体来说自持物业和自己做经营，我觉得是一个大的管理上面应运而生，是相辅相成的过程。

　　主持人：何总虽然现在是在恒基工作，但是大家都知道原来是在万达。我冒昧的问您两个问题，如果零售商和开发商捆绑起来，采用定单制大家一起拿地，这个是一个选择，现在零售商租金的贡献可能越来越和地下的商场形成很大的差距，那么这种形式上，万达以前也走过，比如说万达最早的时候和沃尔玛也有定单的支持，但是现在万达是不足以支撑沃尔玛拿地的。

　　还有一个问题，就是上海的溶质报(音)刚开始一招商的时候很不顺利，餐饮自己开，超市自己开，但是人们在业态成熟的时候把这些业态都转出去了，包括超市找到了家乐福，书店也找到了专业的单位，但是万达一直坚持自己做，是否对他解决资金链有好处。

　　何涛：其实这两个问题是一个问题，这个捆绑式战略合作不是原来理解的定单地产，而是互相持股，不是单纯在开发过程当中的收益大家进行均衡的分配，甚至在未来的经营过程当中大家继续享受或者是承担收益或者是风险。这个是比较好的解决平台，但是这个解决平台涉及到很多的问题，比如说持股比例、开发机制包括退出机制等等一系列的技术条件，但是我相信在未来的合作过程中间应该是有可发展的空间的。

　　第二个问题就是持有物业之后自己做完之后还是要做出去的，其实一句话就是做自己擅长的，做自己专长的，有很多企业做大做强之后，多元化战略时期发展的必然选择，但是在多元化里面还有一个主流的因素。还是要加入在整个集团里面它的收益的占比对集团的贡献里来看它的高低也是影响了集团的竞争力。比如说占比是达到2%，但是人力成本，这个谈对几十号人来团队，不如说让别人来做，我们腾出人来做更多更好的事情。

　　主持人：一个就是是否具有经营能力，以及在经济上的核算。

　　何涛：更多是战略上的选择。

　　主持人：接下来有请星河的杜总，您在深圳也是房地产起家的，在深圳的房地产占比也是有一定的影响力。我们觉得星河从房地产转到商业地产跨界是非常成功的，比如说福田中心区的(音)块，就已经成为了地标性的商业地产。如果遇到一些招商困难的时候，某些特定的业态需要自己经营。

　　杜志文：各位好，谢谢有机会跟大家分享这个话题和问题，我想通过两个方面来回答王总的问题，首先我先说一下星河的发展结合这个题目回答问题。我是想用香港发展的过程来跟你们分享一下这个问题，香港比内地的同行早一点，香港的发展也可以借鉴一下，因为香港的情况就是未来内地的情况，所以我觉得也可以很好的分析一下，所以我觉得可以待遇解析这个问题。

　　星河已经发展了20多年的时间，2005年我们也盖购物中心过来，2005、2006年我们也有高档的品牌出来，所以星河现在有三个品牌出来，我们有中高档商场的定位，还有社区购物中心，第三个就是家居的，另外一个也是快出来了，就是做综合体的，所以你会觉得，如果从甲方的角度来看，我们一开始不熟悉这个行业我们来做。从我们开始基本上我们都没有自己来操作过，都是找一些好的酒店，还有一些其他的项目来提升面积，还有行内的一些行家给我们的很好的支持。

　　刚刚那个专家也说过，从甲方的角度来看，开始的时候肯定不会，都是自己来操作，专业分工很重要，我们是集中的做核心的业务，其他行业的事情最好找一些专家来帮你做，这个是理想的状态。当你慢慢发展下去，比如说从星河的身份开始，已经有好多的商场了，然后十二五发展下去基本上也会超过100多万以上的商业的面积，所以我们是否真的做百货、是否做超市，我觉得每一个阶段想法都不一样，开始的时候想一下，慢慢的往下走，也有很多扶持的品牌出来，基本上我们也有一些酒店来支撑我们，所以我们想是否真的要让自己来做呢?这个也是一般的开发商考虑的问题，但是我觉得也要考虑的是，这个时间成本，因为坦白来说做每一个行业都有钱赚，但是问题是你赚钱的效益比别人好还是差，所以我觉得第一个问题就是专业分工。我们应该集中在我们最拿手的一些社会领域和一些行业领域，不是什么行业都做，什么行业也做不好，所以这个也是发展商要基本考虑的事情。

　　另外用香港发展的过程来说一下，因为我是从香港来，所以我用香港的例子跟你们说一下，过去你会发现在香港开始的时候基本上是没有什么购物中心的，只有好多百货，但是慢慢的只留下几家，所以你会发现什么问题呢?因为开始的时候发展商觉得我们不懂做招商，最好找一个大卖场也好，基本上也可以搞定，也可以让整个项目马上启动下来，但是慢慢你会觉得这个是发展商已经沉淀了好多的经验，也沉淀了好多的关系，也觉得我们是别人赚这个差价，我们觉得这个差价我也可以赚，所以你慢慢的会发现在香港基本上留下来的都没有什么百货了。这个是什么意思?就是在内地也一样，除了这些百货，还要找开发做支撑，如果你做零售往下走的机会少一点，不是说完全没有，因为香港的命题太少，所以留下的都是发展商可以做的，一些开发商拿出来，所以你想到香港做百货，它都是没有机会的，你可以从这个例子也可以看到这个例子也是这样的，可能百货也好，零售也好也想自己开自己的商场，也可以盖自己的百货，可能也是考虑这个情况，因为香港的发展和内地是一样的，唯一不同的是我们的起跑点比你们早，但是基本的结果也是可以出现的，所以我用两个方面来回答这个问题。

　　主持人：谢谢杜志文的演讲。沙总也是老朋友，去年的年会上下午那个环节，我们讲到上午当时潘总和洪总两个人观点的争论，下午谈到蜜月期的时候，刚开始是蜜月期后来是磨合期，然后逐步的融入，我们说下午我们不会出现那么火爆的，我们杭州的有一个项目也要开业，有记者采访说有很多品牌你选择和银泰合作你基于哪方面的考虑?我说精准、专业，因为银泰作为一个百货店，它的品牌的组合和百货店的都是做得很景致的，大家也知道目前在整个从零售商转到购物中心这一块，银泰在操作的团队来说在业内也是非常有影响力的，你可能更加清楚沈总从百货起家然后进军到购物中心到商业地产。希望您跟大家分享一下。

　　沙照样：银泰百货上市公司的资产其实不完全是自持股，从资产表里面可以看出，50%物业是自持，50%是租赁过来的。随着目前商业的发展，也逐渐往大体量的方向发展，不管是购物中心也好，这个体量都在不断的增加，从这个话题来说，说收益还是自建物业。其实术业有专攻，如果说从专业的角度从几个方面来看，第一个是资本市场上市公司对你的认可度，您越专业，你的估值越高。第二个商业地产的开发期间的时间段非常长。第三个资本金，从拿地到建设全部做完资本金的投入也是非常大的，所以上市目标对整个店的铺开越来越火，最有效的办法是什么?更多的合作者，敞开胸怀跟更多的人合作，去竞争物业也好，最后在整个项目当中真正拿地自己来进行操作的跨时间程度相对来说比较少。恰恰我们和别人一起去拿地，和别人一起合作在建工程，包括收购别人的物业和别的商业公司进行一起商业的合作在现有的物业里面非常多，而且这个在未来的领域也会非常多，所以会有很多的开发商，包括一些同行商业，其实我们希望有更多的合作机会，在这个里面能碰出很多双方双赢的结果。所以在主题这里面就是说是不是被逼无奈进入，其实我们更多的是考虑到快捷、双赢，能迅速的扩大双方各自的优势，得到更好的合作，谢谢。

　　主持人：谢谢沙总。特易购在自建物业曾经遇到哪些问题?就像我们刚才说的是为了避免租金的压力，还是像沙总讲的，我们更好的控制，和一些更合适的商家形成组合，形成多赢的局面，特易购是从哪些方面考虑的?

　　黄华斌：我是来自特易购地产集团的黄华斌，特易购集团其实是一个英国的企业，我们进入中国，有两个品牌，一个是乐都会(音)，还有一个就是超市大卖场就是乐购，这两个品牌进入的时间不一样，因为我们是收购了乐购，在中国的步伐在超市这一块走得非常的稳定和平稳，无论是从业绩销售和渠道扩张的步伐都比较的稳健。反而在乐都会这个购物中心里面我们是所有的零售企业里面，包括中资外资是最快的，目前在全国有20多个项目，在未来两年已经开出了，因为今天说的议题其实跟我们的看法，跟特易购乐购的看法是很一致的，究竟是无奈还是主动?我们跟大家分享一下我们为什么做乐都会。对于特易购来说，超市大卖场永远是我们的主业，进入中国以后很多的局面让我们觉得想象不到，为什么?因为大家都知道大卖场是什么业态?是以产品的丰富，是以购物环境的开阔作为主要的特色。但是在中国进入城市化以后，大家都会发现看到所有的大卖场都是在楼里面开发，大家看到一个街道在裙楼里面有各式各样的大卖场，在5000、6000的环境里面摆放20000以上的产品，给大家的感觉就是很乱，这个是中国面对最大的问题。为什么叫大卖场?大卖场就是希望让大家一站式、家居的超市的购物，但是在中国举步维艰。

　　为什么要开始考虑新的业态?其实也真的有一点无奈，中国的地价太贵了，承受几十块的租金，开发商绝对不愿意，现在世道不一样了，我记得我进入这个行业，大卖场是非常主力的，我指哪里打哪里，我需要哪一个位置哪一个面积，开发商都会同意，但是现在随着生活需求的提高，大卖场变得不是那么的重要了，团购慢慢加大，超市的比重慢慢减少，这个对于大卖场的业态开始有压力，在一个城市的环境里面。我们认为一个好的店，我们在上海有一个七宝店，它有足够的开间和体量，就是丰富的产品、优质的购物环境宽敞的购物渠道对客户来说永远都是永远。我们成立乐都会这个业态的时候我们也做过很多消费者需要的调查，我们开始发现在所有的商业区之间做的购物中心，大卖场和购物中心的客流是有冲突的。大卖场无论做什么样的装修，永远针对的是终端的消费者，大众的消费者。我没有见到拎着菜篮子去LV买包的，来到大卖场消费的是目标性消费，对他们来说满足日常的需要是最关键的，所以我们做乐都会的时候我们也把消费者定位到这样的级别，我们觉得客户进入到购物中心的时候感受到的是跟其他的购物中心不一样，他不需要看到一线品牌和高端消费，他需要的是什么?就是在下班的时候、周末的时候在这个购物中心可以买到他真正想要买的东西。

　　我觉得以广州为例，进入太古汇大家享受的是逛的过程，而我希望消费者进入特易购的超市也好，或者是乐都会享受的是买的过程。今天早上有一个话题是市场的细分，其实我觉得我们做大卖场或者做购物中心其实也是市场的细分，把市场的消费者定为不同的目标，这样才可以在以后的开发理念有自己盈利的点。其实我不赞成我是在竞争，因为你们有更强的队伍去招商，而我们有更强的队伍进行营运。所以我觉得这个话题就是让所有的开发商认为开始乐购，无论是谈买卖或者是谈租赁介入的时候特易购永远是你们的好伙伴，谢谢。

　　主持人：我想刚才几位从开发商的角度，原来是零售业的角度双方都阐述了自己的理念和对这个话题的认识，我刚才想到一个话题，不管是什么话题，最大的阻力是什么?我想请问一下赢盛的李总，从行业的规律来看是什么样的局面?

　　李健：其实在座的几位嘉宾，前面三位，因为我今天早上跟大家回报的研究报告里面就是属于地产推动商业类的，要首先同时商业开发，后面才进入商业的运营管理。银泰和特易购是属于先做零售然后进入到了地产开发，也就是说之前我们总结了商业推动地产和地产推动商业两种模式，既然是两种模式肯定是站在商业发展的层面考虑的。包括我们看到的很多案例，地产商要进入到零售这个领域其实一定是要有一定规模并且有品牌的开发商，随着它的战略布局进入新市场的步伐，它也同样因为在企业发展取得独立性的过程当中遇到了很多带有商业性质的，所以他需要考虑到持有一个商业物业。我们通常也发现通常进入零售运营管理的开发商，它的商场的管理成为一个品牌的管理。这里面就存在一个问题，他进入的城市也好一定都不是很好的地段，他需要解决的是如何填满这个商场，在这个背景下，这个开发商应该是占整个行业整体有一个通道的前提考虑，它的住宅可以消失，他的写字楼可以消失，甚至一部分商业也可以消失。这部分不用回笼现金流，只要这个商业给到这个项目支持这个项目的退出渠道，让市场认同这个项目，去运作成功的话，其实它的渠道就会好的实现。那么我们觉得是在这个背景下产生的。同时当然短期内要有这样的实现，对持有的物业也是一个增值。同时我们也会发现开发商进入零售有这样一个退出渠道的话，那么它自己就会去培养一些自己的零售品牌，那么这个一定是一些主力店或者是实体店，我们很少看到开发商自己持有的品牌去租，当然也有一些影院，他们是盈利的，发展得比较早期。

　　反过来从零售进入了开发行业，之前也是用其他的开发商租赁的物业，后期在发展的过程当中也是对房地产投资市场，也是企业发展到一定规模的企业，作为一个长期持有的战略角度，它可能进入到了开发，也可能是在开发商之前的合作过程当中产生的比较多的磨合，或者是租金成本比较高，那么在这个情况下都会考虑。

　　我是这样看待这个问题的。

　　主持人：谢谢李总。从您的经验来看，原来从一个百货企业，现在作为零售企业开始自建购物中心，是主动的选择还是被动有一些原因，还是租金的原因还是其他的原因?

　　乔德华：谢谢主持人，谢谢赢商网，谢谢主持人王总，今天上午才给我发言的机会，所以没有准备，过去参加商业的活动比较多，地产的会就是几次，本来这次会议是带着耳朵来的，但是大会组委会让我做一个代表性的发言。

　　我是内蒙古维多利集团，维多利集团是当地最大的商业企业，它主要是四个业态，百货业态，超市业态，商业地产业态和小额贷款业态，我们是做百货起家，我是两重身份，既是商业又是地产。我是百货起家，2011年我在百货业销售60个亿，现在业绩面积和经营当中的经营面积在三个城市超过70万平方米，未来三年我们在建超过100万的商业面积。

　　市场主要是呼和浩特、内蒙古，包头、鄂尔多斯，人口范围大约是800万左右。现在对于我来讲，因为南方企业对维多利不是很了解，我就是形象做一个比喻，就是我是当地的腾龙，第一从规模我是当地最大的，现在在市场上占70%的销售额。第二个是从地产项目的优质地产来讲我都是在商圈，因为对于商业来讲位置是很关键的，位置来自商业人口，市场环境，所以我们在每一个城市都是核心商圈，现在我们的合作伙伴高端的酷奇，沃尔玛也是我们的合作伙伴，未来我们要兴建3、4个MALL城，每一个摩尔城的面积都在10-20万平方米左右。

　　刚才主持人给我一个话题，是主动还是无奈之举?从我这几年的体会，如果是实力和专业具备的情况下应该主动出击，但是这里面有一个前提，就是实力，因为做地产是需要足够的资金。同时做百货又需要特别专业的团队和专业的知识，如果这两点具备的情况下我们的还是做得很好的。因为我们企业是吃这方面苦头的，我们最早是业主把产权卖掉，然后我们反租回来，这个方面的苦头我们是吃过的，但是这个产权转出这个项目现在在全国来讲我做得算比较优秀的，这个单体线发展得很好。我们从企业发展具备了一定的实力以后逐步向商业地产发展，主动扩张。因为我们理解未来商业的竞争，特别是现代企业和地产的竞争，主要是几方面的竞争，第一是实力的竞争，金融的竞争。第二个是理念的竞争，如果你光有钱没有理念是不可以的。第三个是地产物业，你如果再有好的经营团队，没有一个好的现代的新型的物业是很尴尬的事情。第四个是百货的经营管理，这样突破去做零售做百货，经营管理好了，随着市场的发展我们感觉到前三条金融理念和物业起到了更加重要的作用，所以我们企业这几年正在往地产发展。最后一点体会就是我们既做百货又做商业，我们有几点体会：

　　第一点体会做商业地产一定是长线而不是短线。第二个体会一定是位置，因为位置决定你的市场环境，位置决定你的人口。第三我们这几年有自己的产权，有条件的情况下自己持有产权，因为当你发展到一定的程度上的时候，产权就是制约你的方方面面，包括我们跟酷奇谈，酷奇首先跟我们要产权，如果你是业主我跟你谈，你不是业主我就不跟你谈。现在做商业地产要务实，现在到拿到商圈的位置，以后很难拿到，这个也是很难得问题，拿到什么物业属实的规划，因为现在老板都希望这个楼是LV，都希望这个楼是五星，但是要根据当地的先天环境和市场环境谈。我跟酷奇谈的时候，当时同时跟他谈的有5家，从管楼和物业的标准来看这5家都可以谈到，但是他只选了一家，选择了市场，选择区位优势，选择营运团队，所以从我们来讲，因为商业地产扩展比较多，有的是我们主题做的就做主题百货，有的是做设计商业，有的就是配套商业，或者是有一部分是店铺，我们在店铺上做，所以我今天有一个感受就是地产和商业不分家。应该是共发展共繁荣，地产推动和提升商业，而商业又为地产增值和繁荣谢谢。

　　主持人：谢谢乔总，乔总讲得很实在。自己从零售起家进军商业地产，乔总的底气就是我有资金、有人才、有好的概念。这个是应该具备的，不管遇到什么阻力，不管是阻力还是我们具备的条件，我们最后希望现场的嘉宾根据自己的情况提一些意见，因为银泰目前从零售业到自建的购物中心这一过程当中是非常主动的，特易购也有成功的案例，在座的也有一些零售的企业，大家也做了很久，包括业主方面的朋友也是多年从业的专家，给大家分享一下。

　　徐总：商业地产的本质是做金融，我听过一个专家的说过，当人均GDP在20000美元以下的时候，商业地产是资产的属性，在这样的阶段，我觉得自营零售是不可取的。如果困难，就把租金水平降低一点，推广费用加高一点，这样还是有办法突破的。如果你的资金弱一下，你就合理的搭配组配品，都卖一点还是可以的，谁说卖了商业地产就不是商业地产了，反卖的就不是，所以大家一定要看不不同的阶段做不同的角色。人均GDP在1.2-1.5美元的时候商业魅力就体现出来，商业的属性体现得非常好，直接带来下一步的发展。在中国包括北上广的一线城市，如果这个地产商有实力做跨界经营，我建议抓住机会赶快跨界经营，把你的地产做好，总而言之一句话有实力的企业就应该进行跨界经营，没有实力的企业就好好的自营零售。

　　何涛：不管是供应商也好，还是开发商也好，要根据自身的特征和企业所处的阶段，整体来说我觉得要让商家赚钱，让商家赚钱自己才有租金收，企业才可以运转下来。

　　杜志文：我过去做的基本上都是百货，如果你自己做商业地产，也可以做一些配套、比如说百货、酒店。如果你真的除了做百货中心之外，也做其他的百货，比如说其他的酒店等等，我觉得你肯定要一开始要想清楚定位和策略，确保这不单是你的自己，你应该走向市场，如果你觉得应该要做我觉得你应该要做。如果只做配套就会弱一下。

　　沙照样：说四点，第一个我们一直在谈购物中心，其实在核心商圈这一块，在核心商圈里面目前是看到一个非常大的购物中心差不多是在4万以上，这个也是一个非常好的项目。

　　第二点，既使是很大的一块地，既使是你要做也要拆很长的时间，建一个购物中心，这个购物中心我们看了很多，包括在南京也看了很多，这里面没有集中商业，如果你做得太多的次主题店在里面，它的商品的对比性是很差的，这个是第二个。

　　第三个为什么很多人带着一家人过来这个购物中心，交通是很重要的，就是可达性，可以你做购物中心之前你一定要做一个交通的动向咨询。

　　第四个说起回报，其实购物中心运作正常的时候，商业得到一定生长的时候，盈利这一块是拉长了一条线，其实你的物业是可以作为一个金融产品来得到更多的运作的储备。

　　黄华斌：我讲一个案例，我出去看项目，看得最多的是两种项目，第一个是不毛之地，开发商拉着我们的团队去到我一直没有看到一个人的地方，我说这里会是一个最大的卖场。还有一个故事是去到老城区人口非常的密集，开发商说我会在这里建一个很高端的购物中心，说这里有很多的人。这两个故事只是想告诉大家，在超市没有最好没有最差，合适就好。同样对开发商来说，你的消费者喜欢什么买什么不要看太多的例子，中国就是中国，不是美国也不是香港。

　　李健：坐在嘉宾台上的企业已经是跨界成功的案例，如果是说这几年住宅调控，很多开发商开始开发商业地产的项目，也会面临着是否跨界。跨界首先要看自己企业和团队的资源能否支持跨界，如果可以跨界我觉得是可以支持的，因为这几年是很好的机会，住宅和商业一定可以在这里面找到成功的机会。如果是分析完之后觉得还是达不到跨界的能力，还是谨慎而为。

　　乔德华：专业人一定要做专业的事，如果条件具备不管是地产还是商业都应该跨界，它会带来增值的概念，谢谢。

　　主持人：以上的几位专家跟大家分享的意见，其实观点之争，立场之争，我们觉得最后都是利益，跨界不管是自营零售还是自建物业背后的驱动力都是企业利益最大化，企业利益的最大化源自于企业自己所具备的优势，不管怎么样，我们都希望在未来中国商业地产发展的道路上我们都不要增加太多的泡沫，谢谢大家。

　　主持人：感谢各位嘉宾的深入探讨和精彩的观点! 下面，进入我们第二场对话“调整之痛：购物中心运营调整期商户与业主的博弈

　　有请主持嘉宾：赢盛中国商用地产集团董事沙利先生

　　对话嘉宾：恒大地产集团副总裁、商业集团董事长朱伍松先生

　　中粮置业商管公司副总经理刘阳先生

　　北京麻辣诱惑酒楼有限公司副总经理周亮先生

　　海南嘉年华娱乐管理有限公司董事长兼总经理王辉女士

　　喜悦天地(北京)体育管理有限公司总经理王品石先生

　　福建省百利亨文化产业有限公司副总经理罗杭先生

　　重庆佳永小天鹅餐饮有限公司董事CEO仇一先生

　　以及内蒙古(音)乔德华先生。

　　有请以上嘉宾上台! 　　

商业推动地产论坛第七届年会现场对话图片

　　高端对话之三现场图片