仲量联行：中国新兴城市50强 商业地产发展令人注目

　　（赢商网记者广州报道）仲量联行在中国大陆甄选出50个拥有大量商业地产发展机遇的二、三线城市。建设规模和经济发展进程正推动中国新兴城市50强以前所未有的速度发生转变。

　　中国新兴城市50强可以被看成全球范围内一个巨大规模的市场。这是一个2.9万亿美元、规模与德国相当的经济体。若将这50个城市视为一个单一实体，它会是全球第五大经济体。这些城市的发展速度远远超出其余中国城市。在接下来的十年，中国新兴城市50强将占到全球经济增长的12%。

中国新兴城市50强图表

　　新的城市体系正在成形

　　自2009年以来，九个城市已从竞争中脱颖而出。现在称为1.5线城市，包括成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉。这些城市正借力大规模的基础设施建设和经济发展，不断转向成熟。

　　成都已崛起为中国新兴城市50强中首屈一指的房地产市场；重庆、沈阳和天津的增长势头最强劲；武汉和西安具备综合多个物业类别的良好上行潜力。

　　增长的天平已由沿海地区向内陆和东北城市倾斜，这不仅表现在成都、重庆和沈阳取得的骄人成绩上，同时还表现在长沙、郑州和合肥等中部城市跃升为二线城市上。

　　由于正经历经济结构重组，一些沿海城市，尤其是位于珠江三角洲的城市暂时失去竞争动力。但是随着它们完成产业链升级，增长动力将会恢复。

　　随着中产阶级队伍的不断壮大，零售物业将成为中国新兴城市50强中最具投资机遇的房地产类别。借力于有利的人口结构分布，国际零售商们正大举深入中国新兴城市50强。它们正在哈尔滨、昆明和贵阳等三线城市快速扩张。

　　商业地产市场的发展步伐令人注目

　　随着城市的不断发展和现代化，未来十年内，中国新兴城市50强将新建8000万平方米的零售物业和3000万平方米的甲级办公楼，为市场带来亟需的高品质物业。

　　符合国际标准的仓储设施严重匮乏为物流仓储市场创造出大量房地产机遇——中国目前甲级仓库的总量仅相当于美国波士顿一个城市的水平。随着交通基础设施的改善、零售业的增长以及制造业向内陆的转移，物流市场的长期发展前景将进一步提振。

　　中国新兴城市50强的办公楼市场活动将主要集中在1.5线城市，这些城市的办公楼物业品质正在提升，且来自国内企业的需求将推进市场增长。成都将成为领先的办公楼市场，重庆、天津、武汉和西安则值得期待。

　　受 “十二五”规划中优先发展的高新产业如新一代信息技术、生物技术和清洁能源等行业需求的推动，产业园区空间预计将出现强劲增长。重庆、武汉、西安和沈阳的需求增长前景最被看好。

　　对国际酒店运营商而言，三线城市正涌现出新的机遇，但为了在这些未经考验的市场中有效竞争，运营商需要更具灵活性和适应性。

　　随着中国新兴城市50强可供交易资产数量的增长，机构投资者对于商业地产的投资兴趣将增强，但是这一投资兴趣也可能随其风险偏好和流动性的变化而起伏波动。他们的关注点将在零售和物流市场，这两个市场紧扣快速增长的消费市场的脉搏。

　　仲量联行表示对大量风险的担忧可能引发人们对中短期的房地产市场保持谨慎态度。虽然这些城市将无法摆脱全球经济波动的影响，但重要的是，在中国经济结构性增长的支撑下，内陆城市可能比其它城市具有更强的适应力。

　　国内开发商的崛起

　　长期以来，香港和新加坡开发商主导了投资型商业地产的开发，未来这一趋势仍将延续。目前国内一些全国性和地区性的开发商纷纷崭露头角，并很可能在未来五到十年内成为重要的竞争者。这些国内开发商不仅在建设高质量的商业地产项目，其中一些开发商还在商业地产的营销、租赁和管理方面成绩卓著。

　　在零售地产方面，华润置地、中粮地产和龙湖地产等国内本土开发商在中国新兴城市50强中成功地复制了品牌购物中心的概念。这些购物中心硬件设施完善、品牌和租户组合合理、物业管理一流，从而吸引了大量的消费者，也因此使得业主拥有更强的议价能力。我们预计这些国内开发商丰富的成功经验将有助于他们在未来几年继续保持竞争优势，成为国际零售物业开发商强有力的竞争对手。

国内零售地产开发商

　　在办公楼开发领域，国内企业热衷于投资型物业市场，并逐渐趋于专业化；他们或是专注于某个产品的全国性发展，或是专注于某个地区集中发展。在为数不多的全国性办公楼开发商中，绿地集团和保利集团正在二、三线城市开发地标性项目。经过多年的积累，二者都已在土地购置、物业开发、建设和租赁、管理等方面获得了丰富的经验。

　　区域或地区性开发商，尤其是那些和地方政府关系紧密的企业，正在中国新兴城市50强中主要的核心办公楼市场大力开发投资型的物业项目。这些企业凭借其能获得当地最佳地块的优势，已经在各个城市建设了一系列顶级办公楼项目，进而主导了当地高端办公楼市场。例如：北京的金融街控股、上海的陆家嘴集团、苏州的圆融集团和南京的金鹰集团等开发商借助其对所在城市租户的深刻了解，形成了无可比拟的竞争优势。此外，未来这些开发商也可能从其它退出策略（区域性的房地产投资信托）中获益良多。

　　国内的开发商目前尚落后于他们的国际同行，但若依照近期中国住宅市场的走势，即少数优质项目占据了超额的市场份额，那么预计很快就会有少数国内企业成为行业的佼佼者，比肩甚至超越他们的国际同行。

　　随着市场进一步成熟，以万达为代表的一些大型、卓越的开发商将会崛起并占据整个房地产价值链。然而，鉴于中国的房地产市场规模巨大，预计未来将出现越来越多的专注于特定区域、特定行业（卫生保健、医院、零售）、特定产品（综合开发物业、大众市场项目、区域改造）或特定服务（商场管理、物业管理）的房地产企业，这一趋势可能会日益显著。