深圳南山后海土地拍卖被疑内定 2500亿红线指向华润

　　继日前微博爆料招商地产拿下坪山新区5.5平方公里土地后，深圳一宗土地挂牌公告再度引起了业界关注。

　　7月18日，深圳市土地房产交易中心网站挂出了南山后海中心区一则土地，该地块面积为4.4万平方米，建筑面积约49万平方米，项目的商业部分可对外销售，酒店限整体转让，同时还捆绑了居住用地。

　　出让公告中没有显示地块底价，也没有地块的具体位置，却要求竞买申请人或其实际控制人2011年营业额不低于2500亿元人民币，2011年国内零售销售额不低于300亿元人民币，且需承诺在项目建成后将其中国总部及零售业务中国总部迁入。

　　公告一经挂出，就有业内人士预计，如此严格的出让条件，应该是南山区政府早有意向出让企业，而极少见的捆绑居住用地，则是南山区政府为了引入意向企业总部而提供的优惠条件。

　　疑为华润定制

　　在业内看来，土地出让条件设置如此之严格，符合以上条件，又有意向将企业总部迁至深圳南山后海的连锁企业，恐怕是少之又少。

　　查阅公开资料得知，满足上述竞买条件的零售业巨头也仅有沃尔玛（需求面积:8000-10000平方米）、家乐福、以及国内的华润万家等。

　　据7月7日晚发布的2011年《财富》世界500强显示，沃尔玛2011年全球营业收入为4218亿美元，家乐福为1202.96亿美元；同时，据中国连锁经营协会发布的“2011年中国连锁百强”显示，家乐福去年的零售销售额为451.9亿元，沃尔玛为430亿元。

　　而华润集团官网显示，2011年华润集团营业额为3365亿港元，华润万家2011年的销售额为827亿元(包括收购的苏果超市330亿元的销售额)。

　　虽然数据显示沃尔玛、家乐福、华润万家均符合竞买条件，但上述地块的一项优惠政策又把指向进一步明晰。

　　该优惠政策称，本次出让宗地在2年内未开工建设的，由政府“按成交价(不计利息)收回”。这不同于目前国家关于闲置土地处置办法中“拿地后两年未动工由政府无偿收回”的规定。

　　“如此优惠的出让条件，显然不可能是针对外资企业，应该还是为央企或国企量身定做。”深圳一位业内人士向观点地产新媒体如此分析。

　　该人士续称，家乐福目前的中国总部在上海，而沃尔玛的中国总部已经在深圳罗湖，这两家企业应该不会在发展稳定的情况下“大动干戈”搬迁总部。

　　而查看地块出让条件又发现，地块竞得人须以BT方式承担该项目东侧的科技馆、创新大厦项目的建设，这似乎也使该“意向企业”更明确地指向了华润集团。

　　因为此次出让的地块虽未提供图片、红线地图等资料，但出让公告中却提到地块位于科技馆、创新大厦附近，而这两个项目又恰好位于华润总部大厦区域。

　　据了解，目前在建的华润总部大厦用地，是华润集团以BOT方式建设深圳湾体育中心“春茧”的回报。而作为对企业的补偿，政府仅在场馆旁边提供一块建设用地，给华润集团建设华润总部和华润万家总部。

　　如今，华润总部已在建，而华润万家总部也到了需要落实项目用地的时机。

　　深圳市规划国土委曾透露，华润总部大厦正式落户南山后，将与周边的深圳湾体育中心、市科技馆新馆、创新大厦等大型公共建筑一起，打造成为深圳第一个真正意义上的城市综合体。

　　由此可知，此次出让的地块就在华润总部大厦附近，而该地块也或许就是落实华润万家总部的用地。

　　就此，深圳一地产公司高层也向观点地产新媒体透露，此次出让的地块就是留给华润万家的，因为华润总部大厦附件刚好还有一块空地，出让公告中的诸多限制条件其实就是为华润定制的。

　　虽然，该地块的出让结果要等到8月16日才能最终知晓，但从目前看来，极有可能是华润竞得。

　　南山土地“暗桩”

　　事实上，不仅是此次出让的地块疑为华润量身定做，南山后海中心区的地块，在出让时几乎都有为企业定制的痕迹。

　　南山区上一宗地块出让发生在5月23日。当时，广东喜之郎集团在现场无人竞价的情况下，以底价5.41亿元竞得一宗商业性服务设施用地。据了解，喜之郎将在此建立企业总部。

　　而在该地块的土地出让公告中，同样对竞买人有严格要求。

　　如竞买申请人必须是净资产50亿元人民币以上，上年度销售收入45亿元人民币以上，拥有“中国驰名商标”或“中国名牌产品”，竞买申请人还须承诺竞得项目用地后将总部迁入深圳市。

　　或许，正是在土地出让时有为企业定制的痕迹，截至目前，南山后海中心区已引入了多家大型企业总部入驻。

　　公开资料显示，已入驻的大型企业有：华润、航天国际中心、新百丽鞋业、天虹商场、海王星辰、中建钢构、中铁南方以及最近在南山拿下地块的喜之郎等。

　　对此，曾有业内人士表示，两三年后南山后海中心区将与相邻的高新区填海六区成为整个深圳经济的新增长点，而后海将成为总部企业集聚效应最为明显的片区。

　　而对于南山后海中心区的土地出让原则，一位深圳地产公司高层就表示，该区域的土地出让一般都是大型企业自己先考察，相中那块地后，再找南山区的相关政府职能部门洽谈，双方协商好后才走一个公开招拍挂的程序，大多都属于定向招拍挂的类型。