合肥写字楼完成三级跳 超高层写字楼发展走向国际化

　　写字楼在很多人的思维里是出现在电视上进出白领来往商务的办公地点，在很多人憧憬他的时候却并没有真正领悟写字楼的价值。而在大多数白领的印象里，可以代表合肥的写字楼是哪一个？原因是什么呢？

　　这确实是一个问题。对很多人来说，这是一个没有答案的问题。确实，在合肥，很多人并不能像细数出逍遥津、包公祠、徽园等名胜一样说出能够代表合肥的写字楼。

　　对于合肥，商务地产是一个全新课题，如何正确看待写字楼价值？如何理性置业与投资？都是一个个让人们值得思考的问题。合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。从九州大厦到财富广场，合肥市写字楼发展至今，我们不可否认，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。

　　合肥写字楼三级发展 速度凸显　

　　发展合肥日新月异，很多业内人士认为九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“CBD中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。

　　这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。比如：中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。而在新华系列论坛上，众多业界专家为笔者展示了目前合肥写字楼所经历的阶段。 

　　我们都不会忘记那些存在在我们记忆里曾经看上去是那么壮观的大厦，在岁月的冲洗下，围绕在一群群高楼中间，现在的他们显得是那么的矮小不合群。当走到市府广场，看着原市政府办公楼依然安静地矗立在那里，似乎思绪是飘过了很远才到达到现在这个时间点。“其实，合肥第一代写字楼正是以原市政府大楼、盛安大厦、新鸿安大厦为代表的。”作为合肥市第一批写字楼，合富辉煌(中国)市场部专员表示，这一批老资历的写字楼发展的起点非常低，品质较差、功能欠缺。才现在看来甚至不能算作是写字楼。随着新型写字楼的蓬勃发展，很多人已经将他们遗忘，或者是仅仅作为一个地标而不再记忆到他们曾经的作用。“这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。”由于现在真正的纯写字楼很少，而且迫于租金压力，很多公司一般也会租用这种行政单位多余办公用房。

　　现在的邮电大厦我们应该还能记得他的用处，“但是却不会有多少人会把在那里办公当作是一件引以为豪的事情。”一位正在邮电大厦办公的个体企业经营者朱先生无奈的表示：“似乎脏乱差倒成了他的标志。”包括停车位不足、物业管理不到位、电梯不足等硬件设施不足的现象，人们已经习惯了。作为保持了合肥十多年来的最高建筑，邮电大厦一直以来在很多合肥人心中的地位很高。作为第二代写字楼的代表，邮电大厦也用他的老去向我们证明这合肥正在日新月异的变化着。正如朱斌先生划分的，作为这一阶段的写字楼兴建者包括政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以国家相关单位为写字楼兴建方的现象。

　　以金城大厦等为代表，该阶段写字楼大都位于商业配套较为完善的市中心，无论从规模以及品质、物业，都比第一阶段的写字楼有明显的进步。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。一般只租不售，还称不上真正意义上的商业写字楼。

　　自2002年，合肥的写字楼才真正迎来新的发展，以‘天徽大厦’项目为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准较为低下的产品，如：‘美地阳光大厦’。

　　此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼，如：‘财富广场’，但是在后续使用中却出现了物业管理水平低下、交通拥堵、停车位不足等一系列的问题，产品宣传也仅仅停留在产品的质量上。此阶段部分写字楼硬件上基本达到了甲级写字楼的标准，但是软件上存在比较严重的问题，从而使整体品质下降。正如在财富广场上班的肖女士表示，虽然在目前作为比较高档的写字楼财富广场里上班，却一点没有感受到高档的配套，不光每天要“抢车位”，等电梯也会等到“海枯石烂”。

　　合肥写字楼南部发展 老城区不甘示弱　　

　　朱斌先生表示，截止目前，合肥市的写字楼总建筑面积已超过170万㎡。而合肥品质较高，物业管理与商务服务较好的写字楼却寥寥无几，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：一方面一大批在售写字楼空置较高，另一方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。市场对高品质写字楼的需求较为旺盛，从财富广场二期的热销即可看出这一点。

　　从现状来看，合肥市的写字楼还主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域不仅是合肥市的老城区，而且是合肥的中心区域，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中，一部分分布在长江路沿街，如‘CBD中央广场’、‘仁和大厦’、‘招商大厦’等。另外有一部位于市府广场附近，如‘香港大厦’、‘天徽大厦’、‘科技大厦’等。此外还有北二环的‘财富广场’，沿蒙城路的‘润安大厦’、‘徽商国际大厦’等。

　　但是随着市政府办公迁移政务区和省政府办公的即将迁移滨湖新区以及金融中心的不断南移，作为曾经政治、文化、商务、经济中心的老城区的各项功能正在被逐步分割，城市副中心的价值逐步凸显。目前合肥以老城区及一环内区域为市区域中心的带动发展，高新区域、新站区域、政务新区等新兴区域经济快速发展。如新站区商圈，其经济、商业、娱乐、休闲高速发展，现形成市内仅次传统中心城区外的最完善的区域性经济规模。

　　华邦集团营销总监周家全就说：“我们都知道，目前合肥的写字楼普遍集中在环城以内的老城区，但老城区市场目前的成长性和空间性都不是太大，整个未来滨湖大合肥的政务文化中心已经转移到天鹅湖沿岸，以市政府、华邦ICC和天鹅湖为中心的政务区CBD已经形成了。”

　　周总表示，“不久前137家央企来合肥考察，并签署了719亿的投资项目，面对这么多的央企跟世界500强的企业，以以往的写字楼的环境去接待这样的贵客，显然是不够了。我们目前必须要打造与国际接轨的高端写字楼，这样才能显示出合肥良好地软投资环境。”

　　超高层写字楼逐渐诞生　　

　　肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在该区域的发展。随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。万达广场的建成对老城区的商务办公是一个极大的提升，而安粮东怡金融广场将酒店式的服务引进也将对合肥写字楼进行一次革命。

　　而合肥也正在诞生一批建筑高度在180米以上的超高层写字楼，包括280米的安徽饭店国际中心项目、268米的滨湖时代广场、198米的东怡金融广场、190米的45层西环中心汇峰大厦、200米高分45层的华邦世贸城、170米印象西湖双塔以及一共有200米，共49层的滨湖世纪城双塔。

　　根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心，行政办公功能是它的一个重要职能。随着2005年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。安徽省最大的写字楼集群蔚蓝商务港坐落在在政务区天鹅湖畔，新地中心作为高档写字楼定位将开辟合肥一个写字楼的高端打造。

　　而地处合肥潜山路和东流路交汇处东南角的华邦ICC，占地面积7.2万平方，总建筑面积约40万平方，是集商业、写字楼、住宅为一体的都市综合体项目。写字楼部分由A、B两栋纯办公写字楼组成，A栋是200m的超高层写字楼，共45层，B栋是100m的总部办公型高层写字楼，共23层。华邦ICC将格式化你以往对高端生活的想象，将一种全新的都市全天候高端生活模式，重塑你对都市美好生活的向往与憧憬。

　　有业内人士表示，合肥的写字楼市场目前正处在一个过渡阶段，未来几年，专业化的写字楼市场可能会占据更多市场分额，而且以后的写字楼不在于环境怎么样，更注重于写字楼的管理、设施以及功能。

　　顶级写字楼十大要素　　

　　社会经济不断发展，人们的需求水平也在不断提高，作为城市商业地产的典型代表、衡量城市发展水平指标之一的顶级写字楼也需顺应这些变化。新形势下，顶级写字楼应具备哪些标准和要素呢？

　　一是地段标准。随着现代交通技术的发展，地铁的出现与延伸使“地段”这一传统概念具备了另一层含义，即可通达性。从这一点来说，传统的“CBD(中央商务区)论”虽还占据一定地位，但地铁沿线和城市新兴区也开始成为顶级写字楼诞生的重要区域选择。

　　从近年来国际主流趋势看，顶级写字楼的标准地段可总结为三类：一是传统的CBD地段，距离城市中心越近，价值越高；二是地铁沿线地段的城市综合体区域，城市综合体可为自身提供完善的配套服务，加上交通的便捷性可确保人气兴旺；三是极具增长潜力的城市开发区和新兴发展区，类似于“原始股”(在地价上涨之前购置物业)或“垄断股”(独占稀缺地段)。

　　二是商圈标准。写字楼的发展需要产业支撑，如北京中关村主要依靠IT产业，上海CBD主要依靠大量跨国公司，武汉金融一条街主要依靠国内金融机构等。这种模式的优势在于集中产业优势，充分发挥产业集聚效应。不过，要注意的是，产业链条的单一性也意味着风险性，一旦市场环境有变，区域内产业受到打击或发生产业转移，写字楼就会受到连带影响。几年前中关村高科技企业集体“出村”，区域写字楼市场由此遭受打击，便是一例。

　　比较而言，多种产业聚集的区域因相互补充和促进，容易产生新的经济增长点。因此，处于多重商圈、多元产业链条重叠或交叉中的写字楼更有可能孕育新的经济增长点，更具生命力。产业主链之外的多元化，将成为顶级写字楼对商圈的基本要求。

　　三是交通标准。交通问题在现代顶级写字楼中具有重要意义，甚至关乎生死存亡。交通不仅要求有地铁、巴士等公共交通，还要求有出租车、商务车专用通道可以抵达写字楼，特别是解决好停车问题，保障办公人士的可通达性，越来越成为顶级写字楼的必备要件之一。

　　目前并没有对顶级写字楼车位比的统一标准，但企业的实际要求却越来越高。根据经验，车位比(建筑面积：停车位)至少应在150~200:1。武汉目前第一高楼民生银行大厦，就因为停车位严重不足，功能大打折扣，严重影响到真正价值的发挥。

　　四是形象标准。顶级写字楼的一个重要特点是一定的辨识度与“地标性”，甚至一栋楼可以成为一座城市的标志。随着建筑技术的发展，建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面，一座顶级写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性，让人印象深刻。

　　五是空间标准。顶级写字楼的空间尺度要求是舒适、便捷、以人为本，以利于提高办公效率，创造自由的办公环境。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。例如，核心筒至少占标准层的20%~30%，以保证功能的完备性；办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量，人均密度指标宜为每人10~18平方米，如果加上会议室、吸烟室等配套，人均密度指标要达到15~30平方米；卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等；开水间的配置面积不小于8平方米，走道净宽不小于1.8米，层高净空不小于2.7米，并配置地板下架空网络层，等等。

　　顶级写字楼应以人的需要为根本，以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑，将自然性、技术性、人文性融为一体，达到所在区域的高水平，但不仅仅是一系列技术指标和数字标准的堆砌。

　　继前文论述顶级写字楼必备的前五大“硬件”要素外(详见本报2010年12月22日第二版)，本文将继续探讨后五项“软性”要素。

　　六是低碳标准。在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。因此，低碳环保应该成为全球化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。

　　从国际写字楼的发展趋势看，顶级写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。特别是合同能源管理，可使写字楼的节能率控制在10%-40%，最高可达50%，成为顶级写字楼的一个新趋势。

　　七是生态标准。现今的生态观念已由自然生态扩展到社会生态和人文生态。因此，写字楼的生态标准也产生了新的变化。顶级自然景观＋人文景观，将平添写字楼的价值，创造巨大的升值空间。

　　有调查显示，在绿色生态环境中办公，可以使工作效率提高10%以上，其增加部分的产值足以支付其创造者的薪酬等开支。

　　同时，顶级写字楼要求适应人的生态性、自由性存在，根据现代人的办公特点提供一种弹性、高效的全天候24小时办公时间，而不单单是8小时的工作服务时间，以保证员工在社会生态和人文生态上的软性诉求，达到办公的自由舒展性。

　　八是智能标准。自从现代通讯技术和互联网技术普及以来，智能化办公成为写字楼标准的重要组成部分，顶级写字楼的智能标准要求自然更高。

　　建筑的智能化系统设计必须达到5A级标准：办公(OA)——预留OA电力负荷，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信(CA)——计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供国际国内长途语音及数据通信条件，千兆入户，百兆到桌；预留充足的网络接口并配置有发展空间的带宽；楼宇(BA)——主要的机电系统由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防(FA)——防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安(SA)——保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机，自动巡更，关键出入口设门禁系统。此外，全楼宇无线上网、全楼宇虚拟社区内网服务系统也是未来顶级写字楼的基本要求。

　　九是配套标准。顶级写字楼的供电系统、空调系统、自然通风和新风系统、电梯、给排水等硬件配套设施也必须与主体建筑相匹配，以保证达到写字楼的各项功能设计要求，并要求以各行业内的最前沿技术作为技术支撑。

　　十是服务标准。顶级写字楼的服务应不断创新发展。如银行、邮局、商务中心、健身休闲中心、员工餐饮等，其物业管理要求以客户的需求为标准不断推陈出新，而不是因循守旧、固步自封、一成不变。每一个顶级写字楼都要求有自己独特的服务标准和服务理念，个性化、小众化的服务成为常态。

　　总之，顶级写字楼的总体原则可以归纳为：以人的需要为根本，以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑，将自然性、技术性、人文性融为一体，达到所在区域的高水平。

　　但是，顶级写字楼不仅仅是一系列技术指标和数字标准的堆砌，还是人在区域比较中所感受到的一种顶级环境、顶级服务、顶级体验。