王永平：商业地产中的“围城”现象 鄂尔多斯并非个案

　　开发商如果把商业地产当作“避风港”，结果很可能发现那是个“黄岩岛”，更大的风浪在等着你。商业地产在中国的宏观机遇毋庸置疑，问题是如何将其成功转化为你的微观机遇。

　　当住宅地产遭遇调控，当宗庆后高调宣布3到5年内在全国范围内建设100个购物中心，当杉杉投资控股号称要在10年之内在全国打造15-20家“奥特莱斯”，人们不禁要问，现在，“还有谁没有做商业地产”？

　　然而商业地产前景是否一片光明？如何做好商业地产？中国商业地产联盟秘书长王永平日前接受了《中国地产总裁》杂志专访，对中国商业地产的发展情况及如何做好商业地产做了详细解析，并提醒开发商慎赶商业地产这一“热闹”。

　　慎入商业地产

　　“行外乐观，行内悲观，内行乐观，外行悲观。”王永平对当前全国的商业地产形势的评点有些拗口但却耐人寻味。他指出，当前住宅地产的严峻形势使得很多房地产企业误将商业地产当做“避风港”，而前期调研中不严谨等弊病最终集中爆发在后期招商与运营环节上。他举例说，“前不久前往鄂尔多斯新区康巴斯调研，这个目前仅有万把人口的新区，刚刚又落成了一个30万平米的购物中心，项目在招商上必然遇到严重困难。”

　　据王永平介绍，鄂尔多斯的情况并非个案。由于近年来内地城市商业地产项目如雨后春笋般崛起，项目之间在招商上展开恶性竞争，许多项目陷入招商困境，开发商在与品牌商的博奕过程中议价能力大大下降。按照以往的行规，购物中心的租户都先付租金，自付装修费。但是现在，一些品牌商户俨然成了上帝，不仅要求开发商延长免租期，还要按照高标准去装修商铺，而且不再付出固定租金，只按照经营流水给开发商抽成。这种现象过去虽然也有，但那只有LV等少数奢侈品才敢开出的价码。但是现在这股风气已经刮到了时尚快销品和高档餐饮店。“这样一来，所有的风险全部转嫁到了开发商的身上。”王永平认为这是一种不正常的现象，也注定不可持续发展，“王健林风生水起的万达广场给他带去了无数财富，这并不意味着商业地产就是今天创富的新秘籍。”

　　谈到这股商业地产投资热，王永平认为只能称之为增长，不能叫发展。因为许多地方的商业地产只是数量在增加、体量在增加，而并没有涌现真正满足商业与消费品需要的现代商业地产项目。究其原因既有开发商专业的缺失，也有政府规划失当的重要责任。现在各地政府因为住宅土地遇冷了，就不断增加商业用地，在出让大宗土地时强制配置大体量商业用地，以住宅地“绑架”商业地，而根本不考虑当地商业的市场需求与发展空间。

　　对于房企进入商业地产必备的素质，王永平认为要具备“三力”，即眼力、实力、耐力。“眼力”就是指要有专业判断，包括地块区位条件评估、定位方向准确，就是说有人才；“实力”指要有能力去长期持有商业物业，只有这样才能统一规划与运营管理；“耐力”就是说商业项目要培育，要不断去调整，以更好地适应市场变化。如果没有任何准备，那么必然会身陷其中。

　　如何做好商业地产

　　复制性差是商业地产的一个重要特征，也是一大难点。王永平以“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”来比喻商业地产的地方特性。“万达在商业地产领域取得了成功，也出现了一批好项目，但是，由于各地消费市场的差异，即使万达自己也不是每个项目都可照搬。更不要说别的公司去照搬万达了。开发商如果不从自身实际出发，盲目跟风模仿，很难得到好的效果。”王永平分析说，万达模式是通过销售来回笼资金，这也是当前很多商业项目回笼资金所采取的方法，但当住宅项目遭遇调控，资金回笼就会面临问题，而万达有其强大的品牌效应做后盾，能够做到“满户开业”，这又是一般开发商所难以企及的。所以，开发商有必要形成符合自身情况的盈利模式。

　　其次，王永平认为，保证资金链的安全是商业项目长久发展的根本。“开发商一定要量力而行，现金流的畅通才是制胜的根本。”王永平介绍说，很多开发商因为贪图一时的土地“便宜”而大量储备土地，最终造成资金链断裂。他认为，所谓的“地王”，并不是地价最高，而是“最好的位子不出最高的钱”。一味追求“地王”，很可能会使得企业陷入资金紧张。“而商业地产的后续产生利润的功能要求企业做好后期的经营管理，通过经营管理去获得资金，也是保障现金流安全的一个重要举措。”王永平同时指出开发商要慎防为占领市场而做出的盲目扩张，“量力而行”依然很重要。

　　商业地产能不能成为“香饽饽”，科学的规划很重要。“当前的很多商业项目规划不科学，一些开发商盲目转型，没有从城市的经济总量和城市人口出发，从而造成现在商业地产遍地开花，大量低端项目重复建设，既导致了企业效益的下降又造成了盲目的投资和浪费。”在这一方面，王永平认为，政府应该“出手干预”。

　　商业地产不存在过度泡沫

　　“泡沫是供求关系之间的失衡引起的，而商业地产很多时候是结构性矛盾，即有效供应不足、无效供应过剩，所以这种情况不能简单地称之为泡沫。”王永平认为，当前的商业项目，存在的是选址难和招商难两大难题，即所谓的结构性矛盾，而非泡沫，所以国家调控的可能性很小。

　　王永平认为，相较于住宅地产，商业地产并非关系国计民生，其本身的投资属性决定其要承担一定的市场风险，对于住宅地产来说，过去的黄金十年得到了国家政策和资金的大力支持，从而使得这一行业得到了全面发展，很多涉足企业都赚得盆满钵流，这就是宏观机遇等同于微观机遇。而商业地产则不同，存在极大的“个性”，“一个商业项目，从前期的选址，到后期的物业管理，都存在很大的差异性，这就是所谓的‘微观机遇’，所以说，即使大的宏观环境是利好的，也不等同于说就一定可以盈利，因为商业地产的微观机遇并不等同于宏观机遇。所以说，商业地产存在泡沫的可能性很小。”

　　“政府不需要调控商业地产，而是采用规划调整的手段对商业地产进行干预。”王永平认为，当前的商业地产项目，缺少的不是数量，而是质量。政府应该将前期的城市规划做好，从城市的经济总量以及商业品牌的发展节奏出发，将每个地块的实际用途规划好，而不是将商业地产项目简单地等同于一般的招商引资项目，不考虑商业发展的规划要求，从而造成“只关注引凤，而不关注筑巢”的现状。王永平指出，这正是我国目前商业地产面临的最大问题。

　　关于商业地产的未来，王永平概括为“谨慎性乐观”。他认为，随着国家城市化进程的不断加快，大量农村人口进入城市，随之而来的是市场需求的不断扩大，从这一点看，商业项目拥有“美好的”前景。但是，随着近几个月经济数据的出台，宏观经济下滑趋势明显，这就要求开发商作出品质高的项目以激发消费者的购买欲望。而商业项目宏观机遇和微观机遇的“不同步”又使得商业项目的盈利远不如住宅地产那样“轻松”，所以说，商业地产的未来是“谨慎性乐观”。

　　在采访结束之际，王永平套用了一位外国哲人的话对行业提出了期望：让我们放慢脚步，等等我们的灵魂。他解释说，商业地产的灵魂就是经营。