首创置业刘晓光：要做商业地产 先做商业人

首创置业董事长刘晓光

　　传统房企转型商业地产既是机遇也临挑战。8月9日，首创置业董事长刘晓光在接受记者采访时表示，城市的综合运营模式将是大型房企的主要选择，也是首创所提倡的八种创新模式中最重要的一种，但首创的奥特莱斯模式想获得长期高效的投资回报不能急于求成。

　　众所周知，奥特莱斯一直是首创转型所倚重的业态，然而，在与中国基建的合作中，双方一度被曝出“秘密分手”，虽然刘晓光曾对分手传言正式予以否认，但首创芭蕾雨项目迟迟未开业，不难反映出首创的转型之路并不是一帆风顺。

　　“楼好盖 品牌难保证”

　　“楼房好盖，你让现在开业也能开，但问题不解决，项目就无法长期有效地运作。”刘晓光对记者坦言，“目前的主要问题是国际的运营公司掌握着品牌和价格，也许今天有品牌入驻、折扣优惠以及货源保证，但一旦明天人家决定撤出，我们也只能干瞪眼。”

　　刘晓光指出：“经过实地考察，我发现目前国外的奥特莱斯也出现了很多有意思的现象，比如英国和美国的奥特莱斯商场就出现了货源不够、品种档次下降、价格折扣提高等问题；而国内200多家奥特莱斯干脆是很多都没有建立国际货源通道，直接导致了物业难以经营。”

　　“所以一定要先把运营规划好，我们才敢再往下投资，把利益和职能分清，解决品牌的数量、品牌的长期性和折扣优惠力度是项目得以展开的基石。”刘晓光如是强调。

　　刘晓光的表态也似乎印证了此前业内人士对首创与中国基建合作搁浅的猜测，在业内人士看来，中国基建的商业资源有限，招商不符合首创的期望直接导致了双方合作的破裂。

　　然而，刘晓光对记者否认了合作受到中国基建招商运营能力的影响，只是表示，目前合作做了分工调整，“中国基建的整体占比小了，资金量也小了点，南方的项目将为中国基建完成，佛山项目就是其一，其它的则全以首创为主导”。

　　在业内人士看来，首创与中国基建的合作进程从侧面体现了刘晓光正处在一个战略选择的徘徊期。一方面，奥特莱斯似乎更像着眼于未来的可持续发展；另一方面，对现阶段的首创置业而言，重点还是住宅的开发销售。因此，刘晓光强调“老老实实先做好品牌渠道”也不是推诿之辞，而是想让奥特莱斯再飞一会儿。

　　“要做商业地产 先做商业人”

　　曾有商业地产人士这样指出：“奥特莱斯能做成功的，一般都是百货商，而不是地产商。”在上述人士看来，首创的奥特莱斯模式更像是“商业+住宅”的部分散售和部分持有的万达模式。

　　事实上，刘晓光也并没有以住养商的谋划，他对记者表示，做地产的人做不了商业，做地产的往往是急功近利，换句话说，“要做商业地产，先做商业人”。

　　对于首创转型，刘晓光还表示出了决心，他指出：“首创的事业不在于地产，而是在于产业化，我们将要把配套产业和服务加进去，这就能提高物业的附加值。”

　　因此，对于投资回报，刘晓光这样认为，商业地产的资金回笼周期达8年属于正常，而目前在中国要能做到10年就算很厉害了，且每年的回报不低于10%。

　　如此长的时间周期免不了需要强大的资金实力和运营能力做后盾。刘晓光指出，要想取得品牌运营商的长期亲睐，就得保证资金能够支持源源不断的货源，“比如我一下有6个项目开业，需要押上50—100亿，撑不住也会导致品牌供应中断。”

　　“为了保证资金充足，首创已经进行过很多融资模式的创新，无论是海外上市、海外发债、私募基金等我们都是走得比较快，也有想过做relts，由于监管层面不批，有考虑取径香港和新加坡。”刘晓光表示，资金上一直在为转型做准备，为了与国际商业对接，目前首创还引进了很多大的商场高管。

　　刘晓光还透露：“明年北京和海南的项目将计划开业，而之所以不着急开盘，主要是缺乏经验，所以宁愿等一等。”