金地黄俊灿：如何发展“一体两翼”业务才是最关键

　　金地一直不停地在金融领域尝试不同的探索。前段时间，海外发行的12亿三年期优先债券，让金地再度拓展了一个融资平台。

　　“通过这次发债，金地试出这是条可行之路，将来如果公司需要拓展更多的融资平台，可以去做类似的发债。”在2012博鳌房地产论坛期间，金地集团总裁黄俊灿在接受记者采访时，更首度阐释了金地此次海外发债的意义，及对目前房企海外融资探索的看法。

　　不过其亦坦承，此次发债的成本还是相对较高，“虽然9.13%在债券类里算便宜，但相比我们在国内的融资成本，还是算较高水平。”

　　在金地选择海外发债的同时，也有不少企业纷纷选择赴港买壳上市。“我们觉得，任何资本市场的动作其战略定位比时机更重要。如何发展公司的‘一体两翼’业务才是最关键，毕竟将来培养一个上市公司的业务需要较长的时间。”黄俊灿对此如是表达了自己的观点。

　　黄俊灿更提醒，无论采取何种融资手段，都要想清楚公司未来的战略发展意图，不要随意跟风。

　　事实上，近期金地在商业地产及房地产金融领域均有发力，一直在往复合型地产方向转型。这也是当前行业发展之趋，毕竟这让企业在地产主业处于盈利低谷时，依然能为公司带来新的利润增长点。

　　不过，似乎有些行业内人士对房企走多元化的之路不是很看好，认为进入在地产市场受调整之时，选择迅速进入别的行业投入的成本及风险也很高。

　　对此，黄俊灿指出，企业做到一定规模以后，往多元化发展是一种选择，但关键在于是否有能力去做，如何让自己走得更稳更长。

　　以下为记者对金地集团总裁黄俊灿采访实录：

　　记者：较早前，金地在香港发行12亿三年期优先债券，为什么金地此次发债能如此顺利及成功？

　　黄俊灿：我觉得这主要基于大家对金地的认同，在众多的评级中都认为金地是一家市场化程度较高的公司之一，所以大家觉得买金地发行的债券会很放心，认购也非常踊跃。

　　对金地而言，此次发债是希望能拓宽一条融资渠道，而且9.13%的成本在近期众多房企所发行的债券中也相较便宜。总的来说，我们觉得这是一个不错的尝试。

　　记者：此次金地发债获得47亿的超募，但最终还是决定只发行12亿，为什么不考虑多发一些？

　　黄俊灿：虽然9.13%在债券类里算便宜，但相比我们在国内的融资成本，还是算较高水平。不过通过这次发债，我们试出这是条可行之路，将来如果我们需要拓展更多的融资平台，我们可以去做类似的发债。

　　其实我们此次发债所花费的时间很短，从决定发债到路演再到发行成功，仅用了一个星期的时间，而从路演到成功发行，更只用短短两天，这就是市场化。国际资本市场非常市场化，不需要复杂的审批程序，所以不需要太多的时间。

　　记者：近期不少房企纷纷赴港买壳，其中万科更已成功收购香港上市公司南联地产，金地是否还会有继续买壳上市的考虑？

　　黄俊灿：我们会继续关注国际资本市场，这是金地集团长远的战略考虑，也会根据资本市场的情况见机行事。

　　记者：金地于去年年中曾有相关的收购壳公司动作，可惜最后没成功，于您看来，对比当时的资本市场环境，现时是否会是更好的买壳时机？

　　黄俊灿：我们觉得，任何资本市场的动作其战略定位比时机更重要。如何发展公司的“一体两翼”业务才是最关键，毕竟将来培养一个上市公司的业务需要较长的时间。

　　记者：是次发债是否与公司资金链有关？您对目前房企纷纷赴港借壳融资的举动有何看法？

　　黄俊灿：金地的资金链不紧张，要是紧张就不可能事事都能容纳，这只是我们做的一个新业务模式探索。

　　目前国内的融资市场自调控以来就一直被看淡。大家在2012博鳌房地产论坛上讨论最多的就是，调控对房地产行业最有效的就是调银根和地根，由于长期处于调控之中，国内融资难度较大，所以大家也一直在尝试更多的融资方法。

　　尽管境外融资也会受到很多限制，但也需要去积极尝试，开拓更丰富的融资平台。但是无论任何融资手段都要想清楚公司未来的战略发展意图，不要随意跟风。

　　记者：据了解，金地海外发债所募集的部分资金将用于土地收购，目前是否已有意向投资的项目？公司对目前的土地市场怎么看的？金地对于新项目投资的安全边际收益的标准是怎样的？

　　黄俊灿：此次我们发的是公司债，所募集的资金可用于购买土地、补充公司资金，亦可偿还部分银行贷款。目前我们已经利用一部分资金偿还了短期银行贷款，并借此调整公司的债务结构。

　　购地方面，我们也在积极的参与，但是目前还没有竞得合适的项目。我们还是希望能参与土地项目的竞得，但不会参加拍卖就一定要志在必得，如果超过预期范围内的价值水平，我们就不会继续去争夺。

　　现在不少土地都是底价成交为主，将来还会看到更多底价成交的土地，可能也会有些溢价。如果看到合适的项目，我们会参与竞投，但若土地投标价过高，我们就会选择放弃。对于新项目的投资，我们还是要看公司内部收益率及销售利润率。

　　记者：较早前，市场关于预售制取消的传言影响到金地股价暴跌，种种市场传言包括限购取消传闻及国土部督察组日前到全国各地考察，这被视为是新政出台的信号，您认为接下来是否会有更严厉的政策出台？对接下来的房地产市场走势有何看法？

　　黄俊灿：我觉得这不一定是新政出台的信号，只能说明这个行业在受调控的过程中，对市场信息信号的神经相对比较脆弱，稍微有风吹草动，就会引起市场的变化。

　　调查组四处考察，主要是看看房地产行业的真实现状，从这一点上，也说明国家对房地产行业还是比较关注。经济在下滑，地产作为当中重要组成部分，国家肯定想尽可能多了解情况，但不一定马上就会有新政出台，除非他们在调研的过程中发现了一些问题，或理出一定的逻辑。不过暂时来看，对楼市的影响不会很大。

　　今天也有不少专家指出，房地产调控取得成效，现在仅仅是市场的成交量有所恢复，但价格并没有太多上涨，这说明房地产行业开始从一个非常不正常的状态恢复过来一些。

　　记者：据了解，金地下半年的推盘量将大增，占全年总推货量的60%，总可售货值达到400亿元。接下来金地将采取哪些具体措施抓回款及去化？

　　黄俊灿：下半年金地的新推货量有100多亿，可售货值共400亿，上半年来看去化率水平在50%左右。但接下来是否仍能保持50%的去化水平，则有待观察。

　　记者：为何您认为下半年可能不会达到50%？

　　黄俊灿：因为现在大家都很疑惑，不知道下半年政策是否有变化，在各种消息传出以后客户的信心是否会动摇，经济也变得不好，令下半年的市场不确定性变更大。

　　现在的市场每天都在变，地产行业的周期也变得像股价一样，尤其现在信息越来越透明，任何风声传出马上全世界都知道，若不是了解行业全貌，就会很容易形成一个片面影响，当然，我们还是希望房地产市场仍保持平稳发展。

　　对金地而言，我们会在供货结构上加大力度，多推出首置首改的产品，其次就是要在产品品质上做功夫，毕竟好房子越来越少，而且现在只能买一套，因此品质创新很重要。最后就是要在销售上下工夫。

　　记者：您觉得接下来房地产市场以价换量的可能性会大么？

　　黄俊灿：这要看怎么调整，实际上上半年的价格调整是在去年年底的高位调下来的，下半年的房价走势应从上半年的基础来看，从目前来看，上半年价格应该算较合适，且从降价的幅度来看，价格下降已经比较明显。再次，开发商本身毛利率也不是很高，再让它降价，技术空间的层面也较小。

　　记者：日前，金地与日本三菱商事于大连建设约3500套公寓和总面积3.4万平商业设施，未来商业部分是否采取合作形式？金地在商业地产的发展策略上是怎么考虑的？如何避免用住宅的理念去开发商业地产？

　　黄俊灿：与三菱合作，他们更多充当投资人的角色。别人感兴趣来跟我们的合作，我们还是很高兴的，但我们不会完全依赖一些大机构来一起发展。我们也在建设自己的商业地产队伍，培养扩展能力、建设能力、设计能力、招商运营能力等等。

　　除了跟三菱合作，我们在绍兴、西安、深圳等地的项目也是合资项目，由金地控股。

　　做商业地产，首先得了解商业地产是什么，商业地产和住宅本来就是两件不同的业务，譬如你以前开中餐馆，现在要开西餐馆了，你不能用开中餐馆的概念去开西餐馆，这不是一回事，所以要看清楚。

　　商业地产更多是让人来消费，住宅讲的更多是让人来居住。住宅项目讲求安静，商业则更热闹方便。住宅建了就卖，卖完了就没事了。但商业地产还要培养，招商引资，并需要想方法让它运营好，业态搭配得当，带来更多的人流，提高资金，这和住宅业务非常不一样，所以不能用开发住宅的固化思路来去想商业地产。

　　有很多住宅公司也做商业地产，但哪些不是真正意义上的商业地产，只是承载了商业地产的意义，更多的项目拿去销售了。我们说的商业地产是持有、经营、保值升值，完全和住宅模式不一样。

　　记者：这两年您的博鳌演讲主题都是关于复合型地产，眼下复合型地产也正是房企转型的方向，但是从目前搜集的观点来看，似乎有些行业内人士对房企走多元化的之路不是很看好，觉得这是不务正业，而且迅速进入别的行业投入的成本及风险也很高，您对此有何看法？在您的眼中，怎样的复合型地产之路才是可持续发展的方向？

　　黄俊灿：旅游地产、养老地产、商业地产等等都属于房地产范畴，只是属于不同业务。随着房地产的发展和人民生活水平的提高，未来还会延伸出一些在盖房子的同时赋予的更多业态服务内容，包括商业地产、养老地产、旅游地产等，我觉得这是一个很自然而然的事情，不会有什么问题。

　　至于房地产企业投资非地产业务新领域，从本质上来讲，这是一种投资，但类似如能源等这些行业也是一种强周期行业，经济好的话利润就上来了，反之就下去了。

　　其实发展新的多元化投资业务，就跟买地一样，同样需要研究市场、做投资分析、挖掘客户群，也需要合适的人才。

　　对于各种新的业务领域，地产公司不是不能做，某些企业做到一定规模以后，一定往多元化发展，这是一种选择，但关键要看你有没有能力去做，如何让自己走得更稳更长。