洛阳商业地产发展迅猛 人均商业面积1㎡趋饱和

　　近几年来，洛阳商业地产项目发展迅猛形式多样，尤其是大型城市综合体项目“异军突起”，逐渐发展成为洛阳商业地产项目领头羊。尽管潜力巨大，但部分项目也出现一些亟须解决的问题。专家认为，有的属前期规划不足，但更主要的是后期经营管理不善，“有了好料，更需要好厨师。”同时，由于洛阳缺少有本地特色的商圈，因此，形成洛阳自己的“商业标签”可谓是重中之重。

　　现状

　　商业地产发展迅猛 城市综合体受青睐

　　据了解，目前洛阳商业地产项目主要有写字楼、综合性商场、住宅底商以及大型综合性社区商业配套等几种形式。从发展看，相对于住宅市场，这几种形式都有良好的发展，而综合性商场项目无疑是发展势头最大的一种。

　　目前，洛阳地产市场写字楼项目主要以纯商务写字楼为主。

　　综合性商场市场项目，也即城市综合体项目，如洛阳宝龙城市广场、东方广场、万达广场等，有着广阔发展前景。万达广场是洛阳近期最耀眼的商业地产，诸多知名品牌入驻，使其成为继王府井、南昌路丹尼斯、上海市场后洛阳又一商业中心，而且大有超越前者之势。

　　住宅底商是最常见的商业地产形式，临街楼盘大都有底商项目，一般以2层为主，如世纪华阳，位置好的甚至有5层，如中州国际、富雅东方。

　　此外，不少大型综合性社区项目中规划有商业配套，如恒大绿洲规划有星级酒店，泉舜财富中心、规划有甲级写字楼，世纪华阳下半年动工的新地块也将有独立的商业项目。

　　问题

　　部分项目定位不清晰 经营管理不善

　　数据显示，自2000年以来，洛阳商铺供应量在120万平方米以上。按洛阳市区人口计算，新增商业面积基本达到人均1平方米，按照人均GDP在3000美元以下城市，人均商业面积1-1.2平方米较为合适的国际标准，“仅从面积上计算，洛阳商业供应已趋于饱和。” 升龙广场企划经理王东尧说。

　　“商业面积供应过剩，使销售压力增大，招商也更难。”王东尧说，在供应面积上盲目扩张无法将洛阳商业地产带入良性发展轨道，“一定要在前期规划和后期运营上投入更多精力。”

　　业内分析认为，洛阳市商业地产项目出现较多的问题主要是定位不够准确和经营管理不善。

　　位于玻璃厂路的某项目，总面积不足两万平方米，定位为女性商品购物中心。“项目体量不足以支撑这种消费，说大不大，说小不小，在运营上很尴尬。” 洛阳增凯房地产开发有限公司营销主管胡朝雷说，由于定位不够准确，使得该项目的开发出现一些不尽如人意的地方，“我觉得如果以独立铺形式出现，这一项目可能会非常成功。”

　　商业地产与住宅相比，还有一个承租者。河南申泰投资集团策划部部长吴靖认为，商业地产必须关注开发商和业主之外的承租者，“租赁客户认可不认可产品设计，买客认不认，得考虑清楚。”

　　建议

　　发展像上海南京路一样的代表性商圈

　　对于未来商业地产的发展形势，业内人士普遍看好洛阳市商业地产的发展潜力。相对郑州、西安等中部省会城市，洛阳的商业氛围仍然较弱，这给商业地产的发展带来了巨大机遇。

　　与此同时，随着大型城市综合体项目入市，洛阳房地产已经吹响向城市综合体进军的号角，诸如升龙广场、万达广场、正大国际城市广场等项目，必将给洛阳商业经济发展带来巨大推动。

　　随着在洛阳开发和建成的综合体项目日益增多，复合地产也从抽象概念落实为实在的项目，并凭借强大的居住、办公、休闲、消费等功能影响着城市中的人。

　　此外，胡朝雷认为，洛阳现有商圈难以代表洛阳的商业文化，有必要建立能代表洛阳商业文化的商圈，“重庆有解放碑，上海有南京路，但是，有哪个商圈能代表洛阳的商业文化呢？”胡朝雷说，“希望能看到这样一个项目的面市，提升洛阳市商业整体的品位和层次。”